De woningmarkt in Nederland, en met name in de Randstad, staat op scherp. Voor sociale huurwoningen is de vraag exponentieel toegenomen, terwijl het aanbod niet bij kan houden. Hierdoor ontstaan problemen voor mensen met een midden- of lage inkomens, waaronder ook docenten. In de afgelopen jaren is er in verschillende steden aandacht gekomen voor het houden van docenten in hun woningmarkt door het inzetten van voorrangsregelingen. Deze regelingen zijn bedoeld om sleutelberoepen zoals docenten, verpleegkundigen en politieagenten beter toegang te geven tot huurwoningen. Echter, de praktijk blijkt vaak een andere kant op te gaan. In dit artikel bekijken we de huidige situatie, de uitdagingen en de mogelijkheden voor docenten die in de stad wonen en werken.
De woningmarkt en de positie van docenten
Docenten vallen doorgaans in de categorie van middeninkomens. Volgens Jaap Draaisma, sociaal geograaf van de Hogeschool van Amsterdam, is het in de grote steden zoals Amsterdam en Den Haag steeds moeilijker voor jonge docenten om een huurwoning te vinden. In Amsterdam is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning opgelopen tot dertien jaar. Docenten die beginnen in het onderwijs, kunnen vaak terecht in jongerenwoningen, een specifieke vorm van woningbouw voor jongeren tot 27 jaar. Echter, na enkele jaren in de sector is hun inkomen vaak te hoog voor sociale huurwoningen, maar te laag voor woningen in het midden-dure segment. Dit zorgt voor een stokkend doorstromingproces en brengt velen ertoe om de stad – en het onderwijs – te verlaten.
In 2022 kregen in totaal 39 docenten in Amsterdam een woning via een voorrangsregeling. Dit betekent dat slechts 19 procent van de ruim 200 docenten die zich hadden aangemeld, effectief een woning kreeg. Draaisma omschrijft dit aantal als "relatief gering" gezien het jaarlijks aanbod van ongeveer acht duizend sociale huurwoningen. Echter, elk docent die blijft, telt. Het verlaten van de stad betekent vaak ook het verlaten van het onderwijs, wat weer een bijdrage levert aan het lerarentekort.
Vorrangsregelingen in de praktijk
In Amsterdam is sinds 2019 een proef gestart waarbij docenten een voorrang krijgen bij het toewijzen van huurwoningen. In eerste instantie gaat het om honderd woningen in complexen die ook worden gebruikt voor studenten, jongeren en statushouders. Met deze regeling probeert Amsterdam het lerarentekort in de stad terug te dringen. De gemeente hoopt dat docenten, die vaak vanwege hun inkomen niet in de stad kunnen wonen, toch blijven werken.
Wethouder Laurens Ivens benadrukt dat dit tekort gedeeltelijk ontstaat doordat starters in deze beroepsgroepen een te kleine portemonnee hebben om in de stad te wonen. Begin 2019 moet de proef volgens het plan zijn afgerond, waarna bekeken wordt of de regeling uitgebreid kan worden naar andere beroepsgroepen zoals politieagenten en zorgpersoneel.
Echter, ook in Den Haag blijkt de praktijk niet altijd in lijn te staan met de intenties van de regelingen. Suus Akerboom, docent beeldende vorming op het Segbroek College, woonde al zes jaar in Den Haag en kreeg tot dan toe geen vaste woonruimte. Hoewel in Den Haag een aantal woningen gereserveerd is voor inwoners met een "sleutelberoep", moet zij vaak voldoen aan een minimale inkomensdrempel van 40.000 euro per jaar, wat ze niet haalt. Ze is niet de enige docent die dit ervaring heeft. Het onderzoek "Voorbij het lerarentekort. Wonen en werken in een ongelijke stad", dat begin dit jaar verscheen, toont aan dat het aantal docenten dat werkelijk in aanmerking komt voor een woning, vaak kleiner is dan het aantal dat zich aanmeldt.
Problemen met voorwaarden en doorstroming
Een van de grootste uitdagingen van deze voorrangsregelingen is dat de voorwaarden vaak niet aansluiten bij de werkelijke situatie van docenten. In Den Haag bijvoorbeeld zijn regelingen vaak afgestemd op middeninkomens, wat betekent dat jonge docenten tot hun dertigste vaak te weinig verdienen om in aanmerking te komen. Hierdoor blijft een groot deel van de doelgroep tussen de lege beloftes en de realiteit steken.
Hetty Dekker, docent Nederlands in Amsterdam, stond al acht jaar op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Ze benadrukt dat de vraag zo groot is dat het voor veel docenten bijna onmogelijk is om terecht te komen in een woning. Bovendien zorgt de instroom naar hogere inkomenscategorieën ervoor dat docenten vaak te weinig verdienen om in het midden-dure segment terecht te komen. Dit leidt tot een situatie waarin docenten op de rand van de woningmarkt belanden en vaak tijdelijke oplossingen moeten zoeken, zoals onderhuur.
De kloof tussen docenten en hun collega’s die wel in hun eigen woning wonen, wordt steeds groter. Deze ongelijkheid heeft ook psychologische en sociale gevolgen. Suus Akerboom benadrukt dat het moeilijk is om over te gaan op fulltime werken, omdat dit vaak gepaard gaat met een verlies van rechten op een sociale huurwoning. Dit brengt haar in een lastige positie, omdat ze niet alleen haar carrière wil ontwikkelen, maar ook een vaste woonruimte wil hebben.
Oplossingsrichtingen
Jaap Draaisma benadrukt dat de oplossing ligt in het socialer maken van de woningmarkt. Hij stelt voor dat gemeenten strenger moeten optreden tegen het verdwijnen van sociale huurwoningen en dat er meer aandacht moet zijn voor het middel-dure huursegment. In Amsterdam is het aantal particuliere huurwoningen dat beschikbaar is voor toewijzing aan doelgroepen met een middeninkomen bijvoorbeeld gedaald van de beoogde 100.000 naar 30.000. Draaisma benadrukt dat dit aantal veel hoger zou moeten liggen om het tekort aan woningen te verminderen.
Een andere oplossing ligt in het versterken van de regelgeving rondom voorrangsregelingen. Draaisma stelt voor dat gemeenten kunnen eisen dat minstens de helft van het middel-dure huursegment wordt toegewezen aan sleutelberoepen. Dit zou het mogelijk maken om docenten, zorgverleners en andere essentiële beroepen beter toegang te geven tot woningen, zonder dat het afgaat ten koste van lage inkomensgroepen. Bovendien stelt hij voor dat docenten van scholen in achterstandswijken prioriteit moeten krijgen bij het toewijzen van huurwoningen, omdat deze scholen vaak extra ondersteuning nodig hebben.
Voorbeelden van praktische toepassing
In Amstelveen is een voorrangsregeling opgesteld voor 2026. Hierbij worden 25 sociale huurwoningen toegewezen aan zorg- en onderwijsmedewerkers. Aanmelden voor deze regeling is mogelijk van 16 februari tot en met 31 maart 2026. De gemeente heeft 8 weken om de selectie uit te voeren, hoewel ze proberen dit sneller te doen. Om in aanmerking te komen, moeten de aanmelders onder andere een ondertekende arbeidsovereenkomst en een inkomensverklaring van de Belastingdienst meebrengen. In geval van een aflopend huurcontract moeten ook het huidige huurcontract en de officiële brief van de verhuurder worden ingediend.
Een ander voorbeeld is te vinden in de woningcorporatie Vesteda. In verschillende gemeenten hanteert Vesteda een voorrangsregeling waarbij ongeveer een derde van de woningen in nieuwbouwprojecten automatisch voor mensen met een sleutelberoep beschikbaar is. In het project The Ox in Amsterdam gingen 44 van de 134 middenhuurwoningen naar deze doelgroep, waarvan 23 docenten.
De toekomst van voorrangsregelingen
De toekomst van voorrangsregelingen voor docenten hangt af van verschillende factoren. Eerst en vooral is het belangrijk dat de regelingen zich aanpassen aan de werkelijke situatie van docenten. De huidige drempels en voorwaarden blijken vaak niet in lijn te staan met de inkomensontwikkeling van deze groep. Daarnaast is het nodig dat gemeenten meer ruimte krijgen om op maatwerk te reageren op de behoeften van sleutelberoepen.
Draaisma benadrukt dat gemeenten via de nieuwe huurwet meer mogelijkheden hebben om de woningmarkt te sturen. Ze kunnen bijvoorbeeld eisen dat een bepaald percentage van de midden-dure huurwoningen toegewezen wordt aan sleutelberoepen of dat docenten van scholen in achterstandswijken voorrang krijgen. Dit maakt het mogelijk om doelgerichter te werken aan het houden van docenten in de stad en het onderwijs te versterken.
Conclusie
Sociale huurwoningen voor docenten zijn een belofte, maar de praktijk toont aan dat er nog veel werk te doen is. Vorrangsregelingen zijn bedoeld om sleutelberoepen beter toegang te geven tot huurwoningen, maar de huidige voorwaarden en drempels zorgen vaak dat docenten tussen de wal en het schip vallen. De woningmarkt in de Randstad is overspannen, en docenten vallen vooral in het midden-dure segment tussen de benen. Dit leidt tot een stokkende doorstroming en een verlaten van de stad, wat weer bijdraagt aan het lerarentekort.
Om dit probleem aan te kaarten, zijn er meerdere oplossingsrichtingen. Eén is het socialer maken van de woningmarkt, met name het middel-dure segment. Daarnaast is het noodzakelijk dat gemeenten strenger optreden tegen het verdwijnen van sociale huurwoningen en dat er meer aandacht is voor doelgerichte voorrangsregelingen. Bovendien is het belangrijk dat deze regelingen zich aanpassen aan de werkelijke situatie van docenten, bijvoorbeeld door de inkomensdrempels te verlagen of de voorwaarden te herzien.
In de komende jaren zal het duidelijk worden of deze regelingen effectief genoeg zijn om docenten in de stad te houden. Tijdens deze periode is het essentieel dat gemeenten en woningcorporaties blijven experimenteren en verbeteren aan de regelingen, zodat docenten beter toegang krijgen tot woningen en het onderwijs in de stad kan worden versterkt.