Het afsluiten van een hypotheek als zelfstandig ondernemer, ZZP'er of leidinggevende van een bv, vof of maatschap vormt een complexe uitdaging in de Nederlandse woningmarkt. Voor werknemers in loondienst is het proces relatief voorspelbaar; hun inkomen is maandelijks constant, wat het mogelijk maakt om met simpele online tools een schatting te maken van het leningsvermogen. Voor ondernemers is de situatie ingewikkelder omdat het inkomen per maand en per jaar kan fluctueren. Een stabiel inkomen is een vereiste voor de bank, maar bij ondernemers is het inkomen variabel, wat de berekening van het toetsingsinkomen aanzienlijk bemoeilijkt. Toch is het mogelijk om als ondernemer een hypotheek af te sluiten, mits aan specifieke eisen wordt voldoen. De markt is in beweging, met steeds meer aanbieders die zich specifiek op de behoeften van ondernemers richten. Deze ontwikkeling heeft geleid tot nieuwe methodieken voor het vaststellen van het inkomensvermogen, waarbij de traditionele eis van drie jaar ondernemerschap wordt losgelaten voor bepaalde groepen.
De kern van het probleem ligt in de manier waarop banken inkomsten van ondernemers beoordelen. Terwijl een werknemer een vast salaris ontvangt, ziet de winst uit een onderneming er anders uit op het belastingaangifteformulier. Hypotheekverstrekkers kijken naar het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Dit inkomen wordt gedefinieerd als de winst uit de onderneming voor belastingen. Echter, als het inkomen in het laatste jaar lager is dan het drietal gemiddelde, geldt het lagere bedrag als maximum voor de berekening. Een concrete illustratie hiervan is het volgende scenario: als een ondernemer de afgelopen drie jaren achtereenvolgens € 30.000, € 36.000 en € 21.000 verdiende, is het gemiddelde inkomen € 29.000. Omdat het inkomen uit het laatste jaar (€ 21.000) lager is dan het gemiddelde, is dit het uitgangspunt voor de hypotheekberekening. Deze regel zorgt ervoor dat banken risico's beperken door te kijken naar de meest recente prestatie van het bedrijf.
Voor startende ondernemers die nog niet aan de driejaarseis voldoen, is de markt echter soepeler geworden. Het is niet langer noodzakelijk om minimaal drie jaar een positief resultaat te hebben getoond. Sommige hypotheekverstrekkers wijken af van de strikte inkomenseis van drie kalenderjaren en behandelen aanvragen van ZZP'ers die korter zelfstandig zijn. Dit betekent dat het mogelijk is om een hypotheek te krijgen na slechts één jaar ondernemen. Bij startende ondernemers tellen banken bijvoorbeeld ook jaren uit loondienst mee om het toetsingsinkomen vast te stellen. Door de combinatie van inkomen uit dienstbetrekking en zelfstandig ondernemerschap te analyseren, kan het leningsvermogen worden berekend voor iemand die recent is gestart met zijn bedrijf.
De verandering in de markt is mede te danken aan de ondersteuning van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Banken stemmen hun beleid af op dat van de NHG, wat het makkelijker maakt voor startende ondernemers om toegang te krijgen tot financiering. Echter, het blijft essentieel dat de ondernemer kan bewijzen dat zijn bedrijf nu en in de toekomst geld zal opleveren. Voor pas gestarte ondernemers blijft dit bewijs lastig te leveren, want zonder historische cijfers is het moeilijk om toekomstige winst te voorspellen. Om dit op te lossen, vragen hypotheekverstrekkers om jaarcijfers, belastingaangiftes en belastingaanslagen over de jaren dat men als ondernemer werkt. Als de laatste cijfers nog niet beschikbaar zijn, kan een onderbouwde accountantsprognose als vervangend bewijs worden geaccepteerd.
Een van de belangrijkste documenten die een ondernemer moet leveren zijn de jaarcijfers en belastingaangiftes. Het is cruciaal om met een accountant of boekhouder te gaan zitten om de jaarrekeningen op orde te krijgen en een overzicht van de cijfers van het lopende boekjaar te maken. Dit voorbereidingsproces is essentieel om de bank ervan te overtuigen dat de hypotheek nu en in de toekomst betaald kan worden. De bank kijkt namelijk niet alleen naar het gemiddelde inkomen, maar ook naar andere factoren zoals de sector waarin het bedrijf werkt, de hoogte van de vaste lasten van het bedrijf, het risico dat met het bedrijf wordt gelopen, de ontwikkeling van het bedrijf en de winst, en de verwachtingen voor de toekomst van het bedrijf. Deze breedte in de beoordeling toont aan dat banken een holistische blik werpen op de onderneming, niet alleen op de financiële cijfers.
De huidige woningmarkt stelt ook eisen aan de eigen middelen van de koper. Voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, geldt dat je maximaal honderd procent van de woningwaarde kunt laten financieren. Dit betekent dat er altijd eigen geld nodig is voor de kosten die bovenop de koopprijs komen, zoals kosten voor de notaris en de overdrachtsbelasting. Deze kosten bedragen meestal ongeveer zes procent van de aankoopprijs. In het eerste kwartaal van 2025 was de gemiddelde huizenprijs 473.000 euro, wat resulteert in een bedrag van ruim 28.000 euro aan kosten die uit eigen zak betaald moeten worden. Voor een ondernemer is het daarom van belang om niet alleen het leningsvermogen te berekenen, maar ook te verzekeren dat deze kosten gedekt kunnen worden, omdat dit een voorwaarde is voor het sluiten van de hypotheek.
De rol van de hypotheekadviseur is in dit proces onmisbaar. Veel ondernemers zijn bang dat het lastig is om een hypotheek te krijgen als ze nog geen drie jaar ondernemen, maar vaak is er meer mogelijk dan gedacht. Een hypotheekadviseur kan helpen de mogelijkheden in kaart te brengen, de hypotheek berekenen voor een ZZP'er en aangeven hoeveel maximaal kan worden geleend. Een oriëntatiegesprek bij een onafhankelijke adviseur is vaak vrijblijvend en kosteloos. Adviseurs met specifieke expertise in ondernemershypotheken hebben de kennis die nodig is om jaarcijfers van bedrijven te analyseren. Bij aanbieders die deze analyse uitbesteden is het vaak een standaardproces en is maatwerk niet mogelijk. Daarom is het sterk aanbevolen om met een onafhankelijke hypotheekadviseur te praten voordat je op zoek gaat naar een woning.
Een van de meest interessante ontwikkelingen is de "Ondernemershypotheek" zoals die bij Nationale-Nederlanden beschikbaar is. Met dit product is het mogelijk om al na één jaar ondernemen een hypotheek te sluiten. Dit is een duidelijke afwijking van de traditionele regel van drie jaar. Een ander voordeel is dat men inkomen uit loondienst kan meenemen in de berekening. Ook is het mogelijk om direct de rente te betalen die past bij een lagere tariefklasse. Als je een hypotheek sluit bij deze instelling, sluit je een hypotheek met een rente die zich automatisch aanpast aan de tariefklasse die past bij het actuele hypotheekbedrag en de waarde van de woning. Als je extra aflost op je hypotheek of als de waarde van je woning stijgt, betaal je direct een lagere rente als de hypotheek daarvoor in aanmerking komt.
Het proces van het afsluiten van een hypotheek als ondernemer volgt een logisch stappenplan. De eerste stap is oriënteren. Voordat men een huis koopt, is het belangrijk om goed georiënteerd te zijn. Een hypotheekadviseur kan helpen om de mogelijkheden in kaart te brengen. De tweede stap is de huizenjacht. Wanneer het budget en de woonwensen bekend zijn, is het tijd om op zoek te gaan naar een geschikte woning. Dit kan op eigen houtje gebeuren, maar men kan ook een aankoopmakelaar inschakelen. Makelaars hebben veel ervaring en kennis van de situatie op de huizenmarkt, kunnen helpen bij het vinden van een geschikte woning en bij het uitbrengen van een gedegen bod.
De complexiteit van de situatie voor ondernemers wordt verder verduidelijkt door te kijken naar de specifieke factoren die banken in overweging nemen bij de beoordeling van een aanvraag. Deze factoren zijn divers en gaan verder dan alleen het cijfer van het inkomen.
Factoren bij de Beoordeling van de Hypotheek als Ondernemer
Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag voor ondernemers kijken hypotheekverstrekkers naar een reeks van specifieke criteria die het risico en de draagkracht van de ondernemer in kaart brengen. Deze factoren zijn essentieel voor de bank om te bepalen of de hypotheek kan worden verleend.
| Factor | Beschrijving en Impact op Besluit |
|---|---|
| In welke sector je werkt | De stabiliteit en toekomstverwachtingen van de sector beïnvloed het risico. Een onderneming in een stabiele sector wordt als minder risicovol gezien dan een onderneming in een vluchtige of hoog-risico sector. |
| Hoe hoog je vaste lasten zijn | De bank analyseert de vaste kosten van de onderneming om de netto winst te bepalen. Hoog vaste lasten kunnen de terugbetalingscapaciteit beperken. |
| Hoeveel risico je loopt met je bedrijf | Dit verwijst naar de bedrijfsstructuur en de marktpositie. Een bedrijf met veel schulden of onzekere contracten wordt als riskanter gezien. |
| Hoe je bedrijf en winst zich heeft ontwikkeld | De trend van de winst over de jaren is cruciaal. Een dalende trend is negatief voor de aanvraag, terwijl een stijgende trend gunstig is. |
| Wat de verwachtingen zijn voor de toekomst | De toekomstverwachtingen van het bedrijf worden beoordeeld op basis van de accountantsprognose. Dit is vooral belangrijk voor startende ondernemers. |
Voor startende ondernemers is het vaak een uitdaging om aan de eisen te voldoen. Hoewel de regels soepeler worden, blijft het vereiste om te bewijzen dat het bedrijf nu en in de toekomst geld oplevert, een hoge lat. Als je minder dan drie jaar onderneemt, telt je toetsinkomen niet altijd volledig mee. Dit betekent dat de bank mogelijk een deel van het inkomen niet meetelt als basis voor de berekening, wat het maximale leningsbedrag verlaagt.
De markt voor hypotheek voor ondernemers is geëvolueerd. Steeds meer partijen richten zich op ondernemers. Dit betekent dat er nu meer mogelijkheden zijn dan vroeger. Voorheen waren hypotheekverstrekkers niet zo enthousiast om beginnende ondernemers aan een hypotheek te helpen omdat ze positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar eisten. Nu is er een verschuiving naar het kijken naar het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren, waarbij het inkomen uit loondienst en zelfstandig ondernemerschap kan worden gecombineerd. Deze combinatie is een belangrijke ontwikkeling, omdat veel ondernemers nog steeds deels in loondienst werken of recentelijk zijn gestopt met loondienst en zijn overgegaan naar ondernemerschap.
Een ander belangrijk aspect is de berekening van het inkomen. Bij een hypothese van € 30.000, € 36.000 en € 21.000 over drie jaar is het gemiddelde € 29.000. Omdat het inkomen van het laatste jaar lager is, geldt dit als maximum. Dit betekent dat de bank geen rekening houdt met het hogere gemiddelde, maar met het laagste resultaat van het meest recente jaar. Dit mechanisme is ontworpen om te voorkomen dat banken gebaseerd zijn op tijdelijke pieken in inkomsten die niet duurzaam zijn. Voor ondernemers is het dus essentieel om een stabiel en voorspelbaar inkomenspatroon te tonen.
De noodzaak van een goede voorbereiding is onbetwist. Het is belangrijk om de hypotheekaanvraag goed voor te bereiden. Je moet de bank ervan overtuigen dat je je hypotheek nu en in de toekomst kunt betalen. Het advies van een hypotheekadviseur is hierbij cruciaal. Een goede adviseur kan helpen om de complexe regels te navigeren en de beste optie te vinden. Adviseurs met ervaring in ondernemershypotheken kunnen specifiek kijken naar de situatie van de ondernemer en de meest geschikte oplossing bieden. Dit kan leiden tot een hypotheek die past bij de wensen en verwachtingen van de ondernemer.
De rol van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is hierbij van groot belang. De NHG ondersteunt hypotheken voor ondernemers, wat het mogelijk maakt voor startende ondernemers om toch een hypotheek te krijgen. Banken stemmen hun beleid af op dat van de NHG, wat betekent dat de voorwaarden soepeler zijn geworden. Dit is een grote stap vooruitgang voor ondernemers die nog geen drie jaar actief zijn.
Voor wie een huis koopt, is het belangrijk om rekening te houden met de kosten van aankoop. Dit omvat de kosten bovenop de koopprijs, zoals de notariële kosten en de overdrachtsbelasting. Deze kosten bedragen meestal ongeveer zes procent van de aankoopprijs. Bij een gemiddelde huizenprijs van 473.000 euro (eerste kwartaal 2025) loopt dit op tot ruim 28.000 euro. Deze bedragen moeten uit eigen middelen worden betaald, omdat de hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde dekt, maar niet de extra kosten. Dit is een belangrijk punt voor ondernemers om rekening mee te houden bij de financiële planning.
Het proces van het kopen van een huis als ondernemer kan in zes duidelijke stappen worden onderverdeeld. De eerste stap is oriënteren, waarbij een hypotheekadviseur helpt bij het bepalen van het budget. De tweede stap is de huizenjacht, waarbij een makelaar kan helpen bij het vinden van een geschikte woning. De volgende stappen omvatten het maken van een bod, het afsluiten van de hypotheek, de notariële handeling en de overname van de woning. Dit stappenplan geeft een duidelijk overzicht van het hele proces.
Voor ondernemers die een hypotheek willen afsluiten is het belangrijk om te weten dat er verschillende types hypotheken zijn. De Ondernemershypotheek is een specifiek product dat is ontworpen voor ondernemers met een flexibel inkomen. Dit product biedt voordelen zoals de mogelijkheid om na één jaar ondernemen een hypotheek te krijgen en het meenemen van inkomen uit loondienst. Dit is een grote verlichting voor ondernemers die net zijn gestart.
De markt voor hypotheek voor ondernemers blijft evolueren. Er zijn steeds meer partijen die zich richten op ondernemers, wat leidt tot meer mogelijkheden en flexibeler voorwaarden. Dit betekent dat er nu meer kansen zijn voor ondernemers dan voorheen. De veranderingen in de markt zijn te danken aan de toenemende aandacht voor de behoeften van ondernemers en de ondersteuning van de NHG. Dit resulteert in een meer toegankelijke markt voor startende ondernemers.
Conclusie
Het afsluiten van een hypotheek als ondernemer of ZZP'er is een proces dat zowel uitdagingen als kansen biedt. De traditionele eis van drie jaar ondernemerschap is niet meer een absolute barrière. Door de samenwerking tussen banken en de NHG, en de ontwikkeling van gespecialiseerde producten zoals de Ondernemershypotheek, zijn er meer mogelijkheden ontstaan. Het is essentieel om een goede voorbereiding te maken, inclusief het regelen van jaarcijfers en het raadplegen van een onafhankelijke adviseur. De berekening van het leningsvermogen is complexer dan bij werknemers, omdat het inkomen variabel is en de banken kijken naar het gemiddelde inkomen over drie jaar, met het inkomen van het laatste jaar als maximum. Daarnaast moet er rekening worden gehouden met de kosten van aankoop die uit eigen middelen betaald moeten worden. Met de juiste voorbereiding en professioneel advies is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten, zelfs voor startende ondernemers. De markt biedt steeds meer opties en flexibiliteit, wat de drempel voor ondernemers verlaagt.