Inleiding
De huurtoeslag is een belangrijk onderdeel van de financiële situatie van veel huurders in Nederland. Vanaf 2025 en 2026 worden er aanzienlijke veranderingen doorgevoerd in de regelingen rond de huurtoeslag. Deze veranderingen hebben gevolgen zowel voor huurders als voor verhuurders. In deze artikel wordt ingegaan op de nieuwe voorwaarden, berekeningen en praktische voorbeelden die uit de beschikbare bronnen zijn afgeleid. Het doel is om een duidelijk en feitelijk overzicht te geven van de huurtoeslagregeling in de komende jaren.
Veranderingen in de huurtoeslagregeling vanaf 2025 en 2026
1. Verwijdering van de maximum huurgrenzen
Een van de belangrijkste veranderingen is de verwijdering van de maximum huurgrenzen als voorwaarde voor het recht op huurtoeslag. Dit betekent dat meer huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag, zelfs als hun huur boven de liberalisatiegrens ligt. Volgens de gegevens uit de bronnen, zullen huurders die qua inkomen recht op huurtoeslag hebben, nu ook huurtoeslag kunnen aanvragen over het huurdeel tot € 879,66 in 2024. Deze drempel zal waarschijnlijk in 2026 worden aangepast. De verwachting is dat 170.000 huishoudens hierdoor huurtoeslag zullen ontvangen, gemiddeld € 175 per maand.
2. Wijzigingen voor jongere huurders
Voor jongere huurders zijn er ook aanzienlijke veranderingen. Vanaf 2026 kunnen jongeren onder de 21 jaar huurtoeslag aanvragen, zelfs als hun huur hoger is dan de huidige grens van € 454,47. In 2025 is het bedrag € 477,20. In 2026 wordt de leeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag verlaagd van 23 naar 21 jaar, waardoor jongeren vanaf 21 jaar recht hebben op volledige huurtoeslag. Deze nieuwe leeftijdsgrens is gelijk aan die van het wettelijk minimumloon.
3. Eind van de huurtoeslagverschillen tussen ouderen en niet-ouderen
Vanaf 2025 verdwijnt het verschil in huurtoeslag tussen ouderen en niet-ouderen. Huishoudens van twee of meer personen onder de AOW-leeftijd krijgen bovendien een hogere vergoeding als zij een hogere huur betalen. Dit betekent dat de huurtoeslagregeling eerlijker wordt verdeeld en dat meer huishoudens financieel ondersteuning krijgen.
4. Aanpassing van de berekening bij hoger inkomen
Om het effect van hogere inkomens op de huurtoeslag te beperken, wordt in 2026 een lineaire afbouw ingevoerd. Dit betekent dat huurders makkelijker kunnen inschatten hoe hun huurtoeslag verandert als hun inkomen stijgt. Het doel is om de voorspelbaarheid en transparantie van de regeling te verbeteren.
5. Verwijdering van de vergoeding voor gemeenschappelijke servicekosten
De vergoeding voor vier soorten gemeenschappelijke servicekosten (zoals schoonmaak, onderhoud en beveiliging) zal volledig of gedeeltelijk worden opgeheven. Hierdoor zullen ongeveer 20% van de huidige ontvangers van huurtoeslag gemiddeld € 9 per maand minder ontvangen. De huurprijs voor de huurtoeslag wordt vervolgens gelijk aan de kale huurprijs, die standaard in het huurcontract staat.
6. Verlaging van de eigen bijdrage
Alle huurders die huurtoeslag ontvangen, zullen netto € 7,58 minder betalen voor hun eigen bijdrage. Deze verlaging helpt huurders financieel en maakt de regeling gunstiger voor hen die ondersteuning nodig hebben.
Berekening van de huurtoeslag
1. Wat is de kale huur?
De kale huur is het bedrag dat een huurder betaalt voor de woning, exclusief vergoedingen voor energie, meubilering of andere kosten. Bij verpachting is dit het bedrag dat wordt betaald voor het gebruik van de woning, zonder extra vergoedingen. Als de verhuur of verpachting in het midden van het jaar eindigt, wordt de kale huur of pacht per maand vermenigvuldigd met 12 voor de berekening.
Voorbeeld:
Een woning wordt verhuurd vanaf 1 januari tot 1 oktober 2025 voor € 750 per maand, inclusief € 75 voor meubilering. De kale huur is dan € 675. De jaarhuur is dus € 675 × 12 = € 8.100.
2. WOZ-waarde en erfpacht
De waarde van een verhuurde woning hangt ook af van de WOZ-waarde en eventuele erfpacht. De WOZ-waarde wordt verminderd met 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon. Dit geldt bijvoorbeeld als de verhuurder grond in erfpacht heeft.
Voorbeeld:
Een verhuurder betaalt jaarlijks € 300 erfpacht. De jaarlijkse erfpachtcanon × 17 = € 300 × 17 = € 5.100. Als de oorspronkelijke WOZ-waarde € 180.000 is, dan is de aangepaste WOZ-waarde € 174.900.
3. Tabel voor de berekening van de waarde van een verhuurde woning
De waarde van een verhuurde woning wordt bepaald aan de hand van de volgende tabel. De percentage van de WOZ-waarde is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde.
| Percentage jaarhuur van WOZ-waarde | Percentage van WOZ-waarde |
|---|---|
| 0% - 1% | 73% |
| 1% - 2% | 79% |
| 2% - 3% | 84% |
| 3% - 4% | 90% |
| 4% - 5% | 95% |
| 5% of hoger | 100% |
Voorbeeld:
Een woning heeft een WOZ-waarde van € 174.900 en een jaarhuur van € 5.400. Het percentage is dan € 5.400 / (1% van € 174.900) = 3,09%. Dit valt in het bereik van 3% - 4%, waarbij het percentage van de WOZ-waarde 90% is. De waarde van de verhuurde woning is dus 90% × € 174.900 = € 157.410.
4. Situatie van tijdelijke verhuur of verpachting
Als een woning tijdelijk wordt verhuurd of verpacht, geldt het percentage 100%. Dit betekent dat de volledige WOZ-waarde of waarde in het economisch verkeer wordt meegenomen in de berekening. Dit is bijvoorbeeld het geval bij zakelijke verhuring aan familie of aan een BV.
5. Aanpassing voor woningen buiten Nederland
Voor woningen buiten Nederland geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde en onverhuurde staat in plaats van de WOZ-waarde. Als in het betreffende land vergelijkbare regelingen voor erfpacht en huurbescherming gelden, dan wordt het percentage van de aangepaste waarde in het economisch verkeer gebruikt.
Praktische toepassing en voorbeelden
1. Voorbeeld 1: Woning in Nederland met erfpacht
Een woning wordt verhuurd vanaf 1 januari 2025 voor € 450 per maand. De WOZ-waarde is € 180.000, en de verhuurder betaalt jaarlijks € 300 erfpacht.
- Aangepaste WOZ-waarde: € 300 × 17 = € 5.100
€ 180.000 – € 5.100 = € 174.900 - Jaarhuur: € 450 × 12 = € 5.400
- Percentage van WOZ-waarde: € 5.400 / (1% van € 174.900) = 3,09%
- Percentage van WOZ-waarde: 90%
- Waarde van de verhuurde woning: 90% × € 174.900 = € 157.410
2. Voorbeeld 2: Woning met hoge huurprijs
Een woning wordt verhuurd voor € 750 per maand, waarbij € 75 per maand is voor meubilering. De WOZ-waarde is € 246.000.
- Kale huur: € 750 – € 75 = € 675
- Jaarhuur: € 675 × 12 = € 8.100
- Percentage van WOZ-waarde: € 8.100 / (1% van € 246.000) = 3,29%
- Percentage van WOZ-waarde: 90%
- Waarde van de verhuurde woning: 90% × € 246.000 = € 221.400
Aanvullende berekeningen bij speciale situaties
1. Woning verhuurd aan familie of BV
Als een woning verhuurd wordt aan familie of aan een BV en de huur of pacht veel lager is dan gebruikelijk, dan is het percentage van de WOZ-waarde altijd 100%. In dergelijke gevallen is het belangrijk om dit aan te tonen met bijvoorbeeld een taxatie van de waarde van de verhuurde woning.
2. Verhuurde woning met laag rendement
Als er aangetoond kan worden dat de waarde in het economisch verkeer 10% of meer lager is dan de berekening volgens de tabel, dan mag deze lagere waarde worden gebruikt. Dit is echter enkel toegestaan bij zakelijke huur.
Veranderingen in de berekening bij huishoudens met meerdere bewoners
In huishoudens met meerdere bewoners die over een eigen inkomen beschikken, wordt de basishuur verhoogd als het inkomen van de medebewoner gelijk of hoger is dan 50% van de gehuwdennorm (excl. vakantietoeslag) plus de geldende basishuur.
Voorbeeld:
Een huishouden heeft een inwonende zoon van 25 jaar met een netto inkomen van € 1.100 per maand, wat hoger is dan 50% van de gehuwdennorm plus de basishuur. De basishuur wordt daardoor verhoogd met € 225,08 (peiljaar 2018). Dit geldt ook voor meerdere medebewoners.
1. Studerende kinderen
Studerende inwonende kinderen die WSF of WTOS ontvangen, worden hierbij uitzondering gemaakt. Hun inkomen telt niet mee bij de verhoging van de basishuur.
Conclusie
De huurtoeslagregeling vanaf 2025 en 2026 ondergaat aanzienlijke veranderingen. De verwijdering van de maximum huurgrenzen, het verlagen van de leeftijdsgrens voor volledige huurtoeslag en de aanpassing van de berekening bij hoger inkomen zorgen voor meer toegankelijkheid en voorspelbaarheid. Voor verhuurders zijn de berekeningen van de waarde van verhuurde woningen belangrijk om te begrijpen, vooral bij het aanpassen van huurprijzen en het vermijden van fiscale voordelen. Het is aan te raden om deze berekeningen nauwkeurig uit te voeren en, indien nodig, professionele hulp in te huren bij fiscaal advies. Zowel huurders als verhuurders kunnen profiteren van deze regelingen, mits zij correct worden toegepast en begrepen.