De huurtoeslagregeling in Nederland is in de loop van 2025 en 2026 het onderwerp van belangrijke wijzigingen. Deze veranderingen zijn onderdeel van een bredere inspanning van de overheid om de regeling eenvoudiger en begrijpelijker te maken, en tegelijkertijd de koopkracht van huurders te verbeteren. Voor verhuurders in de vrije sector, maar ook voor huurders, betekenen deze wijzigingen een ommekeer in de huidige situatie, waarbij de huurtoeslag tot nu toe voornamelijk was voorbehouden aan huurders in de sociale huur.
In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste wijzigingen in 2025 en de voorgestelde veranderingen in 2026, met een focus op de huurtoeslag in de vrije sector. We leggen uit wat de sociale huurgrens betekent, hoe huurprijzen en inkomensgrenzen van invloed zijn op de huurtoeslag, en welke stappen verhuurders en huurders nu al kunnen nemen om zich voor te bereiden op de toekomstige regels.
Wat is de huidige situatie met de huurtoeslag?
Tot nu toe was de huurtoeslag uitsluitend beschikbaar voor huurders in de sociale huur. Voor huurders in de vrije sector, waarvan de huurprijs boven de sociale huurgrens ligt, gold dat er geen recht op huurtoeslag bestond. De sociale huurgrens in 2025 is € 900,07 per maand aan kale huur. Huurders die in de vrije sector wonen en meer dan deze huurprijs betalen, krijgen momenteel geen huurtoeslag.
Een van de belangrijkste veranderingen die in 2025 ingevoerd worden, is dat de huurtoeslag minder snel afgebroken wordt bij inkomensstijging. Dit betekent dat huurders die hun inkomen iets verhogen, niet meteen hun hele toeslag verliezen. Daarnaast wordt de huurtoeslag voor ouderen en niet-ouderen op dezelfde manier berekend, wat resulteert in een iets hogere toeslag voor jongeren die nog geen AOW ontvangen.
Wijzigingen in 2025: Vereenvoudiging van de huurtoeslagregeling
De overheid presenteert in 2025 twee wetsvoorstellen die gericht zijn op vereenvoudiging van de huurtoeslagregeling. Deze wetsvoorstellen zijn genoemd als de Wet vereenvoudigen huurtoeslag en de Wet huurtoeslag ter verbetering van de koopkracht en vereenvoudiging van de regeling. Deze wetten zijn bedoeld om de regeling toegankelijker en begrijpelijker te maken voor huurders.
De belangrijkste wijzigingen die in 2025 ingevoerd worden zijn:
- Minder snelle afbouw van huurtoeslag bij inkomensstijging: Huurders die hun inkomen iets verhogen, verliezen hun huurtoeslag minder snel volledig. De afname van de toeslag is nu geleidiger, wat betekent dat huurders langer hun volledige of gedeeltelijke toeslag behouden bij inkomensgroei.
- Gelijkstelling van huurtoeslagberekening voor ouderen en jongeren: Tot nu toe werd de huurtoeslag anders berekend voor huurders die jonger zijn dan de AOW-leeftijd. Vanaf 2025 is de berekening voor deze groep gelijk aan die voor ouderen.
- Inkomens- en huurgrenzen worden aangepast: Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden ingevoerd, waardoor meer huishoudens qua inkomens nog in aanmerking komen voor huurtoeslag.
De overheid heeft in 2025 een budget van € 215 miljoen vrijgemaakt voor de implementatie van deze wetswijzigingen. In 2026 is er een structureel budget van € 650 miljoen per jaar om de regeling verder te verbeteren en uit te breiden.
De sociale huurgrens in 2025: Belangrijk hulpmiddel bij de huurtoeslagberekening
De sociale huurgrens is een sleutelindicator bij de berekening van de huurtoeslag. In 2025 ligt deze grens op € 900,07 per maand aan kale huur. Deze grens is van groot belang, omdat huurtoeslag alleen wordt berekend over het deel van de huur dat onder deze grens valt.
Voor huurders die in de vrije sector wonen, betekent dit dat de huurtoeslag slechts geldt voor het deel van de huur tot € 900,07. Het deel dat boven deze grens ligt, wordt niet meegerekend in de toeslagberekening. Dit is een belangrijk verschil met de huidige regels, waarbij huurders in de vrije sector helemaal geen huurtoeslag ontvangen.
De toekomstige regels voor huurders in de vrije sector
Hoewel de huurtoeslag in de vrije sector in 2025 nog niet beschikbaar is, zijn er belangrijke voorbereidingen en voorgestelde wijzigingen voor 2026. Vanaf 2026 zullen huurders met een laag inkomen en een huurprijs boven de sociale huurgrens in sommige gevallen recht op huurtoeslag krijgen.
Een praktijkvoorbeeld is een alleenstaande huurder met een inkomen van € 34.000 per jaar en een kale huur van € 1.100 per maand. Vanaf 2026 kan deze persoon ongeveer € 140 tot € 150 huurtoeslag per maand ontvangen. Dit betekent dat huurders in de vrije sector financieel beter toegankelijk worden voor een woning, wat vooral gunstig is voor middeninkomens.
Deze wijziging wordt mogelijk gemaakt door het feit dat de huurtoeslag nu ook berekend wordt op het deel van de huur tot de sociale huurgrens. Huurders met hogere huurprijs profiteren dus gedeeltelijk van de toeslag, maar niet volledig. Het verschil is wel significant genoeg om woningen in de vrije sector voor een bredere groep huurders financieel haalbaar te maken.
Wat betekent dit voor verhuurders in de vrije sector?
Voor verhuurders in de vrije sector betekenen deze wijzigingen een ommekeer in de huidige situatie. Tot nu toe was de huurtoeslag niet beschikbaar voor huurders in deze sector, wat betekende dat deze woningen vooral aantrekkelijk waren voor huurders met hogere inkomens. Nu is het mogelijk dat middeninkomens ook in overweging nemen om in de vrije sector te wonen, wat verhuurders een breder kader van potentiële huurders biedt.
Stappen die verhuurders nu al kunnen nemen
Voor verhuurders zijn er enkele stappen die nu al genomen kunnen worden om zich voor te bereiden op de toekomstige regels:
- Controleer je WWS-punten: Huurders met een hoger aantal WWS-punten zijn gunstiger voor huurtoeslagberekening. Het is belangrijk om je huurprijzen zo te positioneren dat ze binnen of net boven de sociale huurgrens vallen.
- Splits huur en servicekosten duidelijk: Alleen de kale huur telt mee voor de huurtoeslag. Door servicekosten apart te vermelden, voorkom je misverstanden en administratieve rompslomp.
- Informeer je huurders: Veel huurders zijn niet op de hoogte van de toekomstige wijzigingen. Vermeld dit bij bezichtigingen of in advertenties, wat de interesse verhoogt.
- Volg updates van de Belastingdienst: De uitvoeringsregels voor de nieuwe regeling worden eind 2025 bekendgemaakt. Door deze updates te volgen, kun je huurcontracten en advertenties tijdig aanpassen.
Maximale huurverhogingen in 2025
In 2025 gelden ook nieuwe regels voor huurverhogingen, wat van invloed kan zijn op de huurprijs en daarmee indirect ook op de huurtoeslag. De maximale toegestane huurverhoging hangt af van de inflatie en de loonontwikkeling in de afgelopen periode.
De maximale huurverhoging voor vrije sectorhuur in 2025 is 4,1%. Voor middenhuur is de maximale verhoging 7,7%. Deze percentages zijn gebaseerd op de inflatie (3,1%) en de cao-loonontwikkeling (6,7%) van december 2023 tot december 2024.
Voor sociale huur is de maximale huurverhoging vanaf 1 juli 2025 op 5,0%. Deze regels worden uitgevoerd door gemeenten, die vanaf 1 januari 2025 het toezicht op de naleving van de Wet betaalbare huur starten.
Belangrijke wijzigingen in 2026
In 2026 treden nog meer wijzigingen in werking die van betekenis zijn voor zowel huurders als verhuurders. De belangrijkste wijziging is dat huurders in de vrije sector ook recht op huurtoeslag krijgen. Dit betekent dat woningen in de vrije sector financieel bereikbaarder worden voor middeninkomens, wat de vraag naar deze woningen verder kan stimuleren.
Daarnaast is het vanaf 2026 mogelijk voor huurders jonger dan 23 jaar om volledige huurtoeslag te ontvangen, ook als ze in een woning wonen met een huurprijs boven de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens. Tot nu toe was dit alleen mogelijk voor huurders in woningen met een lage huurprijs.
Een belangrijk detail is dat de huurtoeslag in 2026 niet meer wordt uitgekeerd over de subsidiabele servicekosten. Dit betekent dat huurders iets minder toeslag ontvangen dan voordat. Servicekosten zoals schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten, energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten, huismeesterkosten, en kosten voor recreatie- of dienstruimten worden nu niet meer meegerekend in de toeslagberekening.
Conclusie
De wijzigingen in de huurtoeslagregeling in 2025 en 2026 hebben grote gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Voor huurders in de vrije sector wordt het vanaf 2026 mogelijk om huurtoeslag te ontvangen, wat de financiële toegankelijkheid van deze woningen vergroot. Voor verhuurders betekent dit dat er meer potentiële huurders beschikbaar zijn, wat leidt tot minder leegstand en stabielere huurinkomsten.
De sociale huurgrens speelt een centrale rol in de berekening van de huurtoeslag, en het is van belang dat huurders en verhuurders deze grens goed begrijpen. Bovendien is het belangrijk om huurprijzen strategisch in te richten, zodat huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Tot slot is het belangrijk dat verhuurders zich nu al voorbereiden op de toekomstige regels, zodat ze in 2026 met een voorsprong kunnen starten. Door huurprijzen, administratie en communicatie te optimaliseren, kunnen verhuurders profiteren van de nieuwe regeling en hun marktpositie versterken.