Het verhogen van een hypotheek is een effectieve manier voor huiseigenaren om overwaarde te benutten voor investeringen in de woning of andere persoonlijke doeleinden. In 2025 was er een aanzienlijke stijging in deze trend, waarbij maar liefst 167.816 huiseigenaren kozen voor een verhoging van hun hypotheek; een toename van 20% ten opzichte van het voorgaande jaar. Hoewel het aantrekkelijk lijkt om extra kapitaal vrij te maken, brengt het proces diverse kosten, technische voorwaarden en fiscale complicaties met zich mee.
De verschillende vormen van hypotheekverhoging
Er zijn meerdere manieren om een hypotheek te verhogen, elk met hun eigen kostenstructuur en juridische implicaties. De keuze tussen een onderhandse verhoging, een tweede hypotheek of een volledige oversluiting bepaalt in grote mate de uiteindelijke kostenposten.
Onderhandse verhoging
Een onderhandse verhoging is de meest eenvoudige en voordelige methode. Hierbij wordt de hypotheek binnen de bestaande inschrijving bij de notaris verhoogd. Omdat er geen nieuwe akte hoeft te worden opgesteld en geen nieuwe inschrijving in het Kadaster plaatsvindt, vervallen de notariskosten. In veel gevallen is er bij een onderhandse verhoging ook geen nieuwe taxatie nodig, wat de kosten aanzienlijk drukt. De enige substantiële kostenpost is in dit scenario het hypotheekadvies.
De tweede hypotheek
Wanneer de huidige hypotheek niet meer ruimte biedt voor een verhoging, kan een tweede hypotheek worden afgesloten. Dit houdt in dat er een extra lening wordt aangegaan bij de huidige hypotheekverstrekker, waarbij de woning als onderpand dient. Dit proces is complexer en brengt aanzienlijke extra kosten met zich mee: - Het opstellen van een nieuwe hypotheekakte door een notaris. - De inschrijving van deze nieuwe akte in het hypotheekregister (Kadaster). - Een nieuwe taxatie van de woning om de actuele marktwaarde vast te stellen.
Een tweede hypotheek moet in principe altijd bij de huidige geldverstrekker worden afgesloten, tenzij men besluit de gehele hypotheek over te sluiten naar een andere bank om bijvoorbeeld een lagere rente te verkrijgen.
Gedetailleerd kostenoverzicht
De kosten voor het verhogen van een hypotheek variëren sterk afhankelijk van de gekozen methode en de mate van professionele ondersteuning. Onderstaande tabel biedt een overzicht van de gangbare kostenposten.
| Kostenpost | Geschat Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Advieskosten (volledig traject) | € 2.500 | Inclusief nieuw adviesrapport en bemiddeling |
| Advieskosten (zelf regelen) | € 895 | Begeleiding bij stappen zonder volledig advies |
| Online afsluitkosten | € 400 | Bij digitale aanvraag zonder uitgebreid advies |
| Desktoptaxatie | € 95 | Indicatieve waarde op basis van data |
| Traditionele taxatie | € 650 - € 675 | Fysiek bezoek van de taxateur aan de woning |
| Notariskosten (zonder verhoogde inschrijving) | € 700 - € 845 | Voor het opstellen en inschrijven van de akte |
| Notariskosten (bij verhoogde inschrijving) | € 0 | Alleen bij onderhandse verhoging |
| NHG-borgtoegift | 0,6% van het bedrag | Percentage van de verhoging voor NHG-dekking |
Taxatiemethoden: Desktop versus Traditioneel
Bij het verhogen van een hypotheek wil de bank zekerheid over de actuele waarde van het onderpand. Er zijn twee hoofdwegen om dit aan te tonen.
Desktoptaxatie
Een desktoptaxatie is een snelle en goedkope methode (€ 95) waarbij de waarde wordt bepaald op basis van beschikbare data en vergelijkingen met recent verkochte woningen in de buurt. Dit is vaak voldoende wanneer de woningwaarde de afgelopen jaren is gestegen en de openstaande hypotheeksom is gedaald, waardoor er ruime overwaarde is.
Traditionele taxatie
Wanneer een desktoptaxatie onvoldoende is, of wanneer de bank een volledig rapport vereist, moet een taxateur fysiek langs komen. Dit proces kost gemiddeld tussen de € 650 en € 675. De taxateur beoordeelt dan de staat van onderhoud, de kwaliteit van de bouw en de specifieke kenmerken van de woning om een nauwkeurig marktwaarderapport op te stellen.
Hypotheekverhoging met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Het verhogen van een hypotheek met NHG is mogelijk, maar gebonden aan strikte kostengrenzen. NHG biedt een vangnet bij betalingsproblemen, maar dit is alleen toegestaan tot een bepaald maximumbedrag.
Voorwaarden voor NHG-verhoging
- Binnen de grens: De totale hypotheek (bestaand bedrag + verhoging) moet onder de NHG-grens blijven. Voor 2026 is deze grens vastgesteld op € 470.000.
- Specifieke grenzen voor verduurzaming: Indien de verhoging wordt gebruikt voor verduurzamende maatregelen, gelden er in 2026 hogere grenzen, namelijk tot € 498.200 (zonder verduurzaming is de grens € 477.000).
- Deels met NHG: Als de totale hypotheek na verhoging boven de NHG-grens uitkomt, kan de verhoging deels met en deels zonder NHG worden aangevraagd. De bestaande NHG op het oorspronkelijke deel blijft dan ongewijzigd.
- Overstap naar NHG: Indien een hypotheek oorspronkelijk zonder NHG is afgesloten, kan deze bij verhoging alsnog met NHG worden voorzien, mits de woningwaarde binnen de kostengrens valt.
Fiscale aspecten en aftrekbaarheid
Een cruciaal onderdeel van de beslissing om een hypotheek te verhogen is de fiscale impact. Niet elke verhoging is namelijk aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Aftrekbaarheid van de rente
De hypotheekrente over het verhoogde deel is alleen aftrekbaar onder specifieke voorwaarden: - De woning dient als hoofdverblijf. - De lening moet worden gebruikt voor de verbetering, verbouwing of verduurzaming van de woning. - Er moet sprake zijn van een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
Indien de verhoging wordt gebruikt voor persoonlijke uitgaven (zoals een auto, reis of consumptieve bestedingen), is de rente over dat deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar.
Aftrekbaarheid van de eenmalige kosten
De kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van de lening zijn vaak aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Dit geldt onder andere voor: - De kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling. - De kosten voor de taxatie van de woning. - De notariskosten voor de hypotheekakte.
Vergelijking: Hypotheekverhoging versus Persoonlijke Lening
Wanneer men extra geld nodig heeft, is de keuze vaak tussen het verhogen van de hypotheek of het afsluiten van een persoonlijke lening. Deze twee opties verschillen fundamenteel in kosten en looptijd.
| Kenmerk | Hypotheekverhoging | Persoonlijke Lening |
|---|---|---|
| Rentestand | Relatief laag | Hoger |
| Maandlasten | Lager | Hoger |
| Looptijd | Lang (20 tot 30 jaar) | Kort (maximaal 10 jaar) |
| Afsluitkosten | € 895 tot € 3.000 | Geen |
| Totale kosten | Hoger (door lange looptijd) | Lager (sneller afgelost) |
Hoewel de maandlasten bij een hypotheekverhoging lager zijn door de langere looptijd, kunnen de totale kosten over de gehele duur van de lening hoger uitvallen dan bij een persoonlijke lening. Bovendien zijn er bij een hypotheek aanzienlijke opstartkosten (taxatie, notaris, advies), terwijl een persoonlijke lening direct zonder deze kosten kan worden afgesloten.
Technische voorwaarden en risico's
Het verhogen van een hypotheek is geen automatisme; er moet aan strikte financiële criteria worden voldaan.
Inkomenstests en leencapaciteit
Bij elke aanvraag voor een verhoging wordt het inkomen opnieuw getoetst. De lener moet met het huidige inkomen voldoen aan de acceptatienormen van de hypotheekverstrekker om het hogere maandbedrag te kunnen dragen.
Woningwaarde en Loan-to-Value (LTV)
In principe mag er nooit meer geleend worden dan de woning waard is. Er moet dus sprake zijn van overwaarde, of de oorspronkelijke hypotheek moet niet maximaal zijn benut. Er is echter een uitzondering voor verduurzaming: bij investeringen in energiebesparende maatregelen is het mogelijk om tot 106% van de marktwaarde van de woning te lenen.
Het proces van hypotheekverhoging in stappen
Het traject van een hypotheekverhoging verloopt doorgaans via een vastgestelde reeks stappen om zowel de bank als de consument te beschermen.
- Mogelijkhedenonderzoek: In overleg met een adviseur wordt gekeken naar de huidige overwaarde, het inkomen en de gewenste verhoging.
- Documentatie: Het aanleveren van benodigde documenten zoals recente loonstroken, werkgeversverklaringen en bewijzen van overwaarde.
- Waardebepaling: Het uitvoeren van een desktoptaxatie of een traditionele taxatie om de actuele woningwaarde vast te stellen.
- Aanvraag en Toetsing: De bank toetst het inkomen en de woningwaarde.
- Afronding: Bij een onderhandse verhoging wordt dit administratief afgehandeld. Bij een tweede hypotheek volgt een bezoek aan de notaris voor de ondertekening van de akte en de inschrijving in het Kadaster.
Conclusie
Het verhogen van een hypotheek biedt een krachtig instrument om kapitaal uit een woning vrij te maken, mits men goed op de hoogte is van de kosten en fiscale regels. Terwijl een onderhandse verhoging minimale kosten met zich meebrengt, vereist een tweede hypotheek een investering in taxatie en notariskosten. De keuze voor een specifieke vorm hangt sterk af van de beschikbare overwaarde, de gewenste besteding van het geld (verbouwing versus consumptie) en de wens om gebruik te maken van NHG. Door de fiscale aftrekbaarheid van rente en afsluitkosten is een verhoging vaak aantrekkelijker dan een persoonlijke lening, mits de investering in de woning zelf wordt gedaan.