Zonnepanelen worden steeds vaker geïnstalleerd op huurwoningen om de woning duurzamer te maken en de energiekosten te verlagen. Voor huurders zijn de financiële aspecten van zonnepanelen echter niet altijd duidelijk, in het bijzonder wanneer het gaat om de verrekening van de kosten via de huur of via servicekosten. Ook speelt de huurtoeslag een rol in de financiële besparing. In deze gids worden de voordelen en nadelen van beide opties vergeleken, aangevuld met juridische en praktische overwegingen. De bespreking is gebaseerd op actuele informatie uit betrouwbare bronnen, zoals Woonbond, Wooncompagnie en uitspraken van rechtpersonen.
Inleiding
De toepassing van zonnepanelen in huurwoningen brengt meerdere voordelen met zich mee, zoals de productie van duurzame energie en het verminderen van het verbruik van aardgas of elektriciteit uit het net. Voor huurders is het echter belangrijk om te begrijpen hoe de kosten voor zonnepanelen worden verrekenen. Twee mogelijke manieren zijn:
- Invoering in de huurprijs – waarbij het bedrag voor zonnepanelen als onderdeel van de huur is opgenomen.
- Invoering via servicekosten – waarbij het bedrag afzonderlijk in rekening wordt gebracht en meestal binnen een bepaalde periode verdwijnt.
Voor huurders die huurtoeslag ontvangen is het ook belangrijk te weten of servicekosten of huurverhogingen een impact hebben op de toeslag. Bovendien hangt de keuze tussen deze opties ook af van contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder.
Het verschil tussen huur en servicekosten
Betalen via de huur
In sommige huurovereenkomsten is het bedrag voor zonnepanelen verwerkt in de huurprijs. Er zijn twee varianten:
- Afzonderlijk vermeld in de huur – het bedrag voor zonnepanelen staat apart vermeld in de huur en blijft hetzelfde, ook als er jaarlijkse huurverhogingen zijn. Dit betekent dat het bedrag niet meegroeit met de algemene huurverhoging.
- In de totale huur opgenomen – het bedrag is ingebakken in de totale huurprijs en stijgt dus mee met de jaarlijkse huurverhoging.
Voordeel van betalen via de huur is dat het bedrag meegtelt voor de huurtoeslag. Dit is voor huurders die subsidie ontvangen een belangrijk voordeel. Nadeel is echter dat het bedrag blijft lopen zolang de huurder in de woning woont, ook na afloop van de looptijd van de zonnepanelen.
Betalen via servicekosten
Als het bedrag voor zonnepanelen via servicekosten wordt verrekenen, dan is dit meestal een vast bedrag per maand. Het voordelig aan deze optie is dat het bedrag meestal na een bepaalde periode (bijvoorbeeld 20 jaar) automatisch stopt. Bovendien hoeft het bedrag niet standaard jaarlijks te stijgen.
Nadeel van servicekosten is dat het bedrag niet meegtelt voor de huurtoeslag. Daarnaast is het belangrijk om te weten of de zonnepanelen als een onroerende aanhorigheid (dus een onderdeel van het gehuurde) worden beschouwd. Als dat het geval is, dan moeten de kosten voor de zonnepanelen in de kale huurprijs worden opgenomen, zoals bepaald in het beleid van de Huurcommissie.
Juridische kaders en uitspraken
Onroerende aanhorigheden
Een belangrijke juridische overweging is of zonnepanelen als een onroerende aanhorigheid moeten worden gezien. Onroerende aanhorigheden zijn objecten die functioneel verbonden zijn aan de woning en die niet gemakkelijk losgekoppeld kunnen worden. In dat geval moeten de kosten voor deze objecten in de kale huurprijs worden opgenomen, zoals bepaald in de huurwet en het beleid van de Huurcommissie.
In een uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 28 oktober 2020 is beoordeeld of een verhuurder in staat is om de kosten van zonnepanelen en een warmtepomp in rekening te brengen via servicekosten. De rechtbank stelde in dit geval vast dat partijen voldoende contractsvrijheid hebben om een andere constructie te kiezen, mits deze constructie niet in strijd is met de wet. Als zonnepanelen bewust zijn gehouden buiten de huurovereenkomst (bijvoorbeeld via een aparte huurovereenkomst met een energiebedrijf), dan is het mogelijk om de kosten via servicekosten in rekening te brengen.
Een ander voorbeeld is te vinden in een uitspraak van Rechtbank Gelderland, waarin het idee van een “split-incentive” besproken is. Dit betreft de vraag of het redelijk is om een deel van de kosten van duurzame verbeteringen aan huurders door te berekenen, mits hierbij ook een financieel voordeel voor de huurder ontstaat.
Praktische overwegingen voor huurders
Voordelen van servicekosten
- Vaste last: Het bedrag voor zonnepanelen blijft gelijk gedurende een bepaalde periode (meestal 20 jaar) en vervalt daarna automatisch.
- Geen jaarlijkse verhoging: Servicekosten hoeven niet standaard jaarlijks te stijgen, in tegenstelling tot huurverhogingen.
- Duurzame stroom: Zonnepanelen leveren gratis stroom, wat leidt tot een lager energieverbruik en minder afhankelijkheid van het energienet.
- Bijdrage aan duurzaamheid: Zelfs als het financieel niet direct voordelig is, kunnen huurders kiezen voor zonnepanelen om bij te dragen aan het beperken van klimaatverandering.
Nadelen van servicekosten
- Geen huurtoeslag: Servicekosten tellen niet mee voor huurtoeslag, wat voor huurders met een lage inkomensstand kan een nadeel zijn.
- Langdurige verplichting: Huurders moeten het bedrag betalen gedurende de hele looptijd (meestal 20 jaar) en kunnen dit niet afbreken.
- Verantwoordelijkheid voor onderhoud: In sommige gevallen is de verhuurder verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van zonnepanelen, maar dit hangt af van de overeenkomst.
Wat is de beste keuze voor huurders?
De keuze tussen huur en servicekosten hangt af van meerdere factoren:
- Lengte van de huurovereenkomst: Als de huurder slechts voor een beperkte periode in de woning woont, kan het betalen via servicekosten gunstig zijn.
- Inkomensstatus en huurtoeslag: Voor huurders die huurtoeslag ontvangen is het betalen via de huur meestal voordeliger.
- Verwachtingen over salderen: Als de salderingsregeling in 2027 verandert, kan het verlagen van de servicekosten of huur een optie worden.
- Contractuele afspraken: Huurders en verhuurders kunnen afspreken dat de kosten voor zonnepanelen worden verlaagd als het salderen stopt. Dit is bijvoorbeeld verwerkt in een clausule in de huurovereenkomst.
Voorbeelden uit de praktijk
- Wooncompagnie adviseert om de kosten voor zonnepanelen in servicekosten op te nemen, met de nadruk op het feit dat het bedrag na 20 jaar automatisch stopt en niet meegroeit. Bovendien zijn onderhoud, reparatie en vervanging inbegrepen in de servicekosten.
- Woonbond stelt dat het verrekenen van de kosten via servicekosten gunstiger is dan via de huur, vooral als het salderen ophoudt. Een voordeel is ook dat servicekosten vervallen na 15 jaar, wat normaal gesproken de afschrijvingstermijn is.
De rol van huurtoeslag
Voor huurders die huurtoeslag ontvangen is het belangrijk om te begrijpen hoe servicekosten of huurverhogingen hierop inwerken. De huurtoeslag wordt berekend op basis van de kale huurprijs, waarbij servicekosten meestal niet meerekenen. Dit betekent dat servicekosten financieel minder gunstig zijn voor huurders met huurtoeslag.
Een mogelijke oplossing is om de kosten voor zonnepanelen in de kale huurprijs op te nemen, mits zonnepanelen als een onroerende aanhorigheid worden beschouwd. Dit is echter niet altijd mogelijk, aangezien het beleid van de Huurcommissie hierin strikte regels bepaalt.
Overgang naar servicekosten
Een huurder die nu de kosten voor zonnepanelen via de huur betaalt, kan overwegen om deze over te zetten naar servicekosten. Dit is meestal voordelig in de volgende situaties:
- De huurovereenkomst bevat een clausule waarin sprake is van verlaging van de kosten als het salderen stopt.
- De huurder verwacht dat de huurtoeslag in de toekomst verandert of niet langer beschikbaar is.
- De huurder woont slechts voor een beperkte periode in de woning, waardoor het voordeliger is om servicekosten te betalen die na 20 jaar automatisch stoppen.
Een overgang naar servicekosten vereist overleg met de verhuurder en eventueel een aanpassing van de huurovereenkomst.
De toekomst van zonnepanelen in huurwoningen
De toekomst van zonnepanelen in huurwoningen hangt ook af van beleidskeuzes van de overheid. Zo is er momenteel sprake van een salderingsregeling, waarbij huurders extra stroom kunnen ontvangen als de zonnepanelen meer energie opwekken dan verbruikt wordt. Als deze regeling in 2027 stopt, kan dit leiden tot een verlaging van de servicekosten of huurverhogingen.
Daarnaast is het aantal huurders dat zonnepanelen wil installeren in toenemende mate groter. Dit betekent dat verhuurders en huurders vaker moeten afwegen wat de meest gunstige verrekening is voor zonnepanelen.
Samenvatting
De keuze tussen huur en servicekosten voor zonnepanelen hangt af van meerdere factoren, waaronder huurtoeslag, contractuele afspraken en verwachtingen over de toekomst van salderen. Betalen via servicekosten biedt de voordelen van een vast bedrag en een beperkte looptijd, maar heeft het nadeel dat het niet meegroeit met huurtoeslag. Betalen via de huur biedt een gunstiger financieel resultaat voor huurders met huurtoeslag, maar leidt tot een langdurige verplichting.
Voor huurders is het verstandig om met de verhuurder in gesprek te gaan over de verrekening van zonnepanelen. In sommige gevallen is het mogelijk om de kosten te verlagen als het salderen stopt. Het is ook belangrijk om te weten of zonnepanelen als een onroerende aanhorigheid beschouwd worden, want dit heeft invloed op de verrekening.