De Nederlandse hypotheekmarkt bevindt zich in een periode van ongekende veranderingen, gekenmerkt door een drastische verschuiving van decennia van lage rentes naar een nieuw, substantieel hoger niveau. Terwijl begin 2022 de rentes nog rond de historische dieptepunten van 1% tot 1,5% lagen, leidde een snelle stijging van de inflatie en de reactie van centrale banken tot een fundamentele verandering in de marktvooruitzichten. De voorspellingen voor 2023 worden gedomineerd door de interactie tussen de beleidsrente van de Europese Centrale Bank (ECB), de inflatiedruk en de risicoperceptie van beleggers. Dit artikel analyseert de verschillende scenarios voor de hypotheekrente, de onderliggende economische mechanismen en de verwachte ontwikkelingen voor zowel korte als lange termijnen, gebaseerd op de meest recente inzichten van marktleiders en economen.
De Impact van Inflatie en het Beleid van de ECB
De kern van elke voorspelling over de hypotheekrente ligt in de ontwikkeling van de inflatie. De inflatie in de eurozone, hoewel in december 2022 iets lager uitviel dan verwacht op 9,2%, blijft nog steeds aanzienlijk boven het streefniveau van 2%. Zolang de inflatie boven dit niveau blijft, zullen renteverlagingen niet tot de opties behoren voor de centrale banken. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft aangekondigd dat de inflatie waarschijnlijk pas in 2025 naar het normale niveau van 2% zal dalen. Dit betekent dat de ECB gedwongen is om haar rentebeleid streng te houden om de prijzen onder controle te houden.
In 2022 heeft de Amerikaanse centrale bank (Fed) de rente zeven keer verhoogd, terwijl de ECB de beleidsrente viermaal heeft verhoogd. Op 15 december werd besloten de depositorente met 0,5% te verhogen, een stap die door de markt werd verwacht, maar de toon van de ECB was verrassend negatief. De bank gaf aan dat er in 2023 waarschijnlijk nog meerdere renteverhogingen zullen volgen. Deze houding heeft direct invloed op de hypothekmarkten. Voor de korte termijn wordt verwacht dat de variabele hypotheekrente verder zal stijgen. De ECB heeft weinig tot geen ruimte over om de rente al snel weer te verlagen zolang de inflatie hoog blijft.
Het is essentieel om te begrijpen dat de inflatie niet enkel een cijfer is, maar een drijvende kracht achter de rentevoorspellingen. De verwachting is dat de inflatie gedurende een langere periode boven het doelniveau zal blijven hangen. Hoewel de inflatie in november 2022 voor het eerst daalde, blijft het niveau extreem hoog. De ECB moet daarom de beleidsrente verhogen om de inflatie weer richting de 2% te krijgen. Dit leidt tot een directe koppeling tussen de inflatiedruk en de hypothekrentes die consumenten betalen.
Voorspellingen voor de Variabele en Vaste Rente
De voorspellingen voor 2023 verschillen per rentetype en looptijd. Voor de variabele hypotheekrente wordt een stijgende lijn verwacht. De verwachting is dat er in 2023 niet één, maar twee renteverhogingen van elk 0,5% zullen plaatsvinden. Dit zou betekenen dat de variabele rente in totaal met 1% zal stijgen. Dit scenario wordt gesteund door de aankondiging van de ECB over verdere verhogingen.
Voor de lange termijn (10 jaar vast) is de situatie complexer. Het meest waarschijnlijke scenario is dat de gemiddelde hypotheekrente voor een 10-jarige vaste hypotheek met NHG in 2023 rond de 4% blijft bewegen, met enkele tienden boven of onder dit niveau. Dit betekent dat de rente op een substantieel hoger niveau blijft dan in de afgelopen jaren. Ondanks de stijgende inflatie en renteverhogingen van de centrale banken, blijft de lange rente relatief stabiel of licht stijgend, afhankelijk van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt.
Er zijn drie hoofdsimulaties voor de marktontwikkeling:
- Het meest waarschijnlijke scenario gaat uit van een gestaag dalende inflatie, waardoor beleggers vertrouwen houden in het rentebeleid van de ECB. Hierdoor blijft de hypotheekrente voor lange periodes ongeveer gelijk aan het huidige niveau.
- Een scenario van zware recessie: als de economische vooruitzichten in Europa verslechteren en een zware recessie optreedt, stopt de ECB waarschijnlijk met renteverhogingen. In dit geval daalt de hypotheekrente.
- Een scenario van heftige inflatie: als de inflatie langer op een hoog niveau blijft en niet in 2024 naar de 2% gaat, blijft de rente hoog of stijgt deze verder. Dit scenario wordt bevestigd door de negatieve toon van de ECB.
Langere Termijn en de Verwachting tot 2026
Kijken we naar de langere termijn, specifiek de periode van 2025 tot 2028, dan verandert het beeld iets. De verwachting is dat we naar meer neutrale rentes van de ECB gaan, waarbij de inflatie weer rond de 2% komt en er voldoende geld voor hypotheken beschikbaar is. Een terugkeer naar hypotheekrentes tussen de 1% en 2% wordt niet als waarschijnlijk beschouwd. In plaats daarvan behoren hypotheekrentes tussen de 3% en 3,5% tot de mogelijkheden voor deze periode.
Specifiek voor het jaar 2026 is de prognose dat de hypotheekrente voor een 10-jarige vaste hypotheek rond de 3% tot 4% zal uitkomen. Dit is het niveau waarop de huidige rentes ook staan. Een gelijkblijvende of licht stijgende rente lijkt het meest waarschijnlijk voor zowel korte als langere rentevaste periodes. De gemiddelde hypotheekrente ligt nog steeds een paar procent hoger dan begin 2022, toen de rentes historisch laag waren.
In juni 2025 gebeurde de laatste renteverlaging van de ECB, maar het lijkt er niet op dat er begin 2026 snel forse renteverlagingen aankomen. De tot nu toe geziene renteverlagingen waren steeds relatief klein. Het is belangrijk om te benadrukken dat grote wereldwijde gebeurtenissen, zoals een escalatie van de oorlog in Oekraïne of onrust in het Midden-Oosten (bijvoorbeeld Iran), het beeld volledig kunnen veranderen. De gasprijs is bijvoorbeeld enorm gestegen door onrust in het Midden-Oosten, wat de invoer van olie en LNG-gas naar Europa belemmert. Dit kan leiden tot een snellere rentestijging of een ander economisch scenario.
De Rol van Risico-opslag en Beleggersgedrag
Een cruciale factor die vaak over het hoofd wordt gezien, is de risico-opslag. In economisch onzekere tijden neemt de risicobereidheid van beleggers af. Hypotheekverstrekkers moeten dan een hogere risico-opslag betalen om geld aan te trekken voor hypotheken. Deze hogere kosten proberen verstrekkers door te berekenen in hun hypotheektarieven, voor zover de concurrentie om het schaarse aantal klanten dat toelaat.
De lange hypotheekrente volgt doorgaans de rente op staatsleningen. Er wordt verwacht dat de rente op staatsleningen geleidelijk zal dalen richting 1,75% eind 2023 als gevolg van een krimp in de Europese economie. Hierdoor kan de hypotheekrente ook dalen, maar deze daling wordt beperkt door de gestegen risico-opslag. Al met al wordt een lichte daling op zowel de korte als de lange hypotheekrentetarieven verwacht, maar dit hangt af van de marktcondities.
Philip Bokeloh van ABN AMRO heeft ons jarenlang voorzien van zijn visie op de hypotheekrente. Vanaf september 2023 deelt Bram Vendel namens ABN AMRO maandelijks zijn verwachtingen. Mirjam Bani, econoom van de huizenmarkt bij ING, benadrukt dat hoewel de inflatie in november voor het eerst in 2022 daalde, deze nog steeds zeer hoog is. De ECB is van plan om de beleidsrente volgend jaar verder te verhogen om de inflatie weer richting de doelstelling van 2% te krijgen. Door deze ontwikkeling verwachten wij dat de korte variabele hypotheekrentes de komende tijd verder oplopen. De recent verslechterde groeivooruitzichten voor de economie remmen de stijging van de kapitaalmarktrentes echter af.
Vergelijking met Historische Periodes
Om de huidige situatie te plaatsen, is het nuttig om te kijken naar de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw. In die periode zaten de hypotheekrentes in de dubbele cijfers als gevolg van een hoge inflatie. Een interessant punt is dat de inflatie destijds minder hoog was dan in 2022. De reden dat de hypotheekrentes nu niet tweecijferig zijn geworden, komt doordat er bij beleggers de verwachting leeft dat de inflatie slechts tijdelijk op dit extreme niveau staat en binnen enkele jaren weer naar een 'normaal' niveau van rond de 2% terugkeert.
Deze verwachting is cruciaal voor de stabiliteit van de markt. Als de inflatie echter langer dan verwacht hoog blijft, zoals de ECB voorspelt dat het pas in 2025 naar het streefniveau gaat, dan blijft de druk op de rentes behouden. De vergelijking met het verleden toont aan dat rentes historisch gezien nog steeds laag zijn, maar de verwachtingen zijn verscherpt door de recente onvoorspelbare gebeurtenissen zoals de oorlog in Oekraïne. Niemand, behalve enkele mensen van de Amerikaanse inlichtingendienst, had voorzien dat Rusland Oekraïne zou aanvallen. Deze onvoorspelbaarheid heeft geleid tot een energiecrisis die de inflatie veel sterker liet stijgen dan economen hadden verwacht.
Analyse van Verschillende Expert Scenarios
Verschillende experts en organisaties, waaronder Van Bruggen Adviesgroep, Vastgoed Actueel en Hypotheekrente.nl, hebben hun voorspellingen gedeeld. Deze kunnen worden samengevat in een structuur van drie hoofdstromen die de markt beïnvloeden.
| Expert / Organisatie | Voorspelling 2023 | Kernargument |
|---|---|---|
| Van Bruggen Adviesgroep | Rente rond 4% (10j vast) | Meest realistisch scenario; inflatie daalt gestaag |
| Vastgoed Actueel | Variabele rente stijgt met 1% | Twee verhogingen van 0,5% door ECB-beleid |
| Hypotheek.nl / Vergelijkingssite | Drie scenario's (positief, neutraal, negatief) | Afhankelijkheid van economische vooruitzichten |
| ABN AMRO (Philip Bokeloh) | Dalende staatsrentes, maar beperkt door risico-opslag | Krimp in de economie leidt tot lagere staatsrentes |
| ING (Mirjam Bani) | Korte variabele rente stijgt | ECB verhoogt beleidsrente om inflatie te temperen |
| Obvion (Rachelle Rijk) | Lange rente gelijk of licht stijgend | Zolang inflatie > 2%, geen verlagingen mogelijk |
Het is belangrijk om te begrijpen dat al deze voorspellingen onderhevig zijn aan de werkelijke economische realiteit. De realiteit is vaak grilliger dan de verwachtingen. Daarom worden naast het meest waarschijnlijke scenario ook positievere en negatievere scenario's gegeven. Bijvoorbeeld, als de economische vooruitzichten in Europa verslechteren en er een zware recessie komt, stopt de ECB waarschijnlijk met renteverhogingen en daalt de hypotheekrente. Echter, als de inflatie langer dan verwacht hoog blijft, zal de rente niet dalen.
Onzekerheid en Onvoorspelbaarheid van de Markt
Een fundamenteel aspect van elke voorspelling is de inherente onzekerheid. Het is heel lastig om de hypotheekrente in de toekomst te voorspellen, zoals het jaar 2022 heeft aangetoond. Grote gebeurtenissen, zoals oorlogen of economische schokken, kunnen het scenario volledig veranderen. Het blijft dus slechts een voorspelling, en het is waarschijnlijk dat we zowel voor 2023 als voor de lange termijn weer worden verrast door ontwikkelingen die niet waren voorzien.
Bij de voorspelling voor 2026 moet er een slag om de arm worden gehouden. Grote veranderingen in de wereld kunnen tot een heel ander scenario leiden. Bijvoorbeeld een escalatie van de oorlog in Oekraïne of onrust in Iran kan de gasprijs doen stijgen en de levering van energie naar Europa belemmeren. Dit kan leiden tot een snellere rentestijging dan vooraf was gedacht.
De markt is dus een systeem dat gevoelig is voor externe schokken. De verwachtingen zijn gebaseerd op de huidige standpunten van de ECB en de inflatiedruk, maar de werkelijkheid kan altijd afwijken. Het is daarom raadzaam voor consumenten om niet enkel te vertrouwen op één scenario, maar een brede blik te houden op de mogelijke ontwikkeling van de markt.
Conclusie
De verwachtingen voor de hypotheekrente in 2023 en de jaren daarna wijzen op een markt die op een substantieel hoger niveau blijft dan de voorgaande jaren van lage rentes. De kern van deze voorspelling ligt in de strijd van de ECB met de inflatie, die waarschijnlijk pas in 2025 terugkeert naar het streefniveau van 2%. Dit betekent dat er in 2023 waarschijnlijk nog meerdere renteverhogingen volgen, met name voor de variabele rente. Voor de lange termijn (10 jaar vast) wordt een stabiel niveau rond de 4% verwacht, hoewel dit kan variëren met enkele tienden.
Hoewel er een scenario bestaat waarin de rente daalt door een economische krimp, blijft de risico-opslag een belemmerende factor. De vergelijking met de jaren zeventig toont aan dat de huidige rentes, hoewel hoger dan begin 2022, historisch nog steeds laag zijn. De markt blijft echter extreem gevoelig voor onvoorspelbare gebeurtenissen, zoals oorlogen of energiecruises. Voor de langere termijn (2025-2028) wordt een terugkeer naar rentes tussen de 3% en 3,5% als waarschijnlijk gezien, maar een terugkeer naar de historische dieptepunten van 1-2% wordt niet verwacht.
Uiteindelijk is elke voorspelling onderhevig aan de grilligheid van de economische realiteit. De ECB, de inflatie en de risicoperceptie van beleggers vormen de driehoek die de hypotheekrente bepaalt. Het is essentieel dat consumenten en professionals deze dynamiek begrijpen en zich voorbereiden op zowel het meest waarschijnlijke scenario als op de mogelijke uitschieters.