De toegang tot de vastgoedmarkt voor starters wordt in de gemeente Berg en Dal, die de kernen Groesbeek, Ubbergen en Ubbergen omvat, ondersteund door een specifieke regeling: de starterslening. Deze regeling fungeert als een cruciale brug tussen de maximale hypotheek die een starter op basis van zijn inkomen kan krijgen en de daadwerkelijke aankoopprijs van de gewenste woning. Het is een instrument dat door de gemeente wordt beheerd, maar waarvoor de uitvoering vaak wordt verzorgd door gespecialiseerde instanties zoals de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVn) of lokale hypotheekmaatschappijen. De kern van deze lening ligt in het overbruggen van het gat dat ontstaat door striktere hypotheeknormen en stijgende huizenprijzen. In Berg en Dal is deze lening geïntroduceerd in 2017 met een initiële budget van 500.000 euro. Tot op heden hebben 27 starters gebruik gemaakt van deze regeling. Recent is besloten het budget met nogmaals 500.000 euro te verhogen, wat vermoedelijk de laatste keer is dat deze lening beschikbaar komt. De maximale leningshoogte bedraagt 30.000 euro per starter, en de grens voor de aankoopprijs van de woning is verhoogd van 2,5 miljoen naar 3,5 miljoen euro, waardoor duurdere woningen bereikbaar worden voor starters die voldoen aan de voorwaarden.
Het mechanisme van de starterslening is complexer dan een simpele lening; het is een constructie die bestaat uit twee onlosmakelijk verbonden delen: de Starterslening zelf en de Combinatielening. Deze tweeledige structuur is essentieel om te begrijpen hoe de maandlasten de eerste drie jaar worden verlaagd of zelfs tot nul gereduceerd. De eerste drie jaar betaalt de starter geen rente en geen aflossing op de Starterslening. De rente voor deze periode wordt door de gemeente, de provincie of de corporatie betaald. Tegelijkertijd loopt het tweede deel, de Combinatielening, op omdat de aflossing van de Starterslening hierin wordt geabsorbeerd. Dit betekent dat de schuld van de Combinatielening de eerste drie jaar toeneemt. Na deze periode van drie jaar treedt een hertoets plaats. Als uit deze toets blijkt dat het inkomen van de starter onvoldoende is gestegen om de maandlasten van beide leningdelen te dragen, kan de constructie worden verlengd voor nogmaals drie jaar zonder maandlasten.
De financiële structuur van de starterslening is ontworpen om de drempel voor het kopen van een eerste woning te verlagen. De lening overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek die de starter kan krijgen via de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de aankoopprijs van de woning. De hoogte van de lening is afhankelijk van de aankoopprijs, met een maximum van 30.000 euro per persoon. Het is cruciaal om te benadrukken dat dit een lening is en geen subsidie; er moet dus wel terugbetaald worden, maar onder gunstige voorwaarden. De rente voor de eerste vijftien jaar staat vast, waarna deze wordt herzien en opnieuw voor vijftien jaar vastgesteld. De totale looptijd van de lening bedraagt dertig jaar. De rente over het eerste leningdeel, de Starterslening, is meestal fiscaal aftrekbaar, terwijl de rente van de Combinatielening nooit fiscaal aftrekbaar is.
In de context van Berg en Dal is de verhoging van de grens voor de aankoopprijs van 2,5 miljoen naar 3,5 miljoen een significante aanpassing. Dit betekent dat starters in deze gemeente toegang krijgen tot een bredere markt van woningen. Echter, de lening is vermogensafhankelijk. Vermogen dat boven de geldende vrijstelling in Box 3 valt, zoals spaargeld, schenkingen of andere bezittingen, wordt gekort op de financieringsbehoefte. Dit betekent dat als een starter te veel spaargeld heeft, de lening kan worden verlaagd of zelfs geweigerd worden. De toetsing van de lening gebeurt op basis van relevante wet- en regelgeving, waaronder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, de Voorwaarden en Normen NHG en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
De uitvoering van de starterslening in Berg en Dal wordt mogelijk gemaakt door een samenwerking tussen de gemeente en gespecialiseerde instanties zoals SVn. SVn hanteert als toetsrente de actuele 10-jaar vaste rente voor hypotheken van NHG. Er kan alleen een aanvraag bij SVn gedaan worden als er een toewijzingsbrief van de gemeente of provincie is. Zolang de Starterslening en de Combinatielening nog niet volledig zijn afgelost, mag er geen extra geld worden geleend bij hypotheekverstrekkers. Ook mag er geen extra Combinatielening worden afgesloten. Als het inkomen onvoldoende blijft om de beide leningdelen af te lossen, is het mogelijk dat de SVn Starterslening na 30 jaar niet of niet volledig is afgelost. Dit is een risico dat in de constructie is ingebouwd; de lening is ontworpen om de starter te helpen, maar er zijn geen garanties dat de lening volledig wordt afgelost binnen de looptijd als het inkomen niet toeneemt.
De gemeente Berg en Dal heeft besloten het budget voor de starterslening te verhogen met half miljoen euro. Dit betekent dat er nogmaals 500.000 euro in de pot van de starterslening wordt gestopt. Volgens wethouder Nelson Verheul zal dit vermoedelijk de laatste keer zijn dat de starters gebruik kunnen maken van deze lening. Het rentepercentage voor deze starterslening is laag, maar geld lenen kost altijd geld, besluit wethouder Verheul. Dit benadrukt dat het om een lening gaat, niet om een subsidie. De jongeren krijgen de gelegenheid om bovenop de maximale hypotheek die door de bank beschikbaar wordt gesteld, maximaal 30.000 euro te lenen bij de starterslening van de gemeente Berg en Dal.
De technische specificaties van de lening zijn cruciaal voor het begrip van de constructie. De lening bestaat uit twee delen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Het eerste deel is de Starterslening, die annuïtair wordt afgelost. Het tweede deel is de Combinatielening, die oploopt. Voor beide leningdelen heb je de eerste drie jaar geen maandlasten. De rente wordt door de gemeente/provincie/Corporatie betaald. De aflossing van de Starterslening 'betaal' je met de Combinatielening, waardoor de Combinatielening de eerste drie jaar altijd oploopt. Na deze periode van drie jaar ga je rente en aflossing betalen.
De voorwaarden om in aanmerking te komen voor een starterslening verschillen per gemeente en/of provincie. In Berg en Dal zijn de voorwaarden als volgt: de aankoopprijs van de woning moet maximaal 3,5 miljoen euro bedragen. De lening is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3 wordt gekort op de financieringsbehoefte. De leennormen zijn gebaseerd op relevante wet- en regelgeving waaronder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, de Voorwaarden en Normen NHG en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De toetsing van de lening gebeurt op basis van de financiële en persoonlijke situatie.
De SVn Starterslening is een bijzondere hypothecaire lening waarmee je nét een beetje extra kunt lenen voor het aankopen van je eerste woning. Deze lening gebruik je om je eerste woning aan te kopen en sluit je af naast een reguliere hypotheek bij een geldverstrekker. De looptijd van de SVn Starterslening is dertig jaar. De rente staat voor de eerste vijftien jaar vast. Na de eerste vijftien jaar wordt de rente herzien en opnieuw voor vijftien jaar vastgesteld. Met de SVn Starterslening heb je de eerste drie jaar geen maandlasten. Na die drie jaar ga je rente en aflossing betalen. Heb je het idee dat je deze lasten nog niet kan dragen? Dan kun je een hertoets aanvragen. Als je dat doet bekijken we welk deel van de rente en aflossing jij kan betalen. Ook mag je de Starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij aflossen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de kernkenmerken van de starterslening in Berg en Dal:
| Kenmerk | Beschrijving |
|---|---|
| Maximale lening | 30.000 euro per starter |
| Maximale aankoopprijs | 3.500.000 euro (verhoogd van 2.500.000 euro) |
| Looptijd | 30 jaar |
| Rentestructuur | Vaste rente voor eerste 15 jaar, daarna herzien voor volgende 15 jaar |
| Maandlasten (eerste 3 jaar) | Geen maandlasten (geen rente, geen aflossing) |
| Financiering van rente | Door gemeente/provincie/corporatie gedragen |
| Constructie | Twee delen: Starterslening (annuïtair) en Combinatielening (oplopend) |
| Fiscale aftrekbaarheid | Starterslening: meestal fiscaal aftrekbaar. Combinatielening: nooit fiscaal aftrekbaar |
| Vermogensafhankelijkheid | Vermogen boven Box 3 vrijstelling wordt gekort op lening |
| Hertoets | Mogelijkheid tot verlenging van de periode zonder maandlasten als inkomen onvoldoende is |
| Aanvraagvereiste | Toewijzingsbrief van gemeente of provincie vereist voor aanvraag bij SVn |
| Boetevrije aflossing | Op elk moment mogelijk |
De implementatie van de starterslening in Berg en Dal is een voorbeeld van hoe lokale overheden kunnen ingrijpen in de woningmarkt om de toegang voor starters te vergroten. De verhoging van het budget met half miljoen euro is een significante stap, maar het is waarschijnlijk de laatste keer dat deze lening beschikbaar komt. Dit betekent dat de huidige groep van 27 starters de laatste groep is die van deze regeling kan profiteren. De gemeente wil hiermee de jongeren de gelegenheid bieden om bovenop de maximale hypotheek die door de bank beschikbaar wordt gesteld, maximaal 30.000 euro te lenen.
De technische details van de lening zijn essentieel voor een correct begrip. De lening is een aanvulling op de eerste hypotheek. De hoogte van de Starterslening is afhankelijk van de aankoopprijs van de woning met een maximum van 30.000 euro. De lening overbrugt het verschil tussen het bedrag dat u met uw inkomen maximaal kunt lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de aankoopprijs van de woning. Het is belangrijk om te benadrukken dat dit een lening is en geen subsidie. De rente voor de eerste 15 jaar staat vast. Hierna wordt de rente herzien en weer opnieuw voor 15 jaar vastgesteld.
De constructie van de lening bestaat uit twee delen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Voor beide leningdelen heb je de eerste 3 jaar geen maandlasten. De rente wordt door de gemeente/provincie/Corporatie betaald. De aflossing van de Starterslening 'betaal' je met de Combinatielening, waardoor de Combinatielening de eerste 3 jaar altijd oploopt. Na deze periode van drie jaar ga je rente en aflossing betalen. Wanneer na 3 jaar uit een hertoets blijkt dat je inkomen onvoldoende is gestegen om de gehele maandtermijn van de beide leningdelen te betalen, wordt de constructie verlengd en heb je wederom drie jaar geen maandlasten.
De voorwaarden voor de lening zijn strikt. De SVn hanteert als toetsrente de actuele 10-jaar vaste rente voor hypotheken van NHG. De SVn Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (tot maximaal de Loan to Value) en de (eerste) hypotheek bij de bank. De lening is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3, wordt gekort op de financieringsbehoefte. Dit betekent dat de lening kan worden verlaagd als er sprake is van teveel spaargeld, een schenking of overige bezittingen. Na beoordeling van de financiële en persoonlijke situatie worden op basis van de leennormen en ons kredietbeleid bepaald of er een lening verstrekt kan worden.
De leennormen zijn gebaseerd op relevante wet- en regelgeving waaronder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, de Voorwaarden en Normen NHG en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De SVn Starterslening bestaat uit twee delen: een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost (de Starterslening) en een leningdeel dat oploopt (de Combinatielening). Voor beide delen zijn er de eerste drie jaar geen maandlasten. De aflossing van de Starterslening komt de eerste drie jaar uit de Combinatielening. De Combinatielening loopt daardoor de eerste drie jaar altijd op. Na deze periode van drie jaar ga je rente en aflossing betalen.
De gemeente Berg en Dal heeft de starterslening ingevoerd in 2017 met een budget van 500.000 euro. Tot nu toe hebben 27 starters van deze lening gebruik gemaakt. De verhoging van het budget met nogmaals 500.000 euro is een significante stap. Volgens wethouder Nelson Verheul zal dit vermoedelijk de laatste keer zijn dat de starters gebruik kunnen maken van deze starterslening. Het rentepercentage voor deze starterslening is laag, maar geld lenen kost altijd geld.
De SVn Starterslening is een bijzondere hypothecaire lening waarmee je nét een beetje extra kunt lenen voor het aankopen van je eerste woning. Deze lening gebruik je om je eerste woning aan te kopen en sluit je af naast een reguliere hypotheek bij een geldverstrekker. De looptijd van de SVn Starterslening is 30 jaar. De rente staat voor de eerste 15 jaar vast. Na de eerste 15 jaar wordt de rente herzien en opnieuw voor 15 jaar vastgesteld. Met de SVn Starterslening heb je de eerste drie jaar geen maandlasten. Na die drie jaar ga je rente en aflossing betalen. Heb je het idee dat je deze lasten nog niet kan dragen? Dan kun je een hertoets aanvragen. Als je dat doet bekijken we welk deel van de rente en aflossing jij kan betalen. Ook mag je de Starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij aflossen.
De voorwaarden om in aanmerking te komen voor een starterslening verschillen per gemeente en/of provincie. In Berg en Dal zijn de voorwaarden als volgt: de aankoopprijs van de woning moet maximaal 3,5 miljoen euro bedragen. De lening is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3 wordt gekort op de financieringsbehoefte. De leennormen zijn gebaseerd op relevante wet- en regelgeving waaronder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, de Voorwaarden en Normen NHG en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De toetsing van de lening gebeurt op basis van de financiële en persoonlijke situatie.
De volgende tabel geeft een overzicht van de financiële impact van de starterslening:
| Aspect | Beschrijving |
|---|---|
| Maximale lening | 30.000 euro |
| Maximale aankoopprijs | 3.500.000 euro |
| Looptijd | 30 jaar |
| Rentestructuur | Vaste rente voor eerste 15 jaar, daarna herzien voor volgende 15 jaar |
| Maandlasten (eerste 3 jaar) | Geen maandlasten (geen rente, geen aflossing) |
| Financiering van rente | Door gemeente/provincie/corporatie gedragen |
| Constructie | Twee delen: Starterslening (annuïtair) en Combinatielening (oplopend) |
| Fiscale aftrekbaarheid | Starterslening: meestal fiscaal aftrekbaar. Combinatielening: nooit fiscaal aftrekbaar |
| Vermogensafhankelijkheid | Vermogen boven Box 3 vrijstelling wordt gekort op lening |
| Hertoets | Mogelijkheid tot verlenging van de periode zonder maandlasten als inkomen onvoldoende is |
| Aanvraagvereiste | Toewijzingsbrief van gemeente of provincie vereist voor aanvraag bij SVn |
| Boetevrije aflossing | Op elk moment mogelijk |
De implementatie van de starterslening in Berg en Dal is een voorbeeld van hoe lokale overheden kunnen ingrijpen in de woningmarkt om de toegang voor starters te vergroten. De verhoging van het budget met half miljoen euro is een significante stap, maar het is waarschijnlijk de laatste keer dat deze lening beschikbaar komt. Dit betekent dat de huidige groep van 27 starters de laatste groep is die van deze regeling kan profiteren. De gemeente wil hiermee de jongeren de gelegenheid bieden om bovenop de maximale hypotheek die door de bank beschikbaar wordt gesteld, maximaal 30.000 euro te lenen.
Conclusie
De starterslening in de gemeente Berg en Dal, inclusief de kernen Groesbeek en Ubbergen, fungeert als een essentieel instrument om de toegang tot de woningmarkt voor starters te vergemakkelijken. Deze regeling, die in 2017 is ingevoerd met een initiële budget van 500.000 euro, heeft tot nu toe 27 starters geholpen. De recente beslissing om het budget met nogmaals 500.000 euro te verhogen, is waarschijnlijk de laatste keer dat deze lening beschikbaar komt. De maximale lening van 30.000 euro en de verhoogde grens voor de aankoopprijs van 3,5 miljoen euro maken het voor starters mogelijk om duurdere woningen te kopen, ondanks de striktere hypotheeknormen.
De constructie van de lening is uniek omdat het bestaat uit twee delen: de Starterslening en de Combinatielening. Deze constructie zorgt ervoor dat de eerste drie jaar geen maandlasten hoeven te worden betaald, omdat de rente door de gemeente wordt gedragen. Na deze periode treedt een hertoets plaats, waarbij de mogelijkheid bestaat om de periode zonder maandlasten te verlengen als het inkomen onvoldoende is gestegen. De lening is vermogensafhankelijk, wat betekent dat vermogen boven de vrijstelling in Box 3 wordt gekort op de lening. De rente is voor de eerste 15 jaar vast, waarna deze wordt herzien voor de volgende 15 jaar.
De uitvoering van de lening wordt verzorgd door gespecialiseerde instanties zoals SVn, die de toetsrente hanteert op basis van de actuele 10-jaar vaste rente van NHG. De lening is een lening en geen subsidie, wat betekent dat er wel terugbetaald moet worden. De lening is ontworpen om de starter te helpen, maar er zijn geen garanties dat de lening volledig wordt afgelost binnen de looptijd als het inkomen niet toeneemt. De gemeente Berg en Dal heeft met deze regeling een belangrijke bijdrage geleverd aan de woningmarkt voor starters, maar het is waarschijnlijk de laatste keer dat deze lening beschikbaar komt.