Een goed opgesteld huurcontract is essentieel voor zowel verhuurders als huurders. Het stelt de wederzijdse rechten en plichten vast en helpt conflicten te voorkomen of te beheersen. In België is het gebruik van standaardhuurcontracten geregeld, maar er zijn ook een aantal extra clausules die verhuurders kunnen opnemen om hun positie te versterken, de wettelijke regels duidelijker te maken en mogelijke juridische risico’s te beperken. Deze artikel bespreekt 9 van zulke extra clausules, inclusief hun juridische en praktische betekenis, en geeft aan waarom ze handig kunnen zijn in een huurcontract.
Inleiding
In de praktijk van woninghuur is het niet altijd voldoende om uitsluitend de wettelijke minimumeisen op te nemen in het huurcontract. Hoewel bepaalde extra clausules geen juridische bindkracht hebben, kunnen ze wel dienen als een psychologische herinnering aan de huurder over zijn plichten, of het contract verduidelijken in gevallen van ambigheid. De Belgische woninghuurwet stelt reeds bepaalde rechten en plichten vast, zoals het verbod op onderhuur zonder toestemming, de verplichting om herstellingen uit te voeren en de verplichting om schade te herstellen. Door bepaalde extra clausules in het huurcontract op te nemen, kan men die regels duidelijker formuleren of uitbreiden.
De onderstaande clausules zijn opgenomen in een artikel van BlogBox, dat gericht is op praktische tips voor verhuurders. De inhoud is geschreven voor een brede doelgroep, waaronder ook particuliere verhuurders die hun woning huurders toevertrouwen. Voor de juridische toepassing geldt: niet elke clausule is wettelijk bindend, maar het is goed om te weten welke clausules wel of niet afdwingbaar zijn.
1. Verbod op het Houden van Huisdieren
Een veelvoorkomende extra clausule is het verbod op het houden van huisdieren. Deze clausule is echter niet altijd afdwingbaar. In de praktijk kan de verhuurder geen algemeen verbod op huisdieren opnemen, want dat gaat tegen het recht op persoonlijke levenssfeer in. Toch kunnen bepaalde beperkingen wel worden opgenomen, mits het duidelijk gemaakt wordt dat de huurder expliciet schriftelijk toestemming moet hebben van de verhuurder om een huisdier te houden.
Voorbeeld van clausule:
“De huurder verklaart dat hij geen huisdieren zal houden, behalve met expliciet schriftelijk akkoord van de verhuurder en op voorwaarde dat ze geen schade of overlast veroorzaken.”
Waarom dit nuttig is
Hoewel deze clausule niet bindend is in alle gevallen, kan het nuttig zijn als het duidelijk maakt dat het houden van huisdieren beperkt kan zijn. Het kan bijvoorbeeld helpen om onverwachte overlast of schade te voorkomen. Bovendien kan het verhinderen dat huurders aannemen dat ze vrij zijn om willekeurig welk huisdier in de woning te houden.
2. Verbod op Onderverhuur en Huur via Airbnb
Onderverhuur of het verhuren via platforms zoals Airbnb is strikt geregeld in de woninghuurwet. Toch is het aan te raden om een duidelijke clausule op te nemen die dit verbod bevestigt. Dit is vooral relevant in de huidige tijd, waarin de toename van tijdelijke huur via digitale platforms leidt tot overlast en schade voor de verhuurder.
Voorbeeld van clausule:
“Onderverhuur of overdracht van huur is strikt verboden, behoudens met voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder. Ook het verhuren van de woning of een deel van de woning via platformen als Airbnb en consorten is strikt verboden.”
Waarom dit nuttig is
Zonder dergelijke clausule kan een huurder in principe de woning tijdelijk verhuren, wat leidt tot onverwachte inkomsten, overlast en mogelijke schade. De rechter kan in extreme gevallen zelfs de huurovereenkomst opheffen. Een duidelijke clausule helpt dit te voorkomen.
3. Bezoekrecht van de Verhuurder
De verhuurder heeft reeds juridisch bezoekrecht, maar het opnemen van een clausule maakt dit duidelijker en versterkt het rechtsgevoel van de huurder. Het is echter belangrijk om te benadrukken dat dit recht niet moet worden misbruikt.
Voorbeeld van clausule:
“De verhuurder mag minstens een keer per jaar in samenspraak met de huurder de woning betreden om te controleren of de huurder zijn verplichtingen nakomt, om herstellingen te verrichten, om het pand te laten bezoeken door een vastgoedprofessional, aannemer, architect, kandidaat-huurders, verzekeraar enzovoort.”
Waarom dit nuttig is
Hoewel het bezoekrecht in principe al wettelijk vastligt, kan een clausule dit duidelijker maken. Het versterkt het recht van de verhuurder om bijvoorbeeld herstellingen te laten uitvoeren of de huurder te controleren op naleving van zijn plichten. Het is echter belangrijk om dit niet te vaak te doen en de privacy van de huurder te respecteren.
4. Sleuteloverdracht en Huurwaarborg
Een duidelijke clausule over de sleuteloverdracht en de huurwaarborg kan voorkomen dat de huurder de woning in gebruik neemt zonder dat de huurwaarborg is betaald. Dit is vooral relevant bij particuliere verhuurders die risico loopen op schade of onbetaalde huur.
Voorbeeld van clausule:
“De huurder zal pas over het gehuurde pand kunnen beschikken en de sleutels ontvangen wanneer hij de huurwaarborg heeft voldaan.”
Waarom dit nuttig is
Hoewel er reeds rechtspraak is geweest waarin de rechter stelde dat de verhuurder de sleutels niet mag weigeren vooraleer de huurwaarborg is betaald, is het aan te raden om dit toch expliciet vast te leggen. Het kan conflicten voorkomen en het duidelijk maken dat de huurwaarborg een voorwaarde is voor de overdracht van de sleutels.
5. Verbod op Professionele Activiteiten
Wanneer een huurder professionele activiteiten in het gehuurde pand uitoefent, kan dit fiscaal gevolgen hebben voor de verhuurder. De huurinkomsten zijn in dat geval namelijk wel onderdeel van de inkomstenbelasting. Daarom is het aan te raden om een clausule op te nemen die dit verbod vastlegt.
Voorbeeld van clausule:
“De huurder mag in het gehuurde pand geen activiteiten uitoefenen die onder het toepassingsgebied van de wet op de handelshuur vallen of de huurkosten in het kader van zijn professionele activiteit fiscaal inbrengen.”
Waarom dit nuttig is
De verhuurder wordt in de meeste gevallen belast op basis van het kadastraal inkomen, wat fiscaal voordelig is. Wanneer de huurder echter professionele activiteiten uitoefent in het pand, kan de inkomstenbelasting voor de verhuurder opnieuw in berekening komen. Dit is dus een belangrijke clausule om fiscale risico’s te beperken.
6. Laattijdige Betaling en Intresten
Laattijdige betalingen zijn een veelvoorkomend probleem in de huurpraktijk. Door een clausule op te nemen die intresten voorziet bij laattijdige betaling, kan de verhuurder zijn rechten versterken.
Voorbeeld van clausule:
“Bij laattijdige betalingen is de huurder van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling een intrest verschuldigd, waarbij iedere begonnen maand als een volledige maand wordt beschouwd.”
Waarom dit nuttig is
Hoewel het in principe mogelijk is om intresten aan te rekenen bij laattijdige betalingen, is het aan te raden om dit expliciet vast te leggen in het contract. Het kan de huurder bewust maken van het feit dat hij niet alleen het huurgeld, maar ook eventuele intresten verschuldigd is. Het vermindert ook de kans op juridisch gedoe bij betalingsachterstanden.
7. Verfraaiingswerken en Herstellingen
De huurder is verplicht om eventuele schade in de woning te herstellen. Dit is een wettelijke plicht, maar het opnemen van een clausule maakt dit duidelijker en versterkt de juridische positie van de verhuurder.
Voorbeeld van clausule:
“De huurder is verplicht om het gehuurde goed in dezelfde staat terug te geven als dat hij het gekregen heeft. Dit wil zeggen dat als hij iets kapot heeft gemaakt, hij het ook moet herstellen.”
Waarom dit nuttig is
Hoewel de huurder deze plicht al juridisch heeft, kan het opnemen van een clausule helpen bij het voorkomen van conflicten. Het duidt op dat de huurder aansprakelijk is voor schade die door zijn toedoen ontstaat. Het is ook een goede manier om het wederzijdse vertrouwen te versterken.
8. Hoofdelijke Aansprakelijkheid van Medehuurders
Wanneer meerdere huurders betrokken zijn, is het belangrijk om vast te leggen dat zij allen hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk zijn. Dit voorkomt onduidelijkheden bij betalingen of eventuele schade.
Voorbeeld van clausule:
“Alle huurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk.”
Waarom dit nuttig is
Wanneer er bijvoorbeeld een relatiebreuk optreedt, kan de verhuurder niet per persoon een factuur sturen. Door deze clausule op te nemen, kan de verhuurder bij iedere huurder het volledige bedrag verhalen. Dit vermindert administratieve rompslomp en voorkomt conflicten tussen huurders.
9. Woonstkeuze en Gedagvaarbaarheid
Een huurder die zijn woonadres verandert zonder het kenbaar te maken, kan moeilijk worden gedagvaard. Door een clausule op te nemen die dit duidelijk maakt, kan de verhuurder zich beschermen tegen juridische complicaties.
Voorbeeld van clausule:
“De huurder doet zijn woonstkeuze in het gehuurde goed. Hij verklaart dat hij hier kan worden aangeschreven of gedagvaard zolang hij geen nieuwe woonst in België kenbaar heeft gemaakt.”
Waarom dit nuttig is
Als een huurder zijn woonadres verandert, kan hij moeilijk worden bereikt voor juridische acties. Deze clausule maakt duidelijk dat de huurder kan worden gedagvaard op het gehuurde adres, zelfs als hij een nieuw woonadres heeft. Het is dus een waardevolle maatregel voor verhuurders die risico loopen op onbetaalde huur of schade.
Conclusie
Het opnemen van extra clausules in het huurcontract is geen verplichte maatregel, maar het kan wel helpen om juridische en praktische situaties duidelijk te maken. De bovenstaande 9 clausules zijn geschreven op basis van praktische situaties die vaak voorkomen bij particuliere en professionele verhuurders. Hoewel niet alle clausules juridisch bindend zijn, kunnen ze wel dienen als een herinnering aan de wettelijke regels of conflicten voorkomen.
Het is belangrijk om te weten dat het gebruik van dergelijke clausules moet gebeuren met zorg. Niet alles wat in een contract staat, is afdwingbaar. Daarom is het verstandig om bij twijfel steeds raad in te winnen bij een juridisch deskundige of vastgoedprofessional.