De Nederlandse hypothekenmarkt ondergaat een fundamentele verandering in de manier waarop consumenten advies ontvangen en hoe hiervoor wordt betaald. In het verleden werden hypotheekadvies en bemiddeling vaak gefinancierd door provisiestrukturen die door de banken aan intermediairs werden uitgekeerd. De markt verschuift echter naar een model waarin de klant rechtstreeks voor zijn of haar advies betaalt. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de kostenstructuur rondom ING hypotheekadvies, inclusief vergelijkingen met andere banken, de fiscale aftrekbaarheid en de strategische keuzes voor starters, verbouwers en overstappers.
De Nieuwe Kostensplitting: Van Provisiemodel naar Directe Betaling
De meest significante wijziging in de huidige markt is de afschaffing van de provisiemodellen voor bankgebonden intermediairs. ING heeft besloten om advieskosten direct aan de klant in rekening te brengen. Dit geldt niet alleen voor directe aanvragen bij de bank, maar ook voor verkoop via het intermediaire kanaal. Intermediairs mogen geen provisie meer ontvangen van de ING voor hypotheekaanvragen en moeten de kosten rechtstreeks aan de klant factureren.
Deze structuur zorgt voor transparantie. Klanten kunnen de kosten van ING eenvoudig vergelijken met die van onafhankelijke intermediairs. De advieskosten zijn een vast bedrag, onafhankelijk van de hoogte van de hypotheek. Voor een eerste hypotheek bedraagt dit bedrag 2.100 euro. Voor een tweede hypotheek of een verhoging van de hypotheek bedraagt de kost 900 euro. Deze kosten omvatten het adviesgesprek, de bemiddelingskosten en het opstellen van het Persoonlijk Hypotheek Adviesrapport (PHA). Dit rapport is specifiek toegespitst op de persoonlijke situatie van de klant. Pas nadat de klant de offerte en het PHA heeft ondertekend en naar de ING heeft teruggezonden, worden de kosten factuur.
Het is essentieel te begrijpen wat er in deze kosten is inbegrepen. De kosten zijn gesplitst in advies- en distributiekosten. Banken moeten deze kosten apart specificeren. Voor de klant betekent dit dat hij of zij precies weet waarvoor ze betalen: de tijd van de adviseur, de administratieve verwerking en het opstellen van het rapport. Als een klant het adviesgesprek doorgaat maar uiteindelijk geen hypotheek afsluit bij de bank, betaalt hij of zij alleen de advieskosten. Dit is een cruciaal punt voor consumenten: het risico ligt volledig bij de klant, ongeacht of er een transactie tot stand komt.
Vergelijking van Advieskosten: ING versus de Concurrentie
Om een weloverwogen beslissing te nemen, is het van belang de kosten van ING te vergelijken met die van andere grote banken. De markt toont een brede verscheidenheid in tarieven, afhankelijk van het type klant (starter of niet-starter) en het type transactie (nieuwe hypotheek, verhoging of tweede hypotheek).
Volgens de meest recente tarieven (peildatum 30 september 2025) ziet de marktvergelijking er als volgt uit:
| Bank | Niet-starter | Starter | Verhogen hypotheek |
|---|---|---|---|
| ABN AMRO | €2.625 | €1.975 | €2.025 |
| ING Bank | €2.800 | €2.100 | €2.100 |
| Rabobank | €2.750 | €2.100 | €2.300 |
| ASN Bank | €3.100 | €2.500 | €3.100 |
| Triodos Bank | €2.500 | €2.000 | €1.750 |
Deze tabel toont duidelijk dat de kosten voor een nieuwe hypotheek bij ING voor niet-starters (€2.800) hoger liggen dan bij Triodos Bank (€2.500) en ABN AMRO (€2.625), maar vergelijkbaar met Rabobank (€2.750). Voor starters is het tarief bij ING €2.100, wat gelijk is aan Rabobank, maar hoger dan Triodos Bank (€2.000). Bij het verhogen van een bestaande hypotheek of het aangaan van een tweede hypotheek, verschilt de structuur per bank. ING vraagt hier €2.100, terwijl Triodos Bank met €1.750 het meest competitieve aanbod heeft in deze categorie.
Het is belangrijk op te merken dat deze kosten vaak hoger zijn dan wat onafhankelijke adviseurs vragen. Onafhankelijke intermediairs kunnen een all-in tarief vragen en zijn niet beperkt tot het productaanbod van één bank. Zij kunnen de markt volledig overzien, terwijl bankgebonden adviseurs (zoals bij ING en Rabobank) uitsluitend adviseren over de eigen producten van die specifieke bank. Dit beperkt het marktbeeld van de klant. Voor wie op zoek is naar de beste voorwaarden in de hele markt, kan een onafhankelijke adviseur voordeliger en objectiever zijn dan het gebruik van een bankgebonden dienst.
Specifieke Kostenvoorwaarden voor Starters en Nieuwbouw
Voor starters geldt vaak een specifiek kostenkader. Bij ING bedragen de advieskosten voor een starter €2.100. Dit is een vaste kost die onafhankelijk is van de hypotheeksom. Voor starters is het essentieel om te weten dat ze verplicht zijn om een annuïteiten- of lineaire hypotheek te kiezen als ze na 2013 een hypotheek hebben afgesloten, om de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar te kunnen maken.
Een lineaire hypotheek kan voor starters minder passen vanwege de hoge beginlasten. ING biedt voor starters echter de mogelijkheid van een starterslening als aanvulling op de financiering van een eerste woning. Ook is er een optie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wat kan leiden tot lagere rentetarieven en extra zekerheid bij onvoorziene omstandigheden. Voor starters die een nieuwbouwwoning overwegen, biedt de ING een verlengde offerteperiode tot 12,5 maand. Deze flexibiliteit is cruciaal tijdens het bouwproces.
Verhogen van de Hypotheek: Kosten en Proceduren
Het verhogen van een bestaande ING hypotheek is een veelvoorkomende stap bij verbouwing of verduurzaming. Hierbij zijn verschillende kosten en methoden mogelijk.
Er zijn drie hoofdwegen om de hypotheek te verhogen: - Onderhands verhogen: Dit is mogelijk afhankelijk van de bestaande hypotheekinschrijving en voorwaarden. Dit is vaak de goedkoopste en snelste methode. - Tweede hypotheek: Als onderhands verhogen niet mogelijk is, kan een tweede hypotheek worden afgesloten. Hiervoor is vaak een notaris nodig. - Bouwdepot: Bij grotere investeringen zoals verbouwing of verduurzaming kan een bouwdepot handig zijn, zodat kosten gefaseerd kunnen worden betaald.
De kosten die een klant moet verwachten bij het verhogen van een hypotheek bij ING omvatten: - Advieskosten (indicatie: €1.750 – €2.750, afhankelijk van het tarief) - Taxatiekosten (soms nodig) - Notariskosten (alleen bij tweede hypotheek) - Eventuele administratiekosten
Het is verstandig om vooraf een offerte aan te vragen. Geen verrassingen achteraf. Voor verduurzaming (zoals isolatie, zonnepanelen, warmtepompen) is het verhogen van de hypotheek vaak aantrekkelijker dan een persoonlijke lening vanwege de lagere rente en de langere looptijd.
Het proces om een ING hypotheek af te sluiten of te verhogen is ingericht op snelheid en gebruiksgemak, met een sterke digitale focus. Het proces verloopt als volgt: 1. Gratis kennismaking: Wensen en situatie worden helder gemaakt. 2. Berekening + haalbaarheid: Er wordt een duidelijk overzicht gemaakt van de maandlasten en mogelijkheden. 3. Route bepalen + aanvragen: Alle documentatie wordt digitaal ingediend. 4. Beoordeling: ING beoordeelt de aanvraag en biedt een offerte aan.
Oversluiten en Verhogen: Strategische Overwegingen
Een belangrijke overweging voor eigenaren met een bestaande ING hypotheek is of het slimmer is om over te sluiten naar een andere aanbieder. Een overstap is relevant als men op zoek is naar betere voorwaarden of een lagere rente dan de huidige ING hypotheek. Dit kan leiden tot besparingen van honderden tot duizenden euro's.
Een overstap is zinvol in de volgende situaties: - Wanneer de rentevaste periode afloopt. - Wanneer de persoonlijke situatie is veranderd. - Wanneer men de overwaarde op de woning wilt benutten voor een verbouwing. - Wanneer men gunstigere voorwaarden elders vindt.
Het oversluitproces houdt in dat de bestaande hypotheek bij ING wordt opgeheven en een nieuwe wordt afgesloten bij een andere bank. Hierbij zijn de volgende kosten van toepassing: - Boeterente voor vervroegd aflossen (boete voor de tijd dat de rentevaste periode niet is uitgedraaid). - Advieskosten (bij de nieuwe bank of bij een onafhankelijk adviseur). - Taxatiekosten (vaak benodigd voor de nieuwe waarde van de woning). - Notariskosten (voor de overdracht en de nieuwe hypotheekakte).
Omdat ING hypotheekadviseurs uitsluitend over eigen producten adviseren, is het raadzaam om voor een objectieve vergelijking en het vinden van het meest passende aanbod bij andere banken een onafhankelijke hypotheekadviseur te raadplegen. Dit geldt zeker als men overweegt te oversluiten naar een andere geldverstrekker.
Specifieke Kosten voor Verhogen en Verlenging
Naast de basisadvieskosten gelden er specifieke regels voor het verlengen van een offerte. Voor de ING gelden offerte verlengingskosten van 0,2% per maand over de hoofdsom, indien de offerte moet worden verlengd na donderdag 9 juni 2022. Dit is een directe kost die de klant moet dragen bij een uitstel van het afsluiten.
Een positief punt is dat de afsluitkosten voor een overbruggingskrediet bij ING €0,00 zijn. Dit maakt een overbruggingskrediet een aantrekkelijke optie bij de aanschaf van een nieuwe woning terwijl de oude nog niet is verkocht. Een deel van de kosten, waaronder de advies-, taxatie- en notariskosten, is fiscaal aftrekbaar, mits de hypotheekrente dit ook is.
Fiscale Implicaties en Aftrekbaarheid
De fiscale behandeling van hypotheekadvieskosten is een cruciaal aspect voor de eindkosten. Advies- en afsluitkosten voor een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar als de hypotheekrente dit ook is. Dit betekent dat de kosten als onroerend goedkosten kunnen worden afgetrokken, maar dit hangt af van de aard van de financiering.
Belangrijke regels: - Als je een hypotheekadvies hebt gekregen en je besluit geen hypotheek af te sluiten, mag je de advieskosten niet aftrekken voor de inkomstenbelasting. - Gebruik je een deel van de hypotheek om een auto te kopen, dan kun je de rente hierover niet aftrekken, en de hiermee samenhangende kosten ook niet. - Over de advieskosten voor een hypotheek betaalt men geen BTW. - Als je hypotheekadvies via de bank krijgt en je besluit geen hypotheek af te sluiten, dan betaal je alleen advieskosten, maar deze zijn dan niet aftrekbaar omdat er geen geldige hypotheekontstaand is.
Het is dus essentieel om te weten of de kosten aftrekbaar zijn. Alleen bij een succesvolle afsluiting en als de rente aftrekbaar is, zijn ook de kosten aftrekbaar. Dit maakt het belang van een goed adviesrapport (PHA) en een correcte indeling van de besteding van de lening (woning versus privé) van groot belang.
Vergelijking met Rabobank en Onafhankelijk Advies
Bij het vergelijken van de ING hypotheek met die van Rabobank valt op dat beide grootbanken werken met afhankelijke adviseurs. Dit betekent dat men geen breed marktbeeld krijgt. Waar ING zich richt op een digitaal georiënteerd aanvraagproces voor snelheid en gebruiksgemak, biedt Rabobank ook persoonlijk hypotheekadvies aan, zowel online als via een adviseur.
De kosten voor hypotheekadvies bij Rabobank liggen vaak tussen de €1.800 en €3.000, afhankelijk van de klantgroep. Beide banken hanteren risicoklassen die de rente beïnvloeden en bieden vergelijkbare mogelijkheden voor boetevrij aflossen (vaak 10% tot 20% van de hoofdsom per jaar). Wat de geldigheidsduur van de offerte betreft, biedt Rabobank een periode van 12 maanden, vergelijkbaar met de verlengde periode voor de nieuwbouwhypotheek bij ING (12,5 maand).
Een belangrijk verschil ligt in de ondersteuning. De persoonlijke ondersteuning bij banken strekt zich vaak uit tot langdurige nazorg, waarbij men altijd dezelfde contactpersoon heeft, zelfs na het afsluiten van de hypotheek. Onafhankelijke adviseurs kunnen echter een bredere keus bieden en niet beperkt zijn tot de producten van één bank.
Kosten voor Onafhankelijke Intermediairs
Ter vergelijking met de bankgebonden kosten is het nuttig om te kijken naar onafhankelijke partijen zoals Hypotheeksupport. Volgens de informatie kan men een ING hypotheek afsluiten via een intermediair vanaf €1.295 voor advies en bemiddeling. Dit is aanzienlijk lager dan de directe tarieven van de bank zelf. Dit laat zien dat het raadplegen van een onafhankelijke adviseur vaak een kostenefficiëntere route is, zeker als men ook een bredere marktkeuze wil overwegen.
Conclusie
De structuur van de kosten voor ING hypotheekadvies is veranderd naar een model waarin de klant rechtstreeks betaalt. De kosten variëren per situatie: €2.100 voor een eerste hypotheek voor starters en €2.800 voor niet-starters, terwijl een verhoging of tweede hypotheek €2.100 kost (of €900 volgens bepaalde bronnen voor specifieke gevallen). Het is cruciaal om te begrijpen dat deze kosten niet aftrekbaar zijn als er geen hypotheek wordt afgesloten.
Voor wie op zoek is naar de meest kostenefficiënte en objectieve oplossing, is het raadzaam om een onafhankelijke adviseur te raadplegen, die een breed marktbeeld biedt en vaak lagere advieskosten hanteert dan de banken zelf. Voor starters en nieuwbouwers biedt de ING specifieke voordelen zoals verlengde offerteperiodes en startersleningen, maar de beperkte productkeus van een bankgebonden adviseur kan de beste oplossing voor de klant belemmeren.
De keuze tussen direct via de bank gaan of via een onafhankelijk intermediair hangt af van de behoefte aan objectiviteit en het totaalplaatje aan kosten. Met de nieuwe wetgeving is het voor de consument essentieel om de kosten vooraf helder te krijgen en te begrijpen welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn.