Het jaar 2022 zal in de economische geschiedenis worden onthouden als een periode van uitzonderlijke volatiliteit op de financiële markten. Een combinatie van structurele factoren, geopolitieke spanningen en monetaire beleidsveranderingen leidde tot een van de meest significante rentestijgingen die de Europese markt in decennia heeft meegemaakt. De impact van deze rentestijging strekte zich uit van de onderliggende kapitaalmarkten tot de dagelijkse realiteit voor huizenkopers, leners en beleggers. De oorlog in Oekraïne fungeerde niet als de oorspronkelijke oorzaak van de rentestijging, maar wel als een krachtige versneller die, in combinatie met stijgende energiekosten, de inflatie op het hoogtepunt dreef. Dit resulteerde in een snelle en scherpe stijging van de hypotheekrentes, die binnen een paar weken van ongeveer 1,2 procent naar ruim 2 procent sprong, om vervolgens in de loop van 2022 te klimmen tot uiteindelijk 4 procent.
De dynamiek van deze rentebeweging was complex en verschilden aanzienlijk tussen de Verenigde Staten en Europa. Terwijl de Amerikaanse markt na een piek in oktober een zekere stabilisatie vertoonde, ondervond de Europese markt een andere traject. In de Verenigde Staten bereikte de tienjaarsrente een piek van 4,2 procent in oktober 2022, waarna deze afdaalde tot een sluitingsniveau van ongeveer 3,8 procent, wat bijna gelijk was aan het niveau aan het begin van het vierde kwartaal. In Europa daalde de tienjaarsrente eveneens na de piek van eind oktober, maar vertoonde zich in de laatste weken van het jaar een herstel, waardoor de rente aan het eind van het jaar boven het niveau van begin oktober kwam te staan. Dit verschil in beweging is grotendeels toe te schrijven aan het beleid en de uitspraken van de respectieve centrale banken.
De Amerikaanse Centrale Bank (Fed) voerde in maart 2022 een radicaal verandering door, waarbij de beleidsrente in rap tempo van 0,25 procent naar 4,5 procent werd verhoogd. Er heerst de verwachting dat er rond of net boven de 5 procent een einde zal komen aan deze monetaire verkrapping, waarschijnlijk in het voorjaar van 2023. De Europese Centrale Bank (ECB) volgde een ander pad. De ECB startte in juli 2022 met het verhogen van de beleidsrente, wat van 0 procent naar 2,5 procent ging. Verschillende bestuurders van de ECB, waaronder voorzitter Lagarde, benadrukten herhaaldelijk dat het huidige niveau van de rente nog onvoldoende is om de inflatie onder controle te krijgen. De reactie van de markt was een verrassing; de koers op de Europese obligatiemarkt daalde als reactie op deze aankondigingen.
Een unieke ontwikkeling vond plaats bij de Japanse Centrale Bank. Op 20 december 2022 greep deze bank in op de rentemarkt. Anders dan de Europese en Amerikaanse centrale banken werkt de Bank of Japan met een controlemechanisme van de rentecurve. Sinds 2016 werd een bandbreedte van de kapitaalmarktrente vastgesteld met een doelpercentage voor de Japanse tienjaarsrente van 0 procent. In december 2022 werd deze bandbreedte echter verdubbeld, van 0,25 procent naar 0,5 procent. Hierdoor steeg de Japanse tienjaarsrente naar 0,4 procent, het hoogste niveau sinds 2015. Deze actie leidde bovendien tot een stijging van de Japanse Yen.
De Rol van Inflatie en Geopolitiek
De onderliggende drijvende kracht achter de rentestijging in 2022 was de torenhoge inflatie waarmee de wereld is geconfronteerd. De prijsstijgingen in de Verenigde Staten bereikten een piek van 9,1 procent in juni 2022. Hoewel deze prijzen sinds de zomer van dat jaar lager zijn geworden, bleven ze boven het normale niveau. De oorlog in Oekraïne had een versnellende werking op de reeds bestaande trend. De conflict in Oekraïne leidde tot een sterke stijging van de energieprijzen, wat op zijn beurt de inflatie opjagde. Dit resulteerde in een stijging van de kapitaalmarktrente.
Het is echter cruciaal om de oorzaak en de versnelling van de rentestijging te onderscheiden. De oorlog in Oekraïne was niet de oorspronkelijke oorzaak van de eerste rentestijging in 2022, maar versnelde deze fors via hogere energieprijzen en hogere inflatie. Deze dynamiek is vergelijkbaar met de huidige situatie in het Midden-Oosten. De situatie roept herinneringen op aan begin 2022, toen de oorlog in Oekraïne uitbrak en de energieprijzen fors opliepen. De Hypotheekshop benadrukt dat een directe vergelijking tussen 2022 en de huidige situatie echter nog prematuur is, aangezien de situatie in het Midden-Oosten nog volop in ontwikkeling is.
Marktreacties en Hypotheekverstrekkers
Op de Nederlandse hypotheekmarkt reageerden de grote spelers direct op de veranderende economische omstandigheden. Prijsvechters zoals Vista, Allianz, a.s.r., Centraal Beheer, MUNT en NN verhoogden hun rentes voor een hypotheek met NHG en een rentevaste periode van tien jaar. De markt vertoonde een snelle aanpassing waarbij zo'n veertig hypotheekverstrekkers hun tarieven voortdurend aanpasten aan de ontwikkelingen op de markt.
De impact van deze stijging was direct merkbaar voor consumenten. Gemiddeld betaalden huizenkopers in deze periode ongeveer 3,7 procent rente. Voor een gemiddelde starter die een huis koopt van 365.000 euro, betekende de stijgende rente dat ze al zo'n 6.000 tot 7.000 euro minder konden lenen. Dit was een aanzienlijke daling van de leencapaciteit voor starters.
Ook voor mensen wier rentevaste periode afliep, was het vervelend nieuws. De rente stond namelijk al een stuk hoger dan in 2016. Toen betaalde men voor een rentevaste periode van 10 jaar nog 1,6 procent. De stijging van de rente zorgde er in de periode van de zomer van 2022 tot en met de zomer 2023 voor dat de huizenprijzen in Nederland iets daalden.
Verdeling van Beleggingen en Marktdynamiek
De markt voor beleggingen ondervond in 2022 een van de slechtste jaren in de afgelopen decennia. Het jaar 2022 was uitzonderlijk voor een categorie die normaal gesproken "veilig" wordt geacht. Een verspreiding van beleggingen over aandelen en obligaties leverde in dat jaar weinig tot geen positief rendement op. Volgens cijfers uit de Financial Times was 2022 het slechtste jaar sinds 1871, met een rendement van bijna -20% voor Amerikaanse aandelen en ruim -15% voor Amerikaanse obligaties.
In het vierde kwartaal van 2022 pastte de beheerder Sequoia de portefeuille beperkt aan. Er werd geen wijziging doorgevoerd in de verdeling tussen de beleggingen in aandelen en obligaties. De "neutrale" verdeling bleek naar mening nog altijd het beste passend in het onzekere economische klimaat. De beleggingen in aandelen bleven gespreid over defensieve sectoren zoals dagelijkse consumptiegoederen, gezondheidszorg, energie en technologie. Binnen het vastrentende deel van de portefeuille werd wel een aanpassing gedaan, namelijk door een aankoop in Amerikaanse staatsobligaties. De afvlakkende stijging in de Amerikaanse rente resulteerde in relatief aantrekkelijke rendementen op staatsobligaties.
Een belangrijk onderscheid werd gemaakt tussen de verwachte toekomstige beweging van de rente in Europa en de VS. Er wordt aangenomen dat de kans op een verdere stijging van de rente in Europa groter is dan in de Verenigde Staten. Hierdoor is de verwachting dat Europese staatsleningen mogelijk in koers zullen dalen.
Impact op Verskillende Groepen en Behoudendheid
De stijgende rente had verschillende effecten op diverse groepen van huizenkopers en verhuizers. Voor starters was de impact direct zichtbaar: de leencapaciteit daalde met duizenden euro's. Voor doorstromers, mensen die al een woning hebben en willen verhuizen, verwacht Van Bruggen dat de impact iets minder groot zal zijn. Deze groep kan echter besluiten de koop van een nieuwe woning even uit te stellen totdat de rente weer wat lager is.
Vooral nieuwbouwwoningen zijn gevoelig voor onzekerheid, omdat kopers rekening moeten houden met bouwtijden van twee tot drie jaar. Er is echter een belangrijk verschil met enkele jaren geleden. Bij overbruggingskredieten werken de meeste geldverstrekkers inmiddels met een vaste rente, wat de risico's voor kopers van nieuwbouw enigszins beperkt.
De onzekerheid rondom de rente kan leiden tot meer terughoudendheid bij doorstromers. Voor starters speelt dit doorgaans minder, omdat het vinden van nieuwe woonruimte voor hen nu eenmaal belangrijker is. De Hypotheekshop merkt op dat de situatie in het Midden-Oosten nog volop in ontwikkeling is, en dat als hogere energieprijzen langer aanhouden en de inflatie opnieuw aanjagen, een verdere rentestijging in het verschiet ligt. Dit kan gevolgen hebben voor zowel de korte als de lange hypotheekrente.
Vergelijking met Huidige Marktomstandigheden
De huidige marktomstandigheden roepen herinneringen op aan begin 2022, toen de oorlog in Oekraïne uitbrak en de energieprijzen fors opliepen. De verwachting is echter dat een directe vergelijking met 2022 nog prematuur is. De oorlog in Oekraïne was niet de oorzaak van de eerste rentestijging in 2022, maar versnelde die wel fors via hogere energieprijzen, hogere inflatie en een oplopende kapitaalmarktrente.
Op dit moment is de rente op een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar op hetzelfde niveau als begin dit jaar. Alleen daalde de rente de afgelopen maanden. Tot twee weken geleden leidde de oorlog in Iran tot zorgen over algehele prijsstijging nu brandstof in korte tijd zo snel gestegen is. De zorgen onder beleggers zijn echter nog niet zo groot als toen de oorlog in Oekraïne begon. Toen steeg de hypotheekrente in 7 weken tijd van 1,2 procent naar ruim 2 procent. De rente zou blijven stijgen tot uiteindelijk 4 procent in 2022.
Het blijft voorlopig nog koffiedik kijken in hoeverre de rente nog verder oploopt. Noorlag verwacht niet dat de hypotheekrente net als in 2022 in korte tijd met 3 procentpunt zal stijgen. Wel is de verwachting dat de rente de komende tijd blijft oplopen zolang de oorlog in het Midden-Oosten doorgaat.
Vergelijkingstabel: Rentebeweging 2022 vs Huidige Situatie
| Kenmerk | Situatie 2022 | Huidige Situatie (Midden-Oosten) |
|---|---|---|
| Oorzaak rentestijging | Oorspronkelijke stijging + versnelling door Oekraïne-oorlog | Mogelijke versnelling door oorlog in het Midden-Oosten |
| Hypotheekrente piek | 4% (eind 2022) | Huidig niveau vergelijkbaar met begin van het jaar |
| Stijgingstempo | 7 weken van 1,2% naar >2% | Nog niet zo groot als in 2022 |
| Verwachting | Stabilisatie eind 2022 / begin 2023 | Onzeker, mogelijk verdere stijging bij aanhoudende energieprijzen |
| Invloed op prijzen | Huizenprijzen daalden zomer 2022 tot zomer 2023 | Nog geen duidelijke signaal van terughoudendheid |
| Beleggingsrendement | -20% (aandelen), -15% (obligaties) | Nog onbekend, afhankelijk van verdere ontwikkelingen |
Conclussie
Het jaar 2022 was een keerpunt voor de financiële markt, gekenmerkt door een abrupte en significante stijging van de hypotheekrente. De combinatie van monetaire beleidsveranderingen door de Fed en de ECB, aangevuld met de geopolitieke impact van de oorlog in Oekraïne, resulteerde in een situatie waarin de rente in een zeer korte tijd met 3 procentpunt kon stijgen. Dit had directe gevolgen voor de koopkracht van huizenkopers en leidde tot een daling van de huizenprijzen.
De lessen uit 2022 blijven relevant voor de huidige markt. Hoewel de huidige situatie in het Midden-Oosten bepaalde gelijkenissen vertoont met 2022, is het nog te vroeg om een directe parallel te trekken. De markten zijn gevoelig voor onzekerheid, en de verwachting is dat de rente nog verder kan stijgen zolang de geopolitieke spanningen aanhouden. Voor starters betekent dit een vermindering van de leencapaciteit, terwijl voor doorstromers de keuze bestaat om de verhuizing uit te stellen.
De reactie van de centrale banken, zowel in de VS als in Europa, en de unieke aanpak van Japan, toont aan hoe cruciaal monetaire beleidsbeslissingen zijn voor de stabiliteit van de markt. Ondanks de onzekerheid, blijft de focus liggen op het beheersen van de inflatie. De verwachting is dat de rente nog een tijdje zal blijven stijgen totdat de inflatie onder controle komt.