De combinatie van onderhuur en huurtoeslag is een complexe materie die zowel huurders als verhuurders voor uitdagingen stelt. In dit artikel bespreken we de juridische en fiscale aspecten van huurtoeslag bij onderhuur. We leggen de regels voor huurtoeslag uit, geven inzicht in hoe onderhuur beïnvloedt wordt door de huurtoeslagregeling, en geven we praktische richtlijnen voor huurders die overwegen een kamer of deel van hun woning onder te verhuren.
Wat is huurtoeslag?
De huurtoeslag is een bedrag dat huurders ontvangen van de overheid om zo’n deel mogelijk te maken van de huur van een woning. De hoogte van de huurtoeslag hangt af van factoren zoals inkomen, vermogen, samenstelling van het huishouden en de hoogte van de huur. Voor 2026 zijn er specifieke veranderingen in de regels, zoals een maximumhuurgrens en een verandering in de berekening van de toeslag.
Voorwaarden voor huurtoeslag
De huurtoeslag wordt alleen uitgekeerd aan huurders die aan bepaalde voorwaarden voldoen:
- De huurder moet een zelfstandige woning huren, met een eigen voordeur, eigen douche of badkamer en een eigen wc.
- Het inkomen mag niet te hoog zijn. De toets hiervan hangt af van de huur, leeftijd en samenstelling van het huishouden.
- Het vermogen mag niet te hoog zijn, met in 2026 een limiet van maximaal €38.470 voor een alleenstaande en €76.958 voor partners.
- De huur mag niet hoger zijn dan een bepaald maximumbedrag, dat in 2026 €932,93 per maand is voor volwassenen en €498,20 voor jongeren tussen de 18 en 20 jaar.
Bij het berekenen van de huurtoeslag in 2026 geldt dat servicekosten niet meer meetellen. Dit betekent dat huurders in 2026 bijvoorbeeld geen toevertrouwd kunnen worden met energiekosten die boven de normaal geachte huur liggen.
Wat is onderhuur en huisbewaring?
Onderhuur betreft het tijdelijk verhuren van een deel van een huurwoning aan een derde. Dit is enkel toegestaan als het huurcontract daarvoor geen verbod bevat. Huisbewaring is een vorm van onderhuur waarbij een derde partij tijdelijk een woonruimte gebruikt in afwezigheid van de huurder.
Beide situaties vallen onder de wettelijke regelgeving van het Burgerlijk Wetboek en kunnen fiscaal of administratief gevolgen hebben voor de huurtoeslag.
Juridische regels voor onderhuur
- Gehele woning onderverhuren is wettelijk verboden (artikel 7:244 BW).
- Onderverhuur van een kamer is toegestaan, tenzij het huurcontract daarop een verbod bevat.
- Bij illegale onderverhuur kan de verhuurder juridische stappen ondernemen, zoals beëindigen van het huurcontract of eisen dat de onderhuurder de woning verlaat.
- Onderhuurders hebben geen huurbescherming, behalve in het geval van onderhuur van de gehele woning.
- Onderhuur kan fiscaal relevant zijn voor inkomstenbelasting, afhankelijk van de omvang van de huur.
Huurtoeslag en onderhuur: wat zijn de regels?
Als een huurder een kamer of deel van zijn huurwoning onderhuurt, kan dit gevolgen hebben voor de huurtoeslag. De Belastingdienst houdt de huurovereenkomsten nauwkeurig bij en vereist dat huurovereenkomsten binnen vier weken worden ingezonden.
Huurtoeslag en huurovereenkomst met onderhuurder
- Het inkomen van een onderhuurder telt niet mee bij de berekening van de huurtoeslag voor de hoofdhuurder.
- Als de hoofdhuurder huurtoeslag ontvangt, is het belangrijk om te weten dat deze niet automatisch vervalt bij onderhuur. De hoofdhuurder moet zelf actie ondernemen om de huurtoeslag stop te zetten of aan te passen.
- Bij huisbewaring is er geen sprake van huurbescherming voor de huisbewaarder, maar de huisbewaarder heeft wel recht op huurtoeslag als aan de voorwaarden is voldaan.
- De hoofdhuurder moet bij huisbewaring een vergunning aanvragen bij de gemeente, waarvoor de handtekeningen van de huurder, verhuurder en huisbewaarder nodig zijn.
Invloed van huurtoeslag op onderhuur: praktisch voorbeeld
Stel, een huurder ontvangt huurtoeslag voor een huurwoning met een huur van €900 per maand. Hij besluit om een kamer onder te verhuren aan een onderhuurder.
- Het inkomen van de onderhuurder telt niet mee in de berekening van de huurtoeslag.
- De hoofdhuurder moet binnen vier weken de huurovereenkomst met de onderhuurder doorsturen naar de Belastingdienst.
- Als de hoofdhuurder huurtoeslag ontvangt, moet hij of zij zelf contact opnemen met de Belastingdienst om de toeslag aan te passen. De toeslag vervalt namelijk niet automatisch bij onderhuur.
- Als de hoofdhuurder een huisbewaarder inschakelt, dan heeft die persoon wel recht op huurtoeslag, mits aan de voorwaarden is voldaan. De hoofdhuurder moet dit bij de Belastingdienst melden en eventueel de huurtoeslag voor de hoofdhuurder aanpassen.
Hospitaverhuur en huurtoeslag
Hospitaverhuur is een specifieke vorm van onderhuur waarbij een kamer wordt verhuurd aan een persoon die in de woning woont. Het is een populaire oplossing voor huurders die in een te grote woning zitten en extra inkomsten willen genereren.
Regels voor hospitaverhuur
- Hospitaverhuur voldoet aan de voorwaarden voor huurtoeslag, mits de huurder aan de eisen voldoet.
- Een huurcontract is verplicht bij hospitaverhuur.
- De huurtoeslag kan worden uitgekeerd aan de huisbewaarder, mits hij of zij aan de voorwaarden voldoet.
- Als de hoofdhuurder huurtoeslag ontvangt, dan vervalt deze niet automatisch bij hospitaverhuur. De hoofdhuurder moet zelf actie ondernemen om eventuele wijzigingen aan te brengen in de toeslag.
- De huurtoeslag bij hospitaverhuur telt niet mee naar de hoofdhuurder. Dit betekent dat de hoofdhuurder de huurtoeslag mag behouden, zolang aan de voorwaarden voldaan is.
Belastingvoordeel bij hospitaverhuur
Bij hospitaverhuur is er een belastingvrijstelling voor een bedrag van maximaal €5.998 per jaar. Dit betekent dat een huurder die een kamer onderverhuurt maximaal €5.998 aan huur per jaar belastingvrij kan ontvangen.
- Voor de hoofdhuurder is het belangrijk om te weten dat zorg- en huurtoeslag, WW en AOW in de meeste gevallen ongemoeid blijven bij hospitaverhuur.
- Als de hoofdhuurder een uitkering ontvangt, kan hospitaverhuur van invloed zijn op de hoogte van deze uitkering. Het is verstandig om dit te bespreken met de betreffende instantie (bijvoorbeeld de UWV of Belastingdienst).
Praktische stappen bij onderhuur en huurtoeslag
Als huurder die overweegt om een deel van zijn woning onder te verhuren, zijn er een aantal belangrijke stappen om rekening te houden met de huurtoeslagregeling.
1. Huurcontract afsluiten
- Een huurovereenkomst is verplicht bij onderhuur.
- Het contract moet duidelijk zijn over de rechten en plichten van de huurder en de onderhuurder.
- Het contract moet binnen vier weken worden doorgezonden naar de Belastingdienst.
2. Huurtoeslag aanpassen
- Als de hoofdhuurder huurtoeslag ontvangt, is het belangrijk om dit bij te werken bij het onderverhuren van een deel van de woning.
- De huurtoeslag vervalt niet automatisch, maar de huurder moet zelf contact opnemen met de Belastingdienst om eventuele wijzigingen aan te brengen.
- De Belastingdienst zal controleren of de huurtoeslag nog steeds toegankelijk is en op welke voorwaarden.
3. Huurtoeslag voor huisbewaarder
- De huisbewaarder heeft recht op huurtoeslag, mits aan de voorwaarden is voldaan.
- De hoofdhuurder moet dit bij de Belastingdienst melden en eventueel de huurtoeslag voor de hoofdhuurder aanpassen.
4. Huurvergunning bij gemeente
- Als de huurwoning zich in een gemeente bevindt die een huurvergunning vereist, moet de hoofdhuurder en de huisbewaarder dit bij de gemeente melden.
- De huurvergunning is los van de civiele relatie tussen huurder en verhuurder.
- Het is belangrijk om te weten dat er geen huurbescherming is voor de huisbewaarder.
Juridische en fiscale overwegingen
Bij onderhuur zijn er een aantal juridische en fiscale overwegingen die moeten worden genomen.
Onderverhuur en wettelijke regels
- Onderverhuur is enkel toegestaan als het huurcontract daar geen verbod op legt.
- Illegale onderverhuur kan leiden tot juridische gevolgen, zoals beëindiging van het huurcontract of schadevergoeding.
- Onderhuurders hebben geen huurbescherming, behalve in het geval van onderverhuur van de gehele woning.
- Onderverhuur is een civiele regeling en kan worden afgesproken tussen huurder en onderhuurder, mits de verhuurder toestemming geeft.
Fiscale gevolgen
- Onderverhuur kan fiscaal relevant zijn voor inkomstenbelasting, afhankelijk van de omvang van de huur.
- Huurders moeten normale huur ontvangen voor het deel van de woning dat onderverhuurd wordt.
- Een normale huur is een bedrag dat huur en energieverbruik omvat.
- Voor huurtoeslag is het belangrijk om te weten dat het inkomen van de onderhuurder niet meetelt in de berekening van de toeslag voor de hoofdhuurder.
Invloed op andere uitkeringen en toeslagen
Onderhuur kan ook van invloed zijn op andere uitkeringen en toeslagen, zoals WW, AOW en zorgtoeslag.
WW en AOW
- Bij hospitaverhuur is er meestal geen invloed op WW en AOW, tenzij de huurder een partner, familielid of kostendeler betreft.
- Als de huurder een commerciële relatie heeft met de onderhuurder, heeft dit geen invloed op de uitkeringen.
Zorgtoeslag
- De zorgtoeslag is in de meeste gevallen ongemoeid bij hospitaverhuur.
- De huurtoeslag en zorgtoeslag kunnen in parallel lopen.
Samenvatting
Bij onderhuur en huisbewaring zijn er meerdere juridische, fiscale en administratieve aspecten die van belang zijn bij de huurtoeslag. Het is belangrijk om te weten dat:
- Onderhuur is enkel toegestaan als het huurcontract dit toestaat.
- Onderverhuur van de gehele woning is wettelijk verboden.
- Het inkomen van de onderhuurder telt niet mee in de berekening van de huurtoeslag voor de hoofdhuurder.
- De hoofdhuurder moet zelf actie ondernemen om eventuele wijzigingen in de huurtoeslag door te geven aan de Belastingdienst.
- De huisbewaarder heeft recht op huurtoeslag, mits aan de voorwaarden voldaan is.
- Bij hospitaverhuur is er een belastingvrijstelling van maximaal €5.998 per jaar.
- De huurtoeslag, WW en AOW zijn in de meeste gevallen ongemoeid bij hospitaverhuur.