Een overbruggingshypotheek is een essentieel financieel instrument voor particulieren die in de situatie verkeren dat ze een nieuwe woning hebben gekocht, maar hun oude woning nog niet verkocht hebben. Deze vorm van financiering maakt het mogelijk om de periode tussen de verkoop van de bestaande woning en de koop van de nieuwe woning te overbruggen. Bij ABN AMRO bestaat er specifieke regelgeving rondom de maximale lening, de rentevergoedingen en de administratieve voorwaarden die onderscheidt van andere verstrekkers. Het product fungeert als een tijdelijke en extra lening die pas wordt afbetaald zodra de verkoop van de oude woning plaatsvindt. Het is van cruciaal belang om de berekeningsmethoden en de specifieke percentage-grens te begrijpen om te voorkomen dat er onverwachte schuld ontstaat.
Definities en Kernfuncties
De overbruggingshypotheek wordt ook wel aangeduid als overbruggingslening. Het is een apart leningdeel van de hypotheek voor de nieuwe woning. De hoofdfunctie is het overbruggen van de periode tussen de verkoop van het oude huis en de aankoop van het nieuwe huis. Deze lening wordt doorgaans voor een korte termijn aangevraagd, met een maximale looptijd van 2 jaar. Het is mogelijk om de overwaarde van de oude woning in te zetten tegen een vaste of variabele overbruggingsrente.
In de praktijk wordt deze lening afgesloten wanneer een klant een nieuwe woning koopt maar de verkoop van de oude woning nog niet heeft plaatsgevonden of de opbrengsten nog niet heeft ontvangen. Het is een tijdelijke financieringsvorm die ervoor zorgt dat de koper niet direct in liquide middelen hoeft te voorzien voor de aankoop van de nieuwe woning. Belangrijk is dat de overbruggingshypotheek wordt berekend aan de hand van de woningwaarde van de huidige woning en de openstaande hypotheekschuld.
Berekeningsmethodes en LTV-regels
De hoogte van de maximale overbruggingshypotheek wordt bepalend ingegeven door de status van de verkoop van de oude woning. Er zijn twee fundamentele situaties die verschillende rekenregels met zich meebrengen. De specificaties zijn als volgt:
| Verkoopstatus | Maximale LTV | Vereiste Documentatie | Verkoopkosten |
|---|---|---|---|
| Woning (onder voorbehoud) verkocht | 100% van de waarde | Geen taxatierapport nodig, verkoopakte is voldoende | 1,5% (standaard, zonder nota) |
| Woning niet verkocht | 95% van de marktwaarde | Taxatierapport vereist | 1,5% (standaard, zonder nota) |
| Woning niet verkocht (Calcasa) | 90% van de marktwaarde | Calcasa Desktop Taxatie | 1,5% (standaard, zonder nota) |
Wanneer de woning onder voorbehoud is verkocht, is het mogelijk om tot 100% van de waarde van de woning over te bruggen. Dit is een verruiming van de regels die eerder beperkt waren tot 90%. In dit scenario is er geen taxatierapport meer nodig; een verkoopakte is voldoende. Dit bespaart zowel tijd als kosten voor de klant. Het percentage voor verkoopkosten wordt verlaagd van 2,0% naar 1,5% als deze onbekend zijn.
Wanneer de woning nog niet is verkocht, geldt een strengere regel. Bij een officieel taxatierapport mag 95% van de marktwaarde worden gebruikt voor de berekening. Bij een Calcasa Desktop Taxatie is de maximale grens 90% van de marktwaarde. In beide gevallen moet rekening worden gehouden met de huidige hypotheekschuld en de verkoopkosten.
De berekening zelf verloopt als volgt: de verkoopprijs wordt verminderd met de huidige hypotheekschuld en de verkoopkosten. Als de verkoopkosten niet bekend zijn, wordt gestandaardiseerd gerekend met 1,5%. Het is essentieel om rekening te houden met het risico dat de woning minder oplevert dan verwacht. De overbruggingslening moet dus zorgvuldig worden geschat.
Rentestructuren en Fiscale Afrekening
Voor de financiering van de overbruggingshypotheek zijn er twee opties voor de rente. De klant kan kiezen voor een vaste of een variabele overbruggingsrente.
- Wil je meer zekerheid over je maandlasten? Zet dan je rente vast voor 1 jaar. Misschien kun je ook nog huisbankkorting krijgen. Na een jaar kies je opnieuw je rente.
- Heb je liever een variabele overbruggingsrente? Let er wel op dat de rente zowel kan dalen als stijgen.
De rente van een overbruggingshypotheek is vaak hoger dan andere hypotheekrentes. Dit komt onder andere door de verhoogde risico's die inherent zijn aan tijdelijke financiering en de algemene rentestijgingen. Een belangrijk voordeel is dat de rente van de overbruggingshypotheek meestal aftrekbaar is van het inkomen voor de belasting. Het is echter essentieel om goed geïnformeerd te zijn over de fiscale situatie.
Losse Overbruggingslening en Administratieve Eenheden
Voor klanten die geen nieuwe hypotheek nodig hebben voor de nieuwe woning, biedt ABN AMRO een losse overbruggingslening aan. Dit product is beschikbaar voor klanten met een ABN AMRO betaalrekening. Het is handig voor klanten die voldoende overwaarde in hun woning hebben om een nieuwe woning te kopen, maar nog niet de opbrengst van hun oude huis hebben ontvangen.
De structuur van deze lening vereist een specifieke opbouw. Je combineert een leningdeel van de overbruggingslening met een ander leningdeel, het zogenaarde 'combinatieleningdeel'. Het combinatieleningdeel is hierbij altijd € 5.000. De looptijd van dit deel is gelijk aan de looptijd van de overbruggingslening, welke 24 of 36 maanden bedraagt.
Het combinatieleningdeel mag een aflossingsvrije-, annuïteiten- of lineaire lening zijn. Het mag een variabele rente of een vaste rente hebben (rentevaste periode maximaal gelijk aan de looptijd van het leningdeel). Een variabele rente lijkt hierbij de meest logische keuze omdat de klant hierbij vergoedingsvrij kan aflossen.
Een voorbeeld van deze constructie is als volgt: heeft een klant een tijdelijke financiering nodig van € 150.000, dan vraag je een overbruggingslening van € 145.000 samen met een combinatieleningdeel van € 5.000 aan. In de offerte voor de overbruggingshypotheek zie je dus een leningdeel van € 5.000 om administratieve redenen. Zowel dit deel als de overbruggingslening worden afgelost bij de verkoop van de oude woning.
Specifieke Scenario's en Toepassingen
Er zijn diverse specifieke situaties waarin een overbruggingshypotheek van toepassing is. Een veelvoorkomend scenario betreft het uit elkaar gaan van een paar. Als jullie nu al een hypotheek hebben bij ABN AMRO, Florius of Moneyou en jullie allebei nieuwe hypotheken en allebei een overbruggingslening willen, is dit mogelijk. Jullie twee nieuwe hypotheken moeten dan ook weer bij een van de hierboven genoemde merken worden afgesloten. Hierbij is het raadzaam om je adviseur naar de mogelijkheden te vragen.
Een ander scenario betreft de situatie waarin de hypotheek op het oude huis bij een andere hypothekverstrekker loopt. In dat geval moet je deze oversluiten naar ABN AMRO, mogelijk met een vergoeding voor vervroegd aflossen. Na het afsluiten van een overwaarde hypotheek kun je je hypotheek niet meer verhogen, wat zorgt voor zekerheid in de toekomstige schuld.
Mogelijke alternatieven bestaan ook buiten de officiële bankstructuur. In plaats van een overbruggingshypotheek kun je bijvoorbeeld ook tijdelijk geld lenen van familie of vrienden. Het is echter belangrijk om je mogelijkheden met je hypotheekadviseur te bespreken om de beste keuzes te maken.
Risicobeoordeling en Onzekerheid
Het gebruik van een overbruggingshypotheek brengt bepaalde risico's met zich mee. Hierdoor is de toekomstige schuld onzeker. Ook kan de bestaande hypotheek in een hogere tariefklasse komen als de marktwaarde of de verkoopopbrengst afwijkt van de verwachtingen. Het kan lang duren voordat je je huis verkoopt, of het kan minder opleveren dan verwacht. Bedenk daarom goed hoe hoog je overbruggingslening zou moeten zijn of vraag advies aan een hypotheekadviseur.
De verkoop van de oude woning is de sleutel tot aflossing. Beide leningen worden afgelost uit de verkoopopbrengst van je oude woning. Het is dus cruciaal om de marktwaarde van de woning correct te taxeren om de maximale lening correct te schatten. Als je geen taxatierapport hebt en de woning is nog niet verkocht, geldt de lagere grens van 90% of 95% afhankelijk van de taxatiemethode.
Conclusie
De overbruggingshypotheek bij ABN AMRO biedt een gestructureerde manier om de periode tussen aankoop en verkoop te overbruggen. Met specifieke regels rondom de LTV (Loan-to-Value), de administratieve vereisten zoals het € 5.000 leningdeel en de opties voor vaste of variabele rente, is er een duidelijk kader voor de financiering. Het is essentieel om de berekeningsregels voor verkochte en niet-verkochte woningen te begrijpen om de maximale lening correct te schatten. De rente is fiscaal aftrekbaar, maar kan variëren. Bij twijfel over de hoogte van de lening of de keuze van rentevoorgang, is het raadzaam om contact op te nemen met een hypotheekadviseur of de klantenservice voor een snel antwoord via chat.