Bij verhuren van een woning via Airbnb bestaan zowel civielrechtelijke als publiekrechtelijke beperkingen. Deze kunnen aansluiten bij de bepalingen in een huurovereenkomst of de regels van de gemeente. Voor huurders is het belangrijk om deze regels goed door te lopen, zodat onbedoelde overtredingen en juridische risico’s worden vermeden. Deze artikelen zijn gericht op de civielrechtelijke aspecten en het juridisch kader dat huurders in overweging moeten nemen bij het overwegen van verhuren via Airbnb. De informatie is gebaseerd op de meest recente modelhuurovereenkomsten, jurisprudentie en praktijkbeleid van gemeenten en platforms.
Wat is het rechtelijke kader rond verhuren via Airbnb?
Huurovereenkomst en verbod op onderverhuur
Een van de belangrijkste juridische obstakels voor huurders die willen verhuren via Airbnb is de bepaling in de huurovereenkomst. In veel standaardhuurovereenkomsten, zoals de ROZ-modellen die door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) worden opgesteld, is een duidelijk verbod opgenomen op onderverhuur of het tijdelijk in gebruik geven van de woonruimte aan derden. Dit verbod omvat ook het verhuren via platforms zoals Airbnb.
In de meest recente versie van de ROZ Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (van 20 maart 2017) is expliciet vermeld dat de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet mag:
- De woning (gedeeltelijk of geheel) onderverhuren
- Het verlenen van pension of het in gebruik geven aan derden via platforms als Airbnb
- Kamers tijdelijk beschikbaar stellen voor een verblijf
De toestemming van de verhuurder is hierbij slechts eenmalig en geldt niet voor opvolgende gevallen. Dit betekent dat zelfs als de verhuurder eenmalig toestemming geeft, de huurder niet automatisch recht heeft om dit gedrag herhaald te doen.
Oudere versies van huurovereenkomsten bevatten ook verboden op onderverhuur, maar die zijn minder specifiek. Echter, zoals uitgelegd in het arrest van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2217:1361), geldt ook het oude verbod als een verbod op tijdelijk in gebruik geven van de woning aan derden, inclusief via Airbnb.
Rechtsgevolgen van onbevoegde verhuring via Airbnb
Verplichtingen en tekortkomingen
Als een huurder zonder toestemming van de verhuurder verhuurt via Airbnb, schijnt hij te kort te komen in de nakoming van zijn verplichtingen volgens de huurovereenkomst. Dit kan juridische gevolgen hebben, zoals:
Schadevergoeding: Volgens artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de verhuurder eisen dat de huurder schade vergoedt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als verhuring leidt tot overlast, verwaarloosde huishoudelijke verplichtingen of schade aan de woning.
Afdracht van winst: In een bekend arrest (ECLI:NL:GHDHA:2017:2197) oordeelde het Gerechtshof Den Haag dat de huurder zijn winst moest afdragen aan de verhuurder. Dit was het geval bij een huurder van een sociale huurwoning die meerdere keren via Airbnb verhuurde zonder toestemming. De winst werd hierbij gedefinieerd als het verschil tussen de verleende huurprijs en de eigen huurprijs.
Ontbinding of ontruiming: Hoewel de verhuurder ook kan vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de huurder ontruimd, is dit juridisch complexer. In het genoemde arrest van 2017 werd dit verzoek afgewezen, omdat de schending van de huurovereenkomst niet zodanig ernstig was dat het rechtvaardigde om de overeenkomst volledig ongedaan te maken. Dit suggereert dat de ernst van de overtreding een rol speelt bij de rechtsvervolging.
Juridische uitleg van verboden in de huurovereenkomst
Jurisprudentie en uitleg door gerechtshoven
Het Gerechtshof Den Haag heeft in meerdere gevallen duidelijk gemaakt dat het verbod op onderverhuur in huurovereenkomsten ook van toepassing is op tijdelijke verhuring zoals via Airbnb. Dit geldt zowel voor recente als oudere versies van de huurovereenkomsten.
In het arrest van 9 mei 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2217:1361) werd bepaald dat het verbod op onderverhuur zo moet worden geïnterpreteerd dat het niet alleen betreft een permanente onderverhuur, maar ook tijdelijke in gebruik geven van een woning aan derden. Dit omvat dus ook de praktijk van tijdelijk verhuren via Airbnb.
Publiekrechtelijke beperkingen en gemeentelijke regels
Beperkingen op kort vakantieverhuur
Naast civielrechtelijke beperkingen kunnen ook publiekrechtelijke regels van toepassing zijn. Een bekend voorbeeld is het beleid van de gemeente Amsterdam, waar kort vakantieverhuur is toegestaan voor maximaal twee maanden per jaar en met een maximum van vier mensen tegelijk.
Dit soort beleid is typisch een bindend gemeentelijk beleid dat geldt voor alle verhuurders en huurders in de gemeente. Het is belangrijk om dergelijke regels te kennen, omdat overtredingen ook hier leiden tot boetes of administratieve sancties.
Praktische richtlijnen voor verhuren via Airbnb
Contractuele voorwaarden voor gasten
Als huurder die wil verhuren via Airbnb, is het verstandig om contractuele voorwaarden op te stellen die door de gasten worden geaccepteerd. Deze voorwaarden kunnen omvatten:
- Verboden op het meenemen van huisdieren
- Regels rond geluidsoverlast
- Beperkingen op het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
- Parkeerregels
Het is belangrijk dat deze voorwaarden voordat er wordt gereserveerd worden vermeld in de advertentiebeschrijving. Als de werkelijke voorwaarden pas na reservering worden getoond, kan een gast de reservering annuleren en een volledige restitutie eisen.
Veiligheidsmaatregelen en verantwoordelijkheid als host
Veiligheid en noodvoorzieningen
Verhuren via Airbnb wordt beschouwd als een dienstverlening. Als host draag je daarom een zekere verantwoordelijkheid voor de veiligheid van je gasten. Het is verstandig om:
- Een EHBO-koffer aanwezig te houden en deze regelmatig te controleren
- Brandblussers en koolmonoxidemelders aanwezig te hebben
- Duidelijke vluchtroutes aan te duiden
- De gasten van noodnummers te voorzien (zoals de eigenaar, buren of lokale hulpdiensten)
Bovendien is het verstandig om gasten vooraf te informeren over veiligheidsrisico’s en noodmaatregelen. Dit helpt om onverwachte situaties beter te beheren.
Communicatie met buren en regelgeving
Overleg met buren en gemeenschap
Een belangrijk aspect van verantwoord hosten is het informeren van de buren. Veel huurovereenkomsten bepalen dat de huurder voorzichtig moet zijn in het gebruik van de woning, en dit omvat ook het vermijden van overlast of hinder. Het is verstandig om buren op de hoogte te brengen van de verhuring via Airbnb, zodat zij de kans hebben om vragen te stellen of eventuele zorgen te delen.
Daarnaast is het verstandig om gasten vooraf te informeren over regels en gebruiken in de buurt. Dit kan bijvoorbeeld betreffen:
- Parkeerregels
- Geluidsoverlast
- Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
Juridische conclusies en aanbevelingen
Samenvatting van de juridische situatie
- Huurovereenkomsten bevat meestal verboden op onderverhuur of tijdelijk in gebruik geven aan derden, inclusief via Airbnb.
- Toestemming van de verhuurder is eenmalig en dient per situatie verleend te worden.
- Overtredingen kunnen juridische gevolgen hebben, zoals schadevergoeding of afdracht van winst.
- Jurisprudentie bevestigt dat het verbod op onderverhuur ook van toepassing is op verhuring via Airbnb.
- Gemeentelijke regels kunnen extra beperkingen opleggen, zoals maximaal aantal maanden of bezoekers per jaar.
Conclusie
Verhuren via Airbnb kan een aantrekkelijke manier zijn om extra inkomsten te genereren, maar het kan juridisch complex zijn. Voor huurders is het van het grootste belang om de bepalingen in de huurovereenkomst en eventuele gemeentelijke regels goed te doorgronden. Zonder toestemming van de verhuurder is verhuren via Airbnb in veel gevallen verboden, en kunnen juridische risico’s optreden. Verantwoord hosten houdt ook in dat men zich bewust is van veiligheidsmaatregelen, veilige communicatie met gasten en het vermijden van overlast aan buren.
Voor verhuurders is het verstandig om duidelijke bepalingen op te nemen in de huurovereenkomst, zodat het verhuren via derdepartijen zoals Airbnb juridisch duidelijk is geregeld. Zowel verhuurders als huurders kunnen zo voorkomen dat juridische geschillen ontstaan.