Veranderingen in huurtoeslag en de invloed van servicekosten op de rekenhuur

In Nederland is de huurtoeslag een belangrijk instrument om mensen met een lager inkomen te ondersteunen bij het betalen van hun huur. Sinds enkele jaren zijn er belangrijke veranderingen in het beleid rondom de huurtoeslag en servicekosten. Deze veranderingen hebben directe gevolgen voor huurders, verhuurders en het woningbouwbeleid in het algemeen. In dit artikel bespreken we de relevante wetgeving, de impact van servicekosten zoals de kosten van een lift, en de gevolgen van de veranderingen die per 1 januari 2026 in werking gaan.

Wat zijn servicekosten en welke servicekosten zijn van toepassing op de huurtoeslag?

Servicekosten zijn kosten die huurders aan hun verhuurder betalen bovenop de kale huur. Deze kosten zijn vaak gericht op het onderhoud, schoonmaak of beheer van gemeenschappelijke ruimtes in een woning. Onder bepaalde voorwaarden zijn servicekosten een onderdeel van de zogenaamde rekenhuur, wat de basis is voor de berekening van de huurtoeslag.

Volgens de huidige regels zijn de volgende vier categorieën servicekosten toegelaten bij de berekening van de huurtoeslag:

Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten
Dit omvat de maandelijkse kosten voor het schoonmaken van de lift, galerij, trappenhuis of recreatieruimtes. Deze kosten mogen maximaal € 12 per maand zijn, ook als de werkelijke kosten hoger zijn.
Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten
Dit zijn kosten voor elektriciteit, verlichting, ventilatie, alarminstallaties of andere energie die wordt verbruikt in ruimtes die door meerdere huurders worden gebruikt, zoals een lift of gemeenschappelijk toilet. Opgeslagen is maximaal € 12 per maand.
Kosten voor de huismeester
Hieronder vallen de maandelijkse kosten voor diensten zoals schoonmaak, beveiliging of onderhoud door een conciërge, flatwacht of wijkbeheerder. Ook deze post is beperkt tot maximaal € 12 per maand.
Kosten voor dienst- en recreatieruimten
Deze kosten betreffen onderhoud of reparaties aan ruimtes die bedoeld zijn voor recreatie of dienstverlening, zoals in seniorenwoningen. Maximaal € 12 per maand is toegestaan.

De totale servicekosten zijn nooit hoger dan € 48 per maand, ongeacht het werkelijke bedrag dat betaald wordt. Als bijvoorbeeld de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten € 15 per maand bedragen, telt slechts € 12 mee in de rekenhuur.

Wat betekent dit voor huurders?

De inrekeningbrenging van servicekosten heeft tot nu toe een directe invloed gehad op de hoogte van de huurtoeslag. Omdat servicekosten meegerekend werden in de rekenhuur, kreeg de huurder een hogere toeslag. Dit betekende dat huurders met hoge servicekosten automatisch een hogere huurtoeslag kregen.

Een voorbeeld: - Kale huur: € 800 - Servicekosten: € 40 - Rekenhuur: € 840 - Huurtoeslag: berekend op basis van € 840

Vanaf 1 januari 2026 verandert dit systeem. Servicekosten tellen niet langer mee bij de rekenhuur. Dat betekent dat de huurtoeslag alleen nog op de kale huur wordt berekend. Dit heeft gevolgen voor huurders, vooral voor diegenen die hoge servicekosten hebben, zoals bij woningen met lift, schoonmaak of huismeester.

Wat verandert er per 1 januari 2026?

Vanaf 2026 worden enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de regels rondom de huurtoeslag. Deze veranderingen zijn onderdeel van een bredere hervorming, bedoeld om het systeem eenvoudiger en eerlijker te maken.

1. Servicekosten tellen niet langer mee bij de huurtoeslag

De meest directe verandering is dat servicekosten niet meer in aanmerking komen voor de rekenhuur. Dat betekent dat de huurtoeslag alleen nog wordt berekend op de kale huur. Huurders met hoge servicekosten, zoals bij woningen met lift, schoonmaak of huismeester, krijgen dus gemiddeld minder huurtoeslag.

2. De maximale huurgrens vervalt

Een tweede verandering is dat de maximale huurgrens van € 932,93 per maand (of € 900,07 volgens andere bronnen) vervalt. Vanaf 2026 is er geen plafond meer voor de huurprijs. Dit betekent dat huurders met een hoger inkomen ook in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag, afhankelijk van hun inkomenssituatie.

3. Eenvoudiger berekening

De huurtoeslag wordt vanaf 2026 geleidelijk minder bij een hoger inkomen. Dit maakt het systeem eenvoudiger en voorspelbaarder voor huurders. Deze aanpassing is gedeeltelijk al vanaf 2025 van kracht.

4. Lagere eigen bijdrage

Als compensatie voor de lagere huurtoeslag wordt de zogenaamde eigen bijdrage omlaaggezet. Deze is het bedrag dat huurders zelf moeten betalen, na aftrek van de huurtoeslag. Volgens de overheid zou deze compensatie ervoor zorgen dat huurders in totaal minder zouden hoeven betalen.

Een voorbeeld: - Kale huur: € 800
- Servicekosten: € 40
- Rekenhuur (2025): € 840
- Huurtoeslag: berekend op € 840
- Huurtoeslag (2026): berekend op € 800
- Eigen bijdrage: € 7,58 lager

Een huurder zou dus € 9 minder huurtoeslag ontvangen, maar € 7,58 minder in eigen bijdrage hoeft te betalen. Het netto resultaat is dus een kleine vermindering van € 1,42 per maand.

5. Geen volledige compensatie

Hoewel de overheid een deel van het verlies compenseert, is er kritiek op deze aanpassing. Volgens huurdersorganisaties zoals HYA en SHY is de compensatie onvoldoende en vaak oneerlijk. Vooral huurders in flats met hoge servicekosten, zoals schoonmaak, huismeester of lift, verliezen het meeste. Deze huurders zijn vaak de meest kwetsbare groepen.

6. Kwetsbare groepen zijn de dupe

Mensen met lage inkomens, die wonen in flats met hoge servicekosten, zien hun huurtoeslag verminderen. Aangezien deze groepen weinig ruimte hebben om extra kosten te dragen, is de impact voor hen aanzienlijk. De verlaging van de huurtoeslag wordt vaak niet volledig gecompenseerd door de lagere eigen bijdrage.

7. Niet eerlijk verdeeld

De verlaging van de eigen bijdrage is hetzelfde voor alle huurtoeslagontvangers, ongeacht of zij servicekosten betalen of niet. Aan de andere kant zijn alleen huurders met servicekosten direct getroffen door de verlaging van de huurtoeslag. Dit leidt tot een oneerlijke verdeling van de veranderingen.

Wat betekent dit voor huurders met een lift?

Een van de meest voorkomende servicekosten is de energiekosten voor de lift. Deze kosten vallen onder categorie 2: energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten. Tot 2026 telden deze kosten mee in de rekenhuur. Vanaf 2026 tellen deze kosten niet meer mee. Dit betekent dat huurders in woningen met lift gemiddeld minder huurtoeslag ontvangen.

Huurders moeten zich bewust zijn van de impact van deze verandering. Bijvoorbeeld: - Een huurder met een kale huur van € 800 en servicekosten van € 40 (waarvan € 12 voor de lift) had in 2025 een rekenhuur van € 840. - Vanaf 2026 is de rekenhuur € 800, met een lagere huurtoeslag. De compensatie is € 7,58 lager in eigen bijdrage, maar het netto verlies is € 1,42 per maand.

Hoewel het verlies per huurder klein is, zijn de gevolgen voor kwetsbare huurders aanzienlijk. Huurders in flats met hoge servicekosten zullen merken dat hun huurtoeslag minder is dan vroeger.

Wat betekent dit voor verhuurders en woningbouwmaatschappijen?

De veranderingen in de huurtoeslag hebben ook gevolgen voor verhuurders en woningbouwmaatschappijen. Het weghalen van servicekosten uit de rekenhuur betekent dat de huurtoeslag minder wordt, wat automatisch leidt tot lagere huurtoeslagen voor huurders. Dit kan betekenen dat verhuurders minder huurtoeslagen moeten doorberekenen in hun huurprijs.

Daarnaast is er nu meer druk op verhuurders om onterechte servicekosten te vermijden. Er is namelijk een nieuwe wet in aantocht die moet voorkomen dat verhuurders onterechte servicekosten doorberekenen. Deze wet gaat in op 1 juli 2026 en is bedoeld om de huurtoeslagregeling eerlijker te maken.

Wat is er in werking met de nieuwe wet?

De nieuwe wet betreft servicekosten en is bedoeld om onterechte doorberekening te voorkomen. Deze wet wordt op 1 juli 2026 ingevoerd. De doelstelling is om verhuurders te verplichten om servicekosten eerlijk en transparant door te berekenen aan huurders. Dit betekent dat verhuurders nu meer aandacht moeten besteden aan de inhoud van hun servicekosten.

De wet legt verder regels op voor de doorberekening van servicekosten. Tot nu toe konden verhuurders bijvoorbeeld extra servicekosten doorberekenen voor het gebruik van meubels of elektronica in een gemeubileerde woning. Deze kosten vallen niet onder de vier categorieën die toegelaten zijn in de huurtoeslag, dus telden ze niet mee. Vanaf 2026 wordt duidelijk gemaakt wat wel en niet in aanmerking komt.

Wat moet een huurder nu doen?

Huurders hoeven voor deze veranderingen niets te doen. De Belastingdienst zorgt ervoor dat de nieuwe regels automatisch worden toegepast. Eind november 2025 ontvangt elke huurtoeslagontvanger een bericht van de Belastingdienst met uitleg over de nieuwe regels en hoe deze van invloed zijn op hun huurtoeslag.

Huurders kunnen het beste hun huurcontract en rekeningen bekijken om te zien welke servicekosten ze betalen. Als ze hoge servicekosten hebben, zoals voor een lift, schoonmaak of huismeester, is het verstandig om deze aan te passen of te bespreken met de verhuurder.

Conclusie

De veranderingen in de huurtoeslagregeling vanaf 2026 hebben directe gevolgen voor huurders, verhuurders en woningbouwmaatschappijen. Servicekosten, zoals de energiekosten voor een lift, tellen niet langer mee in de rekenhuur. Dit betekent dat huurders met hoge servicekosten gemiddeld minder huurtoeslag ontvangen.

De overheid probeert de veranderingen te compenseren door de eigen bijdrage te verlagen. Echter, volgens huurdersorganisaties is deze compensatie onvoldoende en oneerlijk verdeeld. Vooral kwetsbare huurders zien hun huurtoeslag verminderen, terwijl de lagere eigen bijdrage niet voor iedereen van toepassing is.

De nieuwe wet betreffende servicekosten moet ervoor zorgen dat verhuurders eerlijk en transparant omgaan met servicekosten. Deze wet gaat in op 1 juli 2026 en is bedoeld om onterechte doorberekening te voorkomen.

Huurders hoeven geen actie te ondernemen. De Belastingdienst zorgt ervoor dat de nieuwe regels automatisch worden toegepast. Het is verstandig om de rekenhuur en servicekosten te bekijken om te zien hoe deze veranderingen van invloed zijn op de huurtoeslag.