De relatie tussen een hypothecaire financiering en het ontvangen van een werkloosheidsuitkering is een van de meest complexe onderwerpen binnen de Nederlandse woningmarkt. Voor huiseigenaren, kopers en professionals is het cruciaal om te begrijpen hoe banken en hypothecaire instellingen verschillende soorten uitkeringen evalueren. De kern van de beoordeling ligt in de definitie van "vast inkomen". Banken vereisen een stabiel en voorspelbaar inkomen om de terugbetaling van een lening op lange termijn te garanderen. Uitkeringen variëren sterk in hun aard: sommigen zijn tijdelijk en onzeker, terwijl anderen een levenslang inkomen vormen. Deze nuance bepaalt of een hypotheekaanvraag succesvol kan zijn.
Het fundament van elke hypotheekbeoordeling is de stabiliteit van het inkomen. Een werkloosheidsuitkering (WW) wordt door verstrekkers bijna altijd als een risico ingeschat, omdat het van aard tijdelijk is. In tegenstelling tot een loondienst of een duurzaamheidsgarantie, kan een WW-uitkering op elk moment eindigen. Deze onzekerheid maakt het onmogelijk om op basis van alleen maar een WW-uitkering een hypotheek te verkrijgen. De regels voor het kopen van een huis of het oversluiten van een bestaande lening zijn identiek in deze context. Als de WW-uitkering het enige inkomen is, is het afsluiten van een hypotheek feitelijk niet haalbaar.
Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de regels rondom hypotheken met uitkeringen, met name gericht op de WW, maar ook verwezend naar WIA (Werkgeversverzekering Arbeidsongeschiktheid), Wajong en andere vormen van inkomensvoorziening. De focus ligt op de technische specificaties van de uitkeringen, de criteria van de banken en de mogelijke alternatieven voor mensen die in de WW zitten of daarvoor in aanmerking komen.
De Fundamentele Beoordeling van Inkomen en Uitkeringen
Bij het aanvragen van een hypotheek kijken banken naar de totale financiële situatie van de aanvrager. Ze eisen dat het inkomen vast en gegarandeerd is voor de volledige looptijd van de lening. Een uitkering wordt alleen als inkomen meegenomen als deze duurzaam en voorspelbaar is. De beoordeling hangt volledig af van het specifieke type uitkering. Sommige uitkeringen zijn gebaseerd op tijdelijke situaties, zoals werkloosheid, terwijl anderen gebaseerd zijn op permanente arbeidsongeschiktheid.
De regel is eenvoudig maar strikt: als een uitkering tijdelijk is, wordt deze niet als vast inkomen beschouwd. Dit geldt met name voor de WW-uitkering. Omdat de WW maximaal 24 maanden duurt, biedt deze geen garantie voor de lange termijn die nodig is voor een hypotheek. Een hypothecaire verstrekker ziet dit als te groot risico. Zelfs als iemand momenteel een WW-uitkering ontvangt, is het onmogelijk om op basis daarvan een hypotheek af te sluiten. De onzekerheid over de einddatum van de uitkering maakt het onmogelijk om maandlasten op langere termijn te garanderen.
Het is echter belangrijk om onderscheid te maken tussen verschillende soorten uitkeringen. Niet alle uitkeringen zijn even tijdelijk. Sommige vormen, zoals bepaalde WIA-uitkeringen of de Wajong, kunnen gezien worden als vast inkomen, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de aard van de arbeidsongeschiktheid. De sleutel tot succes ligt in het begrijpen van de technische eigenschappen van elke uitkering en hoe deze door de banken wordt geïnterpreteerd.
Analyse van de WW-uitkering en Hypotheekmogelijkheden
De Werkloosheidsuitkering (WW) is bedoeld voor mensen die werkloos zijn geworden of door hun werkgever gedwongen zijn om minder te werken. Het is een tijdelijke voorziening om te voorkomen dat de betrokkene zonder geld komt te zitten tijdens de zoektocht naar een nieuwe baan. De hoogte van deze uitkering is gekoppeld aan het vorige maandloon. In de eerste twee maanden ontvangt de betrokkene 75% van het laatste maandloon. Na de tweede maand daalt de uitkering naar 70% van het vorige loon. De maximale duur van de WW is 24 maanden, afhankelijk van het arbeidsverleden en het moment van werkloosheid.
Omdat de WW-uitkering een maximale looptijd heeft van twee jaar, wordt deze door banken niet als vast inkomen beschouwd. De reden is de onzekerheid: niemand kan garanderen dat er na twee jaar nog inkomen is. Voor een hypotheek, die vaak 20 of 30 jaar loopt, is een inkomen dat na twee jaar ophoudt ontoereikend. Zelfs als de betrokkene op dat moment een hypotheek wil aanvragen, zal de bank dit afwijzen. Als de WW-uitkering het enige inkomen is, is het niet mogelijk om een hypotheek aan te vragen.
De situatie wordt nog complexer bij het oversluiten van een hypotheek. De beoordeling voor een oversluiting is identiek aan die voor een aankoop. Dit betekent dat de regels voor het krijgen van een nieuwe lening met een uitkering dezelfde zijn als bij het kopen van een huis. Met een WW-uitkering of een tijdelijke WIA-uitkering is het lastig om je hypotheek over te sluiten, omdat de tijdelijke aard van het inkomen geen zekerheid biedt voor de toekomstige aflossingen.
Een belangrijke nuance is dat de WW-uitkering niet als inkomen wordt meegenomen bij de berekening van de maximale hypotheek. Als iemand in de WW zit en een hypotheek wil aanvragen, moet er een ander inkomen zijn dat als vast inkomen fungeert. Als de WW het enige inkomen is, is het onmogelijk om een hypotheek te krijgen. Dit geldt ook voor het oversluiten: de bank zal de tijdelijke aard van de uitkering als een risico zien en de aanvraag afwijzen.
De WIA-uitkering: Onderverdeling in IVA en WGA
De Wet Arbeidsongeschiktheidsverzekering (WIA) is een systeem dat mensen biedt die vanwege ziekte of een handicap niet volledig kunnen werken. Binnen de WIA zijn er twee hoofdvormen: de IVA en de WGA. De verschillen tussen deze twee vormen zijn cruciaal voor de beoordeling van een hypotheekaanvraag. De IVA is een vorm van uitkering voor volledig arbeidsongeschikten, terwijl de WGA bedoeld is voor gedeeltelijk arbeidsongeschikten.
De IVA (Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten) wordt gezien als een duurzaam inkomen. Als iemand minstens 80 procent en duurzaam arbeidsongeschikt is, ontvangt deze een IVA-uitkering. Omdat deze uitkering waarschijnlijk tot de pensioenleeftijd voortduurt, zien banken dit als een vast inkomen. Het volledige inkomen uit een IVA-uitkering mag worden meegenomen bij de berekening van de maximale hypotheek. Dit maakt het mogelijk om een hypotheek af te sluiten met een IVA-uitkering.
In tegenstelling tot de IVA, is de WGA (Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten) tijdelijk van aard. De WGA is bedoeld voor mensen die gedeeltelijk kunnen werken, maar niet volledig. Deze uitkering duurt maximaal een paar jaar en is niet duurzaam. Omdat de einddatum vaak niet bekend is en de uitkering tijdelijk is, wordt de WGA niet als vast inkomen beschouwd. Het afsluiten van een hypotheek op basis van een WGA-uitkering is vrijwel nooit haalbaar.
Er zijn drie vormen van WGA: de LGU (Loonkost Uitkering), de LAU (Loonaanvullende Uitkering) en de VVU (Vooruitbetaling Uitkering). Alle drie zijn tijdelijk. Omdat de einddatum onbekend is en de uitkering kortdurend is, willen banken liever geen hypotheek afsluiten voor mensen die hun inkomen hieruit halen. Als je een WGA-uitkering hebt, mag je de inkomsten die je daaruit krijgt niet meenemen in de hypotheekaanvraag. Alleen het loon dat je nog wel verdient mag worden meegenomen.
De Wajong-uitkering en Hypotheekmogelijkheden
De Wajong-uitkering is een specifieke vorm van inkomensvoorziening voor jongeren (onder de 27 jaar) die op jonge leeftijd ziek of gehandicapt raken, waardoor ze (gedeeltelijk) arbeidsongeschikt worden. De Wajong is een uitkering die kan worden beschouwd als vast inkomen, afhankelijk van het type en de situatie.
Er zijn twee soorten Wajong: de oude Wajong en de nieuwe Wajong. De oude Wajong geldt voor mensen die vóór 2010 voor het eerst een Wajong-uitkering hebben aangevraagd. Als uit de keuring blijkt dat de betrokkene niet in staat is om te werken, ontvangt deze maximaal 75% van het wettelijke minimumloon. Dit inkomen kan gebruikt worden om een hypotheek te krijgen. Als de betrokkene gedeeltelijk kan werken, ontvangt deze maximaal 70% van het wettelijk minimumloon.
Ook de Wajong is op te delen in drie verschillende soorten, maar de kern is dat deze uitkering in veel gevallen kan worden meegenomen als vast inkomen. In tegenstelling tot de WW of de WGA, biedt de Wajong in veel situaties een duurzaam inkomen dat door banken wordt aanvaard. De hoogte van de hypotheek is afhankelijk van je gehele persoonlijke situatie en van het soort Wajong-uitkering.
Hypotheek met Ziektewet-uitkering en Oversluiting
Als iemand in de ziektewet zit of aan het re-integreren is, is het niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Tijdens ziekte wordt het inkomen niet als stabiel gezien. Dit geldt ook voor het oversluiten van een bestaande hypotheek. De regels voor het oversluiten met een uitkering zijn dezelfde als die voor het kopen van een huis. Met een WW-uitkering of een tijdelijke WIA-uitkering zal het lastig zijn om je hypotheek over te sluiten, omdat de tijdelijke aard van het inkomen geen zekerheid biedt.
Als je al een hypotheek hebt en je komt in de WW of een andere tijdelijke uitkering terecht, moet je contact opnemen met je hypotheekverstrekker als je vreest dat je niet rond kunt komen. Veel verstrekkers zijn bereid om mee te denken. Als je een Wajong of IVA-uitkering hebt, is het mogelijk om je hypotheek over te sluiten.
Vergelijking van Uitkeringen en Hypotheekbeoordeling
Om de verschillen duidelijk te maken, volgt hieronder een overzicht van de verschillende uitkeringen en hun impact op de hypotheekaanvraag.
| Type Uitkering | Aard | Duur | Beschouwd als Vast Inkomen? | Hypotheek Mogelijk? |
|---|---|---|---|---|
| WW-uitkering | Tijdelijk | Maximaal 24 maanden | Nee | Nee |
| WGA-uitkering | Tijdelijk | Onbekende einddatum | Nee | Nee (alleen loon mag tellen) |
| IVA-uitkering | Duurzaam | Tot pensioenleeftijd | Ja | Ja |
| Wajong (Oude) | Duurzaam | Tot pensioenleeftijd | Ja | Ja (afhankelijk van situatie) |
| Ziektewet | Tijdelijk | Onbekend | Nee | Nee |
De tabel toont duidelijk dat de sleutel tot succes ligt in de duurzaamheid van de uitkering. Als de uitkering tijdelijk is, zoals bij de WW of de WGA, is het onmogelijk om een hypotheek af te sluiten. Als de uitkering duurzaam is, zoals bij de IVA of bepaalde vormen van Wajong, is het wel mogelijk.
Alternatieve Oplossingen en Advies
Zelfs als een uitkering niet als vast inkomen wordt beschouwd, betekent dit niet dat er geen andere opties zijn. Een hypotheek met een uitkering kan lastig zijn, maar er zijn alternatieven:
- Partner met Arbeidsinkomen: Als je partner een eigen arbeidsinkomen heeft, kan dit de zaak vereenvoudigen. Het gezinsinkomen wordt dan meegenomen bij de berekening.
- Eigen Vermogen: Voldoende eigen middelen kunnen de zaak vereenvoudigen.
- Hypotheekadviseur: Een hypotheekadviseur kan onderzoeken wat in jouw specifieke situatie de mogelijkheden zijn tot het krijgen van een hypotheek. Het is aan te raden om een afspraak te maken bij een vestiging in de buurt.
Conclusie
De mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten met een uitkering hangt volledig af van de aard van die uitkering. Tijdelijke uitkeringen zoals de WW en WGA worden door banken niet als vast inkomen beschouwd, waardoor het afsluiten van een hypotheek op basis hiervan vrijwel nooit haalbaar is. In tegenstelling hiermee, duurzame uitkeringen zoals de IVA en bepaalde vormen van Wajong worden wel als vast inkomen beschouwd, wat het mogelijk maakt om een hypotheek af te sluiten.
Bij het kopen van een huis of het oversluiten van een bestaande lening zijn de regels identiek. Als je een tijdelijke uitkering ontvangt, is het niet mogelijk om een hypotheek aan te vragen. Als je een duurzame uitkering hebt, zoals de IVA, is het wel mogelijk. Het is essentieel om de specifieke eigenschappen van de uitkering te begrijpen en te weten welke vormen door banken worden aanvaard. Voor mensen met een WW-uitkering is het raadzaam om te kijken naar alternatieve bronnen van inkomen, zoals een partner met een looninkomen of eigen vermogen, om toch een hypotheek te realiseren.