Friendshuurcontract: Een woonvorm voor starters in de vrije sector

Inleiding

In de huidige markt met stijgende huizenprijzen en lage rentetarieven wordt het steeds lastiger voor starters of jonge professionals om een eigen woning te kopen. Daarom wordt huren een aantrekkelijke optie. Voor zowel de vrije sector als de sociale huur is echter vaak sprake van lange wachttijden of hoge huurprijzen, waardoor het lastig is om op basis van één inkomen een woning te bemachtigen. Daarom is het zogenaamde friendscontract of woningdelen in opkomst gekomen als een alternatieve woonvorm. Dit artikel geeft een overzicht van de wettelijke en praktische aspecten van een friendscontract, inclusief de voordelen, nadelen, voorwaarden en de recente wetgeving die vanaf 1 juli 2024 geldt.

Wat is een Friendscontract?

Een friendscontract is een huurovereenkomst waarbij meerdere personen – vaak twee tot vier – samen een woning huren in de vrije sector. Deze huurders zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het betalen van de huur en andere huishoudelijke kosten. Het contract is vooral bedoeld voor starters, eenverdieners of jonge professionals die financieel niet in staat zijn om een woning zelfstandig te huren. Hierdoor kunnen ze toegang krijgen tot woningen die normaal gesproken buiten hun bereik liggen.

In tegenstelling tot een traditioneel huurcontract, waarbij meerdere bewoners onder één huurder worden ingeschreven, is bij een friendscontract elke bewoner een contractuele huurder. Dit betekent dat iedereen dezelfde rechten en plichten heeft, zoals betaling van huur en servicekosten, en dat ze gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de huurovereenkomst.

Een voordeel van deze woonvorm is dat iedereen zijn of haar eigen inschrijfduur behoudt. Dit is bijzonder handig bij een eventuele doorstroming naar een andere woning.

Voordelen van een Friendscontract

Een friendscontract biedt meerdere voordelen, zowel op sociaal als financieel vlak. Enkele belangrijke voordelen zijn:

Financiële toegankelijkheid: Door de huur te delen, kunnen starters of jonge professionals woningen bemachtigen die normaal buiten hun budget zouden liggen.
Zekerheid: Hoewel het contract een informeel karakter heeft, blijft het toch een juridisch bindende huurovereenkomst. Alle huurders zijn verantwoordelijk voor de huur en moeten samen zorgen voor een nieuwe huurder in geval van vertrek.
Gezelligheid: Het samenwonen met vrienden of kennissen biedt sociaal contact en een gevoel van samenhorigheid. Dit kan vooral aantrekkelijk zijn voor jongeren die net van huis zijn gegaan.
Inschrijfduur behouden: Door het friendscontract te ondertekenen, behouden iedereen hun inschrijfduur. Dit helpt bij een mogelijke overstap naar een andere woning in de toekomst.

Voorwaarden voor een Friendscontract

Hoewel het friendscontract een flexibele woonvorm is, zijn er wel een aantal voorwaarden die moeten worden nageleefd. Deze voorwaarden zijn afhankelijk van de woningcorporatie of verhuurder, maar algemene voorwaarden zijn:

Alleenstaand zijn: Alle huurders moeten alleenstaand zijn, geen huwelijks- of samenlevingscontract hebben.
Inkomensgrenzen: Er zijn inkomensgrenzen die gelden per persoon. Bijvoorbeeld bij Eigen Haard ligt het jaarinkomen tussen €28.375 en €49.699.
Aantal bewoners: Het aantal huurders is vastgelegd op basis van de vergunning die de verhuurder heeft aangevraagd. Er mogen nooit meer of minder bewoners wonen dan op de vergunning staat.
Vaste groep bewoners: De groep bewoners moet vaste personen zijn. Een wisselend aantal huurders is niet toegestaan.
Hoofdverblijf: Iedere huurder moet zijn hoofdverblijf in de woning houden.
Verantwoordelijkheid: Iedere huurder is verantwoordelijk voor de huur en servicekosten. Het contract kan alleen worden opgezegd als alle huurders het erover eens zijn.
Opzegtermijn: Als één van de huurders wil vertrekken, moet het contract als geheel worden opgezegd. Het is pas opnieuw beschikbaar als een nieuwe huurder is aangetrokken die aan alle voorwaarden voldoet.

Werking van het Friendscontract

Bij een friendscontract ondertekenen meerdere huurders samen een huurovereenkomst. Elke huurder is een volwaardige partij in het contract en heeft dezelfde rechten en plichten. De verantwoordelijkheid voor het betalen van de huur en servicekosten is gezamenlijk, wat betekent dat iedereen bijdraagt aan de totale huurbetaalbaarheid.

De huurders regelen zelf de huurverdeling en zorgen voor een nieuwe huurder in geval van vertrek. Dit is een belangrijk verschil met een traditioneel huurcontract, waarbij een huurder vaak verantwoordelijk is voor de huur en de verhuurder op zoek gaat naar een nieuwe huurder bij vertrek.

Opzeggen van het contract

Een friendscontract kan alleen opgezegd worden als alle huurders het erover eens zijn. Dit betekent dat één huurder het contract niet zelfstandig kan opzeggen. Als één huurder wil vertrekken, moet het contract als geheel worden opgezegd. Tot de start van een nieuw contract blijven de achterblijvende huurders verantwoordelijk voor de huur.

Is er geen nieuwe huurder beschikbaar die aan alle voorwaarden voldoet? Dan loopt het contract af volgens de normale opzegtermijn, meestal minstens één maand.

Nieuwe huurder aanbrengen

Als er een nieuwe huurder moet worden aangestuurd, is het aan de huidige huurders om deze aan te brengen. De nieuwe huurder moet aan alle voorwaarden voldoen, zoals inkomensgrenzen, alleenstaand zijn en hoofdverblijf in de woning houden. De verhuurder (bijvoorbeeld een woningcorporatie) moet akkoord gaan met de aansturing van een nieuwe huurder.

Nadelen van een Friendscontract

Hoewel het friendscontract meerdere voordelen biedt, zijn er ook een aantal nadelen die in overweging genomen moeten worden:

Verantwoordelijkheid: Alle huurders zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de huur en servicekosten. Dit betekent dat als één huurder niet betaalt, de anderen wel moeten opdraaien.
Conflictmogelijkheden: Het samenwonen met vrienden kan leiden tot conflicten, bijvoorbeeld over huishoudelijke taken, geld of persoonlijke grenzen.
Beperkte flexibiliteit: Het contract kan alleen worden opgezegd als alle huurders het erover eens zijn. Dit kan bij vertrek of overgang naar een andere woning tot problemen leiden.
Administratieve lasten: Het aanbrengen van een nieuwe huurder en het afwachten van goedkeuring door de verhuurder kan tijdrovend zijn.
Wettelijke veranderingen: Sinds 1 juli 2024 zijn er nieuwe regels ingevoerd die gevolgen hebben voor het friendscontract. Deze regels zijn afhankelijk van het aantal huurders en hebben impact op de huurprijs.

Wettelijke ontwikkelingen sinds 1 juli 2024

Op 1 juli 2024 zijn er nieuwe regels ingevoerd die het friendscontract beïnvloeden. Deze regels zijn onderdeel van het ontwerpbesluit Modernisering waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte binnen de Wet Betaalbare Huur. De belangrijkste verandering is dat de maximale huurprijs die een verhuurder mag doorberekenen, nu afhankelijk is van het aantal huurders, in plaats van de contractvorm. Dit betekent dat de huurprijs per persoon kan variëren afhankelijk van het aantal huurders in de woning.

Voordat deze wet in werking trad, was de huurprijs in de sociale huur gebonden aan de contractvorm. Bij een friendscontract was de huurprijs hetzelfde als bij een normaal huurcontract. Nu is dit niet meer het geval. De huurprijs wordt berekend per persoon, wat kan leiden tot hogere of lagere huurprijs, afhankelijk van de woning en het aantal huurders.

Voor woningcorporaties betekent dit dat ze hun huurprijsberekeningen moeten aanpassen en dat de administratie van friendswoningen complexer wordt. Voor huurders betekent dit dat de huurprijzen per persoon kunnen variëren, afhankelijk van het aantal huurders.

Impact op woningcorporaties

Woningcorporaties zoals Stadgenoot, Rochdale, en Eigen Haard zijn verplicht om voor vrijwel alle woningen met een friendsconstructie een omzettingsvergunning aan te vragen. Dit is een tijdrovende administratieve klus, omdat aanvragen moeten worden gedaan per stadsdeel, waarbij elke gemeente eigen regels en interpretaties heeft. Deze aanvragen zijn echter allemaal gehonoreerd.

Deze wetgeving betekent ook dat woningcorporaties beter moeten controleren of de huurders aan de voorwaarden voldoen. Dit betreft onder andere inkomensgrenzen, het aantal huurders en het hoofdverblijf in de woning.

Friendscontract in de praktijk

Het friendscontract is een woonvorm die in de praktijk vooral populair is geworden bij starters, jonge professionals en eenverdieners. Het is een manier om financieel toegankelijke woningen te bemachtigen in de vrije sector, terwijl het ook gezelligheid en samenhorigheid biedt.

Voorbeeld: Eigen Haard

Een goed voorbeeld van een woningcorporatie die een friendscontract aanbiedt is Eigen Haard. Hier is de woonvorm bedoeld voor alleenstaanden met een passend inkomen. De woning bestaat uit meerdere slaapkamers en gedeelde ruimtes zoals keuken, badkamer en woonkamer. Iedere bewoner heeft zijn eigen contractuele positie en verantwoordelijkheid.

Voorwaarden bij Eigen Haard zijn:

Het woning moet bestemd zijn voor een vaste groep bewoners.
Het aantal huurders is vastgesteld en mag niet worden gewijzigd.
De huurders moeten aan inkomensgrenzen voldoen.
Iedere huurder moet zijn hoofdverblijf in de woning houden.
Bij doorstromers moet een verhuurdersverklaring worden ingevuld.

Deze voorwaarden zijn strikt om ervoor te zorgen dat de woning wordt gebruikt zoals bedoeld en dat de huurders aan de regels voldoen.

Voorbeeld: Stadgenoot en Rochdale

De corporaties Stadgenoot en Rochdale lanceerden in 2013 het friendscontract om starters te helpen in de vrije sector. Het idee was dat drie of vier jongeren samen in één woning konden wonen. Dit was een sympathiek en profijtelijk concept, maar het voldeed niet aan de gemeentelijke regels. De corporaties meldden de woningen niet aan of vroegen geen vergunning aan, en de gemeenten grepen niet in. Pas in 2018, bij een grove inventarisatie door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), bleek dat de corporaties tegen de negenhonderd gedeelde woningen bezaten, waarvan 60 procent werkelijk een friendswoning was.

Na de invoering van de nieuwe regels in 2024 kozen deze corporaties voor vrijwel alle woningen met een friendsconstructie om een omzettingsvergunning aan te vragen. Dit was een administratieve klus die veel tijd in beslag nam. Wel werden alle aanvragen gehonoreerd.

Aandachtspunten bij het afsluiten van een Friendscontract

Voordat je een friendscontract afsluit, zijn er een aantal aandachtspunten die je moet overwegen:

Juridische verantwoordelijkheid: Wees je ervan bewust dat je gezamenlijk verantwoordelijk bent voor de huur en servicekosten. Dit betekent dat je verantwoordelijk kan worden gehouden voor schulden van je huisgenoten.
Vriendschappen en conflicten: Samenwonen met vrienden kan leiden tot conflicten, bijvoorbeeld over geld, huishoudelijke taken of persoonlijke ruimte. Het is belangrijk dat er een duidelijke afspraak is over verantwoordelijkheden en verwachtingen.
Opzegtermijn: Zorg dat je weet hoe het contract kan worden opgezegd en wat de voorwaarden zijn voor het aanbrengen van een nieuwe huurder.
Inkomensgrenzen: Controleer of je aan de inkomensvoorwaarden voldoet en of er sprake is van een doorstromersverklaring.
Wetgeving: Informeer jezelf over de nieuwe regels die sinds 1 juli 2024 gelden. Dit kan van invloed zijn op de huurprijs en administratie.

Conclusie

Een friendscontract is een woonvorm die een goede oplossing biedt voor starters, jonge professionals en eenverdieners die financieel niet in staat zijn om een woning zelfstandig te huren. Door de huur te delen, is het mogelijk om toegang te krijgen tot woningen in de vrije sector die normaal buiten hun bereik zouden liggen. Bovendien biedt het samenhorigheid en gezelligheid, wat vooral voor jongeren aantrekkelijk is.

Het contract is echter niet zonder risico’s of beperkingen. Huurders zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de huur en servicekosten, wat tot conflictmogelijkheden kan leiden. Daarnaast zijn er strikte voorwaarden die moeten worden nageleefd, zoals inkomensgrenzen, aantal bewoners en hoofdverblijf. Het contract kan alleen worden opgezegd als alle huurders het erover eens zijn, wat in geval van vertrek of doorstroming tot administratieve lasten kan leiden.

Sinds 1 juli 2024 zijn er nieuwe regels ingevoerd die de huurprijs berekening beïnvloeden. Deze wetgeving is afhankelijk van het aantal huurders in de woning en heeft impact op de huurprijs. Voor woningcorporaties betekent dit extra administratieve lasten, terwijl voor huurders de huurprijzen per persoon kunnen variëren.

Samenvattend is een friendscontract een interessante woonvorm die financiële toegankelijkheid biedt, maar het is belangrijk om de voorwaarden en verantwoordelijkheden goed te begrijpen voordat je een contract afsluit. Zorg voor een goede afspraak met je huisgenoten, informeer jezelf over de wetgeving en blijf bewust van je juridische verantwoordelijkheid.