In de huidige woningmarkt zijn er steeds meer veranderingen in de huurtoeslagregelingen, die een directe impact hebben op zowel huurders als woningcorporaties. Deze wijzigingen zijn van belang voor ouderen, vooral vanaf de leeftijd van 65 jaar of ouder. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de recente ontwikkelingen binnen de huurtoeslagregelingen, gericht op ouderen, met aandacht voor de wijzigingen in de wetgeving, de effecten op de vrijkomkans van woningen en de specifieke voorwaarden voor bepaalde regelingen zoals "Van Hoog naar Laag". De focus ligt op hoe deze veranderingen de woningmarkt en het wonen van ouderen beïnvloeden.
Wijzigingen in de huurtoeslagregelingen
De huurtoeslagregelingen zijn recent veranderd om de toegankelijkheid van huurtoeslag te vergroten en om onbedoelde situaties te voorkomen waarin huurders huurtoeslag verloren kregen. Deze wijzigingen zijn vanaf 1 januari 2022 van kracht. Tot die tijd had ieder gezinslid, inclusief kinderen, de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een ander EU-land of een geldige verblijfsvergunning nodig om huurtoeslag te ontvangen. Deze eis is nu versoepeld voor kinderen tot 18 jaar. Dit betekent dat huurders met een minderjarig kind dat geen geldige verblijfsvergunning heeft, niet langer huurtoeslag hoeven te betalen terug als deze situatie ontstaat.
Daarnaast is er ook een wijziging in de leeftijdsgrens voor de berekening van de huurtoeslag. De leeftijd waarop men recht krijgt op het AOW-ouderdomspensioen is vanaf 2013 stapsgewijs verhoogd. In de Wet op de huurtoeslag is de leeftijdsgrens van 65 jaar vervangen door de pensioengerechtigde leeftijd, zoals bedoeld in artikel 7a, eerste lid, van de Algemene Ouderdomswet. Deze pensioengerechtigde leeftijd was in 2021 66 jaar en 4 maanden. Voor ouderenhuishoudens geldt dus een bepaalde leeftijd als bepalend voor de huurtoeslagberekening. Bovendien geldt dat bij het bereiken van deze leeftijd een percentage van de rekenhuur boven de aftoppingsgrens wordt vergoed. Dit vergoedingspercentage hangt af van het moment waarop de leeftijdsgrens is bereikt in het kalenderjaar.
Een belangrijk aspect van de huurtoeslagregeling is de huurgrensoverschrijding. Huurders mogen niet te veel inkomen en vermogen hebben om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Daarnaast geldt er een maximum huurprijs voor de woning. Als de huurprijs boven deze grens komt, spreekt men van huurgrensoverschrijding. Huurders die precies één maand voor de huurstijging in aanmerking kwamen voor huurtoeslag, houden deze recht nog. Echter, huurders konden het recht op huurtoeslag voor altijd verliezen als zij (een maand) voordat de huurprijs de grens overschreed geen huurtoeslag ontvingen. Dit gebeurde bijvoorbeeld als hun inkomen in dat jaar te hoog was. De versoepeling van deze voorwaarden sinds 2022 betekent dat meer huurders het recht op huurtoeslag behouden of er weer in komen.
Invloed van de leeftijd op de vrijkomkans van woningen
De leeftijd van de bewoners heeft een aanzienlijke invloed op de vrijkomkans van woningen. De vrijkomkans is het percentage van alle bewoonde woningen dat vrij komt voor nieuwe bewoners. Voor woningen met bewoners van 65 jaar of ouder is de vrijkomkans lager dan voor woningen met jongere bewoners. In 2021 en 2022 was de vrijkomkans voor koopwoningen 7%, voor huurwoningen met huurtoeslag 12%, en voor huurwoningen zonder huurtoeslag 17%. Dit duidt op het feit dat ouderen huizen langer bewonen dan jongere huishoudens.
Bij jongere bewoners heeft woningbezit een remmend effect op de vrijkomkans, terwijl dit bij ouderen minder het geval is. Bij jongere bewoners is de vrijkomkans juist groter bij meergezinswoningen. Voor woningen met bewoners van 65 jaar of ouder is het type woning minder bepalend voor de vrijkomkans. Daarentegen speelt de gezondheidssituatie van ouderen juist een grotere rol in of en wanneer een woning vrijkomt.
De leeftijd van de jongste bewoner heeft het grootste effect op de vrijkomkans van een woning. Voor alle leeftijden gemiddeld komt 11% van de woningen op korte termijn vrij. De levensfase van de bewoners bepaalt dus veel meer dan andere omstandigheden of mensen toe zijn aan de volgende stap in hun wooncarrière. Voor ouderen betekent dit dat ze vaker langer in hun woning blijven wonen dan jongere bewoners.
De regeling "Van Hoog naar Laag"
Voor oudere bewoners in Amsterdam bestaat de regeling "Van Hoog naar Laag", die specifiek is bedoeld voor mensen van 65 jaar of ouder. Deze regeling is alleen geldig bij verhuizingen binnen de gemeente Amsterdam en is van toepassing bij bepaalde woningcorporaties zoals De Alliantie, De Key, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot, Woonzorg Nederland en Ymere. De regeling geldt niet voor huurders van particuliere verhuurders.
De voorwaarden om in aanmerking te komen voor deze regeling zijn als volgt:
- De bewoner is 65 jaar of ouder;
- Na de verhuizing moet een zelfstandige sociale huurwoning van een deelnemende corporatie achterblijven in Amsterdam;
- De huidige woning moet op de tweede etage of hoger liggen en niet bereikbaar zijn met een lift, of het moet een maisonnette woning zijn op de eerste verdieping met een inpandige trap naar de tweede verdieping, of het portiek moet hoger liggen dan de eerste verdieping.
De regeling is bedoeld om oudere bewoners de mogelijkheid te geven om van een bovenwoning te verhuizen naar een woning op een lagere verdieping of in een woning met een lift. De woningzoekende die wil profiteren van deze voorrangsregeling moet dit aanvragen bij zijn of haar woningcorporatie. Als de voorwaarden zijn vervuld, krijgt de woningzoekende een vinkje "Van Hoog naar Laag" in zijn profiel in WoningNet. Dit betekent dat hij of zij prioriteit krijgt op woningen die geschikt zijn voor ouderen en binnen hetzelfde stadsdeel liggen.
Een belangrijk aspect van deze regeling is dat oudere bewoners ook hun oude netto huur kunnen meenemen naar hun nieuwe woning, zelfs als deze woning duurder is. Dit maakt het mogelijk om comfortabeler te wonen zonder dat de huurtoeslag meteen minder wordt. De regeling ondersteunt dus de levenskwaliteit van ouderen en helpt hen om langer veilig en comfortabel in hun woning te kunnen blijven wonen.
Effecten van de wijzigingen op huurders en de woningmarkt
De wijzigingen in de huurtoeslagregelingen hebben verschillende gevolgen voor huurders en de woningmarkt. Eén van de belangrijkste gevolgen is dat er meer huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. Sinds 2022 is het mogelijk dat huurders opnieuw in aanmerking komen voor huurtoeslag als hun inkomen of vermogen daalt, zelfs als ze vroeger geen huurtoeslag konden ontvangen. Dit heeft geleid tot het feit dat 170.000 huishoudens in 2026 huurtoeslag kunnen krijgen, gemiddeld € 175 per maand. Dit is een aanzienlijke toename in de beschikbaarheid van huurtoeslag.
Daarnaast zijn er ook veranderingen in de leeftijdsgrenzen voor jongeren. Vanaf 2026 kunnen jongeren onder de 21 jaar huurtoeslag aanvragen als hun huur hoger is dan € 477,20. Tegenwoordig is dit alleen mogelijk als de huur lager is dan dat bedrag. Dit betekent dat jongeren vanaf 21 jaar recht krijgen op volledige huurtoeslag, wat gelijk is aan de leeftijdsgrens van het wettelijk minimumloon. Deze wijziging helpt jongeren die net aan het werk beginnen en nog geen hoog inkomen hebben, om hun huur te kunnen betalen.
Een andere belangrijke verandering is de introductie van de lineaire afbouw. Vanaf 2026 wordt de berekening van de huurtoeslag aangepast zodat huurders makkelijker kunnen inschatten wat er gebeurt met hun huurtoeslag als hun inkomen stijgt. Dit maakt het voor huurders transparanter en voorspelbaarder, wat gunstig is voor hun financiële planning. Daarnaast betalen huurders gemiddeld € 7,58 minder voor hun eigen bijdrage, wat een positief effect heeft op hun netto inkomsten.
Er zijn echter ook enkele negatieve gevolgen. Zo gaan ongeveer 20% van de huidige huurtoeslagontvangers in 2026 minder huurtoeslag ontvangen, gemiddeld € 9 per maand. Dit geldt voor huurders die nu nog gemeenschappelijke servicekosten vergoed krijgen, maar straks niet meer. De reden hiervoor is het schrappen van de (gedeeltelijke) vergoeding voor vier soorten gemeenschappelijke servicekosten. Daardoor wordt de huurprijs voor de huurtoeslag gelijk aan de kale huurprijs, die standaard in het huurcontract staat. Deze verandering is bedoeld om de regeling eerlijker en transparanter te maken, maar heeft wel een beperkt negatief effect op bepaalde huurders.
Conclusie
De huurtoeslagregelingen zijn recent aangepast om meer huurders in staat te stellen om huurtoeslag te ontvangen en om onbedoelde situaties te voorkomen. De wijzigingen hebben geleid tot een toename in het aantal huishoudens dat recht op huurtoeslag heeft en een verandering in de leeftijdsgrenzen voor jongeren en ouderen. Bovendien zijn er nieuwe regelingen zoals "Van Hoog naar Laag" die ouderen helpen om comfortabeler te wonen en langer in hun woning te blijven. De effecten van deze wijzigingen zijn zowel positief als negatief, afhankelijk van de situatie van de huurder. In het algemeen lijkt het erop dat de regelingen nu eerlijker en transparanter zijn, wat gunstig is voor de woningmarkt en voor huurders in het algemeen.