Sociale huur en friendscontracten in Amsterdam: Kansen en uitdagingen

De woningmarkt in Amsterdam staat op scherp. De druk op beschikbare woningen blijft hoog, en jongeren en jonge starters zoeken steeds vaker alternatieve manieren om een eigen plek te vinden. Eén van de opkomende oplossingen is het friendscontract, een huurovereenkomst waarbij meerdere personen samen een woning betrekken. Deze vorm van woonvorm is in 2019 afgeschaft in Amsterdam vanwege zorgen over misbruik en overlast. Sindsdien zijn woningdelen en friendscontracten sterk beperkt. Nu wil het stadsbestuur van VVD en Volt echter een onderzoek starten om te kijken of en hoe woningcorporaties deze contractvorm opnieuw kunnen invoeren. In deze artikel geven we een overzicht van de huidige regels, de voordelen en nadeelen van friendscontracten, de huidige praktijk en mogelijke toekomstige ontwikkelingen op basis van de beschikbare informatie.

Inleiding: De rol van friendscontracten in de woningmarkt

Friendscontracten zijn een vorm van huurovereenkomsten waarbij meerdere personen — meestal vrienden — samen een woning betrekken onder één contract. In tegenstelling tot traditionele huurovereenkomsten, waarbij elke huurder een apart contract heeft, wordt in een friendscontract sprake van één gezamenlijk contract. Deze vorm van woonvorm was ooit bedoeld om jonge starters en studenten te helpen bij de opkomende woningnood. Het idee is dat meerdere personen samen kunnen betalen voor een woning die voor een enkele huurder te duur of te groot zou zijn.

In Amsterdam was het friendscontract een bekende optie tot 2019, toen het beleid van de gemeente veranderde. De gemeente stelde dat er sprake was van overlast en misbruik, vooral in de vorm van teveel bewoners per woning en schendingen van de regels. Sindsdien zijn woningdelen sterk gereguleerd. Politieke partijen zoals VVD en Volt willen nu onderzoek doen naar de mogelijkheid om friendscontracten opnieuw in te voeren, met name om de druk op de woningmarkt te verlichten en woonruimte efficiënter in te zetten.

Wat is een friendscontract?

Een friendscontract is een huurovereenkomst waarbij meerdere personen — meestal vrienden of bekenden — samen een woning betrekken onder één contract. In plaats van dat elke huurder een apart contract heeft, is het contract gezamenlijk. Deze vorm van verhuren is bedoeld voor jongeren en starters die samen wonen, bijvoorbeeld studenten of jonge werknemers die samen een woning willen betrekken.

Voorwaarden voor een friendscontract

Volgens de beschikbare informatie zijn er een aantal voorwaarden die moeten worden voldaan voor een friendscontract:

De woning moet worden aangemerkt als onzelfstandige woonruimte, vergelijkbaar met kamerverhuur.
Elke huurder moet een eigen kamer hebben van minimaal 15 vierkante meter.
De gemeenschappelijke ruimte moet ook minstens 15 vierkante meter zijn.
Er moet sprake zijn van voldoende geluidsisolatie.
De woning moet in de vrije sector verhuurd worden, dus niet onder de regels van sociale huur (voor woningen onder €710 per maand).
Wanneer er meer dan vijf personen in een woning wonen, zijn er extra brandveiligheidsmaatregelen nodig.

Buiten deze fysieke en juridische eisen zijn er ook financiële voorwaarden. Zo moet het bruto maandinkomen van elke huurder minstens 3,5 keer de netto jaarhuur zijn. Dit betekent dat de huurders voldoende inkomsten moeten hebben om de huur te kunnen betalen. Daarnaast moet het gezamenlijke inkomen van de huurders voldoen aan een minimum, bijvoorbeeld 50.000 euro per jaar.

Voordelen van een friendscontract

Hoewel het friendscontract niet zonder nadeel is, biedt het ook een aantal aantrekkelijke voordelen:

Gemeenschappelijke verantwoordelijkheid: Alle huurders staan gelijk aan elkaar en delen verantwoordelijkheden zoals het betalen van huur, servicekosten en andere woonlasten.
Gemeenschappelijke rekening: De huur moet worden betaald vanaf een gezamenlijke rekening, wat kan zorgen voor transparantie en eerlijke verdeling.
Eenheid in woningzoekenden: Bij een friendscontract weten de huurders van tevoren wie hun medehuurders zijn, wat kan leiden tot een betere overeenstemming en minder conflict.
Eenhogere inkomenscombinatie: Door hun inkomsten te combineren, kunnen huurders een woning betalen die voor een enkele huurder te duur zou zijn.

Nadeel van een friendscontract

Natuurlijk heeft een friendscontract ook nadelen:

Grote verantwoordelijkheid: Omdat het contract gezamenlijk is, hangt de verantwoordelijkheid van elke huurder van de anderen af. Als één huurder niet meewerkt, kan dat leiden tot problemen.
Complexiteit bij opzegging: Als één huurder wil vertrekken, moet het contract als geheel worden opgezegd. Dit maakt het moeilijker om te verhuizen of te veranderen in de woonvorm.
Beperkte mogelijkheden bij huurtoeslag: Bij een friendscontract is het vaak niet mogelijk om huurtoeslag aan te vragen, omdat de huurprijs boven de grens van sociale huur ligt.
Regelgeving en boetes: De gemeente controleert of huurders zich aan de regels houden. Huurders die niet voldoen aan de regels kunnen boetes krijgen of problemen ondervinden met hun contract.

De huidige praktijk van woningcorporaties en gemeente Amsterdam

In de huidige praktijk is het friendscontract in Amsterdam nauwelijks mogelijk. Sinds 2017 zijn er strengere regels voor woningdelen, en in 2019 is de vorm van friendscontracten volledig afgeschaft. De gemeente stelde dat er sprake was van zorgen over overlast en misbruik. Deze regels hebben geleid tot een complexe situatie voor woningcorporaties en huurders.

Regels voor woningdelen

De regels voor woningdelen zijn afhankelijk van de gemeente. In Amsterdam geldt dat wanneer er drie of meer personen samen in één woning wonen, een vergunning moet worden aangevraagd. Deze vergunningen zijn beperkt per buurt en vereisen een aantal eisen. Deze regels maken het voor woningcorporaties lastig om woningen via een friendscontract te verhuren.

Bijvoorbeeld, Stadgenoot — een woningcorporatie in Amsterdam — heeft aangekondigd dat hun Friendscontracten niet meer voldoen aan de huidige regels en dus niet meer afgesloten kunnen worden. Het bedrijf onderzoekt of en hoe ze deze contractvorm in de toekomst wel weer kunnen toepassen. Tot die tijd verhuren ze geen woningen meer via Friendscontracten.

Politieke bewegingen

VVD en Volt hebben duidelijk gemaakt dat ze willen dat de regels voor friendscontracten worden versoepeld. Ze stellen dat de huidige regels ervoor zorgen dat woonruimte inefficiënt wordt gebruikt en dat kamers onder jonge woningzoekenden onbenut blijven. Door friendscontracten te herintroduceren, kunnen jongeren en starters samen wonen en zo woonruimte benutten die anders leeg blijft. Ze willen onderzoek doen om te kijken onder welke voorwaarden zo’n herinvoering mogelijk is en hoe risico’s zoals misbruik, ongelijke verdeling en overlast kunnen worden beperkt.

De toekomst van friendscontracten in Amsterdam

Het onderzoek dat VVD en Volt willen uitvoeren is belangrijk voor de toekomst van friendscontracten in Amsterdam. Het is nog onduidelijk hoe het onderzoek eruit zal zien of hoe lang het zal duren. Wel is duidelijk dat woningcorporaties hier graag betrokken willen zijn. Joram Kanner van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) stelt dat het belangrijkste obstakel de combinatie van huidige wet- en regelgeving is. Het is nog niet gelukt om contact op te nemen met woningcorporaties of de AFWC voor het onderzoek, wat aangeeft dat er nog werk moet worden gedaan voor het onderzoek begint.

Mogelijke uitkomsten

Als het onderzoek positief uitvalt, kan de herintroductie van friendscontracten een reële oplossing zijn voor de huidige woningnood. Het zou betekenen dat jongeren en starters weer kunnen wonen in een gezamenlijke woonvorm, wat kan leiden tot een efficiënter gebruik van woonruimte. Bovendien zou het mogelijk zijn dat woningcorporaties weer woningen kunnen verhuren via deze contractvorm, wat extra beschikbaarheid op de woningmarkt kan bieden.

Als het onderzoek negatief uitvalt of als de regels niet versoepeld worden, blijft de huidige situatie. Dan is het moeilijker voor jonge huurders om een woning te vinden en blijft de druk op de woningmarkt hoog. Het is ook mogelijk dat woningcorporaties en huurders zich moeten aanpassen aan de bestaande regels, wat kan leiden tot meer complexiteit in de woonmarkt.

Praktische voorbeelden en initiatieven

Er zijn al enkele initiatieven en projecten die gericht zijn op woningdelen en friendscontracten. Deze projecten bieden een glimp van de toekomst van deze vorm van woonvorm.

Hef Woningen

Hef Woningen biedt tien woningen aan met een Friends-contract in 2025. Deze woningen zijn bedoeld voor jongeren onder de 27 jaar die met een vriend een woning willen delen. De woningen hebben drie of vier kamers en een huurprijs vanaf €950 per maand. Voor het Friends-contract moet de huurprijs in de vrije sector liggen en moet het bruto inkomen van het tweetal minstens 50.000 euro per jaar zijn.

Woningbelang

Woningbelang biedt ook woningen aan via een Friends-contract. Bij deze vorm van contract is het contract voor twee personen, meestal vrienden. De huurders ondertekenen samen een contract en hebben dezelfde rechten en plichten. Als één van de huurders wil vertrekken, moet het contract als geheel worden opgezegd. Er moet een nieuwe huurder worden aangesteld die aan alle voorwaarden voldoet. Totdat een nieuwe huurder is gevonden, blijven beide huurders verantwoordelijk voor de huur.

Samenvatting

De woningmarkt in Amsterdam staat op scherp. De druk op beschikbare woningen blijft hoog, en jongeren en starters zoeken steeds vaker alternatieve manieren om een eigen plek te vinden. Friendscontracten zijn een vorm van woonvorm waarbij meerdere personen — meestal vrienden — samen een woning betrekken. Deze vorm van verhuren is in 2019 afgeschaft in Amsterdam vanwege zorgen over misbruik en overlast. Nu wil het stadsbestuur van VVD en Volt onderzoek doen naar de mogelijkheid om friendscontracten opnieuw in te voeren.

Kansen

Efficiënter gebruik van woonruimte: Door meerdere personen te laten wonen in één woning, kan woonruimte beter worden benut.
Gemeenschappelijke verantwoordelijkheid: Huurders delen verantwoordelijkheden zoals het betalen van huur en andere woonlasten.
Mogelijkheid voor jonge starters: Friendscontracten kunnen een oplossing zijn voor jongeren die moeite hebben om een woning te vinden.

Uitdagingen

Regelgeving en boetes: Huurders moeten zich aan strenge regels houden, en boetes zijn mogelijk bij schendingen.
Complexiteit bij opzegging: Het contract is gezamenlijk, wat het lastig maakt om te verhuizen of te veranderen in de woonvorm.
Beperkte mogelijkheden bij huurtoeslag: Bij een friendscontract is het vaak niet mogelijk om huurtoeslag aan te vragen.

Het onderzoek dat VVD en Volt willen uitvoeren is belangrijk voor de toekomst van friendscontracten in Amsterdam. Als de regels versoepeld worden, kan deze vorm van woonvorm een reële oplossing zijn voor de huidige woningnood. Als de regels niet versoepeld worden, blijft de huidige situatie en blijft het moeilijk voor jonge huurders om een woning te vinden. Het is nog onduidelijk hoe het onderzoek eruit zal zien of hoe lang het zal duren, maar het is duidelijk dat woningcorporaties en huurders hier graag betrokken willen zijn.