Het wassen van ramen is een routinematige klus die vaak automatisch aan huurders wordt toegeschreven in de huurovereenkomst. Maar wat gebeurt er als die ramen niet bereikbaar zijn voor de huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor de kosten van het glasbewassen? Deze vraag heeft al jarenlang leiding gegeven aan rechtszaken en discussies tussen huurders, verhuurders en de relevante instanties. In dit artikel geef ik een overzicht van de huidige juridische situatie op basis van rechtspraak, beleid en praktijk.
Ik bespreek hoe het Besluit kleine herstellingen en het Besluit servicekosten de verantwoordelijkheden en kostenverdeling bepalen, en waarom de juridische uitspraken van verschillende gerechtshoven elkaar soms tegenstrijdig lijken. Daarnaast kom ik uitvoerig in op de praktijk van glasbewassing – hoe het er op de grond van de werkelijkheid uitziet, welke risico’s er zijn bij het inhuuren van een glazenwasser, en hoe huurders en verhuurders hiermee om moeten gaan.
Tot slot ben ik ook aandachtig voor de praktische kant van schoonmaak in huurwoningen, zoals het aanbieden van een schoonmaakprogramma en het gebruik van servicekosten. Het is belangrijk om te weten hoe je als huurder je rechten kunt behouden en als verhuurder je verantwoordelijkheden kunt naleven.
Juridisch kader: Verdeling van verantwoordelijkheden
Het juridisch kader rondom het wassen van ramen in huurwoningen is vastgelegd in het Wetboek van Koophandel (BW) en het Besluit kleine herstellingen, dat op artikel 7:240 BW is gebaseerd. Deze documenten bepalen wie verantwoordelijk is voor welke klus, en wie de kosten daarvan moet dragen.
Kleine herstellingen en het BW
Volgens artikel 7:217 BW vallen kleine herstellingen onder de verantwoordelijkheid van de huurder. Dit betekent dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het uitvoeren van bepaalde kleinere onderhoudsactiviteiten, zoals het wassen van ramen. Dit is ook verder uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen, dat een lijst maakt van activiteiten die de huurder zelf moet uitvoeren of voor welke hij verantwoordelijk is.
Een van de dingen die in dit besluit worden genoemd, is het schoonmaken van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen en andere geverfde onderdelen, voor zover deze bereikbaar zijn voor de huurder (bijlage onderdeel q).
Deze formulering leidt tot een belangrijk juridisch punt: de bereikbaarheid van de ruiten. Als de ramen van een huurwoning niet bereikbaar zijn voor de huurder (bijvoorbeeld omdat het op een hoog verdiepingsniveau is of omdat er geen veilige toegang is), dan is de huurder niet verantwoordelijk voor het wassen van de buitenkant.
De uitspraken van gerechtshoven: Twee tegenover elkaar staande standpunten
Het vraagstuk van wie verantwoordelijk is voor het wassen van onbereikbare ruiten heeft geleid tot meerdere uitspraken van verschillende gerechtshoven in Nederland. De uitspraken van het Gerechtshof Amsterdam en het Gerechtshof Den Haag zijn hierbij van groot belang.
Gerechtshof Amsterdam: Deelverantwoordelijkheid
In 2012 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat het Besluit kleine herstellingen niet letterlijk moest worden uitgelegd. Volgens het hof is het feit dat het wassen van bereikbare ramen voor rekening van de huurder is, niet automatisch betekent dat het wassen van onbereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komt. Het hof stelde dat het bereikbaarheidsprobleem opgelost moet worden door de verhuurder (bijvoorbeeld via een hoogwerker of glazenwasinstallatie), maar dat het wassen zelf nog steeds verantwoordelijkheid van de huurder is.
Hierdoor zou de kostenverdeling gelijk blijven voor huurders met en zonder bereikbare ramen, wat het hof als redelijk beschouwde.
Gerechtshof Den Haag: Volledige verantwoordelijkheid bij de verhuurder
Een half jaar later, in november 2013, kwam het Gerechtshof Den Haag tot een andere conclusie. Het hof besloot dat het Besluit kleine herstellingen juist letterlijk moet worden uitgelegd. Als ramen niet bereikbaar zijn, dan is de huurder niet in staat om het wassen zelf uit te voeren, en komen de kosten daarvan dus geheel op de verhuurder te staan.
Het hof stelde ook dat artikel 7:240 BW bepaalt dat afwijken van het Besluit kleine herstellingen ten nadele van de huurder niet toegestaan is. Hieruit volgt dat de verhuurder ook de arbeidskosten van de glazenwasser moet dragen, en niet alleen de kosten van het tijdelijk bereikbaar maken van de ruiten.
Implicaties en onzekerheid voor verhuurders en huurders
De uitspraken van de twee gerechtshoven leiden tot een onduidelijke en ongebalanceerde situatie voor verhuurders en huurders. Aan de ene kant zegt het Gerechtshof Amsterdam dat de huurder verantwoordelijk blijft voor het wassen van de ruiten zelf, terwijl het Gerechtshof Den Haag dit volledig aan de verhuurder toeschrijft. Deze tegenstrijdige standpunten zorgen voor onzekerheid in de praktijk.
De rol van de Huurcommissie
De Huurcommissie, een onafhankelijke instelling die klachten van huurders behandelt, heeft zich tot nu toe voornamelijk op de standpunt van het Gerechtshof Amsterdam gesteld. Volgens de Huurcommissie zijn de kosten van de hoogwerker of glazenwasinstallatie verantwoordelijkheid van de verhuurder, maar de arbeidskosten van de glazenwasser mogen op de servicekosten van de huurder worden doorgevoerd.
Praktijk: Hoe werkt het in werkelijkheid?
In de praktijk komt het vaak voor dat verhuurders en huurders een afspraak maken over wie welke verantwoordelijkheid draagt. Soms wordt er in de huurovereenkomst expliciet bepaald dat de verhuurder het wassen van de ruiten zal organiseren, terwijl de huurder hiervoor een extra bedrag op zijn servicekosten betaalt.
Maar ook zonder dergelijke afspraak zijn er verwachtingen van beide kanten. Huurders verwachten vaak dat de verhuurder ervoor zorgt dat de ruiten schoon zijn, terwijl verhuurders meestal het standpunt innemen dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor het wassen van zijn eigen ramen.
De praktijk van glasbewassing: Hoe werkt een glazenwasser?
De uitspraken van de gerechtshoven zijn van essentieel belang voor de verdeling van verantwoordelijkheden, maar ook de praktijk van het glasbewassen speelt een rol in de discussie.
Hoe werkt een glazenwasser?
Een glazenwasser is een professionele schoonmaakbedrijf dat gespecialiseerd is in het wassen van ramen van buitenaf, met name op hogere verdiepingen of in gebouwen met moeilijke toegang. Ze werken meestal met hoogwerkers, gondels of verzekerd glasbewassingsapparatuur. In sommige gevallen werken ze ook op wijkbasis, wat betekent dat ze in bepaalde steden of wijken een vaste klantbasis hebben.
De klussen die een glazenwasser kan uitvoeren zijn meestal beperkt tot het wassen van de buitenzijde van de ramen, maar soms ook het schoonmaken van kozijnen, dakkapellen of zonweringen. De tarieven variëren afhankelijk van de grootte van het gebouw, de toegankelijkheid van de ruiten en de frequentie van het schoonmaken.
Risico’s bij het inhuuren van een glazenwasser
Het inhuuren van een glazenwasser kan risico’s met zich meebrengen, met name als het bedrijf niet verzekerd is of ongerijpt werkt. Het is daarom belangrijk om een ervaren en verantwoord bedrijf te kiezen, dat voldoet aan de veiligheidsnormen en over de juiste verzekeringen beschikt. Ook is goede communicatie belangrijk om te voorkomen dat er misverstanden ontstaan over de afspraken of de uitvoering van de klus.
Schoonmaak en servicekosten in huurwoningen
Naast de juridische en praktische aspecten van het wassen van ramen, zijn er ook administratieve en logistieke aspecten die een rol spelen in huurwoningen.
Schoonmaakprogramma’s en aanmelding
In veel woongebouwen wordt het schoonmaakprogramma voor glasbewassing op een digitale scherm of prikbord aangekondigd. Huurders worden meestal opgeroepen om hun ramen en balkons vrij te maken op de aangegeven datum. Dit is belangrijk om ervoor te zorgen dat de glazenwasser zijn werk efficiënt en veilig kan uitvoeren.
Als het wassen niet kan doorgaan vanwege slecht weer of andere omstandigheden, dan wordt een andere afspraak gemaakt. Het is aan de huurder om contact op te nemen met het bedrijf dat verantwoordelijk is voor de glasbewassing in het woongebouw.
Wie is verantwoordelijk voor de binnenkant?
Volgens het Besluit kleine herstellingen is de huurder verantwoordelijk voor het wassen van de binnenkant van de ruiten. Dit is ook meestal de werkelijke praktijk, aangezien de huurder zelf toegang heeft tot de binnenkant van de woning. Als het wassen van de binnenkant niet veilig of mogelijk is, dan is de verhuurder verantwoordelijk voor de schoonmaak, net zoals bij de buitenkant.
Conclusie
De vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van een glazenwasser in een huurcontract is niet eenvoudig te beantwoorden. Het hangt af van meerdere factoren, zoals de juridische uitspraak in een bepaalde regio, de formulering van de huurovereenkomst, en de praktijk in een bepaalde woning of wijk.
Hoewel het Gerechtshof Amsterdam en het Gerechtshof Den Haag tegenstrijdige standpunten innemen, is het belangrijk om rekening te houden met de juridische regels en de praktijk van schoonmaak in huurwoningen. Huurders en verhuurders moeten elkaar redelijk en eerlijk tegemoet komen, en afspraken maken die voor beiden accuraat en eerlijk zijn.
In de tussentijd blijft het wachten op een definitieve uitspraak van de Hoge Raad. Tot die tijd is het verstandig om te handelen op basis van het beleid van de Huurcommissie, of expliciet afspraken te maken in de huurovereenkomst.