De verhuur van woningen is een belangrijk onderdeel van de Nederlandse woningeconomie. Verhuurders brengen regelmatig kosten in rekening aan huurders, zoals administratiekosten, contractkosten of sleutelgeld. Deze kosten worden vaak gerechtvaardigd als onderdeel van de totstandkoming van een huurovereenkomst. Echter, de wettelijke regelgeving en rechtspraak zijn duidelijk geworden: niet alle administratiekosten zijn toegestaan. In dit artikel bespreken we wat verhuurders mogen in rekening brengen aan huurders, welke bepalingen in huurovereenkomsten oneerlijk zijn, en wat de praktische gevolgen zijn voor verhuurders en huurders.
Administratiekosten in de praktijk
Administratiekosten zijn uitgelegd als kosten die een verhuurder maakt in verband met activiteiten rondom het sluiten van een huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan het opstellen van het contract, het laten bezichtigen van de woning of het maken van een naamplaatje. Deze kosten worden ook wel contractkosten of sleutelgeld genoemd. Veel verhuurders brengen deze kosten in rekening aan huurders. Echter, recente rechtspraak en wetgeving hebben duidelijk gemaakt dat dit niet altijd legitiem is.
Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van de Hoge Raad in juli 2021 in een zaak tegen woningcorporatie Rochdale. Rochdale had aan huurders € 200 aan administratiekosten in rekening gebracht bij het sluiten van de huurovereenkomst. Van dat bedrag was € 13,50 bestemd voor een naamplaatje. De huurders eisten een terugbetaling van € 186,50. De kantonrechter stelde deze zaak voor aan de Hoge Raad met uitlegvragen.
De Hoge Raad stelde dat verhuurders alleen mogen rekenen met administratiekosten als aan twee voorwaarden is voldaan:
De prestatie of dienst waarvoor de administratiekosten in rekening worden gebracht, moet een voordeel opleveren voor de huurder en niet uitsluitend of voornamelijk het belang van de verhuurder dienen. De opstelling van een huurovereenkomst valt hier in de regel niet onder, omdat dit een onderdeel is van de normale woningexploitatie.
Als er sprake is van een voordeel voor de huurder, moet er een kosten-batenanalyse worden uitgevoerd. Dit houdt in dat de hoogte van de in rekening gebrachte administratiekosten in een redelijke verhouding moet staan tot het verschafte voordeel.
Deze regels gelden zowel voor de vrije sector als voor de sociale huurwoningen.
Oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten
Niet alleen administratiekosten bij het sluiten van een huurovereenkomst zijn in de aandacht, ook administratiekosten in het kader van huurachterstand zijn gevoelig. In een zaak voor de kantonrechter Rotterdam werd vastgesteld dat een bepaling in een huurovereenkomst oneerlijk is. De huurovereenkomst stelde dat een huurder, die pas na de vervaldatum van een betaalperiode de huur voldoet (te laat), € 10 aan administratiekosten moet betalen. De kantonrechter oordeelde dat deze bepaling oneerlijk is.
Volgens de wettelijke regels is een huurder alleen wettelijke rente en incassokosten verschuldigd bij te late betaling. De verhuurder wijkt met deze bepaling af van de wettelijke regel en doet dit ten nadele van de consument. Daarom vernietigde de kantonrechter deze bepaling, en hoeft de huurder deze administratiekosten niet te betalen.
Gevolgen van de uitspraak van de Hoge Raad
De uitspraak van de Hoge Raad in juli 2021 heeft duidelijke gevolgen voor verhuurders en huurders. Verhuurders mogen administratiekosten in rekening brengen, maar alleen als er een concrete prestatie of dienst is die een voordeel oplevert voor de huurder. De opstelling van een huurovereenkomst valt hierin de regel niet onder, omdat het een normale activiteit is binnen de woningexploitatie.
Een voorbeeld van een redelijke administratiekostenbepaling is het maken van een naamplaatje voor € 13,50. Deze kosten worden meestal als redelijk beschouwd, omdat de huurder hier een concreet voordeel van heeft. Andere kosten, zoals het opstellen van een huurovereenkomst of het laten bezichtigen van een woning, vallen niet onder deze categorie en kunnen niet als administratiekosten in rekening worden gebracht.
Verhuurders doen er goed aan om deze administratiekosten zoveel mogelijk te verdisconteren in de huurprijs. In de vrije sector is er hierbij meer ruimte dan in de sociale huurwoningen, waar de huurprijs meestal wettelijk bepaald is.
Praktische stappen voor verhuurders
Aan de hand van de rechtspraak en wetgeving zijn er duidelijke richtlijnen voor verhuurders. Hieronder een overzicht van praktische stappen:
Blijf binnen de wettelijke regels: Verhuurders mogen alleen administratiekosten in rekening brengen die een voordeel opleveren voor de huurder. Denk hierbij aan naamplaatjes, sleuteloverdracht of andere concrete prestaties.
Verdisconteer kosten in de huurprijs: In plaats van administratiekosten apart in rekening te brengen, kunnen deze kosten meegenomen worden in de huurprijs. Dit voorkomt eventuele juridische problemen.
Houd huurovereenkomsten actueel en wettelijk correct: Zorg dat de huurovereenkomsten geen oneerlijke bedingen bevatten. Denk bijvoorbeeld aan administratiekosten bij te late betaling. Deze zijn wettelijk niet toegestaan.
Communicatie met huurders: Informeer huurders duidelijk over eventuele kosten die mogen worden in rekening gebracht. Dit voorkomt verwarring en juridische geschillen.
Gevolgen voor huurders
Ook voor huurders zijn er duidelijke gevolgen van de rechtspraak. Huurders moeten zich bewust zijn van welke kosten wettelijk zijn en welke niet. Administratiekosten bij het sluiten van een huurovereenkomst zijn vaak onredelijk hoog, en kunnen in veel gevallen niet worden in rekening gebracht. Huurders kunnen deze kosten terugvragen als ze zijn betaald, vooral als het niet om een concrete prestatie gaat.
Een voorbeeld hieruit is de uitspraak in de zaak tegen Rochdale. De kantonrechter oordeelde dat het bedrag van € 186,50 aan huurders terugbetaald moest worden, omdat deze kosten geen concrete prestatie waren. Huurders kunnen hier een voorbeeld aan nemen bij het onderhandelen over huurovereenkomsten.
Administratiekosten en de sociale huurwoningen
De uitspraak van de Hoge Raad heeft ook gevolgen voor verhuurders van sociale huurwoningen. In deze sector is het vaak gebruikelijk om administratiekosten in rekening te brengen bij het sluiten van een huurovereenkomst. Echter, deze kosten moeten voldoen aan dezelfde wettelijke eisen als in de vrije sector.
Verhuurders van sociale huurwoningen moeten er dus rekening mee houden dat ze administratiekosten mogen in rekening brengen, maar deze moeten een voordeel opleveren voor de huurder. De opstelling van een huurovereenkomst valt hierin de regel niet onder. Verhuurders in de sociale sector hebben minder ruimte om deze kosten te verdisconteren in de huurprijs, omdat de huurprijs vaak wettelijk bepaald is.
Samenvatting
Administratiekosten bij het sluiten van een huurovereenkomst zijn in de rechtspraak en wetgeving duidelijk geregeld. Verhuurders mogen alleen kosten in rekening brengen die een voordeel opleveren voor de huurder. De opstelling van een huurovereenkomst valt hierin de regel niet onder. Andere kosten, zoals het maken van een naamplaatje, kunnen wel in rekening worden gebracht.
Oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten, zoals administratiekosten bij te late betaling, zijn vernietigd door de rechter. Verhuurders moeten hier rekening mee houden bij het opstellen van huurovereenkomsten. Huurders kunnen deze kosten terugvragen als ze zijn betaald, vooral als het niet om een concrete prestatie gaat.
Verhuurders doen er goed aan om administratiekosten zoveel mogelijk te verdisconteren in de huurprijs. In de vrije sector is er hierbij meer ruimte dan in de sociale huurwoningen. Het is ook belangrijk om huurovereenkomsten actueel en wettelijk correct te houden. Dit voorkomt juridische geschillen en zorgt voor een transparante relatie tussen verhuurder en huurder.
Huurders moeten zich bewust zijn van welke kosten wettelijk zijn en welke niet. Administratiekosten bij het sluiten van een huurovereenkomst zijn vaak onredelijk hoog, en kunnen in veel gevallen niet worden in rekening gebracht. Huurders kunnen deze kosten terugvragen als ze zijn betaald, vooral als het niet om een concrete prestatie gaat.
De uitspraak van de Hoge Raad heeft duidelijke gevolgen voor verhuurders en huurders. Verhuurders mogen administratiekosten in rekening brengen, maar alleen als aan twee voorwaarden is voldaan: er moet een voordeel zijn voor de huurder, en de kosten moeten in een redelijke verhouding staan tot het verschafte voordeel. Deze regels gelden zowel voor de vrije sector als voor de sociale huurwoningen.