De huurtoeslag en de jaarlijkse huurverhoging vormen belangrijke onderdelen van het huurmarktbeleid in Nederland. Voor huurders die afhankelijk zijn van de huurtoeslag is het belangrijk om te begrijpen hoe deze veranderingen hun situatie beïnvloeden. Deze artikelen zijn bedoeld om een duidelijk overzicht te geven van de regels rond huurverhoging en huurtoeslag, inclusief de impact op verschillende huishoudens en mogelijke acties die huurders moeten nemen.
Inleiding
De huurtoeslag is een uitkering die huurders met een beperkt inkomen ontvangen om hun huur te kunnen betalen. Het bedrag van de uitkering hangt af van het inkomen, de leeftijd, het aantal personen in het huishouden en de huur zelf. De huurverhoging is daarentegen een jaarlijkse verhoging van de huur die wettelijk is geregeld en afhankelijk is van het inkomen van de huurder.
In 2026 komt de huurverhoging opnieuw in werking, en is de huurtoeslag verder afgestemd op de situatie van huurders. Een belangrijk aspect is dat huurders die in het verleden recht hadden op huurtoeslag deze uitkering onder bepaalde voorwaarden ook na een huurverhoging kunnen behouden. De regels zijn echter complex en variëren per situatie. Het is daarom verstandig voor huurders om zich te informeren over de nieuwe regels en eventuele verplichtingen, zoals het doorgeven van huurveranderingen aan de Belastingdienst.
Huurverhoging in 2026: wat zijn de regels?
In 2026 is er een maximumpercentage gelegd voor de huurverhoging, afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Voor sociale huurwoningen geldt dat de huurverhoging maximaal 4,1% mag zijn of een bedrag van maximaal €50 of €100, afhankelijk van het inkomen van de huurder. De huurverhoging treedt op 1 juli 2026 in werking, en de overheid bepaalt jaarlijks de toegestane verhoging.
Inkomen en huurverhoging
Het inkomen dat wordt meegerekend voor de huurverhoging is het inkomen van 2024. Dit betekent dat de huurverhoging voor 2026 op basis van het inkomensniveau in 2024 wordt bepaald. Voor huishoudens van één persoon geldt het volgende:
- Lager (midden)inkomen: tot en met €59.504.
- Hoger middeninkomen: €59.504 – €70.149. In dit geval mag de huurverhoging maximaal €50 zijn.
- Hoog inkomen: boven €70.149. In dit geval mag de huurverhoging maximaal €100 zijn.
Voor huishoudens van twee of meer personen geldt het volgende:
- Lager (midden)inkomen: tot en met €68.858.
- Hoger middeninkomen: €68.858 – €93.531. In dit geval mag de huurverhoging maximaal €50 zijn.
- Hoog inkomen: boven €93.531. In dit geval mag de huurverhoging maximaal €100 zijn.
Bij meerpersoonshuishoudens telt het inkomen van inwonende kinderen die jonger zijn dan 23 jaar boven €26.819 mee. Voor inkomen onder dat bedrag is er een aftrek, maar het uitkomstbedrag mag niet onder nul uitkomen.
Huurverhoging voor kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats
Voor huurders van een kamer, woonwagen of een woonwagenstandplaats geldt dat de verhuurder de huur met maximaal 4,1% mag verhogen. Deze verhoging treedt op 1 juli in werking. De maximumverhogingen in voorgaande jaren zijn:
- 2025: 5,0%
- 2024: 5,8%
- 2023: 3,1%
- 2022: 2,3%
- 2021: 0,0%
- 2020: 4,1%
De verhuurder mag de huur slechts één keer per 12 maanden verhogen.
Wat betekent de huurverhoging voor de huurtoeslag?
De huurverhoging kan een impact hebben op de huurtoeslag, afhankelijk van de situatie van de huurder. Het belangrijkste is dat de huurtoeslag alleen tot een bepaalde huurgrens wordt vergoed. Voor 2025 is die grens €900,07 per maand. Voor jongeren onder de 23 jaar zonder kind ligt de grens op €477,20. Als de huur boven deze grens komt, wordt de huurtoeslag beperkt of volledig afgebouwd.
Verworven recht en huurtoeslag
Een belangrijk mechanisme is het zogenoemde "verworven recht". Als de huur boven de huurgrens komt, blijft de huurder in veel gevallen recht houden op huurtoeslag over het bedrag tot en met de huurgrens. Dit betekent dat de huurtoeslag niet meteen stopt, maar dat de Belastingdienst geen extra cent uitkeert voor het deel van de huur dat boven de grens ligt.
Bijvoorbeeld: als een huurder in januari tot en met juni een huur van €880 betaalt en op 1 juli de huur stijgt tot €905, dan krijgt hij of zij huurtoeslag tot €900,07. Het verschil tussen €900,07 en €905 wordt niet vergoed. Dit mechanisme zorgt ervoor dat huurders niet abrupt hun recht op huurtoeslag verliezen.
Huurverhoging en inkomensgrenzen
Daarnaast zijn er inkomensgrenzen voor het recht op huurtoeslag. Voor 2025 is de inkomensgrens voor een alleenstaande huurder €37.395 per jaar. Voor huurders met een partner is deze grens €74.790. Als het inkomen boven deze grenzen uitkomt, kan de huurtoeslag worden beperkt of volledig afgebouwd. Het is daarom belangrijk om te controleren of de inkomsten onder deze grenzen blijven.
Aftoppingsgrenzen en kwaliteitskortingsgrens
De huurtoeslag wordt berekend op basis van meerdere grenzen:
- Basishuur: een deel van de huur dat altijd zelf moet worden betaald.
- Kwaliteitskortingsgrens: het deel van de huur dat tussen de basishuur en deze grens ligt, krijgt 100% huurtoeslag.
- Aftoppingsgrenzen: het deel van de huur boven de kwaliteitskortingsgrens krijgt 65% of 40% huurtoeslag, afhankelijk van de grens.
Hoewel deze grenzen bepalend zijn voor de uitkering, hoeven huurders zich er in de meeste gevallen niet al te veel zorgen over te maken. Het belangrijkste is of de huur boven de huurgrens uitkomt.
Wat moet een huurder doen bij een huurverhoging?
Als een huurder recht heeft op huurtoeslag, is het belangrijk om de huurverhoging door te geven aan de Belastingdienst. Deze melding is verplicht binnen vijf weken na de wijziging. In sommige gevallen doet de verhuurder dit automatisch, bijvoorbeeld als het gaat om huur via een woningcorporatie. Huurders die van een particuliere verhuurder huren, moeten dit zelf doen.
Melding via Mijn Toeslagen
De melding kan geregistreerd worden via de website Mijn Toeslagen. Huurders kunnen hier hun nieuwe huurbedrag doorgeven. Als het niet binnen vijf weken gebeurt, kunnen er gevolgen zijn, zoals het terugbetalen van huurtoeslag of het ontvangen van een te laag bedrag.
Wat gebeurt er na de melding?
Na de melding ontvangt de huurder binnen vijf weken een brief van de Belastingdienst. In deze brief staat of de huurtoeslag is aangepast. Als er sprake is van een tekort, wordt dit automatisch uitgekeerd. Als er huurtoeslag moet worden terugbetaald, ontvangt de huurder een brief waarin dit staat.
Huurverhoging en huurtoeslag in de praktijk
De praktijk wijst uit dat huurverhogingen vaak gevolgen hebben voor huurders met een lager inkomen. In sommige gevallen is de huurverhoging echter gunstiger voor huurders die huurtoeslag ontvangen, omdat de verhoging minder is dan de stijging van het inkomen. Dit betekent dat huurders in sommige gevallen meer van hun inkomen kunnen overhouden aan het betalen van huur.
Een voorbeeld: een huurder met een inkomen dat gedaald is tot het minimumloon kan een huurverhoging van 2,1% ontvangen. Ondertijd zien huurders dat woningen met dezelfde kwaliteit en formaat een lagere huur hebben, afhankelijk van de huurder. Dit kan leiden tot onvrede, omdat een bestaande huurder meer betaalt dan een nieuwe huurder.
Landelijke afspraken?
Er zijn landelijke richtlijnen voor de huurverhoging, maar de uitvoering kan variëren per woningcorporatie. De Woonbond zet bijvoorbeeld druk op woningbouwmaatschappijen om de huren te verlagen voor huurders met recht op huurtoeslag. In de praktijk is dit echter niet altijd gelijkmatig doorgevoerd.
Conclusie
De huurtoeslag en de huurverhoging zijn belangrijke onderdelen van de huurmarkt in Nederland. Voor huurders met een beperkt inkomen is het belangrijk om te begrijpen hoe de regels werken en welke acties nodig zijn bij een huurverhoging. De huurverhoging in 2026 is beperkt tot een maximumpercentage of bedrag, afhankelijk van het inkomen van het huishouden. De huurtoeslag blijft in veel gevallen behouden, maar wordt beperkt tot een bepaalde huurgrens. Huurders moeten ervoor zorgen dat de huurverhoging wordt doorgegeven aan de Belastingdienst, zodat de huurtoeslag correct wordt aangepast.
De regels zijn complex en kunnen variëren per situatie. Het is daarom verstandig voor huurders om zich te informeren en eventueel hulp in te schakelen bij de verhuurder of bij de Belastingdienst. Door goed te begrijpen hoe de huurverhoging en de huurtoeslag werken, kunnen huurders beter inspelen op hun financiële situatie en voorkomen dat ze onnodige financiële lasten oplopen.