Inleiding
Sinds 2014 zijn er belangrijke juridische en administratieve wijzigingen geweest op het gebied van huurtoeslag, verwarming en huurrecht. Deze veranderingen hebben gevolgen voor zowel huurders als verhuurders, vooral in de context van individueel of collectief gebruik van verwarmingsinstallaties. In deze artikel wordt ingegaan op de wijzigingen in de Warmtewet, de verhouding tussen servicekosten en huurrecht, en de werking van de huurtoeslag in 2026, met een focus op hoe verwarmingskosten en huurtoeslag elkaar beïnvloeden.
De focus ligt op individuele verwarmingssystemen, aangezien dit een belangrijk onderdeel is van de huurovereenkomst en de huurtoeslagberekening. De wijzigingen in de wetgeving en administratie hebben geleid tot veranderingen in de verantwoordelijkheden van verhuurders, de rechten van huurders en de subsidiebeleid van de overheid.
Wijzigingen in de Warmtewet
De oude situatie
Voor 2014 was het gebruikelijk dat verhuurders de kosten voor blokverwarming aan huurders doorrekenen via de servicekosten. Het Besluit Servicekosten bevatte een lijst met zaken die als servicekosten aangemerkt konden worden. Op deze lijst stonden onder andere de kosten voor het leveren van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water. Echter, de kosten voor onderhoud en afschrijving van verwarmingsinstallaties werden niet als servicekosten gerekend.
De Warmtewet was van toepassing op verhuurders die warmte leverden aan huurders. Deze wet stelde dat bepaalde maximumtarieven aan huurders konden worden in rekening gebracht, ongeacht de werkelijke kosten. Dit kon leiden tot situaties waarin verhuurders huurders belastten met tarieven die hoger waren dan hun eigen kosten.
Wijzigingen per 1 juli 2019
Per 1 juli 2019 zijn wijzigingen in de Warmtewet in werking getreden. De belangrijkste verandering was dat verhuurders vanaf die datum niet langer als warmteleveranciers aangemerkt werden, zoals voorheen. Hierdoor viel de Warmtewet niet langer toe op de relatie tussen verhuurders en huurders. Vervolgens werd het huurrecht leidend, wat betekent dat huurder- en verhuurderrechten nu binnen het kader van het huurrecht worden geregeld.
Een van de gevolgen van deze wijziging is dat individuele verwarming van woonruimtes nu onder het Besluit Woningwaardering (BW) valt. Verwarming die individueel per woning wordt geleverd, wordt niet meer als servicekosten beschouwd. Dit betekent dat verhuurders deze kosten niet langer aan huurders mogen doorrekenen.
Een voorwaarde voor het in rekening brengen van verwarmingskosten is dat deze collectief geleverd worden (zoals bij blokverwarming). Individuele verwarmingssystemen zijn niet meer onderworpen aan de regels van de Warmtewet, maar vallen nu onder het huurrecht.
Juridische discussies
De wijziging heeft geleid tot juridische discussies, vooral rond de vraag of verwarmingsinstallaties onroerende zaakken zijn. Een Groningse kantonrechter baseerde zijn uitspraak op de systematiek van de Warmtewet, maar deze is sinds 2019 teruggedraaid. De vraag of verwarmingsinstallaties als onderdeel van de onroerende zaak mogen worden beschouwd, blijft relevant.
Er is ook kritiek geweest op het voorgestelde aanpassing van het Besluit Servicekosten, waarin werd voorgesteld om afschrijvings- en onderhoudskosten van verwarmingsinstallaties als servicekosten aan te merken. Huurdersorganisaties vonden dat dit tegen de geest van de wijzigingen in de Warmtewet zou zijn, aangezien dit zou betekenen dat huurders indirect verantwoordelijk zouden worden gemaakt voor de kosten van verwarmingsinstallaties.
Gevolgen voor huurovereenkomsten
De wijzigingen in de Warmtewet hebben directe gevolgen voor huurovereenkomsten, met name voor huurders die in huizen met individuele verwarming wonen. Tot 2014 was het mogelijk dat verhuurders de kosten voor individuele verwarmingssystemen via servicekosten doorrekenen. Sinds 2019 is dit niet meer toegestaan. Dit betekent dat verhuurders deze kosten niet langer mogen opnemen in de huurprijs of servicekostenlijst.
Bij collectieve verwarming (blokverwarming) is het wél mogelijk om warmte- en servicekosten aan huurders in rekening te brengen, mits deze voldoen aan de criteria van het huurrecht en de servicekostenregels. Dit betreft vooral de verwarming van gemeenschappelijke ruimtes, die nog steeds op de servicekostenlijst staat.
Een belangrijk gevolg van deze veranderingen is dat de maximaal redelijke huurprijs per vertrek lager kan zijn bij huizen met individuele verwarming. Dit komt doordat het woningwaarderingsstelsel is aangepast zodat per verwarmd vertrek in geval van blokverwarming een halve punt minder mag worden berekend. Dit betekent dat huurprijzen voor individueel verwarmde woningen iets lager kunnen zijn dan voor woningen met blokverwarming.
Huurtoeslag en verwarming: wat verandert?
Wat is huurtoeslag?
Huurtoeslag is een tussenuitkering van de overheid, bedoeld om huurders met een laag inkomen te helpen bij het betalen van huur. De hoogte van de toeslag hangt af van het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de huurprijs. De huurtoeslag wordt berekend op basis van een maximale huurgrens, die in 2026 is vastgesteld op € 932,93 per maand voor huurders van 21 jaar of ouder.
Wat verandert in 2026?
In 2026 zijn er enkele belangrijke wijzigingen:
- De huur mag niet meer te hoog zijn om huurtoeslag te kunnen ontvangen. Echter, als de huur hoger is dan € 932,93, kan de huurtoeslag nog steeds worden verleend, maar alleen tot die huurgrens.
- Servicekosten tellen niet meer mee voor de berekening van de huurtoeslag. Dit betekent dat huurders nu alleen subsidie ontvangen op de kale huur of de huur plus eventuele kwaliteitskortingen.
- De berekening van de huurtoeslag is afhankelijk van drie stukken:
- Van minimale basishuur tot kwaliteitskortingsgrens (€ 498,20): 100% subsidie
- Van kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens (€ 713,02 of € 764,14): 65% subsidie
- Van aftoppingsgrens tot maximale huurgrens (€ 932,93): 40% subsidie
Dit betekent dat huurders die in huizen wonen met individuele verwarming minder subsidie kunnen ontvangen dan huurders in huizen met blokverwarming, als de servicekosten (die nu niet meer meerekenen) eerder wel een rol speelden in de toeslagberekening.
Voorwaarden voor huurtoeslag
Om huurtoeslag in 2026 te kunnen ontvangen, moeten huurders aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Een zelfstandige woning huren met een eigen voordeur, doucher, badkamer en wc.
- Inkomen niet te hoog zijn, bepaald aan de hand van een minimumniveau. In 2026 is dit:
- € 23.425 voor eenpersoonshuishoudens
- € 31.500 voor meerpersoonshuishoudens
- Vermogen niet te hoog is, maximaal € 38.470 voor een alleenstaande en € 76.958 voor partners.
Het inkomen van medebewoners en onderhuurders telt volledig mee, terwijl het inkomen van thuiswonende kinderen gedeeltelijk meerekent.
Gevolgen voor huurders en verhuurders
Huurders
Voor huurders is de grootste verandering in 2026 dat servicekosten niet meer meerekenen in de huurtoeslagberekening. Dit betekent dat huurders die in huizen wonen met individuele verwarming en relatief hoge servicekosten nu minder subsidie kunnen ontvangen, omdat die servicekosten niet langer meewegen in de toeslagberekening.
Daarnaast kan het zijn dat de eigen bijdrage (de deel van de huur die de huurder zelf betaalt) hoger is dan vroeger, omdat servicekosten niet meer worden gecombineerd met de huurprijs.
Verhuurders
Voor verhuurders betekent de wijziging dat individuele verwarmingssystemen niet langer mogen worden doorgevoerd via servicekosten. Dit beperkt hun mogelijkheid om de kosten van individuele verwarming aan huurders door te rekenen. Dit kan leiden tot lagere huurprijzen voor huizen met individuele verwarming, aangezien deze nu onder het woningwaarderingsstelsel vallen en minder punten toekennen.
Bij blokverwarming blijven verhuurders in staat om warmte- en servicekosten aan huurders in rekening te brengen, mits deze voldoen aan de voorwaarden van het huurrecht en het Besluit Servicekosten.
Kritiek en onduidelijkheid
De wijzigingen in de Warmtewet en de huurtoeslagberekening hebben geleid tot enige onduidelijkheid en kritiek. Huurdersorganisaties hebben er op gewezen dat de nieuwe regelingen het voor huurders lastiger maken om hun huur te betalen, vooral in huizen met individuele verwarming. Daarnaast is er kritiek op de manier waarop het Besluit Servicekosten is aangepast, aangezien dit zou kunnen leiden tot situaties waarin huurders indirect verantwoordelijk worden gemaakt voor afschrijvings- en onderhoudskosten van verwarmingsinstallaties.
Daarnaast is er juridisch gezien nog steeds onduidelijkheid over of verwarmingsinstallaties onroerende zaakken zijn. Dit heeft gevolgen voor de vraag of verhuurders deze installaties als onderdeel van de verhuur kunnen aanmerken. Een kantonrechter in Groningen had eerder een uitspraak gedaan, maar deze is sinds 2019 teruggedraaid.
Conclusie
De wijzigingen in de Warmtewet en de huurtoeslagberekening hebben geleid tot veranderingen in de relatie tussen verhuurders en huurders, met name in de context van individuele verwarming. De Warmtewet is niet langer van toepassing in huurrelaties, wat betekent dat huurprijs en servicekosten nu onder het huurrecht vallen. Huurders die in huizen met individuele verwarming wonen, kunnen minder subsidie ontvangen via de huurtoeslag, omdat servicekosten niet meer meerekenen in de berekening.
Voor verhuurders is het belangrijk om te weten dat ze individuele verwarmingssystemen niet langer via servicekosten kunnen doorrekenen. Dit heeft gevolgen voor de huurprijs en het woningwaarderingsstelsel. Juridisch is er nog steeds discussie over de aard van verwarmingsinstallaties, wat kan leiden tot onzekerheid voor zowel verhuurders als huurders.
De wijzigingen in de huurtoeslagberekening in 2026 betekenen dat huurders nu minder subsidie kunnen ontvangen op servicekosten. Dit heeft gevolgen voor huurders in huizen met individuele verwarming, omdat deze servicekosten nu niet meer meerekenen in de toeslagberekening. Het is belangrijk dat huurders goed informeerd zijn over de voorwaarden en berekening van huurtoeslag, zodat ze hun huur betaalbaar kunnen houden.
Zowel verhuurders als huurders moeten rekening houden met de juridische en administratieve wijzigingen op het gebied van huurprijs, servicekosten en huurtoeslag. Het is aan te raden om bij onduidelijkheid te raadplegen: het huurrecht, het Besluit Servicekosten en de officiële regels voor huurtoeslag.