Bij het afsluiten van een huurcontract is het van groot belang dat zowel de huurder als de verhuurder duidelijk is over de inhoud van het contract en de eventuele extra kosten die er op kunnen lopen. In Nederland zijn er juridische regels die bepalen welke extra kosten wel en niet toegestaan zijn. Deze kosten kunnen variëren per situatie, afhankelijk van het type woning, de duur van de huurovereenkomst en de afspraken tussen huurder en verhuurder. In dit artikel bespreken we de meest voorkomende extra kosten bij een huurcontract, wie deze kosten moet betalen, en wat je moet weten om je rechten en plichten te kunnen behouden.
Wat zijn extra kosten bij een huurcontract?
Extra kosten zijn bedragen die bovenop de huurprijs komen, en meestal worden ze genoemd in de huurovereenkomst. Deze kosten zijn vaak gerelateerd aan administratieve of praktische inspanningen van de verhuurder of derden. In de praktijk zijn er verschillende soorten extra kosten:
- Overnamekosten: Kosten die ontstaan als de huurder spullen overneemt die zijn achtergelaten door de vorige huurder. Dit kan bijvoorbeeld inbouwkasten of vaste meubilering zijn die niet zonder schade kunnen worden verwijderd.
- Borg of waarborgsom: Een bedrag dat de huurder betaalt als garantie voor de goede uitvoering van de huurovereenkomst. Na afloop van de huurperiode wordt deze som meestal terugbetaald, mits de woning in goede staat is achtergelaten.
- Contractkosten of administratiekosten: Deze kosten komen voornamelijk voor als de verhuurder extra administratieve inspanningen heeft gedaan, zoals het opstellen van het huurcontract of het uitvoeren van een huuronderzoek.
- Sleutelgeld: Dit is een bedrag dat een verhuurder soms vraagt in ruil voor de sleutel van de woning. Echter, sleutelgeld is in Nederland niet wettelijk toegestaan en wordt daarom als onredelijk beschouwd.
- Verhuurkosten: Kosten die de verhuurder maakt bij het verhuren van een woning, zoals bijvoorbeeld het laten zien van de woning aan potentiële huurders.
Verplichtingen van de verhuurder
Een verhuurder is wettelijk verplicht om alle extra kosten vooraf duidelijk te informeren aan de huurder. Dit betekent dat de huurder voor het tekenen van het contract moet weten welke bedragen er bovenop komen. Als een verhuurder extra kosten probeert door te berekenen die niet in het contract zijn opgenomen, kan de huurder hier tegen protesteren en mogelijk recht hebben op terugvordering.
De Huurwet biedt hier bescherming aan de huurder. Deze wet bepaalt dat de huurprijs en eventuele extra kosten duidelijk en eerlijk moeten zijn. Indien de verhuurder bijvoorbeeld contractkosten verkiest die niet in verhouding staan tot de werkzaamheden die hij heeft uitgevoerd, kan de huurder dit aan de kantonrechter voorleggen. In de praktijk worden contractkosten meestal als redelijk beschouwd als ze tussen € 50 en € 150 liggen.
Wie betaalt welke kosten?
Het is belangrijk om te begrijpen welke kosten de huurder betaalt en welke kosten door de verhuurder of een derde zijn gedragen. De volgende verdeling geeft een overzicht:
- Borg of waarborgsom: Deze wordt door de huurder betaald en is bedoeld als garantie voor de goede uitvoering van de huurovereenkomst. De hoogte van de borg is niet vastgelegd, maar meestal is het 1 of 2 maal de maandhuur.
- Overnamekosten: Als de huurder spullen overneemt die zijn achtergelaten door de vorige huurder, moet hij of zij deze kosten betalen. Als de spullen echter niet zonder schade kunnen worden verwijderd, horen ze bij de woning en is het niet verplicht om voor deze spullen te betalen.
- Contractkosten of administratiekosten: Deze kunnen door de huurder worden betaald, maar het is belangrijk dat ze redelijk zijn en in verhouding staan tot de inspanningen van de verhuurder.
- Sleutelgeld: Sleutelgeld is niet wettelijk toegestaan. Als een verhuurder toch sleutelgeld vraagt, kan de huurder dit niet betaald en is er mogelijk recht op terugvordering.
- Verhuurkosten: Deze kosten kunnen door de verhuurder worden doorgegeven aan de huurder, maar ook hier geldt dat ze redelijk moeten zijn in verhouding tot de werkzaamheden.
Wanneer is een extra kostenbedrag redelijk?
Een van de belangrijkste aandachtspunten bij extra kosten is of deze redelijk zijn in verhouding tot de werkzaamheden die zijn uitgevoerd. Als een verhuurder bijvoorbeeld een contractkostenbedrag van € 200 vraagt voor het opstellen van een huurcontract, kan dit door een kantonrechter worden geoordeeld als onredelijk, zeker als de werkzaamheden die zijn verricht geen dergelijke kosten rechtvaardigen.
In de praktijk wordt het redelijkheidscriterium meestal beoordeeld op basis van de volgende factoren:
- De hoeveelheid werk die is verricht: Hoeveel tijd en inspanning heeft de verhuurder besteed aan het opstellen van het contract of het laten zien van de woning?
- De complexiteit van de huurovereenkomst: Is er sprake van een gewone huurovereenkomst of is er sprake van een complexere situatie, zoals een huurovereenkomst voor een gemeubileerde woning of een huurovereenkomst voor een huurder die meerdere huurders betreft?
- De normale marktprijs voor dergelijke werkzaamheden: Wat kost het gemiddeld om een contract op te stellen of een woning te laten zien?
Als een huurder twijfelt over de redelijkheid van een extra kostenbedrag, is het verstandig om dit aan de kantonrechter voor te leggen. De kantonrechter kan dan bepalen of het bedrag redelijk is of niet.
Wat te doen bij onduidelijkheden of onredelijke kosten?
Als een huurder twijfelt over de extra kosten of gelooft dat deze onredelijk zijn, zijn er een aantal stappen die hij of zij kan ondernemen:
- Vragen naar de omschrijving van de kosten: Vraag de verhuurder om een duidelijke omschrijving van de kosten. Wanneer het gaat om contractkosten of administratiekosten, vraag waarom deze kosten zijn gemaakt en wat precies is uitgevoerd.
- Vraag een kwitantie: Als je een bedrag betaalt, vraag altijd een kwitantie. Dit is belangrijk voor eventuele juridische aansprakelijkheid of terugvordering.
- Protesteer in schriftelijke vorm: Als je gelooft dat de kosten onredelijk zijn, schrijf dan een brief aan de verhuurder waarin je dit duidelijk maakt. Leg in de brief uit waarom je denkt dat de kosten onredelijk zijn en wat je verwacht.
- Zoek juridisch advies: Als je er niet uitkomt met de verhuurder of als je gelooft dat je rechten zijn geschonden, kan het verstandig zijn om juridisch advies in te winnen. Een kantonrechter kan bepalen of de kosten redelijk zijn.
Extra kosten en de Huurwet
De Huurwet speelt een belangrijke rol bij het bepalen van welke extra kosten toegestaan zijn en wie deze moet betalen. De wet bepaalt dat huurprijzen en extra kosten eerlijk en transparant moeten zijn. Hieronder zijn een paar belangrijke aspecten van de Huurwet die van invloed zijn op extra kosten:
- Transparantie: De verhuurder is verplicht om alle extra kosten vooraf te noemen in de huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurder moet weten welke bedragen hij of zij moet betalen.
- Redelijkheid: Extra kosten moeten redelijk zijn in verhouding tot de werkzaamheden die zijn uitgevoerd. Dit geldt voor zowel contractkosten als administratiekosten.
- Niet-toegestane kosten: Er zijn ook kosten die wettelijk niet toegestaan zijn. Sleutelgeld is hier een voorbeeld van. Sleutelgeld is een bedrag dat wordt gevraagd in ruil voor de sleutel van de woning, maar het is wettelijk niet toegestaan, omdat het een onredelijk voordeel oplevert voor de verhuurder.
Samenvatting van de meest voorkomende extra kosten
Hieronder geven we een overzicht van de meest voorkomende extra kosten bij een huurcontract, inclusief wie deze moet betalen en of deze wettelijk toegestaan zijn.
| Kostensoort | Omschrijving | Betaalt huurder? | Wettelijk toegestaan? |
|---|---|---|---|
| Borg of waarborgsom | Bedrag als garantie voor de goede uitvoering van de huurovereenkomst | Ja | Ja |
| Overnamekosten | Bedrag voor het overnemen van spullen die zijn achtergelaten door de vorige huurder | Ja | Ja |
| Contractkosten | Bedrag voor administratie of het opstellen van het huurcontract | Ja | Ja (mogelijk als redelijk beoordeeld) |
| Sleutelgeld | Bedrag voor het verschaffen van de sleutel van de woning | Nee | Nee |
| Verhuurkosten | Bedrag voor het verhuren van de woning, zoals het laten zien van de woning aan huurders | Ja | Ja (mogelijk als redelijk beoordeeld) |
| Bemiddelingskosten | Bedrag voor het gebruik van een huurmakelaar of bemiddelaar | Ja | Ja (mogelijk als redelijk beoordeeld) |
| Servicekosten | Bedragen voor het onderhouden van de woning, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes of het gebruik van faciliteiten | Ja | Ja |
Rechten en plichten van huurder en verhuurder
Zowel de huurder als de verhuurder heeft rechten en plichten bij het afsluiten van een huurcontract. Deze rechten en plichten zijn bepaald door de Huurwet en andere wettelijke regelgeving. Hieronder zijn enkele belangrijke rechten en plichten:
Rechten van de huurder:
- Recht op duidelijke informatie: De verhuurder is verplicht om alle extra kosten vooraf duidelijk te informeren.
- Recht op terugvordering van onredelijke kosten: Als de huurder gelooft dat de extra kosten onredelijk zijn, heeft hij of zij recht op terugvordering.
- Recht op terugbetaling van de waarborgsom: Mocht de huurder de huurovereenkomst beëindigen en de woning in goede staat achterlaten, dan heeft hij of zij recht op terugbetaling van de waarborgsom.
Plichten van de huurder:
- Plicht om extra kosten te betalen: Als de extra kosten wettelijk toegestaan zijn, heeft de verhuurder het recht om deze kosten door te berekenen.
- Plicht om de woning in goede staat te verlaten: Als de huurder de huurovereenkomst beëindigt, moet hij of zij de woning in goede staat achterlaten. Anders kan de waarborgsom worden in beslag genomen.
Rechten van de verhuurder:
- Recht op terugbetaling van redelijke extra kosten: De verhuurder heeft het recht om extra kosten door te berekenen, mits deze redelijk zijn.
- Recht op terugbetaling van de waarborgsom: Als de huurder de huurovereenkomst beëindigt en de woning in goede staat achterlaat, heeft de verhuurder het recht om de waarborgsom terug te betalen.
Plichten van de verhuurder:
- Plicht om duidelijke informatie te geven: De verhuurder is verplicht om alle extra kosten vooraf duidelijk te informeren.
- Plicht om redelijke extra kosten te vragen: De verhuurder mag alleen redelijke extra kosten doorberekenen. Kosten die niet in verhouding staan tot de werkzaamheden die zijn uitgevoerd, zijn onredelijk.
Conclusie
Het afsluiten van een huurcontract gaat vaak gepaard met extra kosten die bovenop de huurprijs komen. Het is belangrijk dat zowel de huurder als de verhuurder duidelijk is over welke kosten er zijn en of deze wettelijk toegestaan zijn. In Nederland is de Huurwet van toepassing op deze kosten, en deze wet bepaalt of de kosten redelijk zijn en of ze door de huurder kunnen worden betaald.
Als huurder is het verstandig om altijd een duidelijke overzicht van de extra kosten te vragen en deze goed te begrijpen. Mocht je twijfelen over de redelijkheid van een extra kostenbedrag, dan is het verstandig om juridisch advies in te winnen of het aan een kantonrechter voor te leggen. Het is belangrijk om je rechten en plichten te kennen, zodat je als huurder niet onterecht wordt belast met extra kosten.