De woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) staat onder druk van een fundamenteel beleidsdoel: het bereiken van een aandeel van 30 procent sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad van elke gemeente. Dit doel, geïntroduceerd door minister De Jonge, is bedoeld om een evenwichtige verdeling van sociale woningen over de regio te waarborgen en ervoor te zorgen dat elke gemeente zijn 'fair share' draagt in de huisvesting van kwetsbare groepen zoals daklozen en statushouders. De realisatie van dit doel is echter complexer dan het lijkt. De huidige cijfers tonen een scherp contrast tussen gemeenten die al voldoen aan de norm en gemeenten die aanzienlijk achterlopen, wat leidt tot een ingewikkelde dynamiek tussen beleidsdoelen, lokale politieke afspraken en de feitelijke bouwpraktijk.
De doelstelling om tot 2030 naar 250.000 sociale huurwoningen te bouwen vormt de ruggengraat van dit beleid. Het is echter cruciaal om te begrijpen dat de weg naar deze 30 procent in elke gemeente niet rechtlijnig is. Analyse van de data uit 2021 toont aan dat 16 van de 31 gemeenten in de MRA aanzienlijke stappen moeten zetten om het doel te halen. De kloof tussen de doelstelling en de werkelijkheid wordt zichtbaar in de specifieke behoeften van gemeenten zoals Edam-Volendam, Bloemendaal en Laren. Deze gemeenten staan voor een enorme uitdaging waarbij het aantal benodigde extra sociale woningen varieert van enkele honderden tot duizenden. Het is essentieel om de structurele oorzaken van dit tekort te doorgronden, variërend van gebrek aan grond tot de lange doorlooptijden van bouwprojecten.
De 30%-norm en de regionale ongelijkheid
De kern van het huidige woningbeleid in de MRA draait rondom de eis dat 30 procent van de totale woningvoorraad in elke gemeente uit sociale huurwoningen moet bestaan. Dit beleid is ontworpen om te voorkomen dat sociale woningen alleen in bepaalde gebieden geconcentreerd blijven, wat in het verleden leidde tot sociale segregatie en een oneerlijke verdeling van de lasten van huisvesting. Minister De Jonge streeft ernaar dat elke gemeente zijn bijdrage levert aan de totale sociale woningvoorraad, wat betekent dat ook rijkere gemeenten met weinig sociale woningen in hun voorraad een bijdrage moeten leveren.
De situatie in de MRA is echter niet uniform. Uit de geactualiseerde dashboardcijfers van de MRA uit 2021 blijkt dat 16 van de 31 gemeenten flinke stappen moeten zetten. De grootste bouwopgave ligt in de gemeenten Wijdemeren, Bloemendaal, Beemster, Laren en Edam-Volendam. In deze gebieden ligt het huidige aandeel sociale huurwoningen niet boven de 20 procent, wat betekent dat er een tekort van tien of meer procentpunten moet worden gedicht.
De specifieke behoeften variëren aanzienlijk per gemeente. Om de 30%-norm te halen, zijn in Edam-Volendam ongeveer 2.100 extra sociale huurwoningen nodig. In Bloemendaal en Wijdemeren is de behoefte ongeveer 1.100 woningen. Laren heeft ongeveer 700 extra woningen nodig, terwijl Beemster met ongeveer 500 woningen moet uitpakken. Deze berekeningen gaan uit van een statische situatie waarin verder niets wordt gebouwd, maar in de praktijk is het onmogelijk om aan te nemen dat er geen andere bouwactiviteiten plaatsvinden. De dynamiek van de woningvoorraad is constant in verandering, wat de berekeningen complex maakt.
Het is opvallend dat ook Amsterdam zelf, ondanks zijn reputatie als grote stad met veel sociale woningen, soms onder de 30%-norm valt in specifieke meetmomenten. In de periode 2020 tot half 2024 was slechts 25 procent van de ruim 21.000 opgeleverde woningen van corporaties sociaal. Dit lijkt in strijd met de oude 40-40-20 verdeling die sinds 2017 als norm gold, waarbij 40 procent sociaal zou moeten zijn. Er zijn echter meerdere verklaringen voor dit schijnbare tegenstrijdige beeld. De 25 procent betreft alleen het aandeel van de woningcorporaties. Andere partijen, zoals wooncoöperaties en commerciële ontwikkelaars, bouwen eveneens sociale huurwoningen. In de periode 2015-2020 ontwikkelden marktpartijen grote aantallen studio's voor studenten en jongeren. Ook na 2019 namen niet-corporaties nog honderden sociale huurwoningen in aanbouw. Omgekeerd bouwden corporaties ook marktwoningen, maar dat gaat om veel kleinere aantallen. Het totale percentage 'sociaal' is dus hoger dan de cijfers van de corporaties alleen suggereren, maar dit is op basis van CBS-cijfers niet direct vast te stellen.
Een andere belangrijke factor is de lange doorlooptijd van bouwprojecten. Veel projecten die momenteel worden opgeleverd, zijn jaren geleden geïnitieerd met andere afspraken. De realisatie van een project duurt vele jaren, waardoor het huidige beleid niet direct zichtbaar wordt in de opgeleverde woningen. Dit leidt tot een tijdelijke discrepantie tussen de beleidsdoelen en de feitelijke levering.
Regionale verschillen in de MRA
De situatie in de Metropoolregio Amsterdam vertoont grote variaties tussen de deelregio's. De totale sociale huurvoorraad nam af van 39 procent in 2019 naar 37 procent in 2021. Deze krimp was voornamelijk te wijten aan een daling in de sociale voorraad in eigendom van particulieren, die daalde van 9 procent naar 7 procent. Het aandeel sociale huur van corporaties bleef daarentegen stabiel op 30 procent. Deze trends zijn in alle deelregio's van de MRA terug te zien, al varieert het aandeel sociale huur van corporaties wel.
In de deelregio Amstelland-Meerlanden ligt het aandeel met 21 procent het laagst. Dit wordt gevolgd door Almere-Lelystad en de Gooi en Vechtstreek, die beiden op 24 procent uitkomen. Aan de andere kant heeft Amsterdam zelf het hoogste aandeel sociale verhuur van corporaties met 37 procent. Deze regionale verschillen tonen aan dat de uitdaging om de 30%-norm te halen niet overal even groot is. In de voorheen meer betaalbare deelregio's Almere-Lelystad en de Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad, wat de druk op de sociale huursector verhoogt.
De MRA-deal, gesloten in maart 2023, was een poging om deze verschillen te overbruggen. In deze deal spraken alle aangesloten gemeenten, de provincie en het Rijk af zich aan de 30%-norm te houden. Echter, terwijl ambtenaren en politici de norm vastleggen, is het de taak van de projectontwikkelaars en corporaties om daadwerkelijk te bouwen. Deze partijen tekenden niet mee aan de deal vanwege zorgen over knelpunten bij veel projectlocaties. Anne-Jo Visser, directeur van de AFWC, merkte destijds op dat er veel knelpunten zijn die de realisatie bemoeilijken.
De praktijk toont dat in gemeenten waar al relatief veel sociale huurwoningen staan, zoals de grote steden, het aandeel sociale nieuwbouw ook hoger ligt. Omgekeerd geldt dit voor gemeenten met weinig sociale voorraad. Dit patroon zorgt ervoor dat de uitdaging voor gemeenten als Amstelveen, die lang geen sociale huurwoning bouwden, nu anders is dan voor Amsterdam. In Amstelveen was het lang staand beleid om de sociale voorraad liever te laten krimpen dan uit te breiden.
De rol van woningcorporaties en marktpartijen
De verdeling van de woningvoorraad is niet uitsluitend afhankelijk van woningcorporaties. De data toont dat het percentage sociale huur dat door corporaties wordt beheerd, stabiel blijft op 30 procent, terwijl het aandeel van particulieren daalt. Dit suggereert dat de druk op corporaties toeneemt om het tekort aan te vullen, maar dat marktpartijen ook een rol spelen. In de periode 2015-2020 ontwikkelden marktpartijen grote aantallen studio's voor studenten en jongeren. Ook na 2019 namen niet-corporaties nog honderden sociale huurwoningen in aanbouw.
Echter, de rol van corporaties is complex. Zij bouwen niet alleen sociale woningen, maar ook marktwoningen, hoewel dit om veel kleinere aantallen gaat. Dit betekent dat het totale percentage 'sociaal' hoger uitkomt dan de cijfers van de corporaties alleen suggereren. Het is echter moeilijk om dit exact vast te stellen op basis van CBS-cijfers.
De MRA-deal heeft geleid tot een verandering in de politieke windrichting. De meeste politici zijn er van doordrongen geraakt dat er vooral grote nood is aan betaalbare woningen. In de MRA-deal werd afgesproken dat alle aangesloten gemeenten zich aan de 30%-norm zouden houden. Dit heeft geleid tot een toename van sociale nieuwbouw in gemeenten die daarvoor weinig deden.
De uitdagingen van de 30%-norm in de praktijk
Ondanks de politieke wil, zijn er ernstige obstakels in de realisatie van de 30%-norm. Een van de grootste problemen is de vertraging van de regiewet. Deze vertraging maakt de kans groot dat nieuwbouwprojecten worden uitgesteld. De 30%-norm zelf staat ter discussie. De coalitiepartijen hebben in het regeerakkoord afgesproken dat gemeenten 'lokale ruimte' krijgen om daarvan af te wijken. De uitwerking door minister Mona Keijzer blijft nog altijd uit.
De Jonge wilde met die 30%-norm afdwingen dat elke gemeente zijn 'fair share' draagt in de bouw van sociale huurwoningen en dus een bijdrage levert aan de huisvesting van daklozen, statushouders en andere kwetsbare groepen. Het feit dat juist rijkere gemeenten dit vaak nalaten, zorgde bij grote gemeenten als Amsterdam en Zaanstad in het verleden al regelmatig voor ergernis. De praktijk is dat in gemeenten waar al relatief veel sociale huurwoningen staan, het aandeel sociale nieuwbouw ook hoger ligt. En vice versa.
Een ander probleem is de lange doorlooptijd van projecten. Voor tal van opgeleverde projecten zijn in een verder verleden andere afspraken gemaakt. De realisatie van een project duurt vele jaren, waardoor het huidige beleid niet direct zichtbaar wordt in de opgeleverde woningen. Dit leidt tot een tijdelijke discrepantie tussen de beleidsdoelen en de feitelijke levering.
Case Study: Amstelveen en de trendbreuk
Amstelveen biedt een interessant voorbeeld van een trendbreuk. Lang was het beleid in Amstelveen gericht op het laten krimpen van de sociale voorraad. Vrij recent zijn echter 97 sociale huurwoningen van Eigen Haard opgeleverd, het project Kalkbranderij. Dit markeert een verandering in het beleid.
In het coalitieakkoord 'Warm hart voor Amstelveen' uit 2022 staat dat voortaan twee derde van alle woningen wordt gebouwd in het betaalbare segment. Hiervan is 20 procent sociaal en zo'n 46 procent in het middensegment. De huidige woonwethouder Adam Elzakalai wijst erop dat nu al 29 procent voor de Amstelveense woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (inclusief het particulier bezit en de studentencampus Uilenstede). Inclusief de geplande studentenwoningen op Kronenburg zou men dicht tegen de gewenste 30 procent uitkomen.
Echter, de 2.500 studentenwoningen op de kantoorlocatie Kronenburg komen er niet, zo is de uitkomst van jaren juridische strijd. Op dit moment komt er van het Rijk alleen toestemming voor 438 woningen. Door de beperkte ruimte kunnen we nu dat percentage niet halen op andere locaties. We hebben veel woningen in de planning en de uitvoering van nieuw beleid kost tijd. De verwachting is dat het aantal sociale huurwoningen groeit de komende jaren.
Eigen Haard heeft in Amstelveen voor de komende jaren de bouw van ruim 200 nieuwbouwwoningen ingepland, veelal op gemeentegrond, maar ook op een locatie van een ontwikkelaar (Legmeer). Op grond in bezit van de gemeente is het aandeel sociaal minimaal 30 procent, maar de gemeente heeft weinig eigen grond. Dit beperkt de mogelijkheden voor snelle uitbreiding.
De rol van de vrije sector en lage inkomens
De situatie van lage inkomens in de MRA is complex. Sociale huurwoningen van corporaties worden steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84 procent gemiddeld in de MRA). De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt. In de afgelopen jaren is de groep lage inkomens in de vrije sector groter geworden, van 22 procent naar 25 procent in 2021. Hun woonlasten liggen (zeer) hoog.
De vrije huursector van particulieren is verder gegroeid en beslaat 12 procent van de woningvoorraad in 2021. Dit betekent dat de druk op de sociale huursector toeneemt, omdat de vrije sector niet altijd een adequate oplossing biedt voor lage inkomens. De trend is dat de totale sociale huurvoorraad daalt, terwijl de behoefte aan betaalbaar wonen toeneemt.
Vergelijking van sociale huurpercentages in de MRA
Om de situatie in de MRA beter te begrijpen, is het nuttig om de percentages van sociale huur per deelregio te vergelijken. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de huidige situatie en de uitdagingen per regio.
| Deelregio | Aandeel sociale huur van corporaties (2021) | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Amstelland-Meerlanden | 21% | Laagste aandeel in de regio |
| Almere-Lelystad | 24% | Aandeel betaalbare koop sterk gedaald |
| Gooi en Vechtstreek | 24% | Vergelijkbaar met Almere-Lelystad |
| Amsterdam | 37% | Hoogste aandeel in de regio |
| Gemiddeld MRA | 30% | Doelstelling voor alle gemeenten |
Deze tabel toont aan dat er grote verschillen zijn tussen de deelregio's. Amsterdam heeft met 37 procent het hoogste aandeel, terwijl Amstelland-Meerlanden met 21 procent het laagste aandeel heeft. Dit benadrukt de noodzaak voor een evenwichtige verdeling van sociale woningen over de regio.
De impact van de regiewet en politieke afspraken
De uitwerking van de regiewet is cruciaal voor de realisatie van de 30%-norm. De vertraging van deze wet maakt de kans groot dat nieuwbouwprojecten worden uitgesteld. De coalitiepartijen hebben in het regeerakkoord afgesproken dat gemeenten 'lokale ruimte' krijgen om van de norm af te wijken. De uitwerking door minister Mona Keijzer blijft nog altijd uit.
De 30%-norm zelf staat ter discussie. De bedoeling van minister De Jonge was om te dwingen dat elke gemeente zijn 'fair share' draagt. Echter, de praktijk toont dat de uitvoering van dit beleid complex is. De MRA-deal was een poging om dit te veranderen, maar de uitvoering hangt af van de bereidheid van de bouwers.
De toekomst van sociale nieuwbouw in de MRA
De verwachting is dat het aantal sociale huurwoningen de komende jaren groeit, maar dit proces kost tijd. De uitvoering van nieuw beleid kost tijd. Er zijn veel woningen in de planning en de uitvoering van nieuw beleid kost tijd. De verwachting is dat het aantal sociale huurwoningen groeit de komende jaren.
In Amsterdam wordt verwacht dat de verhouding stedelijk in de toekomst gemiddeld op 38-38-24 uitkomt, aldus wethouder Reinier van Dantzig in april 2024 in een raadsbrief. Zijn conclusie is dat de gemeente goed op koers ligt wat betreft de 40-40-20 doelstelling. Echter, dit geldt alleen als de plannen worden gerealiseerd. Er zijn algemene uitzonderingsgronden en soms wordt bij een individueel project het programma aangepast om het vlot te trekken. Zo ging de gemeente akkoord met het schrappen van het sociale deel (16 procent) en het verminderen van het middeldure aandeel bij een groot project van CBRE en HODO in de Amsterdamse Poort. Bij transformatieprojecten wordt vaker toestemming gegeven om af te wijken en grotendeels middeldure huur te realiseren.
Conclusie
De realisatie van de 30%-norm voor sociale huur in de Metropoolregio Amsterdam is een complex proces dat wordt beïnvloed door politieke afspraken, de beschikbaarheid van grond, de doorlooptijd van projecten en de samenwerking tussen verschillende partijen. Hoewel de doelstelling duidelijk is, toont de praktijk dat er nog aanzienlijke uitdagingen zijn. Gemeenten als Edam-Volendam, Bloemendaal en Laren moeten flink bijbouwen om het doel te halen. De rol van woningcorporaties is cruciaal, maar marktpartijen en particulieren spelen ook een belangrijke rol in de totale woningvoorraad. De vertraging van de regiewet en de discussie over de norm zelf maken de situatie onzeker. Ondanks de uitdagingen, is er een duidelijke trendbreuk zichtbaar in gemeenten als Amstelveen, waar het beleid verandert van krimp naar uitbreiding. De toekomst van sociale nieuwbouw in de MRA hangt af van de implementatie van de MRA-deal en de bereidheid van de bouwers om de norm te realiseren.