Energieprestatievergoeding in huurcontracten: Begrippen, regels en praktische toepassing

Inleiding

De energieprestatievergoeding (EPV) is sinds 2016 een juridisch gereguleerd instrument dat verhuurders toestaat om een vergoeding te verrekenen aan huurders van nul-op-de-meter woningen (NOM-woningen). Deze vergoeding is bedoeld om de investeringen in energiezuinige renovaties of nieuwbouw te compenseren. Aangezien de duurzame woningbouw zich verder ontwikkelt en de standaarden voor energieprestaties stijgen, is de EPV een steeds relevantere onderwerpsgebied voor zowel huurders als verhuurders. Dit artikel behandelt de regelgeving, praktische toepassing, juridische aspecten en voordelen van de energieprestatievergoeding binnen huurcontracten. Het biedt inzicht voor huurders die hun huurcontract willen begrijpen, en voor verhuurders die overwegen om deze vergoeding te hanteren.

Wat is de energieprestatievergoeding?

De energieprestatievergoeding (EPV) is een vergoeding die verhuurders van nul-op-de-meter woningen (NOM-woningen) kunnen in rekening brengen aan huurders. Deze vergoeding is bedoeld om de investeringen in energiezuinige renovaties of nieuwbouw te compenseren. De EPV is wettelijk gereguleerd sinds 1 september 2016 en is opgenomen in het Besluit energieprestatievergoeding huur (modernisering).

De kern van de EPV ligt in de energieprestatie van de woning. Deze prestatie betreft zowel de energiezuinigheid (isolation en energieverbruik) als de duurzame energieopwekking (zoals zonnepanelen). Verhuurders kunnen deze vergoeding aan huurders verrekenen, zolang de woning aan bepaalde criteria voldoet, zoals:

De woning moet zeer goed geïsoleerd zijn, waarbij dit door een erkend bedrijf moet worden getest.
Er moet minstens evenveel duurzame energie opgewekt worden als het jaarverbruik van een gemiddeld gezin in een vergelijkbare woning.
Er moet een monitoringstelsel aanwezig zijn dat jaarlijks rapporteert over de energieopwekking en -verbruik aan de huurder.

De EPV is een maandelijkse vergoeding naast de huur en servicekosten. Het bedrag is wettelijk vastgelegd en jaarlijks geüpdatet. De hoogte van de EPV is afhankelijk van het type woning (nieuwbouw of renovatie) en de energieprestaties ervan. De huurtoeslag is niet beïnvloed door de EPV, wat voor huurders betekent dat ze geen extra lasten krijgen op hun toelage.

Wanneer mag een EPV worden verrekenen?

De EPV mag alleen worden verrekenen als de woning aan een aantal wettelijke eisen voldoet. Deze eisen zijn vastgelegd in het Besluit energieprestatievergoeding huur (modernisering) en zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat de woning daadwerkelijk energiezuinig is en duurzame energie opwekt. De belangrijkste voorwaarden zijn:

1. Goede isolatie

De woning moet zeer goed geïsoleerd zijn, zoals vastgesteld door een erkend bedrijf. Dit betekent dat de warmtebehoefte van de woning niet hoger mag zijn dan de maximale grenswaarden die zijn vastgelegd in het Besluit. De isolatie is een centraal punt in de energiezuinigheid van een woning en maakt het mogelijk om het energieverbruik drastisch te verlagen.

2. Duurzame energieopwekking

Er moet minstens evenveel duurzame energie opgewekt worden als het jaarverbruik van een gemiddeld gezin in een vergelijkbare woning. Dit kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden via zonnepanelen. Deze energieopwekking moet jaarlijks gemeten en gemeld worden aan de huurder.

3. Monitoring en rapportage

Er moet een monitoringstelsel aanwezig zijn dat de energieopwekking en -verbruik jaarlijks controleert. De verhuurder dient voor 1 juli van elk jaar een overzicht aan de huurder te verstrekken. Deze informatie geeft een duidelijk beeld van de energieprestaties van de woning en maakt het mogelijk voor huurders om te zien of de woning daadwerkelijk energiezuinig is.

Hoe wordt de EPV in het huurcontract verwerkt?

De EPV is een onderdeel van de huurovereenkomst en dient daarom uitdrukkelijk in het huurcontract opgenomen te worden. De huurovereenkomst moet aangeven:

Of een EPV verrekenen wordt.
De bedrag van de EPV, inclusief eventuele jaarverhogingen.
De duur waarin de EPV verrekenen wordt.
De verplichtingen van zowel huurder als verhuurder, zoals rapportage en monitoring.

De huurovereenkomst moet ook duidelijk maken dat de EPV een vaste vergoeding is, die niet verrekening houdt met het werkelijke energieverbruik van de huurder. Dit betekent dat huurders geen jaarafrekening ontvangen, zoals dat wel het geval is bij bijvoorbeeld energieleveranciers met voorschotten. De EPV is dus een vast maandelijkse bedrag, ongeacht het daadwerkelijke energieverbruik.

De maximale hoogte van de EPV is wettelijk vastgelegd en wordt jaarlijks aangepast. Dit gebeurt meestal in het kader van de jaarlijkse huurverhoging. Het bedrag dat verhuurders kunnen verrekenen, hangt af van het type woning (nieuwbouw of renovatie) en de energieprestaties.

Voordelen van de EPV voor huurders en verhuurders

De EPV biedt voordelen voor zowel huurders als verhuurders. Voor huurders betekent de EPV dat ze wonen in een energiezuinige woning, die bijna geen energie meer hoeft te inkopen. Dit heeft meerdere voordelen:

Lage energiekosten: De woning wekt zelf duurzame energie op, wat het energieverbruik van de huurder vermindert.
Minder afhankelijkheid van energieleveranciers: Huurders hoeven minder energie in te kopen, waardoor ze minder gevoelig zijn voor schommelingen in energieprijzen.
Goedkope of stabiele lasten: De EPV is een vaste maandelijkse bedrag en wordt meestal niet verrekening gehouden in de huurtoeslag. Dit betekent dat huurders niet extra belast worden met deze vergoeding.

Voor verhuurders is de EPV een belangrijk instrument om de investeringen in energiezuinige renovaties of nieuwbouw te compenseren. De EPV maakt het mogelijk om deze investeringen rendabeler te maken, waardoor het bouwen of renoveren naar energiezuinige woningen voor verhuurders aantrekkelijker wordt.

Samenvatting van voordelen:

Voordelen voor huurders	Voordelen voor verhuurders
Lage energiekosten	Compensatie voor investeringen
Minder afhankelijkheid van energieleveranciers	Rendabelere energiezuinige bouw of renovatie
Stabiele lasten	Aantrekkelijke huurwoningen voor de toekomst
Goed geïsoleerde woning	Stimulans voor duurzame woningbouw

Beoordeling van de redelijkheid van de EPV

Hoewel de EPV wettelijk gereguleerd is, kan het bedrag subjectief worden geoordeeld. Als huurders vinden dat de EPV te hoog is, kunnen zij bezwaar maken bij de verhuurder. Dit moet geschieden via schriftelijke of e-mailcommunicatie. Als het conflict niet opgelost wordt, kan huurders de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie onderzoekt of de EPV redelijk is en of de woning aan de wettelijke eisen voldoet.

De Huurcommissie stelt een aantal voorwaarden voor het inschakelen:

Huurders moeten via MijnHuurcommissie met DigiD of eHerkenning inloggen.
Ze moeten het juiste formulier invullen, namelijk het formulier "Energieprestatievergoeding".
Na het invullen van het formulier, moet de Huurcommissie informatie van de verhuurder aanvragen, zoals het bedrag van de EPV en eventuele afspraken in het huurcontract.
De verhuurder heeft 2 weken de tijd om deze informatie te verstrekken, met eventueel een extra 2 weken verlenging.

De Huurcommissie beoordeelt of de EPV redelijk is, op basis van de wettelijke richtlijnen en de energieprestaties van de woning. Als de EPV niet redelijk wordt geacht, kan de Huurcommissie een herziening van de huurovereenkomst aanbevelen.

Praktijkvoorbeelden en toepassing

Een aantal woningcorporaties en verhuurders gebruiken de EPV al sinds 2016. Deze regeling is bijvoorbeeld in meer dan 10.000 corporatiewoningen toegepast. De EPV is vooral populair bij woningcorporaties die grote investeringen doen in energiezuinige woningen.

Een voorbeeld hiervan is De Woonplaats, een woningcorporatie die huurders van energiezuinige woningen een EPV in rekening brengt. Volgens De Woonplaats levert de EPV voordelen op, zoals een energiezuinige en comfortabele woning tegen stabiele lasten. De zonnepanelen op de woning zorgen ervoor dat de huurder minder energie hoeft in te kopen.

Belangrijke praktijkkenmerken:

De EPV is een vaste maandelijkse vergoeding, ongeacht het energieverbruik van de huurder.
De huurovereenkomst moet duidelijk aangeven hoeveel de EPV is en hoe deze jaarlijks wordt aangepast.
De EPV verlaagt niet de huur, maar is een aparte vergoeding.
Verhuurders moeten jaarlijks een rapportage uitbrengen over de energieopwekking en -verbruik in de woning.

Conclusie

De energieprestatievergoeding (EPV) is een belangrijk instrument in de energiezuinige woningbouw. Het maakt het mogelijk voor verhuurders om hun investeringen in duurzame renovaties of nieuwbouw te compenseren, terwijl huurders profiteren van lage energiekosten en stabiele lasten. De EPV is wettelijk gereguleerd sinds 2016 en wordt jaarlijks aangepast, afhankelijk van het type woning en de energieprestaties.

Voor huurders is het belangrijk om de voorwaarden van de EPV in het huurcontract te begrijpen. De EPV is een vast bedrag, wordt meestal niet verrekening gehouden in de huurtoeslag en is vergezeld van jaarlijks rapportages over de energieprestaties van de woning. Als huurders vinden dat de EPV te hoog is, kunnen zij bezwaar maken of de Huurcommissie inschakelen.

Voor verhuurders biedt de EPV een stimulans om te investeren in energiezuinige woningen. Door de EPV te hanteren, kunnen verhuurders hun investeringen compenseren en hun huurwoningen toekomstbestendig maken. De regeling draagt bij aan de duurzame ontwikkeling van de woningbouw en helpt bij de verduurzaming van het woningbestand.

Tegenwoordig is de EPV een steeds relevantere regeling in het kader van de nul-op-de-meter woning (NOM-woning) en de verduurzaming van de bouwsector. Zowel huurders als verhuurders kunnen hier voordelen uit halen, mits de regels en voorwaarden duidelijk en eerlijk worden geïnterpreteerd.