Amsterdamse Nieuwbouw 2020-2022: Productie, Verkoop en Toekomst van de Sociale Woningvoorraad

De Nederlandse woningmarkt en specifiek de situatie in Amsterdam wordt gekenmerkt door een complexe balans tussen nieuwbouw, verkoop van bestaande voornamingen, en de noodzaak voor verduurzaming. De afgelopen jaren toont de dynamiek in Amsterdam een duidelijke verschuiving: er wordt meer reguliere sociale huurwoningen gerealiseerd dan in eerdere jaren, terwijl de verkoop van sociale huurwoningen toeneemt als noodzakelijke inkomstenbron voor verdere investeringen. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de nieuwbouwprijzen, productiecijfers, verkoopdynamiek en de specifieke uitdagingen rondom studenten-, jongeren- en seniorenwoningen in de periode rondom 2020 tot en met de recente rapportages tot 2024. De focus ligt op de cijfers, de rol van de woningcorporaties, en de haalbaarheid van de ambities van het gemeentebestuur.

In 2022 nam Amsterdam een recordaantal zelfstandige permanente sociale huurwoningen in aanbouw. Het totaal bedroeg 2.780 woningen, waarvan 2.505 door de lokale woningcorporaties werden gerealiseerd. Dit resulteerde in het bereiken van het productieniveau dat in de samenwerkingsafspraken als doel was gesteld. Van de planvoorraad die aan het begin van 2022 bestond, is 65 procent gerealiseerd. De totale Amsterdamse nieuwbouwproductie in dat jaar kwam uit op maar liefst 8.401 woningen. Een cruciaal punt is dat de bouw van (kleine) jongeren- en studentenwoningen in eerdere jaren voor een groot deel van de totale corporatieproductie zorgde. Specifiek de corporatie Lieven de Key heeft in de laatste vijf jaar grote aantallen studenten- en jongerenwoningen opgeleverd, met een gemiddelde van circa 600 per jaar.

De Dynamiek van Corporatieproductie en Planvoorraad

De productie van sociale huurwoningen in Amsterdam wordt gedreven door een samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de zes grote woningcorporaties. Deze afspraken zijn cruciaal voor het behalen van de doelen op het gebied van volkshuisvesting. In 2022 was het productieniveau voor het eerst gelijk aan het gestelde doel. De cijfers laten zien dat de corporaties succesvol zijn geweest in het converteren van planvoorraad daadwerkelijke bouwwerken.

De productie van studenten- en jongerenwoningen vormde een belangrijk onderdeel van de strategie. In de periode 2019 tot en met 2022 was er een plan om 9.000 jongeren- en studentenwoningen in Amsterdam te bouwen, met nog eens 1.500 in de regio. Echter, de realisatie bleef achter bij deze ambitie. Het totale aantal jongeren- en studentenwoningen dat in die periode in aanbouw is genomen, bleek slechts rond de 4.000 te zijn: 2.432 voor studenten en 1.566 voor jongeren. Wethouder Van Dantzig constateerde dat de ambitie van 9.000 woningen veel te hoog lag ten opzichte van de totale bouwdoelstelling van 30.000 woningen in vier jaar.

Een belangrijke factor die dit gat verklaart, is dat marktpartijen nauwelijks meer actief zijn in dit segment. In de jaren 2015-2018 realiseerden marktpartijen juist meer dan 5.000 studenten- en jongerenwoningen, maar vaak tot ontevredenheid van de gemeente vanwege hoge huren en servicekosten in sommige complexen. Het nieuwe college heeft besloten om geen bouwdoelstelling meer voor studentenwoningen te hanteren. Het aflopende Convenant Studentenhuisvesting is niet verlengd. Dit wordt door vertegenwoordigers van corporaties, zoals Karin Verdooren van Lieven de Key, als teleurstellend ervaren, aangezien dergelijke convenanten extra aandacht en specifieke afspraken opleveren. De ambitie van Lieven de Key blijft om jaarlijks 600 à 700 woningen te bouwen, wat financieel mogelijk is, maar de beperkende factor is het vinden van voldoende locaties.

Ook de realisatie van studentenwoningen in de regiogemeenten is achtergebleven bij de veronderstellingen van het Amsterdamse college. De focus verschuift nu naar het behouden van de productie binnen de stad, waar de corporaties zelf de leiding nemen over de bouw. De volgende tabel geeft een overzicht van de productie van sociale huurwoningen per corporatie in de periode 2018 tot 2022:

Uit de tabel blijkt een duidelijke trend: het productieniveau steeg aanzienlijk in 2022 in vergelijking met de eerdere jaren, wat bevestigt dat de samenwerkingsafspraken effectief zijn. Het totaal van 9.626 gerealiseerde woningen over vijf jaar toont de schaal van de inspanningen van de corporaties.

Verkoop als Financieringsinstrument en Invloed op de Voorraad

Een van de meest complexe aspecten van de Amsterdamse woningmarkt is de noodzaak tot verkoop van sociale huurwoningen. Wethouders Pels en Van Weyenberg bevestigen in een brief aan de gemeenteraad dat woningcorporaties de komende jaren meer sociale huurwoningen moeten verkopen om te kunnen blijven investeren in verduurzaming en nieuwbouw. De verkoop fungeert als een noodzakelijke inkomstenbron.

In 2024 verkochten de corporaties, volgens de eerste monitor van de Amsterdamse prestatieafspraken 'Samen werken aan de volkshuisvesting', in totaal 612 sociale huurwoningen. In wijken met minder dan dertig procent sociale huur, de zogeheten negen rode gebieden, werden 130 woningen verkocht. Daarnaast werden dertien grote sociale huurwoningen met een oppervlakte van meer dan 100 m² verkocht. De verwachting is dat de Amsterdamse woningcorporaties tot 2028 jaarlijks meer woningen moeten verkopen dan in het voorafgaande jaar. Beide bestuurders verwachten echter dat deze groeiende verkoop binnen de gemaakte afspraken zal blijven.

De verkoop draagt bij aan de groei en verbetering van de sociale woningvoorraad. Vorig jaar werden bijna achtduizend woningen verbeterd en verduurzaamd. Daarnaast kwamen er 553 permanente, zelfstandige sociale huurwoningen bij. Ook het middenhuur-segment groeide met 252 woningen. In 2024 begonnen de woningcorporaties met de bouw van 1.817 sociale huurwoningen, wat net onder de (minimale) ambitie van 1.900 tot maximaal 2.500 woningen per jaar ligt. Ook de start van de bouw van 583 flexwoningen door corporaties wordt als positief beschouwd door de wethouders.

Segmentatie: Studenten, Jongeren en Senioren

Binnen de totale productie van sociale huurwoningen worden specifieke segmenten onderscheiden, elk met eigen uitdagingen en ambities.

Jongeren- en Studentenhuisvesting De gemeente zette in op de bouw van 9.000 jongeren- en studentenwoningen in Amsterdam en 1.500 in de regio in het plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022 (plan JSHV). Dit plan telde alle woningen mee: zelfstandige, onzelfstandige, permanente en tijdelijke woningen. De doelstelling werd echter niet gehaald. De totale realisatie bleef steken op zo'n 4.000 woningen. De andere studentenhuisvester, DUWO, ziet vooral bouwmogelijkheden buiten de stad, zoals in Hoofddorp, Almere en Amstelveen, maar ook deze regio's hebben niet voldaan aan de verwachtingen.

Ouderenhuisvesting Van de in 2022 in aanbouw genomen sociale huurwoningen zijn 239 woningen gelabeld voor senioren. De grootste projecten binnen dit segment zijn de Stadsveteraan (145 woningen, Amstelkwartier) en Statenjachtstraat (53 woningen, Banne Buiksloot). Daarnaast zijn er afspraken gemaakt voor 97 woningen met marktpartijen, waaronder 57 vrije sectorwoningen in project de Sphinx in Overhoeks.

Er is een initiatief uit 2020 om in vier jaar 2.000 geclusterde zelfstandige ouderenwoningen in aanbouw te nemen. Deze ambitie wordt echter niet gehaald. Er zijn wel voldoende locaties geïnventariseerd om 2.000 woningen te kunnen realiseren, maar de planvorming kost tijd. De meeste projecten staan daarom verder in de tijd gepland. Dit betekent dat de groei van het aanbod voor senioren langzamer gaat dan oorspronkelijk was voorzien.

Kwaliteitsaspecten: Verduurzaming, Schimmel en Zorgvuldige Verhuur

De focus verschuift van puur kwantiteit naar kwaliteit en duurzaamheid. In 2024 zijn slechts 2 rolstoelwoningen gerealiseerd, wat als onvoldoende wordt bestempeld in de evaluatie. Ook de groei van het aantal zonnepanelen op corporatiedaken valt tegen.

Een ander kritiek punt is de aanpak van schimmelwoningen. Ondanks de inspanningen van de corporaties, waarbij er in vijftien maanden tijd meer dan vijftienduizend meldingen van vocht en schimmel binnenkwamen, blijft het probleem voor veel huurders niet opgelost. Dit vereist extra inzet en aandacht.

De verhuur van de beschikbare woningen laat de volgende verdeling zien: van de ruim achtduizend beschikbare woningen zijn 4.940 woningen verhuurd aan regulier woningzoekenden (58%), 2.181 woningen kwamen terecht bij kwetsbaren (26%) en 1.081 woningen werden toegekend aan stadsvernieuwingsurgenten (13%). Bij 271 verhuringen was sprake van maatwerk. Deze verdeling toont dat de sociale woningvoorraad niet alleen dient voor de algemene markt, maar ook een cruciale rol speelt in de zorg voor kwetsbare groepen en de stadsvernieuwing.

Nieuwbouwprojecten en Prijsniveaus in Amsterdam

Naast de sociale huurmarkt is er ook sprake van een levendige markt voor vrije sectorwoningen en projecten gericht op het koopsegment. In de regio Amsterdam worden diverse grote projecten gerealiseerd, waarbij de prijsniveaus en beschikbare woningen variëren.

De volgende projecten illustreren de diversiteit van de nieuwbouwmarkt, met focus op prijzen en beschikbaarheid:

Deze projecten tonen een breed spectrum aan prijzen, variërend van € 300.000 tot € 1.500.000 voor koopwoningen. Voor huurwoningen liggen de prijzen tussen de € 1.351 en € 2.800 per maand. De beschikbaarheid per project varieert sterk, van enkele tot honderden eenheden. De markt is zeer divers, met projecten die zowel voor de vrije sector als voor het middenhuur-segment zijn bedoeld.

Toekomstperspectief en Uitdagingen voor de Volgende Jaren

De toekomst van de woningvoorraad in Amsterdam hangt af van een evenwicht tussen verkoop en nieuwbouw. De verwachting is dat de verkoop van sociale huurwoningen zal toenemen tot 2028 om investeringen te kunnen financieren. Dit proces wordt gezien als noodzakelijk voor de continuïteit van verduurzaming en nieuwbouwprojecten.

Echter, er zijn specifieke uitdagingen die de doelen belemmeren. De ambitie voor studentenwoningen is niet gehaald, en het Convenant Studentenhuisvesting is niet verlengd. De corporaties moeten nu zelf de leiding nemen over de bouw, waarbij het vinden van locaties een belangrijke beperkende factor blijft. Ook bij de ouderenwoningen is de planvorming trager dan voorzien, wat resulteert in een uitstel van de realisatie van de beoogde 2.000 woningen.

Verder blijkt dat de kwaliteit van de bestaande voorraad, met name wat betreft schimmel en vochtproblemen, een groot probleem vormt. Ondanks duizenden meldingen zijn de problemen niet opgelost. Dit vereist extra inzet en middelen, wat mogelijk ten koste gaat van andere investeringsdoelen. De groei van zonnepanelen op daken valt eveneens tegen, wat aangeeft dat de transitie naar duurzame energie in het segment van sociale woningbouw nog in ontwikkeling is.

Conclusie

De ontwikkeling van de woningcorporaties in Amsterdam toont een complex beeld waarbij productie, verkoop en kwaliteit samenkomen. De productie van sociale huurwoningen heeft in 2022 een piek bereikt, met 2.505 woningen door de corporaties, waarmee de samenwerkingsafspraken grotendeels zijn nagekomen. Echter, de verkoop van sociale woningvoorraad neemt toe als noodzakelijke inkomstenbron voor verdere investeringen in verduurzaming en nieuwbouw. De verwachting is dat deze verkoop zal toenemen tot 2028.

De segmentatie van studenten-, jongeren- en seniorenwoningen laat zien dat de ambities vaak niet gehaald worden, zowel in Amsterdam als in de regio. De realisatie van 9.000 studentenwoningen is een mislukte doelstelling, waarbij marktpartijen nauwelijks meer actief zijn. Voor senioren is de planvorming vertraagd, wat de groei van het aanbod belemmert.

De kwaliteit van de woningvoorraad blijft een uitdaging, met name wat betreft schimmel, rolstoeltoegankelijkheid en duurzame energievoorziening. De verkoop van woningen blijft noodzakelijk, maar moet binnen de gemaakte afspraken blijven. De toekomstige ontwikkeling zal afhangen van de balans tussen verkoop en nieuwbouw, waarbij de corporaties en de gemeente moeten samenwerken om de doelen voor volkshuisvesting te realiseren. De markt voor vrije sectorwoningen en koopwoningen toont een breed aanbod met diverse prijsniveaus, wat aangeeft dat er nog ruimte is voor ontwikkeling in zowel de sociale als de vrije sector.

Bronnen

1. Amsterdamse nieuwbouw flink aantrekken - NUL20
2. Woningcorporaties verkochten 612 sociale huurwoningen - NUL20
3. Nieuwbouwprojecten in Amsterdam - Nieuwbouw in Amsterdam