Het verhogen van een bestaande hypotheek of het aanvragen van een verhoogd leningsbedrag bij de aankoop van een woning is een complex proces dat afhankelijk is van een combinatie van inkomen, woningwaarde en specifieke beleidsmaatregelen van de overheid. In de huidige financiële markt is het mogelijk om bovenop de maximale hypotheek te lenen, mits er sprake is van verduurzamingsmaatregelen of waardestijging van de woning. De regels hiervoor zijn in de loop der jaren verstrengd en verfijnd, waardoor een gedetailleerde analyse van het energielabel en de persoonlijke financiële situatie essentieel is voor succesvolle financiering.
De basisregel voor een hypotheek is dat het lenen beperkt wordt door het toetsinkomen en de taxatiewaarde van de woning. Echter, specifieke uitzonderingen maken het mogelijk om deze limieten te doorbreken. Dit geldt vooral voor energiebesparende maatregelen die leiden tot een hoger energielabel. Bankinstellingen en de overheid hebben hier specifieke regelingen voor gecreëerd om de transitie naar een duurzamer woningbestand te stimuleren. Een verhoging van de hypotheek kan ook worden ingezet wanneer de waarde van de woning is toegenomen door verbouwingen of door marktontwikkeling, wat de leencapaciteit verhoogt zonder dat er noodzakelijk een notaris bij betrokken hoeft te zijn.
De keuze tussen een onderhandse verhoging en het afsluiten van een tweede hypotheek hangt af van de specifieke situatie van de lener. Een onderhandse verhoging is mogelijk als er bij de oorspronkelijke akte meer bedrag was ingeschreven dan er daadwerkelijk is geleend. Dit is een kostenbesparende methode, aangezien er geen notariskosten hoeven te worden betaald. Wanneer de bestaande hypotheek volledig is opgenomen en er geen ruimte is voor een verhoging, is het afsluiten van een tweede hypotheek de enige optie, wat wel gevolgen heeft voor de maandlasten en de fiscale aftrekbaarheid van de rente. Het is cruciaal om deze nuance te begrijpen om de meest voordelige route te kiezen.
Verduurzaming als Sleutel tot Extra Leningsruimte
De Nederlandse overheid heeft specifieke regelingen geïntroduceerd om de financiering van energiebesparende maatregelen te faciliteren. Dit resulteert in de mogelijkheid om een extra bedrag bovenop de standaard hypotheek te lenen. Dit systeem is ontworpen om eigenaren aan te moedigen hun woning te verduurzamen, met als doel de CO2-uitstoot te verminderen en de energieprestaties van het woningbestand te verbeteren. Het extra leenvolume is direct gekoppeld aan het energielabel dat de woning op dat moment heeft of zal hebben na de investering.
Voor huizenkopers die een woning kopen met een lager energielabel, bestaat de mogelijkheid om een extra hypotheekbedrag af te sluiten specifiek voor verduurzaming. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van het huidige energielabel van de woning die wordt aangekocht. Een woning met een slecht energielabel biedt ruimte voor een groter extra bedrag om tot een hoger label te komen.
De volgende tabel toont de specifieke extra bedragen die in 2026 beschikbaar zijn bij de aankoop van een woning op basis van het energielabel:
| Huidig Energielabel | Extra hypotheekbedrag bij aankoop |
|---|---|
| E, F, G | € 0 |
| C, D | € 5.000 |
| A, B | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 |
| A+++ | € 25.000 |
| A++++ | € 30.000 |
| A++++ met | € 40.000 |
Naast het lenen bij aankoop, bestaat er een apart systeem voor het verhogen van de hypotheek bij bestaande eigenaren die hun woning willen verduurzamen. Hierbij zijn de bedragen anders gestructureerd. Als het doel is om van een laag label naar een hoog label te gaan, is er extra ruimte.
| Huidig Energielabel (voor verduurzaming) | Extra hypotheekbedrag |
|---|---|
| E, F, G | € 20.000 |
| C, D | € 15.000 |
| A, B t/m A++ | € 10.000 |
| A+++, A++++ | € 0 |
| A++++ met | € 0 |
Het is belangrijk op te merken dat deze extra bedragen bovenop de maximale hypotheek worden geleend die is gebaseerd op het inkomen. Dit betekent dat de gebruikelijke rentevoet kan veranderen. Een mogelijke nadeel van het lenen van deze extra bedragen is dat de rentevoet voor de gehele hypotheek kan stijgen, omdat de lening in een andere risicoklasse terechtkomt. Sommige geldverstrekkers rekenen een renteopslag voor de gehele hypotheek als er wordt gefinancierd tot 106% van de woningwaarde. Het is dus essentieel om de rentevoet goed te checken voordat er wordt getekend.
Het Energiebespaarbudget als Flexibele Financieringsvorm
Niet alle eigenaren weten precies welke energiebesparende maatregelen het meest effectief zijn voor hun specifieke woning. Voor deze groep is het Energiebespaarbudget een geschikte oplossing. Dit budget maakt het mogelijk om maximaal 6% bovenop de marktwaarde mee te financieren voor energiebesparende maatregelen. Dit kan worden gedaan via een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), maar vrijwel alle geldverstrekkers bieden dit ook aan als de hypotheek zonder NHG wordt afgesloten.
Het unieke aan het Energiebespaarbudget is de flexibiliteit. Het geld wordt in een depot gezet en niet direct aan de aannemer uitbetaald. Dit stelt de eigenaar in staat om eerst de beste maatregelen voor hun woning uit te zoeken en pas later de facturen in te dienen bij de bank. De bank controleert dan of het geld daadwerkelijk wordt besteedt aan energiebesparende maatregelen voordat het uit het bouwdepot wordt overgemaakt. Dit mechanisme voorkomt dat er geld wordt uitgegeven aan onnodige werken en zorgt voor een geforceerde besparing.
Deze regeling is vooral nuttig voor huizenkopers die nog geen definitief plan hebben voor verduurzaming. Het stelt hen in staat om direct bij de aankoop een extra bedrag te lenen, waardoor er direct een buffer is voor toekomstige investeringen in zonnepanelen, isolatie of nieuwe verwarmingsystemen.
Toetsinkomen en Financiële Verplichtingen
De basis voor elke hypotheek is het toetsinkomen. Een hogere hypotheek is niet alleen afhankelijk van de woningwaarde, maar vooral van de financiële gezondheid van de lener. Veel leners zijn niet op de hoogte van welke inkomstensoorten mogen worden meegerekend bij de berekening van het toetsinkomen. Het is cruciaal om het volledige plaatje te zien en alle mogelijke inkomstenbronnen te benutten om de maximale leencapaciteit te vergroten.
Naast het bruto salaris, zijn er meerdere andere inkomsten die door de bank worden erkend: - Vakantiegeld - Een eindejaarsuitkering - Provise - Ontvangen alimentatie - Overwerkvergoeding - Onregelmatigheidstoeslag (ORT) of VEB-toeslag (voor militairen) - Individueel Keuze Budget (IKB)
Om deze inkomsten te valideren zijn specifieke bewijsstukken nodig. Voor werknemers is een inkomensverklaring van de werkgever vereist. Voor uitzendkrachten is een perspectiefverklaring nodig, en voor ondernemers een inkomensanalyse. In deze documenten kan eventueel een komende loonsverhoging of de overgang naar een vast contract worden uiteen gezet. Dit draagt bij aan een hogere hypotheek, omdat de bank de toekomstige inkomsten in overweging neemt.
Een andere cruciale factor is het aantal financiële verplichtingen. Hoe minder financiële verplichtingen er zijn, hoe meer er kan worden geleend. Het loont zich dus om voor een hypotheekaanvraag zo veel mogelijk lopende schulden af te lossen. Het kan daarnaast ook interessant zijn om doorlopende kredieten om te zetten in een persoonlijke lening met een vaste looptijd. Leningen met een vaste looptijd worden getoetst aan de hand van de daadwerkelijke maandlasten, wat vaak een voordeel is in vergelijking met aflossingsvrije kredieten.
De Rol van de Woningwaarde en Taxatie
De waarde van de woning speelt een beslissende rol bij het bepalen van de maximale hypotheek. Volgens de nieuwe hypotheeknormen, die in januari 2013 zijn ingevoerd, mag men maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Echter, bij verduurzaming en verbouwingen kan er van deze regel worden afgeweken. Huizenkopers die willen verduurzamen, kunnen tot 106% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat er 6% bovenop de taxatiewaarde kan worden geleend specifiek voor energiebesparende maatregelen.
De taxatiewaarde voor en na verbouwing is erg belangrijk. Als je woningwaarde hoger is dan de hypotheek die erop openstaat, dan is je hypotheek verhogen vaak wel mogelijk. Dit hangt af van het toetsinkomen en wat met de hogere hypotheek wordt gedaan. Een verbouwing kan een waardevermeerdering opleveren, waardoor de woningwaarde stijgt en er dus meer kan worden geleend.
Een subtiele, maar cruciale strategie voor het maximaliseren van de leencapaciteit is het spelen met de rentevoet. Het NIBUD werkt met verschillende schijven. Als de rentevoet net iets hoger is, bijvoorbeeld 2,01% in plaats van 2%, kan dit betekenen dat de lening in een andere schijf valt. Door een minimale verhoging van 0,01 procent, kunnen de extra kosten minimaal zijn, maar het kan wel duizenden euro's meer lenen mogelijk maken. Dit is een strategische aanpak om de maximale ruimte binnen het NIBUD te benutten.
Methoden voor Hypotheekverhoging: Onderhandse Verhoging en Tweede Hypotheek
Wanneer er al een hypotheek bestaat, zijn er twee hoofdwegen om dit bedrag te verhogen. De keuze hangt af van de oorspronkelijke inschrijving in het Kadaster en de beschikbaarheid van ruimte binnen de bestaande lening.
Onderhandse verhoging Dit is een methode waarbij geen notaris hoeft te worden betrokken. Dit is mogelijk als bij de oorspronkelijke hypotheek meer bedrag in het Kadaster was ingeschreven dan er daadwerkelijk is geleend. Dit is een slimme strategie die vaak wordt gebruikt door eigenaren die hebben afgelost. Als er oorspronkelijk voor een bepaald bedrag werd ingeschreven, maar er is een deel afgelost, is het mogelijk om opnieuw tot dat oorspronkelijke bedrag te lenen. Dit kan zonder notarisbezoek, wat bespaart aan notariskosten.
Een voorbeeld van deze werkwijze: Stel, je hypotheek staat voor € 300.000 in het Kadaster ingeschreven, maar je hebt al € 50.000 afgelost. Dan kun je, als je inkomen en woningwaarde dit toelaten, een verhoging van € 50.000 krijgen. Wel moet je hierbij de oorspronkelijke looptijd aanhouden, wat betekent dat je vaak al wat eerder je hypotheek moet hebben afgelost. Een nieuwe taxatie van de woning is wel nodig om de huidige waarde te bepalen.
Tweede hypotheek afsluiten Als er geen ruimte is binnen de huidige hypotheek voor een verhoging, is het afsluiten van een tweede hypotheek een optie. Dit houdt in dat er bij dezelfde hypotheekverstrekker een extra hypotheek wordt afgesloten met de woning als onderpand. Dit is een goede manier om de overwaarde op je huis te gebruiken. Een tweede hypotheek moet je altijd bij je huidige hypotheekverstrekker afsluiten, tenzij je overweegt om je gehele hypotheek over te sluiten bij een andere instelling.
Bij een tweede hypotheek komt wel extra regelwerk kijken. Er zijn bijkomende kosten, zoals de kosten voor een nieuwe taxatie en voor de notaris die een nieuwe hypotheekakte opstelt. Gelukkig zijn die kosten vaak fiscaal aftrekbaar.
Fiscale Implicaties en Risico's
Het verhogen van een hypotheek brengt specifieke fiscale gevolgen met zich mee. De hypotheekrente voor het verhoogde deel is alleen fiscaal aftrekbaar als het bedrag wordt gebruikt om de woning te verbouwen of te verduurzamen. Als het geld wordt besteedt aan andere zaken, zoals een nieuwe auto of vakanties, is de rente voor dat deel niet aftrekbaar. Dit is een belangrijk punt om rekening mee te houden bij het plannen van de besteding van het extra bedrag.
Een ander risico is dat de verhoging kan leiden tot een hogere rentevoet voor de gehele hypotheek. Dit komt doordat de lening in een hogere risicoklasse terecht komt. Sommige geldverstrekkers rekenen een renteopslag voor de gehele hypotheek wanneer er wordt gefinancierd tot 106% van de woningwaarde. Dit kan de maandlasten verhogen en de totale kosten van de lening op de lange termijn beïnvloeden.
Strategieën voor Maximale Leningscapaciteit
Om de maximale leencapaciteit te bereiken, is het noodzakelijk om een strategische aanpak te volgen. Dit begint bij het brengen van inkomsten in kaart en het minimaliseren van bestaande schulden.
Een effectieve strategie is het gebruikmaken van het Energiebespaarbudget als er nog geen concreet plan voor verduurzaming bestaat. Dit stelt de eigenaar in staat om een extra bedrag te lenen zonder dat er direct actie ondernomen hoeft te worden. De bank zet het extra hypotheekbedrag in een depot en controleert of het daadwerkelijk wordt besteedt aan energiebesparende maatregelen. Dit creëert een veilige omgeving waarin eigenaren kunnen experimenteren met verschillende maatregelen.
Voor bestaande eigenaren die hun hypotheek willen verhogen, is het belangrijk om de taxatie van de woning voor en na verbouwing te laten uitvoeren. Als de woningwaarde is gestegen door een verbouwing, kan er meer worden geleend. Dit geldt ook als de marktwaarde van de woning is toegenomen door externe factoren. De nieuwe hypotheeknormen stellen dat er maximaal 100% van de woningwaarde mag worden geleend, maar met verduurzaming is 106% mogelijk.
De keuze tussen een onderhandse verhoging en een tweede hypotheek hangt af van de oorspronkelijke inschrijving in het Kadaster. Als er ruimte is in de oorspronkelijke inschrijving, is de onderhandse verhoging de meest kostenefficiënte optie, aangezien er geen notariskosten hoeven te worden betaald. Als er geen ruimte is, is een tweede hypotheek de enige optie, wat wel gevolgen heeft voor de maandlasten en de fiscale aftrekbaarheid.
De Rol van de Hypotheekadviseur
Gezien de complexiteit van de regels rondom hypotheekverhoging, verduurzaming en belastingvrijstellingen, is het raadzaam om met een hypotheekadviseur te praten. Een adviseur kan helpen bij het brengen van inkomsten in kaart, het berekenen van de maximale hypotheek en het bepalen van de meest voordelige optie tussen een onderhandse verhoging en een tweede hypotheek. Finenzo en Van Bruggen zijn voorbeelden van instellingen die hierbij kunnen helpen. Een gratis kennismaking met een financieel adviseur kan uitkomst bieden bij het uitwerken van een concreet plan.
De adviseur kan ook helpen bij het onderhandelen over de hypotheekrente. Hoewel directe onderhandelingen over rente door de nieuwe wetgeving beperkt zijn, zijn er in sommige gevallen mogelijkheden om korting te krijgen. Een hogere hypotheek is prettig tijdens de huizenjacht, maar onderhandelen over de rente is een goede investering voor de toekomst, aangezien men jaren vast zit aan een hypothecaire lening.
Conclusie
Het verkrijgen van een hogere hypotheek is een gestructureerd proces dat afhankelijk is van energielabels, inkomsten en woningwaarde. Door slim gebruik te maken van verduurzamingsregelingen, zoals het Energiebespaarbudget en de extra bedragen per energielabel, kunnen eigenaren en huizenkopers hun leencapaciteit aanzienlijk vergroten. Het is essentieel om de regels rondom fiscale aftrekbaarheid en risicoklassen te begrijpen. Of het nu gaat om een onderhandse verhoging of een tweede hypotheek, een grondige analyse van de financiële situatie en de woningwaarde is de sleutel tot succes. De strategieën beschreven bieden een duidelijk pad voor het maximaliseren van de financieringsmogelijkheden binnen de huidige wetgeving.