De woningmarkt in Nederland staat onder druk. Er is een tekort aan woningen, vooral voor mensen met een lager of middeninkomen. In de regio Holland-Rijnland zijn de gemeenten bewust begonnen met het opstellen van regionale woonagenda’s om de woningnood aan te pakken. Een belangrijk element in deze agenda’s is het aandeel sociale huurwoningen in het totale woningaanbod. In dit artikel leggen we uit wat de doelen zijn, wat de huidige realiteit is en wat de uitdagingen zijn bij het realiseren van het gewenste percentage sociale huurwoningen.
Inleiding
De woningmarkt in Nederland is momenteel een van de grootste uitdagingen in de realisatie van een leefbaar en betaalbaar woningaandeel voor iedereen. In regio’s zoals Holland-Rijnland zijn de gemeenten samen met de regio en de woningcorporaties bezig om concrete plannen op te stellen. De Regionale Woonagenda en de Huisvestingsverordening zijn de belangrijkste documenten die de richting aangeven. Een van de kernvragen die hierbij centraal staat, is: hoeveel procent van de woningen moet sociale huur zijn?
Het doel is om tot 2030 30% van de totale woningvoorraad als sociale huurwoning aan te bieden. Echter, dit doel is niet voor iedere gemeente even haalbaar en het is ook niet altijd duidelijk hoe dit percentage in de praktijk wordt vastgelegd. In dit artikel gaan we dieper in op de doelen, de huidige toestand en de uitdagingen bij het behalen van deze percentages.
Doelen van de regionale woonagenda’s
30% sociale huur in de totale woningvoorraad
In de Regionale Woonagenda van Holland-Rijnland is het streven om tot 30% van de totale woningvoorraad in sociale huurwoningen te veranderen. Dit betekent dat van elke 100 woningen er 30 sociaal moeten zijn. Dit is een strategisch doel dat op lange termijn moet leiden tot een leefbaardere woningmarkt voor mensen met een laag of middeninkomen.
In de huidige realiteit is ongeveer 28% van de woningvoorraad in Holland-Rijnland al een sociale huurwoning. Dit betekent dat er nog ruimte is voor verbetering, maar het doel van 30% is niet automatisch binnen handbereik. Als dit doel via nieuwbouw moet worden gerealiseerd, dan zal 42% van het nieuwbouwprogramma uit sociale huur moeten bestaan. Dit is voor sommige gemeenten zelfs meer dan 100%, wat niet realistisch is. Daarom is het ook nodig om te kijken naar de bestaande woningvoorraad en deze te veranderen in sociale huurwoningen.
Middeldure huur en betaalbare koopwoningen
Naast het doel van 30% sociale huurwoningen, is er ook een doel van 35% middeldure huur of betaalbare koopwoningen. Dit is gericht op mensen met een middeninkomen die momenteel moeite hebben met het vinden van een geschikte woning. Deze woningen zijn goedkoper dan markt huur of koop, maar niet sociaal in de traditionele zin. Deze categorie is een belangrijke aanvulling op het woningaandeel en helpt om het tekort aan woonruimte voor middeninkomens aan te pakken.
De gemeenten in Holland-Rijnland hebben samen besloten om tot en met 2030 30.500 nieuwe woningen te bouwen. Van deze woningen moet 30% sociale huur zijn en 35% middeldure huur of betaalbare koopwoningen. Dit betekent dat er ruim 9.150 sociale huurwoningen en ongeveer 10.675 middeldure huur of betaalbare koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Dit is een ambitieus doel, maar het is ook noodzakelijk om de woningnood aan te pakken.
Huidige realiteit en uitdagingen
Mismatch tussen vraag en aanbod
Hoewel het doel van 30% sociale huur duidelijk is, blijkt er een mismatch te zijn tussen de vraag en het aanbod van woningen. Ongeveer 43% van de huishoudens in Holland-Rijnland valt onder de doelgroep van de woningcorporaties, terwijl slechts 28% van de woningen sociaal zijn. Dit betekent dat er momenteel meer mensen zijn die in een sociale huurwoning willen wonen dan er woningen beschikbaar zijn.
Een ander probleem is dat van de doelgroep van de woningcorporaties nu al meer dan 80% uit kleine huishoudens bestaat, terwijl ongeveer 40% van het corporatiebezit uit ééngezinswoningen bestaat. Dit betekent dat de huidige aanbod van sociale huurwoningen niet aansluit bij de behoeften van de doelgroep. Er is dus ook een vraag naar kleinere woningen voor mensen die bijvoorbeeld alleen wonen of met een partner, maar geen kinderen.
Uitdagingen bij nieuwbouw
De meeste sociale huurwoningen moeten gerealiseerd worden via nieuwbouw. Echter, zoals uit de regioagenda’s blijkt, is het doel van 30% sociale huur in nieuwbouw niet voor alle gemeenten haalbaar. Voor sommige gemeenten betekent dit dat meer dan 100% van het nieuwbouwprogramma sociale huur zou moeten zijn, wat in de praktijk niet werkt. Daarom wordt er ook gekozen voor het uitbreiden van de bestaande woningvoorraad om hierin sociale huurwoningen te realiseren.
Daarnaast is het ook niet altijd duidelijk hoe het percentage sociale huur in een bouwproject vastgelegd wordt. In de Uitvoeringsparagraaf 6.0 van de woonagenda is geen bandbreedte opgenomen voor het sociale woonprogramma, waardoor het percentage sociale huur in een woonprogramma niet duidelijk is. Dit kan leiden tot verwarring bij projectontwikkelaars en woningcorporaties.
Verwachtingen voor de toekomst
Hoewel het doel van 30% sociale huur in de woningvoorraad niet per 2030 bereikt hoeft te zijn, is het wel van belang om dit doel na 2030 voort te zetten. Er is sprake van een grote achterstand in de bouw van sociale huurwoningen in de afgelopen jaren. Uit onderzoek is gebleken dat de behoefte aan sociale huurwoningen ongeveer 45% is. Daarom is een streven van 40% sociale huur in de nieuwbouw een realistisch doel. Dit betekent dat er gemiddeld ongeveer 16 sociale huurwoningen per jaar gerealiseerd moeten worden in de regio.
Instrumenten en beleidsinstrumenten
Het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw
Om het doel van 30% sociale huur te bereiken, is er behoefte aan financiële en beleidsinstrumenten. Een voorbeeld hiervan is het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw. Dit fonds maakt het mogelijk om inwoners van een gemeente te laten betalen voor sociale huurwoningen die elders in de regio worden gerealiseerd. Hierdoor kan het totale aantal sociale huurwoningen in de regio groeien, terwijl de inwoners van de gemeente ook financieel bijdragen aan de bouw van deze woningen.
Het Vereveningsfonds maakt geen onderscheid in de omvang van de woningbouwplannen of of het gaat om uitleglocaties of inbreidingslocaties. Dit maakt het instrument flexibel en toepasbaar voor verschillende situaties. Het is echter nog niet duidelijk hoe dit fonds precies werkt in de praktijk en of het voldoende is om het doel van 30% sociale huur te bereiken.
Planmonitor en plancapaciteit
Een andere uitdaging is het plannen en realiseren van nieuwe woningen. In de huidige regelgeving is er een plancapaciteit ingesteld. Dit betekent dat er meer woningen moeten worden gepland dan er daadwerkelijk worden gerealiseerd. In de nieuwe regionale woonagenda is deze plancapaciteit op 130% gezet, wat betekent dat er 30% meer woningen gepland worden dan er daadwerkelijk worden gebouwd. Sommige politieke partijen willen dit percentage verhogen naar 140%, zodat er nog meer ruimte is voor kansrijke plannen.
De planmonitor is een ander instrument dat gebruikt kan worden om ervoor te zorgen dat plannen die niet realistisch zijn, niet in de weg staan van kansrijke plannen. Dit betekent dat minder realistische plannen eerder worden afgevoerd, zodat er meer ruimte is voor plannen die wel realistisch zijn en snel gerealiseerd kunnen worden.
Conclusie
De regionale woonagenda’s in Holland-Rijnland zijn een belangrijke stap in de richting van een leefbare en betaalbare woningmarkt. Het doel van 30% sociale huurwoningen is een kernpunt in deze agenda’s. Hoewel dit doel niet voor alle gemeenten even haalbaar is, is het wel een noodzakelijke stap in de richting van een woningmarkt die toegankelijk is voor iedereen.
De huidige realiteit toont aan dat er een mismatch is tussen de vraag en het aanbod van woningen. Daarom is het belangrijk om ook in de bestaande woningvoorraad te kijken naar mogelijke oplossingen. Daarnaast is het ook van belang om beleidsinstrumenten en financiële middelen te gebruiken om het doel van 30% sociale huur te behalen.
In de toekomst is het belangrijk om het doel van 30% sociale huur verder te versterken en ook te kijken naar de specifieke behoeften van de doelgroepen. Dit betekent dat er niet alleen meer sociale huurwoningen gebouwd moeten worden, maar ook woningen die aansluiten bij de leefwijze en behoeften van mensen met een laag of middeninkomen.