De dynamiek van de Nederlandse hypothekenmarkt onderging een fundamentele verschuiving in december 2016, toen het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) de regels rondom de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanpaste. Deze wijziging had een directe impact op zelfstandigen (ZZP'ers), die traditioneel aan een strikte drie-jarenregel waren gebonden. De invoering van de éénjaarsregeling betekent dat ondernemers die minimaal één boekjaar actief zijn, in aanmerking komen voor een hypotheek met NHG. Deze ontwikkeling is van cruciaal belang voor de groeiende groep zelfstandigen in Nederland, aangezien het de drempel voor woningaankoop verlaagt en de financiële stabiliteit van startende ondernemers erkent.
Het fundamentele verschil tussen een hypotheek voor werknemers in loondienst en een hypotheek voor zelfstandigen ligt in de methode van inkomensbeoordeling. Voor werknemers wordt gekeken naar het netto looninkomen. Voor ZZP'ers wordt het zogenaamde "toetsinkomen" vastgesteld op basis van de winst uit de onderneming. De vraag of een hypotheek mogelijk is na één jaar ondernemen, is inmiddels bevestigd: ja. Sinds 1 december 2016 is het mogelijk om als zelfstandige al na één jaar ondernemen een hypotheek met NHG af te sluiten. Dit betekent dat de eisen zijn versoepeld, waarbij de noodzaak om drie volledige boekjaren aan te leveren is vervallen. De focus ligt op de stabiliteit van het bedrijf gedurende de eerste jaren, maar de drempel is aanzienlijk verlaagd.
De Mechanisme van NHG en de Invloed op Rentekosten
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) fungeert als een veiligheidsnet voor zowel de lenende bank als de lenende ZZP'er. De garantie beperkt de financiële risico's in situaties waarin de lenende partij door omstandigheden tijdelijk niet in staat is de hypotheeklasten te voldoenen. In extreme gevallen kan NHG de restschuld overnemen, wat de kredietrisico's voor de geldverstrekker aanzienlijk verlaagt. Deze vermindering van het risico voor de bank vertaalt zich in de praktijk vaak in een lagere hypotheekrente voor de consument. Veel geldverstrekkers bieden specifieke tarieven voor hypotheken met NHG aan, wat een financieel voordeel oplegt voor de ondernemer.
Om in aanmerking te komen voor NHG, moet de koopsom of de marktwaarde van de woning binnen de geldende grenzen blijven. De actuele NHG-grens bedraagt maximaal € 470.000 voor een standaardwoning, ofwel € 498.200 indien de woning is voorzien van energiebesparende maatregelen. Dit maakt het een zeer interessante optie voor ZZP'ers met een beperkt leningscapaciteit. Als ZZP'er heb je een Inkomensverklaring Ondernemer nodig om je toetsinkomen vast te stellen. Deze verklaring is essentieel voor de bank om de haalbaarheid van de aflossing te bepalen.
Het belang van het toetsinkomen ligt in de berekening van de maximale leningscapaciteit. Banken kijken niet simpelweg naar de brutowinst, maar toetsen of de onderneming stabiel draait. De stabiliteit wordt beoordeeld aan de hand van de jaarcijfers. Voor een ZZP'er die net begint, betekent dit dat de bank kijkt naar het eerste boekjaar. Als het inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar, geldt het inkomen van het laatste jaar als het toetsinkomen. Dit is een belangrijke nuance: de bank kan besluiten om het laagste resultaat als maatstaf te nemen om het risico te beperken.
Rekenmodellen voor Maximale Hypotheek op Basis van Jaargemiddelde
De berekening van de maximale hypotheek voor een ZZP'er verschilt per aantal boekjaren. Dit systeem zorgt ervoor dat banken een gebalanceerde beoordeling van het toetsinkomen kunnen doen, afhankelijk van de lengte van de ondernemingsgeschiedenis. De volgende tabel toont de specifieke percentages die gelden bij het bepalen van het toetsinkomen op basis van het aantal jaar dat men als ZZP'er actief is:
| Aantal Boekjaren | Berekeningsmethode voor Toetsinkomen |
|---|---|
| 1 jaar | 75% van het inkomen van dat specifieke jaar. |
| 2 jaar | 90% van het gemiddelde van de inkomen van die twee jaar. |
| 3 jaar of meer | 100% van het gemiddelde van de laatste drie jaar. |
Dit systeem is ontworpen om rekening te houden met de volatiliteit van het inkomen van een ondernemer. Voor de startende ZZP'er die slechts één jaar actief is, wordt dus slechts 75% van het verkregen inkomen als toetsinkomen beschouwd. Dit is een conservatieve aanpak die rekening houdt met het risico dat het eerste jaar een uitzondering kan zijn. Bij twee jaar wordt het percentage verhoogd naar 90% van het gemiddelde, en bij drie jaar of meer wordt 100% van het gemiddelde van de laatste drie jaar gehanteerd.
Het is essentieel om te benadrukken dat jaarcijfers altijd nodig zijn om de maximale hypotheek te bepalen. Ben je minder dan één jaar ondernemer? Dan kun je in principe nog geen hypotheek afsluiten op basis van dat inkomen. Banken willen zien dat het bedrijf minimaal een jaar stabiel draait. Hoewel er in sommige gevallen nog iets mogelijk is voor startende ondernemers die minder dan een jaar actief zijn, vereist dit vaak een speciale afweging en een consult met een gespecialiseerde hypotheekadviseur. Het is belangrijk om de situatie bespreekbaar te maken met een expert.
Banken en Geldverstrekkers met Flexibele ZZP-Ondersteuning
Niet alle banken hanteren dezelfde regels voor ZZP'ers. De voorwaarden voor hypotheekverstrekking zijn vaak niet volledig helder en kunnen flink verschillen per instelling. Sommige banken vereisen nog steeds cijfers van de afgelopen drie jaren, terwijl andere banken hier veel flexibeler in zijn. De volgende banken zijn bekend om hun bereidheid om hypotheken te verstrekken aan ZZP'ers na slechts één jaar ondernemen:
- ABN AMRO
- a.s.r.
- BLG Wonen
- NIBC Bank
- Rabobank
- SNS Bank
- Woonfonds
Bij deze instellingen is het mogelijk om een hypotheek na één jaar ZZP te krijgen. De keuze van de bank is dus van groot belang voor de startende ondernemer. Een hypotheekadviseur gespecialiseerd in ZZP'ers kan helpen bij het vinden van de juiste geldverstrekker die aan de specifieke eisen van de ondernemer voldoet. Het is een goed idee om te zorgen dat je financiële situatie zo helder mogelijk is voordat je met een hypotheekaanvraag begint. Banken kijken namelijk naar meer dan alleen de winst van je eigen bedrijf. Ze letten ook op de sector waarin je werkt en of je (studie)schulden hebt.
De berekening van de maximale hypotheek verschilt per bank. Sommige banken rekenen op basis van de winst, solvabiliteit en liquiditeit. Het is cruciaal om te begrijpen dat het "toetsinkomen" een kunstmatige waarde is die wordt berekend door de bank. Dit inkomen wordt gebruikt om te toetsen hoeveel je mag lenen. Als je een hypotheek aanvraagt, zijn er ook andere zaken voor de bank interessant, zoals de stabiliteit van de sector en de liquiditeit van het bedrijf.
Startende Ondernemers en de Uitdagingen van Deelbaar Inkomen
Voor een startende ZZP'er is de situatie complexer dan voor iemand met een langere geschiedenis. Omdat het inkomen van een ondernemer flexibel is, wordt de ZZP-hypotheek op een andere manier berekend dan bij werknemers. De bank wil namelijk weten of de onderneming stabiel genoeg is om elke maand de hypotheeklasten te kunnen betalen. Startende ondernemers hebben vaak nog geen cijfers van de afgelopen drie jaar aan te leveren. Daardoor is het voor de geldverstrekker lastiger om de bestendigheid van het inkomen te bepalen.
Een specifieke uitdaging ontstaat wanneer het inkomen in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. In dit geval geldt het inkomen van het laatste jaar als het toetsinkomen. Dit kan leiden tot een lagere maximale leningscapaciteit dan wanneer het gemiddelde zou worden gehanteerd. Een concreet voorbeeld hiervan is als een ondernemer in het eerste boekjaar € 75.000 haalt, in het tweede € 92.000 en in het derde jaar € 85.000. Het gemiddelde is € 84.000. Als het inkomen van het laatste jaar (€ 85.000) lager zou zijn dan dit gemiddelde, dan zou de bank het laatste jaar als maatstaf nemen.
Voor ZZP'ers die minder dan een jaar ondernemer zijn, is het in principe niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten op basis van dat inkomen. Banken willen zien dat het bedrijf minstens een jaar stabiel draait. Toch is er soms nog iets mogelijk voor startende ondernemers die minder dan een jaar actief zijn. Dit vereist een intensief gesprek met een hypotheekadviseur om te zien wat er precies mogelijk is. Het is dus mogelijk om een hypotheek na één jaar ZZP te krijgen, maar het is wel een beetje complex. Vooral omdat je veel documenten nodig hebt om aan te leveren bij de bank.
De Rol van de Hypotheekadviseur bij de Inkomensbepaling
De rol van de hypotheekadviseur is onmisbaar voor ZZP'ers, vooral voor degenen die korter dan drie jaar actief zijn. Onze hypotheekadviseurs kunnen je toetsinkomen zelf berekenen. Dit is een cruciale stap, aangezien de banken vaak zelf het toetsinkomen bepalen op basis van de leverde documenten. Een adviseur kan helpen bij het verzamelen van de benodigde documenten en het voorbereiden van de aanvraag. Het is een goed idee om te zorgen dat je financiële situatie zo helder mogelijk is voordat je met een hypotheekaanvraag begint.
Bij de aanvraag wordt gekeken naar verschillende aspecten van de financiële gezondheid. Dit omvat niet alleen de winst, maar ook de solvabiliteit en liquiditeit. De adviseur helpt bij het identificeren van de juiste banken die openstaan voor ZZP'ers met minder dan drie jaar historie. Ook voor ZZP'ers die nog geen drie jaar actief zijn, kunnen er oplossingen worden gevonden. De adviseur kijkt naar wat financieel mogelijk is, zelfs als je minder dan een jaar ZZP'er bent.
Het is belangrijk om te weten dat als je een eigen bedrijf hebt, zoals een BV, of als je directeur-grootaandeelhouder (DGA) bent, er specifieke regels gelden. Voor ZZP'ers die een BV hebben, is het vaak noodzakelijk om naar de pagina voor ondernemers te kijken voor meer informatie over hypotheken voor ondernemers. Voor ZZP'ers met een eenpersoonszaak of eenmanszaak zijn de regels iets anders. De hypotheek wordt dan berekend op basis van de nettowinst.
Specifieke Rekenvoorbeelden en Toetsinkomen Scenario's
Om het concept van het toetsinkomen concreet te maken, kunnen we een rekenvoorbeeld nemen. Stel, een ZZP'er heeft de volgende winstcijfers: - Eerste boekjaar: € 75.000 - Tweede boekjaar: € 92.000 - Derde boekjaar: € 85.000
Het gemiddelde van deze drie jaren is € 84.000. Als je inkomen eenmaal hebt laten vaststellen door een hypotheekadviseur, kun je als ZZP'er je maximale hypotheek gaan berekenen. Koop je samen met een partner, dan kun je dat inkomen hierin ook meenemen. Goed om te weten: was je inkomen in het laatste jaar lager dan je gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar, dan geldt het inkomen van het laatste jaar.
In het geval dat een ondernemer slechts één jaar actief is, en dat jaar een winst van € 80.000 heeft behaald, dan is het toetsinkomen 75% van dat bedrag, oftewel € 60.000. Dit toetsinkomen wordt vervolgens gebruikt om de maximale leningscapaciteit te bepalen. Als de ondernemer twee jaar actief is, met inkomens van € 80.000 en € 90.000, dan is het gemiddelde € 85.000. Hiervan wordt 90% berekend, wat neerkomt op € 76.500. Bij drie jaar of meer wordt 100% van het gemiddelde gehanteerd.
Dit systeem zorgt ervoor dat de bank een gebalanceerde inschatting kan maken van de kredietwaardigheid van de ZZP'er. Het is belangrijk om te begrijpen dat de bank niet alleen kijkt naar de winst, maar ook naar de stabiliteit van het bedrijf. Een stabiel bedrijf met consistent inkomen heeft een hogere kans op goedkeuring dan een bedrijf met grote schommelingen. De bank kijkt ook naar de sector waarin je werkt en of je andere schulden hebt.
De Invloed van Sectoren en Financiële Gezondheid op de Toegang tot NHG
De toelating tot een hypotheek met NHG is niet uitsluitend gebaseerd op de winst van het bedrijf. Banken kijken ook naar de sector waarin de ondernemer actief is. Sommige sectoren worden als risicovoller bestempeld dan anderen. Een stabiele sector kan leiden tot een hogere toelating, terwijl een vluchtige sector de kansen op goedkeuring kan beperken. Ook de solvabiliteit en liquiditeit van het bedrijf spelen een grote rol in de beoordeling. Een goede liquiditeit betekent dat het bedrijf in staat is om de hypotheeklasten te betalen, zelfs in tijden van lage winst.
Als je een hypotheek aanvraagt, zijn er ook andere zaken voor de bank interessant. Dit omvat de (studie)schulden en de algemene financiële gezondheid van de ondernemer. Het is een goed idee om te zorgen dat je financiële situatie zo helder mogelijk is voordat je met een hypotheekaanvraag begint. Een heldere financiële situatie maakt het voor de bank makkelijker om een positieve beslissing te nemen. De bank wil namelijk weten of jouw onderneming stabiel genoeg is om elke maand je hypotheeklasten te kunnen betalen.
Conclusie
De invoering van de eenjaarsregeling voor ZZP'ers met NHG heeft de mogelijkheden voor zelfstandigen aanzienlijk verbreed. Sinds 1 december 2016 is het mogelijk om als zelfstandige al na één jaar ondernemen een hypotheek met NHG af te sluiten. Dit is een grote verbetering t.o.v. de oude regel waarbij drie boekjaren nodig waren. Voor startende ondernemers betekent dit dat ze al na een jaar een hypotheek kunnen aanvragen, mits ze voldoen aan de specifieke inkomenseisen.
De berekening van het toetsinkomen is cruciaal. Voor één jaar wordt 75% van het inkomen gehanteerd, voor twee jaar 90% van het gemiddelde en voor drie jaar of meer 100% van het gemiddelde. De aanwezigheid van een hypotheekadviseur is essentieel voor het navigeren door deze regels en het vinden van de juiste bank. Banken als ABN AMRO, Rabobank en Rabo hebben specifieke programma's voor ZZP'ers. De NHG biedt een laagdrempel en lagere rente, wat voor ZZP'ers met een begroting van maximaal € 470.000 of € 498.200 met energiebesparende maatregelen zeer aantrekkelijk is.
Het is dus mogelijk om een hypotheek na 1 jaar zzp te krijgen, maar het vereist een heldere financiële structuur en de juiste ondersteuning. De regelmatige aanpassing van de regels door het Waarborgfonds Eigen Woningen zorgt ervoor dat de markt beter aansluit bij de groeiende groep zzp'ers in Nederland. Voor de startende ondernemer betekent dit dat dromen van een eigen woning niet uitstelbaar zijn, zolang de financiële stabiliteit wordt bewezen.