In de huidige woningmarkt is het steeds vaker de norm dat meerdere personen samen een huurwoning delen, met name in stedelijke gebieden waar woningbesteding hoog is en huurprijzen snel stijgen. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van het huurderschap bij drie huurders op één huurcontract. Het artikel baseert zich op informatie uit betrouwbare bronnen binnen het Nederlands huurrecht en de praktijk van huurbeheerders. Het doel is om een duidelijk overzicht te geven van de mogelijkheden, verplichtingen, rechten en eventuele beperkingen die gedeeld worden door drie huurders die een huurwoning in de particuliere sector delen.
Juridisch kader van contractueel medehuurderschap
In Nederland is het mogelijk dat drie verschillende personen een huurcontract aangaan. Dit betekent dat hun namen allemaal op het huurcontract worden vermeld. Dit type huurderschap wordt contractueel medehuurderschap genoemd. Het verschilt van wettelijk medehuurderschap, dat automatisch toepassing heeft op geregistreerde partners of echtgenoten van een huurder, ongeacht of zij hun naam op het contract zetten of niet.
Bij contractueel medehuurderschap is elke huurder hoofdelijk aansprakelijk voor het hele huurbedrag. Dit betekent dat de verhuurder iedere huurder individueel kan aanspreken voor het volledige huurbedrag, ook als slechts één huurder het huurbedrag niet betaalt. Deze regel is afgeleid uit artikel 6:7 van het Burgerlijk Wetboek, zoals bevestigd door de Hoge Raad in 1989 (HR 6 oktober 1989, NJ 1990, 184). In praktijk betekent dit dat huurders onderling moeten afspreken hoe zij de huurverplichtingen onderling verdelen.
Het is belangrijk om te benadrukken dat er geen wettelijke regels zijn specifiek voor contractuele medehuurders. De positie van medehuurders wordt bepaald door de algemene regels van het overeenkomstenrecht (boek 6 BW). Dit betekent dat de bepalingen van het huurrecht in boek 7 titel 4 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn op medehuurders die vermeld staan in het huurcontract als dergelijke medehuurders.
Inkomenseis en betalbaarheid
Bij het aan sluiten van een huurcontract met drie huurders kunnen verhuurders inkomenseisen stellen. Deze eisen zijn bedoeld om te garanderen dat het huurbedrag betaalbaar is voor de huurders. Meestal wordt een bepaalde percentage van het gezamenlijke bruto maandinkomen als maatstaf genomen. Dit percentage kan variëren per verhuurder, maar ligt meestal tussen 35% en 40%.
Het is verstandig om een duidelijke afspraak te maken over het verdelen van huurbetalingsverantwoordelijkheden tussen de huurders. Deze afspraak kan informeel zijn of formeel worden vastgelegd in een verdelingsregeling of een aparte overeenkomst tussen de huurders.
Inschrijving bij de gemeente
Een belangrijke administratieve vereiste bij contractueel medehuurderschap is de inschrijving bij de gemeente. Elke huurder moet zich inschrijven op het adres van de huurwoning. Dit is niet alleen een wettelijke verplichting, maar ook een voorwaarde voor het behouden van woonrecht. In het geval van een huurwoning in de particuliere sector is het woonrecht van belang bij verhuizing, bijvoorbeeld bij een huurseiso.
Medehuurders versus medebewoners
Het is belangrijk om medehuurders te onderscheiden van medebewoners. Medehuurders zijn personen die op het huurcontract staan genoemd en dus recht hebben op huurbescherming. Zij zijn ook verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Medebewoners daarentegen zijn personen die in de huurwoning wonen, maar niet op het contract staan. Zij hebben geen huurbescherming en kunnen niet automatisch blijven wonen als de huurder verhuist of overlijdt.
Een medebewoner kan wel inschrijven bij de gemeente, maar bouwt geen woonduur op die telt mee bij huurseiso of andere wettelijke beschermingen. Bovendien is het voor de verhuurder belangrijk dat iedereen die in de woning woont op voorhand is gemeld.
Rechten en verplichtingen bij huurachterstand
Als één van de drie huurders niet betaalt, zijn de andere huurders verplicht om het tekort aan te vullen. Dit is gebaseerd op de hoofdelijke aansprakelijkheid zoals beschreven in artikel 6:7 BW. De verhuurder heeft het recht om enige huurder te aanspreken voor het volledige huurbedrag.
Een belangrijke praktische gevolg is dat huurders onderling moeten afspreken hoe zij de huurbetalingsverantwoordelijkheid verdelen. Dit kan informeel gebeuren, maar het is verstandig om een schriftelijke afspraak te maken om mogelijke geschillen te voorkomen.
In het vonnis van de rechtbank Noord-Holland (15 juni 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:5187) is bepaald dat een huurachterstand die opgelopen is tijdens het verblijf van één huurder, niet langer op de contractuele medehuurder verhaald kan worden, als deze huurder al enige tijd niet meer in de woning woont. Dit betekent dat de verdeling van huurbetalingsverantwoordelijkheden een belangrijke rol speelt in juridische geschillen.
Woningdelen en gemeentelijke regels
Hoewel het wettelijk mogelijk is om een huurwoning met drie huurders te delen, gelden er specifieke regels per gemeente. In sommige steden is het toegestaan om een woning te delen met drie personen, mits er voldoende ruimte beschikbaar is, zoals een eigen slaapkamer per persoon. In andere steden is het nodig om een vergunning aan te vragen, wat vaak kostbaar en administratief ingewikkeld is.
Bijvoorbeeld in Den Haag, Rijswijk en Leiden is het mogelijk om een woning te delen met drie personen, mits deze drie personen over een eigen slaapkamer beschikken. In steden zoals Amsterdam, Delft en Rotterdam is dit zonder vergunning niet mogelijk. In deze steden moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente, wat vaak niet rendabel is vanwege de hoge kosten.
Bijwoners die achteraf worden opgenomen zonder dat er een wettelijke of contractuele regeling is, lopen het risico op boetes, aangezien het wettelijk verboden is om te onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder.
Huurovereenkomst en onderverhuur
Het contractueel medehuurderschap betekent ook dat geen van de huurders de woonruimte mag onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Dit is een belangrijke regel, omdat het onderverhuren zonder toestemming als woningenmisbruik wordt beschouwd en kan leiden tot boetes of zelfs dossiers bij de gemeente.
Bijwoners die worden opgenomen zonder dat er een wettelijke of contractuele regeling is, worden gezien als onderhuurders, en hun rechten en verplichtingen worden bepaald door andere regels (boek 7 titel 4 BW). Deze regels zijn echter niet van toepassing op contractuele medehuurders, die hun rechten en verplichtingen moeten afleiden uit de algemene overeenkomstenregels.
Praktische overwegingen bij het huurderschap met drie huurders
Bij het huurderschap met drie huurders zijn er diverse praktische overwegingen die belangrijk zijn voor een vloeiende samenwerking en juridische scherming.
1. Verdeling van huurbetalingsverantwoordelijkheid
Hoewel iedere huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor het hele huurbedrag, is het verstandig om onderling af te spreken hoe de huurbetalingsverantwoordelijkheid verdeeld wordt. Dit kan informeel of formeel zijn. Het is aan te raden om dit schriftelijk vast te leggen om eventuele geschillen te voorkomen.
2. Verdeling van huishoudelijke taken
Het delen van een huurwoning met drie huurders betekent ook dat huishoudelijke taken moeten worden verdeeld. Het is verstandig om een afspraak te maken over wie voor welke taken verantwoordelijk is, zoals het reinigen van de keuken, het opruimen van gemeenschappelijke ruimtes en het betalen van extra kosten zoals stroom, gas of water.
3. Overeenkomst tussen huurders
Het is verstandig om een verdelingsregeling of huurovereenkomst tussen huurders op te stellen. Deze overeenkomst kan bepalen hoe huurbetalingsverantwoordelijkheden en huishoudelijke taken worden verdeeld. Bovendien kan het aangeven wat er gebeurt als één huurder weggaat of niet meer betaalt. Deze overeenkomst is niet verplicht, maar kan als een waardevolle scherming dienen in het geval van geschillen.
4. Toestemming van de verhuurder
Het is verplicht om toestemming van de verhuurder te verkrijgen voordat een derde huurder wordt toegevoegd aan het huurcontract. De verhuurder kan in het contract voorwaarden opnemen over het aantal huurders of het aantal personen die in de woning mogen wonen. Het is belangrijk om deze voorwaarden zorgvuldig te lezen en te begrijpen.
Rechten en verplichtingen van medehuurders
1. Rechten
- Huurbescherming: Medehuurders hebben huurbescherming volgens het huurrecht. Dit betekent dat de verhuurder niet zomaar kan beëindigen of de huurprijs mag niet willekeurig worden verhoogd.
- Invoering van klachten: Elke huurder kan een klacht indienen bij de huurcommissie of via de rechter.
- Woonbescherming bij huurseiso: Medehuurders kunnen woonbescherming aanvragen bij huurseiso, mits ze voldoen aan de wettelijke voorwaarden.
2. Verplichtingen
- Hoofdelijke aansprakelijkheid: Elke huurder is aansprakelijk voor het hele huurbedrag. Dit betekent dat de verhuurder iedere huurder individueel kan aanspreken voor het volledige huurbedrag.
- Onderhoud van de woning: Elke huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en het voorkomen van overlast.
- Inschrijving bij de gemeente: Elke huurder moet zich inschrijven bij de gemeente. Dit is een wettelijke verplichting en heeft invloed op woonbescherming en andere rechten.
Conclusie
Het huurderschap met drie huurders op één huurcontract is in Nederland mogelijk, maar brengt een aantal juridische en praktische overwegingen met zich mee. Het is belangrijk om zich bewust te zijn van de rechten en verplichtingen van contractuele medehuurders, zoals hoofdelijke aansprakelijkheid voor het hele huurbedrag en de noodzaak om toestemming van de verhuurder te verkrijgen. Bovendien is het verstandig om een verdelingsregeling of huurovereenkomst tussen huurders op te stellen om mogelijke geschillen te voorkomen.
Gemeentelijke regels en regelgeving kunnen variëren per locatie, en het is daarom aan te raden om zich te informeren over de lokale regels. Het huurderschap met drie huurders kan een praktische en wettelijk veilige oplossing zijn voor personen die willen samenwonen, maar vereist wel een zorgvuldige afweging van alle aspecten.