Sociale huurwoningen zijn een belangrijke keuze voor veel huurders in Nederland, met name voor diegenen die inkomensmatig beperkt zijn. Het begrip "sociale huur" is echter niet statisch. De huurprijs kan veranderen, en daarmee ook de toegankelijkheid van huurtoeslagen. In dit artikel bespreken we de rol van de huurprijsgrens van €720,42 in 2019 — een sleutelwaarde in de regelgeving rondom sociale huurwoningen — en wat deze betekent voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag.
Wat is een sociale huurwoning?
Een sociale huurwoning is een woning waarvan de huurprijs lager is dan de huurliberalisatiegrens. Deze grens wordt jaarlijks bepaald en geeft aan tot welke huurprijs een woning nog als sociaal wordt gezien. In 2019 was deze grens voor huurwoningen die zijn ingevoerd op of na 1 juli 2019 bijvoorbeeld vastgesteld op meer dan €720,42. Woningen met een huurprijs onder deze grens zijn potentiële kandidaten voor huurtoeslag, aangevuld met andere voorwaarden zoals het aantal personen in het huishouden en het inkomen.
Woningen die boven de liberalisatiegrens liggen vallen in de vrije sector en zijn niet onderworpen aan de regels die gelden voor sociale huurwoningen, zoals de beperking op huurverhogingen of het recht op huurtoeslag. De huurliberalisatiegrens is dus een belangrijke markante waarde in de huursector.
De betekenis van €720,42 voor huurders
In 2019 was €720,42 een sleutelwaarde voor huurders van sociale huurwoningen. Voor huurders die recht hadden op huurtoeslag was deze grens een maatstaf om te bepalen of zij in aanmerking kwamen voor huurbevriezing. Als de huur van een woning hoger lag dan €720,42, kon de huurder een verzoek indienen voor huurbevriezing bij de woningcorporatie. Dit betekende dat de huurprijs niet zou stijgen op 1 juli van dat jaar.
Voor huishoudens met drie of meer personen was er een licht afwijkende regel: huurbevriezing was mogelijk als de huur hoger was dan €651,03. Deze aanvraag moest echter gecombineerd worden met het recht op huurtoeslag. Als de huur hoger lag dan €720,42 en de huurder geen recht had op huurtoeslag, was huurbevriezing mogelijk indien het inkomen van het huishouden niet hoger was dan €38.035.
Deze regels tonen aan dat de huurprijs van €720,42 een belangrijke rol speelt in het bepalen van de toegankelijkheid van huurtoeslagen en huurbevriezing. Het is een praktisch hulpmiddel om de financiële lasten voor huurders zoveel mogelijk in balans te houden.
Wat als je geen recht hebt op huurtoeslag?
Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag — bijvoorbeeld omdat hun inkomen te hoog is of omdat de huurprijs van hun woning niet lager is dan de liberalisatiegrens — zijn andere opties mogelijk. Een van de mogelijke maatregelen is huurbevriezing aanvragen op basis van inkomenscriteria. In dat geval is het belangrijk om op tijd actie te ondernemen, omdat huurbevriezing vaak wordt ingediend op 1 juli.
Hoewel woningcorporaties in de praktijk vaak coulant zijn, is het niet gegarandeerd dat huurbevriezing zal worden verleend. Het is daarom aan te raden om al vroeg contact op te nemen met de woningcorporatie om te bespreken wat er mogelijk is. Bovendien is het belangrijk om duidelijk te maken dat huurbevriezing een tijdelijke maatregel is, die niet per se langdurig beschikbaar is.
Voor huurders zonder recht op huurtoeslag en zonder inkomenscriteria die in aanmerking komen, is het belangrijk om andere manieren te overwegen om huurkosten te beheersen, zoals het herziening van de huurprijs of het zoeken naar alternatieve woningen in het lage segment.
Wat is het verschil tussen lage, middeldure en hoge huur?
De Wet Betaalbare Huur heeft drie segmenten van huurprijs ingevoerd: laag, midden en hoog. Deze segmenten zijn gebaseerd op de kale huur (de huurprijs zonder servicekosten) en de puntentelling, die bepaalt de waarde van een woning. Dit zorgt voor duidelijkheid over de toegankelijkheid en regelgeving per segment.
Laag segment
Woningen in het laag segment hebben een kale huurprijs lager dan €900,07 (bedrag 2025). Deze woningen vallen onder de huurliberalisatiegrens en zijn aangevuld met regels voor huurverhoging en huurtoeslag. Huurders in dit segment hebben vaak recht op huurtoeslag en zijn onderworpen aan beperkte huurverhogingen.
Midden segment
Het midden segment is een nieuwe categorie die is ingevoerd om huurprijzen in een bredere markt te reguleren. Woningen in dit segment hebben een kale huurprijs tussen €900,07 en €1.184,82. Deze woningen zijn meestal dure sociale huurwoningen of huurwoningen met een hoge waarde. Hier gelden andere percentages voor huurverhogingen dan in het lage segment, en huurtoeslag is minder waarschijnlijk.
Hoog segment
Het hoog segment is de nieuwe benaming voor de vrije sector. Woningen in dit segment hebben een kale huurprijs hoger dan €1.184,82. Deze woningen zijn niet onderworpen aan huurreguleringen en kunnen door particuliere verhuurders of makelaars vrij worden verhuurd. Huurtoeslag is hier niet van toepassing.
Het belang van het weten tot welk segment een woning behoort ligt in de duidelijkheid over regelgeving en toegankelijkheid. Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag en in het midden of hoog segment wonen, is het belangrijk om duidelijk te weten wat hun rechten zijn.
Wat zijn de praktische stappen bij huurbevriezing?
Als huurder met een sociale huurwoning en een huurprijs hoger dan €720,42 is het mogelijk om huurbevriezing aan te vragen. Hieronder staan de stappen die je moet doorlopen:
- Beoordeel je inkomenssituatie. Zorg ervoor dat je voldoet aan de inkomenscriteria, zoals een inkomen lager dan €38.035.
- Contact opnemen met de woningcorporatie. Huurbevriezing wordt vaak ingediend op 1 juli. Het is aan te raden om vroeg contact op te nemen.
- Formulier indienen. De woningcorporatie stelt meestal een formulier beschikbaar voor huurbevriezing. Vul dit correct in en lever het in.
- Wachten op beslissing. De woningcorporatie beoordeelt de aanvraag en beslist of huurbevriezing wordt verleend.
- Bespreken van voorwaarden. Als huurbevriezing wordt verleend, wordt een tijdsbepaling vastgesteld. In de meeste gevallen geldt huurbevriezing voor één jaar.
Het is belangrijk om te onthouden dat huurbevriezing een tijdelijke maatregel is en niet per se wordt verleend bij iedere aanvraag. Het is daarom verstandig om te anticiperen en eventueel alternatieven te overwegen, zoals het zoeken naar een woning in een lager segment.
Wat zijn de juridische opties voor huurders?
Als een huurprijs verhoogt en het niet mogelijk is om huurbevriezing te verkrijgen, zijn er juridische opties beschikbaar. Een huurprijs die verder stijgt dan de marktwaarde van de woning kan worden aangevochten via de Huurcommissie. De Huurcommissie kan beoordelen of de huurprijs redelijk is en of er sprake is van huurmisbruik.
De Huurcommissie is een onafhankelijke instantie die kan worden ingeschakeld bij huurprijsgeschillen. De comissie kan beslissen dat een huurprijs te hoog is en eventueel een huurverlaging voorstellen. Dit is vooral van toepassing op huurders van sociale huurwoningen of woningen in het midden segment.
Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag is het aan te raden om een juridisch advies in te winnen, zeker bij huurprijzen die boven de marktwaarde liggen. Juridische opties kunnen deels kostenposten vormen, maar het kan ook een essentiële maatregel zijn om de huur te beheersen.
De rol van woningcorporaties in de huursector
Woningcorporaties spelen een centrale rol in het beheren van sociale huurwoningen. Ze zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van de woningen, het instellen van huurprijzen en het beoordelen van huurbevriezing en huurverlaging. Woningcorporaties zijn ook verplicht om bepaalde regels te volgen, zoals het niet overschrijden van huurprijslimieten en het toezicht houden op huurverhogingen.
In het kader van de regelgeving is het mogelijk dat woningcorporaties jaarlijks maximaal 2% van hun woningen gebruiken om woonproblematiek op te lossen, bijvoorbeeld bij verhuizingen of huurachterstanden. Dit betekent dat woningcorporaties in de praktijk vaak coulant zijn, maar dit is geen garantie voor elke huurder.
Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag en geen inkomenscriteria voldoen, kan het van belang zijn om een betalingsregeling te bespreken met de woningcorporatie. Deze regeling kan bestaan uit het indelen van een huur in maanden of het uitstel van betalingen. Het is belangrijk om hierover open en eerlijk te communiceren, zodat een oplossing kan worden gevonden die voor beide partijen aanvaardbaar is.
Wat zijn de alternatieven voor huurders?
Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag en geen inkomenscriteria voldoen, zijn er alternatieven beschikbaar. Deze alternatieven kunnen worden opgedeeld in drie categorieën:
- Huurbevriezing aanvragen. Dit is mogelijk indien het inkomen van het huishouden onder een bepaalde grens ligt.
- Huurverlaging aanvragen. Deze is beschikbaar voor huurders die in het lage segment wonen en de huurprijs hoger is dan de huurliberalisatiegrens.
- Een woning zoeken in het lage segment. Dit kan via WoningNet, waar huurders zich kunnen inschrijven voor beschikbare huurwoningen. De kans op een woning is groter als je langer op de wachtlijst staat.
Het is belangrijk om te weten dat het zoeken naar een woning in het lage segment een langdurige proces kan zijn. Het aanmelden bij WoningNet is verplicht, en de kosten voor registratie zijn €25 per jaar. Het is aan te raden om direct in te schrijven wanneer je 18 jaar of ouder bent, omdat de kans op een woning toeneemt met de inschrijvingsduur.
Conclusie
De huurprijsgrens van €720,42 in 2019 speelt een centrale rol in de regelgeving rondom sociale huurwoningen en huurtoeslagen. Voor huurders die geen recht hebben op huurtoeslag is het belangrijk om te begrijpen welke opties beschikbaar zijn, zoals huurbevriezing aanvragen op basis van inkomenscriteria. Het is verstandig om vroeg contact op te nemen met de woningcorporatie en eventuele juridische opties te overwegen, zoals een procedure via de Huurcommissie.
In de huursector zijn huurders en verhuurders vaak afhankelijk van regelgeving en marktwaarden. Het is belangrijk om duidelijk te weten tot welk segment een woning behoort en welke regels daarbij gelden. Voor huurders zonder recht op huurtoeslag is het aan te raden om alternatieven te overwegen, zoals het zoeken naar een woning in het lage segment of het bespreken van een betalingsregeling.