Het concept van een "execution only" hypotheek, ofwel het zelfstandig afsluiten van een hypotheek zonder professioneel advies, heeft in de Nederlandse markt de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen. Dit model biedt een alternatief voor de traditionele route via een hypotheekadviseur, waarbij de cliënt de volledige verantwoordelijkheid draagt voor de keuze van het product, de rentevorm en de voorwaarden. De term "execution only" impliceert dat men zelf het product selecteert en een tussenpersoon of de bank zelf alleen de uitvoering verzorgd. Dit proces vereist dat de aanvrager beschikt over voldoende kennis om de complexe wereld van hypotheken te navigeren, inclusief het doorstaan van een verplichte kennis- en ervaringstoets.
De markt voor execution only-hypotheken is echter beperkt. Waar er in totaal meer dan dertig hypotheekverstrekkers actief zijn, biedt slechts een klein deel van hen een execution only-optie aan. Dit betekent dat een aanzienlijk aantal aanbieders, waaronder sommige met zeer gunstige rentetarieven, uitsluitend via een adviseur te bereiken zijn. Voor de consument betekent dit dat de keuzevrijheid bij execution only beperkt is tot een specifieke subset van banken en maatschappijen. Het is dus cruciaal om te begrijpen welke aanbieders dit model ondersteunen en welke niet, want een onjuiste keuze kan leiden tot het missen van de meest voordelige opties in de markt.
De beslissing voor execution only is een tweeslag. Enerzijds levert het direct besparing op door het ontbreken van een adviesnota van duizenden euro's. Anderzijds brengt het het risico met zich mee dat de gekozen hypotheek niet optimaal is voor de lange termijn. Een goedkope hypotheek die niet past bij de levenssituatie kan in de toekomst, bij scheiding, inkomensdaling of verhuizing, leiden tot hoge kosten of onmogelijkheden. Daarom is het essentieel om de volledige lijst van mogelijke aanbieders, de bijbehorende kosten en de voorwaarden nauwkeurig te doorgraven voordat men kiest voor deze route.
De Markt van Execution Only: Beschikbare Aanbieders en Beperkingen
In de huidige hypothekenmarkt is het aantal geldverstrekkers dat een execution only-optie biedt beperkt tot ongeveer vijftien aanbieders. Dit staat in scherp contrast met het totale aantal banken en hypothekenmaatschappijen in Nederland, dat ruim veertig bedraagt. De beperkte beschikbaarheid betekent dat veel consumenten de keuze moeten maken tussen een beperkt aantal opties of het inschakelen van een adviseur om toegang te krijgen tot de volledige markt.
De volgende geldverstrekkers staan bekend om het aanbieden van een execution only-service:
- ABN AMRO
- Allianz
- Argenta
- bijBouwe
- bunq
- Centraal Beheer
- Florius
- Lloyds Bank
- Merius
- Munt en Tulp Hypotheken
Belangrijk is om te weten dat niet alle bemiddelaars of tussenpersonen deze specifieke dienstverlening voor alle genoemde aanbieders verzorgen. Een consument die een specifieke bank op het oog heeft, zoals een lage rente bij een kleinere speler, moet controleren of de gekozen tussenpersoon daadwerkelijk zaken doet met die aanbieder. Het kan gebeuren dat een consument een voordelige aanbieder kiest, maar deze niet kan afsluiten via de tussenpersoon van zijn keuze. In dat geval kan het zuur en duur worden als de consument vervolgens moet terugvallen op een duurdere oplossing of een nieuwe tussenpersoon moet zoeken. Het is daarom raadzaam om vooraf te informeren welke aanbieders een specifieke tussenpersoon ondersteunt.
Daarnaast gelden er specifieke beperkingen bij bepaalde aanbieders. Bijvoorbeeld bij Centraal Beheer is execution only mogelijk, maar niet bij nieuwbouw, kortlopende erfpacht of bij het oversluiten van een bestaande hypotheek. Dit betekent dat voor deze specifieke situaties een traditionele route met advies noodzakelijk is. Ook bij Rabobank en SNS is het principe hetzelfde: zonder advies, een verplichte toets en strakke documentaanlevering zijn vereist, maar de exacte route en voorwaarden kunnen per verstrekker verschillen.
Een veelvoorkomende vraag is of execution only mogelijk is bij grotere banken zoals ING of Rabobank. Bij ING is een execution only hypotheek niet mogelijk. De enige optie is om de hypotheek via een tussenpersoon aan te vragen, wat resulteert in extra kosten voor het hypotheekrapport, geschat op circa 300 euro. Dit verschil in beschikbaarheid benadrukt het belang van een zorgvuldige controle van de lijst met mogelijke aanbieders voordat men een keuze maakt.
Kostenvergelijking: Execution Only Versus Adviesdiensten
Een van de belangrijkste overwegingen bij het kiezen voor een execution only-hypotheek is de financiële impact. De kosten voor de uitvoering variëren sterk tussen de verschillende aanbieders en tussenpersonen. Het doel van execution only is vaak het vermijden van de hoge advieskosten die bij een traditionele hypotheekadviseur horen. Echter, de kosten voor de uitvoering zijn niet verwaarloosbaar en kunnen variëren afhankelijk van of de cliënt een starter is of een oversluiter.
De onderstaande tabel geeft een overzicht van de geschatte kosten voor de uitvoering bij verschillende geldgevers en tussenpersonen. Het is belangrijk op te merken dat de laagste tarieven vaak gelden voor starters. Als er een hoger tarief in de tabel staat, is dit vaak voor mensen die al een hypotheek hebben of een complexere situatie hebben (zoals zelfstandige ondernemers).
Kostenoverzicht Execution Only Diensten
| Geldgever / Tussenpersoon | Geschatte Kosten (Starters) | Opmerkingen |
|---|---|---|
| ABN AMRO | €795 - €1095 | Kosten kunnen variëren per situatie |
| Allianz | €495 | Eenvoudig en duidelijk tarief |
| bijBouwe | €800 | Vaste prijs voor uitvoering |
| Centraal Beheer | €590 | Geen execution only bij nieuwbouw of oversluiten |
| Lloyds Bank | €450 | Eén van de lagere tarieven in de markt |
| Van Lanschot Kempen | €850 - €1200 | Hoger tarief specifiek voor ondernemers |
| Hypotheekmakelaar.nl | €590 - €790 | Tussenpersoon voor uitvoering |
| Independer | €895 | Hogere uitvoeringskosten |
| ZelfHypotheekAfsluiten.nl | €590 | Vaste prijs voor uitvoering |
| Executiononlyhypotheek.com | €695 - €895 | Variatie in prijzen afhankelijk van complexiteit |
Let op: De bovengenoemde kosten zijn gebaseerd op een peildatum van 2 februari 2026. Extra kosten kunnen worden berekend als de aanvraag meer tijd kost, bijvoorbeeld bij zelfstandige ondernemers. Het is essentieel om vooraf altijd een exacte opgave van de kosten te vragen.
Vergelijking met professioneel advies is ook van belang. Bij een traditionele adviseur, zoals bij Frits, liggen de kosten voor advies rond de 2.600 euro voor starters. Als je kiest voor execution only, bespaar je dit bedrag, maar je betaalt nog wel de kosten voor de uitvoering. De vraag is of deze besparing opweegt tegen het risico van een suboptimale keuze. Als je een hypotheek kiest met een iets hogere rente bij een bank die geen execution only biedt, kan dit op de lange termijn duizenden van euro's kosten.
Stel je hebt een hypotheek voor 20 jaar. Een verschil in maandlasten van slechts 20 euro per maand levert na 20 jaar een verschil op van 4.800 euro. Dit bedrag is vaak hoger dan de kosten van een hypotheekadvies. De economische logica van execution only is dus niet altijd overtuigend als je de volledige markt niet kunt benutten.
De Kennis- en Ervaringstoets: Een Verplichte Drempel
Een van de belangrijkste voorwaarden voor het afsluiten van een execution only-hypotheek is het doorstaan van een verplichte kennis- en ervaringstoets. Deze toets is niet zomaar een formaliteit, maar een wettelijk vereiste stap die ervoor moet zorgen dat de aanvrager in staat is om de verantwoordelijkheid voor de keuze te dragen. De toets bestaat uit vragen over hypotheekvormen, rente, risico's en scenario's zoals scheiding, inkomensdaling of verhuizen.
Bij sommige aanbieders is deze toets relatief eenvoudig te doen, terwijl bij anderen het niveau van de vragen significant hoger ligt. Het resultaat van de toets heeft geen directe wettelijke gevolgen: als je zakt, geeft de bank of tussenpersoon aan dat je de hypotheek beter niet zonder advies afsluit. In de praktijk betekent dit vaak dat je wordt uitgenodigd om toch een adviseur in te schakelen of om eerst meer kennis op te doen en de toets later opnieuw te proberen.
De inhoud van de toets is cruciaal. Het gaat niet alleen om het onthouden van feiten, maar om het begrip van hoe een hypotheek functioneert in verschillende levenssituaties. De toets test of je begrijpt wat er gebeurt bij een inkomensdaling, een scheiding of als je wilt verhuizen. Als je niet slaagt voor de toets, is dit een duidelijk signaal: kies advies, doe meer kennis op en probeer het later opnieuw.
Het proces van afsluiten omvat daarna acceptatie, uiteindelijk de notaris en/of uitbetaling. Een goede portal en een checklist zijn essentieel om te voorkomen dat het proces blijft hangen op ontbrekende stukken documentatie. Bij specifieke tussenpersonen zoals ZelfHypotheekAfsluiten.nl is dit proces optimaal geregeld. Het principe blijft hetzelfde: zonder advies, een verplichte toets en een strakke documentaanlevering.
Strategische Overwegingen: Voordelen en Risico's van Zelfstandig Afsluiten
Het kiezen voor een execution only-hypotheek brengt duidelijke voor- en nadelen met zich mee. De grootste plus is natuurlijk de directe besparing op de adviesnota. Daarnaast heb je in je eigen tempo de mogelijkheid om te vergelijken en heb je maximale controle over het proces. Als je al precies weet wat je wilt, bijvoorbeeld een annuïtaire of lineaire aflossingsvorm, een vaste renteperiode en een duidelijke inkomenssituatie, dan kan execution only snel en efficiënt zijn.
Echter, de nadelen zijn significant en kunnen de besparing tenietdoen. Execution only wordt afgeraden als je twijfelt aan je eigen financiële kennis. De beperkte keuzevrijheid is hierbij een cruciaal punt. Omdat er slechts ongeveer vijftien aanbieders execution only bieden, is de kans groot dat je een beter rentetarief misloopt bij een van de meer dan dertig andere banken die alleen via een adviseur bereikbaar zijn. Een hypotheekadviseur denkt vooruit en houdt rekening met zaken waar je zelf niet direct aan denkt.
Een adviseur kan je helpen met het vinden van voorwaarden die nu of later veel geld besparen. Bijvoorbeeld het automatisch verlagen van de hypotheekrente als je een deel van de hypotheek hebt afgelost. Een adviseur weet ook welke voorwaarden en acceptatiecriteria relevant zijn voor toekomstige situaties zoals het verhuren van je woning, emigratie of het bezitten van twee woningen tegelijkertijd. Zonder deze inzichten loop je het risico dat je in de toekomst met een minder flexibele hypotheek zit.
Het is belangrijk om de volgende punten te overwegen: - De keuzevrijheid is beperkt tot een klein aantal banken. - Een verkeerde keuze in termen van rente of voorwaarden kan leiden tot hoge kosten op de lange termijn. - De kennistoets is een harde drempel die je moet passeren om door te gaan. - De kosten voor uitvoering kunnen variëren, maar zijn doorgaans lager dan een volledige adviesdienst.
De Rol van Bemiddelaars en Tussenpersonen
Bij het afsluiten van een execution only-hypotheek spelen bemiddelaars en tussenpersonen een cruciale rol. Je kunt via een tussenpersoon bij veel hypotheekverstrekkers een execution only-hypotheek afsluiten. Echter, niet alle bemiddelaars bieden alle execution only-hypotheken aan. Het is daarom essentieel om op de site van de bemiddelaar te kijken met welke aanbieders zij zaken doen.
Bijvoorbeeld, als je een specifieke bank als ABN AMRO of Lloyds Bank op het oog hebt, moet je controleren of je gekozen bemiddelaar deze aanbieders ondersteunt. Het kan gebeuren dat je een voordelige aanbieder hebt gevonden, maar deze niet kunt afsluiten bij de bemiddelaar van je keuze. Dit is een valstrik die veel consumenten raken. Het is dus belangrijk om vooraf te informeren welke kosten je kwijt bent als je afziet van verdere diensten.
De tussenpersoon verzorgt het proces van a tot z, inclusief de uitvoering van de aanvraag en de documentatie. Bij sommige portalen zoals ZelfHypotheekAfsluiten.nl is het proces geoptimaliseerd met een goede portal en een checklist, waardoor je niet blijft hangen op ontbrekende stukken. De kosten voor deze diensten variëren, zoals eerder beschreven in de tabel.
Het is ook mogelijk om een "execution only basis" te kiezen, waarbij de tussenpersoon alleen de uitvoering doet. Dit betekent dat jij de hypotheekverstrekker, de hypotheekvorm en de rente kiest, en de tussenpersoon de administratie verzorgd. Bij een "execution only depot" gaat het om een bouwdepot of verbouwdepot dat je zonder advies meeneemt. Je moet dan zelf begrijpen hoe het depot werkt, inclusief declaraties, termijnen en voorwaarden.
Conclusie
Het afsluiten van een execution only-hypotheek biedt een alternatieve route voor consumenten die de volledige verantwoordelijkheid willen dragen. De markt biedt ongeveer vijftien mogelijke aanbieders, waaronder ABN AMRO, Allianz en Lloyds Bank, maar dit is slechts een fractie van de totale markt. De kosten voor uitvoering variëren tussen de verschillende geldgevers en tussenpersonen, met prijzen die lopen van ongeveer €450 tot €1.200 afhankelijk van de situatie.
De verplichte kennis- en ervaringstoets fungeert als een belangrijke kwaliteitscontrole. Als deze toets niet wordt geslaagd, is het een duidelijk signaal dat professioneel advies noodzakelijk is. Hoewel de directe kosten lager lijken dan een volledige adviesdienst, is het risico op het missen van betere rentetarieven en flexibele voorwaarden significant. Een hypotheekadviseur biedt toegang tot de volledige markt en denkt vooruit op toekomstige levensgebeurtenissen.
Voor consumenten die zeker weten wat ze willen en beschikken over de nodige financiële kennis, kan execution only een snelle en efficiënte optie zijn. Voor de meeste mensen, echter, is het risico op een suboptimale keuze te groot om dit model te overwegen zonder professionele ondersteuning. De keuze tussen execution only en een adviseur hangt dus af van de persoonlijke situatie, de beschikbare kennis en de specifieke behoeften aan flexibiliteit en kostenbesparing.