De periode rond juli 2022 vormt een historisch keerpunt in de Nederlandse hypotheekmarkt. Wat begon als een reeks geleidelijke aanpassingen, ontaardde in een periode van snelle en ingrijpende veranderingen. In juli 2022 werd het belangrijkste beleidstarief van de Europese Centrale Bank (ECB), de depositorente, verhoogd van -0,5% naar 0%. Dit was niet de enige wijziging; er volgden in totaal negen verhogingen, waardoor de ECB-depositorente op het punt van deze analyse op 4% staat. De grootste rentestapjes vonden plaats in 2022, maar ook in 2023 kwamen er nog verhogingen van eerst 0,5% en later 0,25%, wat resulteerde in een totale stijging van 2,5% in dat jaar. De laatste verhoging vond plaats in september 2023, en de verwachting is dat het bij deze laatste verhoging blijft, hoewel de markt blijft anticiperen op toekomstige veranderingen.
Deze periode is niet alleen belangrijk vanwege de absolute getallen, maar vooral vanwege de dynamiek tussen de verschillende rentetarieven. De ontwikkeling van de hypotheekrente werd niet alleen gedreven door het monetair beleid van de ECB, maar ook door de bewegingen in de kapitaalmarkt. De kapitaalmarktrente, die de rente weergeeft voor Nederlandse staatsleningen van 10 jaar, vertoonde reeds vóór de renteverhogingen van de ECB in 2022 een stijgende lijn. Dit fenomeen is niet zeldzaam, omdat beleggers bij de hoogte van de rente kijken naar de inflatieontwikkeling en de verwachting over de toekomstige inflatieontwikkeling. Gedurende 2022 liep de kapitaalmarktrente op van rond de 0% naar boven de 2,5%.
De relatie tussen de geldmarktrente en de variabele hypotheekrente is eveneens cruciaal. De lichtblauwe lijn in de marktdynamiek toont de ontwikkeling van de 3-maands-geldmarktrente. Deze lijn loopt doorgaans vooruit op de verwachte renteverhogingen van de ECB, omdat beleggers anticiperen op toekomstige bewegingen. Omdat beleggers geen verdere renteverhoging van de ECB meer verwachten, is de geldmarktrente nagenoeg gelijk aan de ECB-depositorente. De donkerblauwe lijn, die de gemiddelde variabele hypotheekrente met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) weergeeft, toont een interessante dynamiek. Vanaf ongeveer juli 2022 stijgt deze variabele rente in hetzelfde tempo als de geldmarktrente, behalve in de periode na de laatste rentewijziging van de ECB. Toen stopte de stijging van de geldmarktrente, terwijl de gemiddelde variabele hypotheekrente nog heel licht een aantal weken doorsteeg, om pas iets later te stabiliseren.
De Dynamiek van de Kapitaalmarkt en de 10 Jaar Vaste Rente
De 10 jaar vaste hypotheekrente volgt de kapitaalmarktrente, maar vertoont minder grilligheid dan de variabele rente. De oranje lijn geeft de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG weer. In 2022 steeg de 10 jaar vaste hypotheekrente van rond de 1% naar 4,5%. In 2023 bewoog deze rente eigenlijk het hele jaar tussen de 4% en 4,5%. Dit is opmerkelijk aangezien de ECB-depositorente met 2,5% was gestegen. De reden hiervoor ligt in het vertrouwen dat beleggers hebben in het inflatiebeleid van de ECB. Ondanks een stijging van 2,5% van de ECB-depositorente bleef de gemiddelde hypotheekrente binnen die smalle bandbreedte van 4% en 4,5% bewegen. Dit komt doordat beleggers er vertrouwen in hebben dat de inflatie door het ECB-rentebeleid voldoende naar beneden zal gaan.
Gedurende 2023 bewoog de kapitaalmarktrente meer zijwaarts, met een licht stijgend patroon tot iets boven de 3% eind oktober 2023. Daarna zette er weer een daling in richting 2,5%. Deze daling is gelinkt aan verwachtingen over de economische situatie. Veel conjunctuurindicatoren staan momenteel op rood, wat betekent dat de kans groot is dat de Europese economie de komende kwartalen slecht presteert. In dit geval zal de vraag terugvallen en de prijsdruk afnemen. Deze prijsdruk begint al af te nemen doordat energieprijzen dalen en het aanbod juist groeit, maar ook omdat de internationale goederentransport zich heeft hersteld. Bij een snelle inflatiedaling kan de ECB de depositorente mogelijk eind 2023 alweer iets verlagen.
We zien nu dat beleggers vooruitlopen op renteverlagingen van de ECB, die hopelijk ergens in de loop van het tweede deel van 2024 plaatsvinden. Zij denken dat de inflatie op de goede weg is. Daardoor zien we ook de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente dalen. De verwachting is dat de lange rente later in 2023 zal dalen om een andere reden, namelijk de verwachting dat de Europese economie slecht zal presteren. In dit geval zal de vraag terugvallen en de prijsdruk afnemen.
De Rol van Beleggers en Inflatieverwachtingen
De beweging van de rentes wordt in grote mate gedreven door de verwachtingen van beleggers. De kapitaalmarktrente loopt vooruit op de verwachte renteverhogingen van de ECB omdat beleggers kijken naar de inflatieontwikkeling en de verwachting over de toekomstige inflatieontwikkeling. In 2022 liep de kapitaalmarktrente op van rond de 0% naar boven de 2,5%. Deze stijging begon vóór de feitelijke renteverhogingen van de ECB plaatsvonden. Dit fenomeen illustreert hoe de markt anticipatie toont.
De verwachting dat de lange rente later in 2023 zal dalen, hangt samen met de inflatieverwachting. Bij een snelle daling van de inflatie kan de ECB de depositorente mogelijk al eind 2023 verlagen. De verwachting is dat de ECB de depositorente in kleine stapjes zal verhogen naar een piek van 3,75% in juni 2023. De rentes op hypotheken met een korte rentevaste periode zullen evenredig meestijgen.
De markt wordt ook beïnvloed door de situatie met de energieprijzen en het aanbod. De prijsdruk begint al af te nemen doordat energieprijzen dalen en het aanbod juist groeit, maar ook omdat de internationale goederentransport zich heeft hersteld. Dit draagt bij aan de verwachting van een dalende inflatie, wat weer leidt tot een verwachting van dalende rentes.
Historisch Rentearchief: Impact Hypotheken en Andere Instituten
Om de volatiliteit van de markt beter te begrijpen, is het nuttig om te kijken naar de historische rentearchieven van diverse instituten. Impact Hypotheken biedt een gedetailleerd overzicht van hun rentetarieven gedurende 2022 en 2023. Deze archieven tonen een reeks van specifieke periodes waarin de rentes werden bijgesteld. De lijst van periodes voor Impact Hypotheken omvat talloze kleine intervallen, variërend van enkele dagen tot enkele weken.
Bijvoorbeeld, in augustus 2022 vonden er meerdere rente-aanpassingen plaats binnen korte intervallen: - Impact Hypotheken rente van 3 augustus 2022 tot 5 augustus 2022 - Impact Hypotheken rente van 5 augustus 2022 tot 10 augustus 2022 - Impact Hypotheken rente van 10 augustus 2022 tot 17 augustus 2022 - Impact Hypotheken rente van 17 augustus 2022 tot 24 augustus 2022 - Impact Hypotheken rente van 24 augustus 2022 tot 9 september 2022 - Impact Hypotheken rente van 9 september 2022 tot 16 september 2022 - Impact Hypotheken rente van 16 september 2022 tot 23 september 2022 - Impact Hypotheken rente van 23 september 2022 tot 30 september 2022
Dit patroon van frequente aanpassingen weerspiegelt de onrustige economische situatie van die tijd. Ook in andere maanden van 2022 en 2023 zagen we vergelijkbare patronen van veelvuldige wijzigingen.
Ook Argenta en SNS Bank bieden inzichten in hun tarieven. Bij Argenta zijn er specifieke data punten vermeld, zoals 6 juli 2022, 28 juli 2022, 4 augustus 2022, 18 augustus 2022, en diverse data in oktober en november 2022. Deze data wijst op een vergelijkbare dynamiek van frequente aanpassingen bij verschillende verstrekkers.
De lijst van data voor SNS Bank toont een reeks van tarieffijningen in 2025, hoewel deze data in de toekomst ligt en mogelijk een projectie is of een vergissing in de bron. De bron vermeldt PDF's van diverse data in januari en februari 2025. Dit kan duiden op een verwachting van toekomstige aanpassingen of een projectie van de markt.
Vergelijking van Marktsegmenten en Hypotheeksoorten
De markt vertoont verschillende segmenten die op verschillende wijzen reageren op de renteveranderingen. De variabele rente volgt de geldmarktrente, terwijl de vaste rente volgt de kapitaalmarktrente. Deze relatie is essentieel voor het begrijpen van de marktontwikkeling.
In de onderstaande tabel worden de belangrijkste kenmerken van de verschillende rentetarieven samengevat:
| Kenmerk | Variabele Rente | 10 Jaar Vaste Rente |
|---|---|---|
| Volgt | Geldmarktrente (3-maands) | Kapitaalmarktrente (10-jaars staatsleningen) |
| Reactietijd | Directe follow-up op ECB-depositorente | Meer traag, minder grillig |
| Niveau 2022 | Steeg evenredig met geldmarktrente | Steeg van ~1% naar 4,5% |
| Niveau 2023 | Stabiliseerde na juli 2022 | Bewoog tussen 4% en 4,5% |
| NHG-invloed | Gemiddelde met NHG toont lichte vertraging | Gemiddelde met NHG volgt kapitaalmarkt |
| Verwachting | Anticipeert op ECB-veranderingen | Anticipeert op inflatie en economische situatie |
De tabel toont duidelijk dat de variabele rente sneller reageert op de geldmarkt, terwijl de vaste rente meer stabiliteit toont door de langere looptijd van de onderliggende leningen. De gemiddelde variabele hypotheekrente met NHG steeg in hetzelfde tempo als de geldmarktrente vanaf juli 2022, maar vertoonde enige vertraging na de laatste rentewijziging van de ECB.
De 10 jaar vaste hypotheekrente toont een bandbreedte van 4% tot 4,5% gedurende 2023, ondanks de stijging van de ECB-depositorente met 2,5%. Dit wijst op een markt die gelooft in het succes van het inflatiebeleid van de ECB. De markt verwacht dat de inflatie naar beneden zal gaan, wat leidt tot een dalende trend in de vaste rentes na de piek.
Toekomstperspectief en Verwachtingen voor 2024 en 2025
De verwachtingen voor de komende periode zijn gebaseerd op de huidige economische indicatoren. De verwachting is dat de lange rente later in 2023 zal dalen. Dit hangt samen met de verwachting dat de Europese economie slecht zal presteren, wat leidt tot een terugval van de vraag en een afname van de prijsdruk. De prijsdruk begint al af te nemen doordat energieprijzen dalen en het aanbod juist groeit, maar ook omdat de internationale goederentransport zich heeft hersteld.
Bij een snelle daling van de inflatie kan de ECB de depositorente mogelijk eind 2023 alweer verlagen. De verwachting is dat de depositorente zal worden verhoogd naar een piek van 3,75% in juni 2023. Daarna wordt verwacht dat er renteverlagingen plaatsvinden in het tweede deel van 2024. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op de mening van beleggers dat de inflatie op de goede weg is.
De markt ziet nu een daling in de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente, wat een teken is van vertrouwen in de toekomstige rentebewegingen. De verwachting is dat de rentes zullen dalen als de inflatie daalt en de economie zich herstelt.