Een schriftelijke huurovereenkomst is essentieel bij de verhuur van een woonruimte, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Sinds 1 juli 2024 is het gebruik van tijdelijke contracten in de meeste gevallen verboden, met uitzonderingen zoals huurcontracten op basis van de Leegstandwet of voor kamers. Voor verhuurders en huurders is het gebruik van modelhuurcontracten een betrouwbare manier om de wettelijke eisen te volgen en mogelijke geschillen te voorkomen.
Tegenwoordig zijn er verschillende modellen beschikbaar, ontwikkeld door onder andere de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), advocatenkantoren en juridische platforms zoals Wonder.legal en Rocket Lawyer. Deze modellen zijn opgesteld in overeenstemming met de huidige wetgeving, zoals de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur, en zijn bedoeld om transparantie en juridische zekerheid te bieden.
In deze artikel geef ik een gedetailleerd overzicht van de beschikbare modellen, de wijzigingen in het ROZ-model van 2025, de verplichtingen voor verhuurders en de belangrijkste aspecten die in een huurovereenkomst verwerkt moeten worden.
Wat is een model huurcontract?
Een model huurcontract voor woonruimte is een juridisch geteste en wettelijk afgestemde schabloon die verhuurders kunnen gebruiken om hun huurovereenkomst met huurders te onderbouwen. Deze contracten zijn geschreven door experts en zijn bedoeld om de wettelijke regels te volgen, zoals de huurbescherming, huurprijsregelingen en voorwaarden voor onderhoud en verbeteringen.
Het gebruik van zo’n model contract is verplicht bij de meeste huurovereenkomsten. Als verhuurder bent je verplicht om een schriftelijke huurovereenkomst aan te bieden, anders lopen je het risico op boetes van tot € 90.000. Daarnaast moet je de huurder ook informeren over zijn rechten en plichten, waaronder het terugbetalen van de waarborgsom, de regeling van servicekosten en je contactgegevens.
Wanneer is een model huurcontract verplicht?
Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurovereenkomsten in de meeste gevallen verboden, tenzij het om specifieke uitzonderingen gaat. Deze uitzonderingen zijn:
- Huurcontract op basis van de Leegstandwet
- Huurcontract voor kamers
- Huurcontract onder de Diplomatenclausule
- Hospitacontract (huur van een kamer bij de verhuurder in huis)
- Huurcontract voor een vakantiewoning
Daarnaast mogen huurders die tot een specifieke groep behoren – zoals studenten of urgent woningzoekenden – een huurcontract voor een bepaalde termijn van maximaal 2 jaar afsluiten. Deze modellen zijn in dat geval wettelijk toegestaan.
Beschikbare modellen voor woonruimte
Er zijn verschillende modellen huurovereenkomsten beschikbaar, afhankelijk van de aard van de huurperiode, het type woonruimte en de juridische situatie van verhuurder en huurder. De meeste modellen zijn ontwikkeld door juridisch instanties of advocatenkantoren en zijn daardoor wettelijk betrouwbaar.
Modellen van Tomlow Advocaten
Tomlow Advocaten biedt een uitgebreide reeks modellen aan, waarbij elk model is geschreven vanuit het oogpunt van de verhuurder, maar rekening houdt met de rechten van de huurder. Deze modellen zijn in januari 2025 bijgewerkt en beschikbaar in het Nederlands en Engels.
- Model A: Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – standaard contract met volledige huurbescherming.
- Model B: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) – geen huurbescherming, alleen geschikt voor bepaalde doelgroepen.
- Model C: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur) – kan alleen gebruikt worden als de verhuurder na de einddatum zelf in de woning gaat wonen.
- Model D: Tijdelijke huurovereenkomst volgens de Leegstandwet – beperkte huurbescherming, vereist een vergunning van het gemeentebestuur.
- Model E: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte – zonder huurbescherming, voor maximaal 2 jaar.
- Model F: Huurovereenkomst hospitaverhuur – voor kamers in woningen waar de verhuurder zelf woont.
- Model G: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd – standaard model met huurbescherming.
- Model I en J: Huurovereenkomsten voor woonboten en ligplaatsen – specifieke modellen voor recreatieve verblijven.
Elk model bevat niet alleen de huurovereenkomst zelf, maar ook de algemene huurvoorwaarden, een uitgebreide toelichting en het document “goed verhuurderschap”.
ROZ-model 2025
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in juli 2024 een nieuw model huurovereenkomst vastgesteld, die op 12 augustus 2024 officieel beschikbaar kwam op de ROZ-website. Dit model is bedoeld om breed toepasbaar en evenwichtig te zijn, zowel voor verhuurders als huurders.
De Juridische Commissie van de ROZ heeft het model ontwikkeld, waarbij aandacht is besteed aan de veranderingen in de wetgeving, zoals de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. De Algemene Bepalingen zijn eveneens aangepast.
Een belangrijk punt in het nieuwe ROZ-model is artikel 5.2 van de huurovereenkomst. Deze bepaling is niet gewijzigd t.o.v. de vorige versie. De ROZ benadrukt dat ze niet aansprakelijk is voor de juridische houdbaarheid van deze bepaling, gezien de rechtspraak over vergelijkbare huurprijsverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte. De ROZ wacht op de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen voordat er beslist wordt of dit artikel aangepast moet worden.
Wonder.legal en Rocket Lawyer
Twee andere platforms die modellen aanbieden zijn Wonder.legal en Rocket Lawyer. Wonder.legal biedt een model huurovereenkomst voor woonruimte aan, dat automatisch aangemaakt kan worden door een aantal vragen te beantwoorden. Het document wordt beschikbaar in Word- en PDF-formaat, en is te bewerken. De laatste revisie van het model was op 9 november 2025.
Rocket Lawyer biedt een gelijkaardig model aan, waarbij verhuurders hun huurovereenkomst kunnen aanpassen aan hun situatie. Beide platforms zijn gericht op eenvoud en toegankelijkheid, en bieden modellen die geschikt zijn voor zowel professionele als particuliere verhuurders.
Woonbond en modelcontracten
De Woonbond biedt ook een reeks modelcontracten aan, waaronder huurovereenkomsten voor zelfstandige en niet-zelfstandige woonruimte, maar ook voor groot onderhoud. Deze contracten zijn bedoeld om de verhouding tussen verhuurder en huurder juridisch duidelijk vast te leggen, bijvoorbeeld over werkzaamheden, eigen voorzieningen, schade en geschillen. Het modelcontract voor groot onderhoud bevat ook een mogelijkheid voor geschilbehandeling via arbitrage.
Belangrijke bepalingen in een huurovereenkomst
Een goed huurovereenkomst moet een aantal essentiële bepalingen bevatten, zowel over de huurperiode als over de rechten en plichten van verhuurder en huurder. Hieronder een overzicht van de belangrijkste bepalingen die in een huurovereenkomst verwerkt moeten worden.
Huurprijs en huurprijsaanpassing
De huurprijs is een van de belangrijkste bepalingen in de huurovereenkomst. In Nederland is er een puntensysteem om de maximale huur te bepalen, gebaseerd op factoren zoals de grootte van de woning, het aanwezige badkamer, het aantal kamers en andere kernmerken. Voor 2025 zijn de maximale huurverhogingen als volgt:
- Vrije sectorwoningen: 4,1% per jaar
- Kamers: 5% per jaar
- Middenhuur: 7,7% per jaar
- Sociale huur: afhankelijk van huurprijs en inkomens van huurder
De huurprijsaanpassing is vaak verwerkt in een huurprijsaanpassingsbeding. Dit betreft een wettelijke bepaling die bepaalt hoe de huurprijs verhoogt of verlaagt tijdens de huurperiode. In het ROZ-model 2025 is deze bepaling aangepast, met name door het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024. De Hoge Raad oordeelde dat een jaarlijkse opslag van 3% in het algemeen niet oneerlijk is. Dit betekent dat verhuurders deze bepaling in hun huurovereenkomst kunnen opnemen.
Huurbescherming
Huurbescherming is een belangrijk juridisch instrument dat huurders bescherming biedt tegen willekeurige uitzetting of verhogingen. Huurbescherming is alleen van toepassing op huurovereenkomsten met onbepaalde duur. Bij huurovereenkomsten met bepaalde duur, zoals voor bepaalde groepen of bij tussenhuur, is er geen huurbescherming.
Servicekosten
Een andere essentieel aspect in een huurovereenkomst is de regeling van servicekosten. Servicekosten zijn kosten die verhuurder en huurder samen dragen, zoals energiekosten, afval, schoonmaak en gemeenschappelijke kosten. In het ROZ-model 2025 zijn wijzigingen aangebracht in de regeling van servicekosten, met name met betrekking tot de btw. Het is belangrijk om in de huurovereenkomst te bepalen welke kosten aan wie vallen, en hoe ze worden berekend.
Eindinspectie, opleveringsrapport en voorinspectie
Bij een huurovereenkomst is het gebruikelijk om een aantal documenten aan te bieden die juridisch en technisch relevant zijn. Deze documenten zijn onder andere:
- Eindinspectierapport – voor het opnemen van eventuele schade of slechte staat van de woning bij verlaten.
- Opleveringsrapport – voor het opnemen van de staat van de woning bij overdracht.
- Voorinspectierapport – voor het opnemen van de staat van de woning voor het begin van de huurperiode.
- Overnameovereenkomst – voor juridisch vastleggen van de overdracht van de woning.
Deze documenten zijn belangrijk voor het voorkomen van geschillen en het juridisch onderbouwen van de huurovereenkomst.
Conclusie
Een model huurcontract voor woonruimte is een essentieel instrument bij de verhuur van woningen. Het biedt juridische zekerheid, duidelijkheid in de huurovereenkomst en bescherming voor zowel verhuurder als huurder. Er zijn verschillende modellen beschikbaar, afhankelijk van de situatie, zoals bijvoorbeeld voor onbepaalde of bepaalde tijd, kamers, tussenhuur of woonboten.
De recente ontwikkelingen in de juridische praktijk, zoals de wijzigingen in het ROZ-model 2025 en het arrest van de Hoge Raad over huurprijsaanpassing, benadrukken de noodzaak van een goed onderbouwde huurovereenkomst. Het is daarom belangrijk voor verhuurders om te weten welk model contract het meest geschikt is voor hun situatie, en hoe ze deze contracten correct kunnen invullen en toepassen.
De beschikbaarheid van modellen via platforms zoals Woonbond, Tomlow Advocaten, Wonder.legal en Rocket Lawyer maakt het eenvoudiger voor verhuurders om wettelijk geschikte huurovereenkomsten op te stellen. Tegelijkertijd benadrukken deze modellen ook de verplichtingen van de verhuurder, zoals informatieplichten en het gebruik van standaarddocumenten.