Bij het overwegen van het verkopen van een woning om daarna te gaan huren, zijn er veel factoren die u als huurder of toekomstige huurder moet begrijpen. Eén van de belangrijkste zaken is het begrip van hoe de huurtoeslag bepaald wordt, en of u er in aanmerking komt na de verkoop van uw woning. In dit artikel wordt ingegaan op de relevante informatie uit meerdere betrouwbare bronnen, inclusief tips, beperkingen, en mogelijke strategieën voor wie overweegt om een woning te verkopen en vervolgens in de huurmarkt terecht te komen.
Inleiding
Veel mensen die hun woning verkopen met als doel om daarna te gaan huren, vragen zich af of ze nog in aanmerking komen voor huurtoeslag. Deze toeslag is bedoeld om hulp te bieden bij woonlasten voor mensen met een laag inkomen of een beperkt vermogen.
Deelname aan de huurtoeslag kan echter worden beïnvloed door het vermogen dat beschikbaar is op 1 januari van het betreffende jaar, inclusief eventueel verkregen overwaarde bij de verkoop van een woning. In dit artikel worden de relevante regels en praktijkvoorbeelden uitgelegd, gebaseerd op actuele informatie van fiscaal experts, woningbouwbedrijven en overheden.
Wat is huurtoeslag en wie kwalificeert?
De huurtoeslag is een toelage van de overheid die bedoeld is om mensen met een laag inkomen of een beperkt vermogen te helpen bij het betalen van hun huur. De toekenning van de toeslag hangt af van meerdere factoren, waaronder:
- Het inkomen van de huurder
- Het vermogen van de huurder
- De grootte van het huishouden
- De werkelijke huurprijs
Vermogensgrenzen
Een belangrijk aspect bij de toekenning van huurtoeslag is het vermogen dat een huurder heeft. Dit vermogen wordt geëvalueerd op 1 januari van elk jaar. Voor 2024 zijn de vermogensgrenzen als volgt:
- Alleenstaand huishouden: €30.000
- Huishouden met partner: €60.000
Als uw vermogen boven deze grens ligt, kan dit ertoe leiden dat u niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. Het vermogen omvat zowel geld op spaarrekeningen, aandelen, als ook overwaarde die u verkreeg bij de verkoop van een woning.
Invloed van een verkoop op huurtoeslag
Bij de verkoop van een woning kan het opbrengbare bedrag (de overwaarde) direct invloed hebben op uw vermogensstatus. De Belastingdienst kijkt op 1 januari van elk jaar naar uw vermogen, inclusief eventueel verkregen vermogen via verkoop of erfgood.
Voorbeeld uit de praktijk
Een huurder verkoopt zijn woning na de aftrek van de hypotheek en kosten en houdt €35.000 over. Omdat dit boven de vermogensgrens voor een alleenstaand huishouden ligt, is er mogelijk een risico dat de huurtoeslag niet wordt toegekend. Dit geldt echter alleen als het vermogen op 1 januari van het betreffende jaar boven deze grens is.
Tip: Het is daarom belangrijk om te controleren of u op 1 januari in aanmerking komt voor huurtoeslag, inclusief het vermogen dat u op die dag hebt.
Strategieën bij verkoop en huur
1. Eerst huurhuis zoeken, dan verkopen
Een mogelijke aanpak is om eerst een huurwoning te zoeken en pas daarna uw huidige woning te verkopen. Dit kan voorkomen dat u tijdelijk dubbele lasten (verkoop en huur tegelijk) moet dragen.
De wachttijden voor sociale huurwoningen kunnen echter lang zijn. Daarom is het belangrijk om vroegtijdig in te schrijven bij de wachttlijst van een woningbouwmaatschappij.
Voorbeeld: Een huurwoning in de vrije sector is meestal sneller beschikbaar dan een sociale huurwoning.
2. Vermogen verlagen voordat u aanvraagt
Als u weet dat uw vermogen boven de grens ligt, zijn er mogelijk manieren om dit verlagen, zolang het binnen de fiscale regels valt. Denk bijvoorbeeld aan:
- Het aflossen van schulden
- Het uitvoeren van investeringen in een woningbouwvereniging
- Het uitvoeren van aanpassingen aan een woning die u later huurt
Let wel op: het stallen van vermogen bij anderen of het maken van schenkingen kan fiscaal gezien beperkingen opleveren. Het is verstandig om hiervoor raad in te winnen bij een fiscaal expert.
Huur in de vrije sector versus sociale huur
Bij het kiezen voor huur zijn er twee hoofdcategorieën: sociale huur en vrije sector huur.
Sociale huur
Sociale huurwoningen worden aangeboden door woningbouwmaatschappijen. Deze huurprijzen zijn gereguleerd en meestal betaalbaar voor mensen met een laag inkomen. De huurprijs in 2025 is bijvoorbeeld maximaal €900,07 per maand voor een eenpersoonshuishouden.
Een voorwaarde is echter dat uw inkomen onder een bepaalde grens ligt. Voor 2024 is dit:
- €49.669 voor eenpersoonshuishoudens
- €54.847 voor meerpersoonshuishoudens
Bij inkomen boven deze grenzen bent u niet in aanmerking genomen voor sociale huur.
Tip: Vermeld bij de aanvraag een huurprijs van ongeveer €600, want dit is het gemiddelde voor sociale huur.
Vrije sector huur
Vrije sector huurwoningen zijn niet gereguleerd en hebben een vrijblijvende huurprijs. Deze huurprijzen kunnen hoger liggen, en er is geen huurtoeslag mogelijk voor deze categorie. De huurprijs kan ook snel stijgen, afhankelijk van de vraag en het aanbod.
Bij de vrije sector gelden vaak inkomenseisen, wat betekent dat uw inkomen aan zekere voorwaarden moet voldoen. U dient bijvoorbeeld minimaal een bepaalde percentage van de huurprijs zelf te kunnen betalen.
Fiscale gevolgen van verkoop
Als u uw woning verkoopt en geen nieuwe woning koopt, maar kiest voor huur, zijn er fiscale gevolgen. Dit betreft vooral de hypotheekrente en eventuele bijleenregelingen.
Aftrek van hypotheekrente
Als u uw woning verkoopt en geen nieuwe koopt, dan stopt uw aftrekbare hypotheekrente. Als u de opbrengst van de verkoop op een bepaalde manier gebruikt (bijvoorbeeld om een nieuwe woning te kopen), kan er mogelijk sprake zijn van een bijleenregeling.
De Belastingdienst biedt een rekenhulp bijleenregeling waarmee u kunt bepalen wat de fiscale gevolgen zijn van het gebruik van uw verkoopopbrengst.
Tip: Overweeg om een gesprek te hebben met een fiscaal adviseur of makelaar om uw situatie goed in te schatten.
Wat te doen als het vermogen te hoog is?
Als u na verkoop van uw woning een vermogen heeft dat boven de huurtoeslaggrens ligt, zijn er mogelijk manieren om dit te verlagen. Belangrijk is dat u dit op een fiscaal legale manier doet. Mogelijke strategieën zijn:
- Het uitvoeren van investeringen in een woningbouwvereniging of in een andere woning
- Het aflossen van schulden
- Het uitvoeren van een aanpassing aan een woning die u later huurt
Let op: het stallen van vermogen bij anderen, zoals bij een partner of familielid, kan fiscaal gezien gevolgen hebben. Dit geldt bijvoorbeeld voor schenkingen, die fiscaal belast kunnen zijn.
Voorbeeldsituatie
Stel, u verkoopt uw woning en houdt €35.000 over. Uw inkomen is €750 per maand (bijvoorbeeld een AOW-pensioen en een kleine bijbaan). U wilt in de toekomst gaan huren.
- Uw vermogen op 1 januari is €35.000, wat boven de grens van €30.000 ligt.
- Uw inkomen is onder de grens voor huurtoeslag.
- U komt mogelijk niet in aanmerking voor huurtoeslag in 2024.
Oplossing: U kunt overwegen om het vermogen te verminderen door bijvoorbeeld een schuld af te lossen of een investering te doen in een woningbouwvereniging. Daarna kunt u opnieuw aanvragen voor huurtoeslag.
Conclusie
Het verkopen van een woning met als doel om daarna te gaan huren, kan een interessante keuze zijn, met name als u geen verantwoordelijkheid wil dragen voor de verkoop en onderhoud van een woning. Echter, het is belangrijk om zich bewust te zijn van de fiscale en sociale regels die van toepassing zijn bij het verkrijgen van huurtoeslag.
Bij het bepalen van uw aanspraak op huurtoeslag speelt het vermogen op 1 januari een grote rol. Dit vermogen moet onder de grens liggen om in aanmerking te komen. Daarom is het verstandig om dit vooraf te controleren, bijvoorbeeld via de Rekenhulpen van de Belastingdienst.
Bij de overgang van eigen woning naar huurwoning is het ook belangrijk om goed voorbereid te zijn. Zoek een huurwoning vroegtijdig aan, weeg de voordelen en nadelen van sociale en vrije sector huur, en overweeg eventueel fiscaal advies te zoeken.