De Nederlandse vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren een duidelijke verschuiving ondergaan. Waar traditioneel hypotheekproducten uitsluitend waren bestemd voor de aankoop van een eigen woning, is er nu een duidelijke vraag naar financieringsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers. De Woonfonds Verhuurhypotheek is een gespecialiseerd product dat specifiek is ontworpen voor particulieren die woningen aankopen met het doel deze te verhuren. Dit product sluit aan bij de behoefte van investeerders die hun vermogen willen opbouwen door middel van huurinkomsten en waardestijging, terwijl ze tegelijkertijd een oplossing bieden voor de financiering van een tweede, derde of vierde woning.
Het kernprincipe van deze verhuurhypotheek is dat de lening uitsluitend bestemd is voor het financieren van vastgoed dat niet door de leningnemer zelf wordt bewoond. Dit onderscheidt het product fundamenteel van een reguliere eigenwoninghypotheek, waarin een huurbeding voorkomt dat verhuur verbiedt. Woonfonds, een dochteronderneming van Achmea Bank N.V., biedt hiermee een brug tussen particuliere beleggers en de mogelijkheden om een vastgoedportefeuille op te bouwen voor de toekomst, zoals een aangevuld pensioen.
Het Fundamentele Verschil: Verhuurhypotheek versus Reguliere Hypotheek
Het eerste punt van aandacht voor potentiële beleggers is het juridisch en technisch onderscheid tussen een reguliere hypotheek en een verhuurhypotheek. Bij een reguliere hypotheek voor een eigen woning staat in de hypotheekakte een expliciet huurbeding. Dit beding verbiedt het verhuren van de woning. Mocht een eigenaar toch beslist tot verhuur overgaan, dan kan dit leiden tot gedwongen verkoop of het opeisen van de volledige schuld door de bank. Voor mensen die een woning aankopen met de intentie deze te verhuren aan derden, is een reguliere hypotheek dus geen optie.
De Woonfonds Verhuurhypotheek is specifiek ontworpen om dit juridische probleem op te lossen. Het product is een hypothecaire lening die toelaat dat de woning wordt verhuurd, of het nu gaat om het kopen van een huis voor verhuur aan familieleden, kamerverhuur, of het opbouwen van een vastgoedportefeuille. Dit maakt het product een essentieel instrument voor investeerders die willen voorkomen dat ze uit de markt worden gelaten door regelgeving rondom de bestemming van de lening.
Het is belangrijk te benadrukken dat dit product geen recht biedt op hypotheekrenteaftrek. Dit is een cruciaal fiscaal kenmerk dat de belegger moet weten voordat hij de lening aangaat. Hoewel de maandlast dus hoger kan zijn dan bij een reguliere hypotheek, wordt dit gecompenseerd door de potentiële inkomsten uit het vastgoed. Het rendement van een vastgoedinvestering bestaat immers uit twee bronnen: directe inkomsten uit de verhuur en indirecte waardeverhoging van de onroerende zaak.
Financieringskaders en Technisch Specificaties
De technische specificaties van de Woonfonds verhuurhypotheek zijn zorgvuldig uitgewerkt om zowel risico's voor de bank als kansen voor de belegger in evenwicht te brengen. De belangrijkste parameter is de maximale financieringsgraad, ook wel Loan-to-Value (LTV) genoemd. Woonfonds financiert tot maximaal 80% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat. Dit betekent dat de investeerder zelf minimaal 20% van de aankoopprijs uit eigen middelen moet bekostigen.
Er geldt echter een strikte minimale en maximale lening per woning. De minimale lening bedraagt € 70.000, terwijl de maximale lening per woning tot € 500.000 kan gaan. Sommige bronvermeldingen spreken over een maximaal bedrag van € 300.000 per woning, maar de meest recente specificaties wijzen op een plafond van € 500.000. Dit kader maakt het product geschikt voor een breed scala aan investeringen, van kleine appartementen tot grotere panden.
Voor ondernemers en particulieren die een grotere portefeuille willen opbouwen, biedt Woonfonds een specifieke beperking qua aantal panden. Beleggers mogen maximaal vier woningen naast hun eigen woning financieren met dit product. Het totaalbedrag van deze verhuurhypotheken mag maximaal € 1.000.000 bedragen. Dit creëert een helder plafond voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille binnen het eigen vermogen.
Bij de beoordeling van de kredietaangifte is een uniek kenmerk van Woonfonds dat bestaande huuropbrengsten tot 80% van het inkomen tellen mee bij de aanvraag. In sommige gevallen kunnen zelfs nieuwe huuropbrengsten tot 50% worden meegewogen. Dit is een significant voordeel voor beleggers die al huurders hebben of een realistische verwachting van toekomstige huurinkomsten hebben. Dit mechanisme maakt het makkelijker om de financiering te verkrijgen, omdat de inkomenstoets minder stringent is dan bij een reguliere hypotheek.
Toestemming tot Kamerverhuur en Familierelaties
Een specifiek en vaak voorkomend gebruiksscenario is het kopen van een woning van ouders of grootouders en deze terughuurder aan hen of aan anderen. Woonfonds biedt hiervoor specifieke mogelijkheden. Het is mogelijk om een woning van ouders te kopen en deze aan hen te verhuren, wat vaak leidt tot belastingbesparende constructies. De fiscale adviseur kijkt in dit geval specifiek naar de situatie van de klant om de meest gunstige constructie te vinden.
Bij kamerverhuur gelden specifieke voorwaarden. Kamerverhuur is toegestaan onder de voorwaarde dat ten minste één van de huurders een eerste- of tweedegraads familielid van de aanvrager is. Daarnaast is voor kamerverhuur een officiële vergunning benodigd. Dit zorgt voor een gestructureerde aanpak van verhuur aan familie, wat vaak een strategie is voor het overdragen van vermogen binnen het gezin.
Rentevoorwaarden en Kostenstructuur
De financiële lasten van een verhuurhypotheek zijn anders dan die van een reguliere hypotheek. Er wordt een opslag geheven op de hypotheekrente, wat resulteert in een hogere maandlast. Ondanks deze hogere kosten kan het product toch rendabel zijn als de huuropbrengsten en de waardevermeerdering van de woning groot genoeg zijn. Het is essentieel dat de belegger een gedegen inventarisatie laat maken door een adviseur om het budget en de maximale verhuurhypotheek in kaart te brengen.
De rentetarieven bij Woonfonds zijn afhankelijk van de LTV (Loan-to-Value) ratio. Hoe hoger de lening ten opzichte van de waarde, hoe hoger de rente. De volgende tabel geeft een overzicht van de indicatieve rentetarieven, verdeeld naar LTV-bereiken.
| Termijn | LTV < 50% | LTV > 50% - 70% | LTV > 70% - 80% |
|---|---|---|---|
| Kwartaal variabele rente | 4,57% | 4,97% | 5,17% |
| 1 jaar vast | 4,88% | 4,88% | 4,88% |
| 5 jaar vast | 4,21% | 4,21% | 4,21% |
| 7 jaar vast | 4,90% | 4,90% | 4,90% |
| 10 jaar vast | 4,95% | 5,10% | 5,13% |
| 20 jaar vast | 5,50% | 5,65% | 5,70% |
Deze rentetarieven zijn indicatief en worden maandelijks bijgewerkt. Het is mogelijk dat grote volumes via adviseurs leiden tot nog betere rentevoorstellen. De lening kan worden afgesloten als annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of aflossingsvrije hypotheek. Bij een aflossingsvrije lening geldt dat de lening tot 60% LTV aflossingsvrij mag zijn. Dit geeft flexibiliteit in de maandlast, maar het betekent wel dat er geen aflossing plaatsvindt gedurende deze periode, wat de schuld niet verlaagt.
Organisatorische Context: Woonfonds en Centraal Beheer
Woonfonds is een onderdeel van Achmea Bank N.V., een van de grootste financiële dienstverleners van Nederland. Woonfonds is opgericht in 1973 en heeft zich gespecialiseerd in hypotheken voor het verhuurdoel. In 2024 vindt er een verandering plaats in het merk. Woonfonds Holland gaat over naar het merk Centraal Beheer. Hoewel het merk Woonfonds zal verdwijnen, blijft het DNA van de dienstverlening behouden. De krachten voor hypotheken van Achmea worden gebundeld onder het nieuwe merk. Dit omvat ook hypotheken van andere entiteiten als Avéro, Interpolis, Levob en FBTO.
Deze organisatieverandering is geen belemmering voor bestaande klanten of nieuwe aanvragers. De kern van het product, de verhuurhypotheek, blijft beschikbaar en de voorwaarden blijven geldig. Voor de belegger is het belangrijk om te weten dat de onderliggende entiteit, Achmea, een solide partij is met een lange geschiedenis. Dit biedt zekerheid dat de financieringsconstructie stabiel blijft, zelfs bij een merkverandering.
Strategie voor Rendement en Vermogensopbouw
Het belangrijkste doel van de Woonfonds verhuurhypotheek is het mogelijk maken van een rendabele investering. Veel particulieren die willen beleggen in vastgoed lopen tegen het probleem aan dat met eigen geld een woning voor verhuur moet worden gekocht. De verhuurhypotheek lost dit op door tot 80% van de waarde te financieren. Dit maakt het mogelijk om met een kleiner eigen kapitaal een woning aan te kopen en de resterende waarde te dekken met een lening.
De strategie van de belegger is gebaseerd op twee pijlers van rendement: - Directe inkomsten: De huuropbrengsten die maandelijks binnenkomen en de hypotheeklasten dekken. - Indirecte inkomsten: De waardevermeerdering van de woning door de jaren heen.
Zelfs met een hogere rente dan een reguliere hypotheek, kan de totale terugvergoeding aantrekkelijk zijn als de huuropbrengsten hoog genoeg zijn. Voor mensen met spaargeld dat door lage rentestanden nauwelijks iets opbrengt, biedt dit product een alternatief voor het opbouwen van vermogen. Dit is vooral relevant voor het opbouwen van een zelfstandig pensioen.
Toepasbaarheid en Doelgroepen
De Woonfonds verhuurhypotheek richt zich op diverse doelgroepen in de vastgoedmarkt: - Particuliere beleggers die een huis voor verhuur willen aankopen. - Ondernemers die een portefeuille van maximaal 4 huurwoningen willen aankopen om pensioen op te bouwen. - Ouders die een woning aan hun kind willen verhuren, of omgekeerd: het kopen van het huis van ouders en het terughuurder aan hen.
Voor elk van deze groepen geldt dat de financiering mogelijk is zolang de voorwaarden van maximaal 4 woningen en het totaalobligo van € 1.000.000 worden nageleefd. De combinatie van eigen spaargeld, overwaarde en de verhuurhypotheek kan een aantrekkelijke investering zijn voor de toekomst.
Praktische Stapsgewijze Aanpak voor Aanvraag
Het proces om een verhuurhypotheek af te sluiten vereist een zorgvuldige voorbereiding. De eerste stap is een inventarisatie van de persoonlijke situatie door een adviseur. Hierbij wordt in kaart gebracht wat het maximale bedrag is dat kan worden geleend binnen de limieten van Woonfonds. Het is cruciaal om te weten dat er een minimale lening van € 70.000 is vereist per woning. Dit betekent dat voor kleinere woningen de eigen inleg relatief hoog moet zijn om deze drempel te halen.
Daarnaast moet de belegger rekening houden met de noodzakelijke vergunningen voor kamerverhuur als dit van toepassing is. Ook moet er een duidelijke plannen zijn voor de verhuur: wie zijn de huurders? Is er sprake van verhuur aan familie of aan derden? Deze details bepalen of de aanvraag succesvol zal zijn. De adviseur kijkt mee naar de fiscale constructie, vooral bij verhuur aan familieleden, om te voorkomen dat er belastingvoordelen verloren gaan.
Conclusie
De Woonfonds Verhuurhypotheek is een gespecialiseerd instrument dat particulieren in staat stelt om vastgoed te financieren met het doel van verhuur. Het product lost het fundamentele juridische probleem op dat een reguliere hypotheek verbiedt verhuur. Door een maximaal financieringsgraad van 80% en de mogelijkheid om huuropbrengsten mee te tellen bij de kredietaangifte, maakt het product vastgoedbeleggen toegankelijk voor een breed publiek.
Ondanks de hogere rente en het ontbreken van renteaftrek, biedt het product een sterke kans op vermogensopbouw door middel van huuropbrengsten en waardevermeerdering. Met een maximale portefeuille van vier woningen en een totaalbedrag van € 1.000.000, biedt het een duidelijk kader voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille. De overgang naar het merk Centraal Beheer in 2024 zorgt voor continuïteit binnen de structuur van Achmea Bank N.V., wat de stabiliteit van het product garandeert. Voor wie met spaargeld werkt of een vastgoedportefeuille wil opbouwen, is dit een essentieel instrument in de Nederlandse vastgoedmarkt.