De basis voor een duurzame volkshuisvesting ligt in een robuust financieel raamwerk dat de continuïteit van de sociale huursector waarborgt. Voor woningcorporaties is het essentieel om te beschikken over een Duurzaam Prestatiemodel (DPM). Dit model vormt de ruggengraat van de strategische planning en zorgt ervoor dat een corporatie over de middelen beschikt om de woningvoorraad zowel kwantitatief als kwalitatief op peil te houden. Zonder dit model bestaat het risico dat de bestaande voorraad niet op het vereiste niveau blijft, wat leidt tot een tekort aan sociale huurwoningen en een verlies aan maatschappelijke prestaties. De noodzaak van dit model is onlosmakelijk verbonden met de Nationale Prestatieafspraken (NPA), waarin de overheid, sectororganisaties en corporaties afspraken maakten over de uitbreiding en de verduurzaming van de woningvoorraad.
De huidige realiteit toont echter een zorgwekkend plaatje: de gemiddelde woningcorporatie beschikt nog niet over een volledig uitgewerkt Duurzaam Prestatiemodel. Deze vaststelling komt voort uit de actualisatie van de Nationale Prestatieafspraken, waarbij duidelijk werd dat de financiële continuïteit van veel corporaties onder druk staat. Het ontbreken van een DPM betekent niet dat er geen sprake is van een plan, maar dat de middelen onvoldoende zijn om de woningvoorraad in stand te houden. Dit impliceert dat de continuïteit van de volkshuisvesting op de lange termijn niet gegarandeerd is.
Een Duurzaam Prestatiemodel is geen statisch document, maar een dynamisch instrument dat periodiek wordt herijkt. Het doel is om te komen tot een strategie waarbij zowel de financiële continuïteit als de uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave op de lange termijn gewaarborgd is. Dit vereist een gedetailleerd inzicht in de benodigde middelen per jaarschijf. Het model onderscheidt tussen twee varianten: een minimale variant gericht op instandhouding van de huidige voorraad, en een optimale variant die gericht is op uitbreiding om de politieke doelstelling van een sociale huurvoorraad van 30% te realiseren. De keuze tussen deze varianten is een politieke keuze, afhankelijk van de beschikbare financiële ruimte.
De Twee Varianten van een Duurzaam Prestatiemodel
Om de complexiteit van het Duurzaam Prestatiemodel te doorgronden, is het noodzakelijk om de twee onderscheiden varianten te analyseren. Deze varianten bepalen de strategie van een woningcorporatie en de benodigde investeringen. De keuze tussen deze wegen is fundamenteel voor de toekomstige positie van de sociale huisvesting.
De minimale variant is gericht op het behouden van de status quo. In deze variant blijft de woningvoorraad in aantallen gelijk. De kern van deze variant is dat de corporatie voldoende financiële middelen moet hebben om de huidige woningvoorraad in stand te houden. Dit houdt in dat er voldoende middelen overblijven na aftrek van de kosten voor instandhouding. Essentieel voor de volkshuisvestelijke continuïteit is dat het saldo voor instandhouding minimaal nul is. Als dit saldo negatief is, is er geen duurzaam prestatiemodel aanwezig en kan de voorraad niet op peil blijven. De minimale variant is dus de basiswaarde voor continuïteit; zonder deze basis kan er geen sprake zijn van duurzame prestaties.
De optimale variant gaat verder dan louter instandhouding. Deze variant stelt dat de woningvoorraad zodanig toeneemt dat de volkshuisvestelijke opgaven worden gerealiseerd. Dit houdt in dat de corporatie bijdraagt aan de politieke wens dat de omvang van de sociale huursector 30% van de totale woningvoorraad bedraagt. Dit vereist niet alleen het behouden van bestaande woningen, maar ook de bouw van nieuwe woningen en de verduurzaming van de bestaande voorraad. De uitwerking van deze variant kan betekenen dat de corporatie haar nieuwbouwplannen koppelt aan de lange termijn-doelstellingen van de sector. In het Duurzaam Prestatiemodel wordt eerst gekeken naar de minimale variant, en nadien wordt bezien of er nog financiële ruimte is voor de optimale variant.
| Kenmerk | Minimale Variant | Optimale Variant |
|---|---|---|
| Doel | Instandhouding huidige voorraad (kwalitatief en kwantitatief) | Uitbreiding voorraad om 30% sociale sector te bereiken |
| Voortbeweging | Geen wijziging in aantal woningen | Toename van aantal woningen |
| Financiële eis | Saldo instandhouding ≥ 0 | Extra middelen voor nieuwbouw en verduurzaming |
| Focus | Behouden van bestaande kwaliteit en kwantiteit | Realisatie van maatschappelijke opgave |
De Financieringsdruk op Corporaties
Onderzoek van Finance Ideas geeft een zorgwekkend beeld van de financiële gezondheid van woningcorporaties. Uit een peiling onder leidinggevenden van circa 130 corporaties blijkt dat de financiële continuïteit ernstig onder druk staat. Meer dan de helft van de corporaties overschrijdt of dreigt te overschrijden de normen van de toezichthouders of de eigen interne normen. Ruim een vijfde van de respondenten (22%) verwacht binnen vijf jaar de grenzen van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te overschrijden. Bijna een derde (31%) verwacht de eigen interne normen te overschrijden.
De belangrijkste ratio die in 65% van de gevallen wordt overschreden is de Interest Rate Coverage (ICR). Dit is de mate waarin de interestkosten gedekt kunnen worden met de winst. Andere kritieke ratios die als knelpunt fungeren zijn de Loan to Value (LTV) en de solvabiliteit. De ICR is een maatstaf voor de rentebetaling. Voor de financiële continuïteit geldt momenteel een minimale ICR van 1,4. Echter, voor het bereiken van volkshuisvestelijke continuïteit kan de benodigde ICR hoger zijn dan deze 1,4. Dit hangt af van de kwaliteit van de woningvoorraad. Als de voorraad achterstallig onderhoud heeft, zijn er meer middelen nodig, wat de benodigde ICR verhoogt.
Deze druk op de financiering heeft directe gevolgen voor de uitvoering van de Nationale Prestatieafspraken. Als er onvoldoende financiële middelen zijn, is er geen duurzaam prestatiemodel. Dit betekent dat de bestaande woningvoorraad niet op peil kan blijven, noch in kwantitatief noch in kwalitatief opzicht. De druk op de ICR, LTV en solvabiliteit impliceert dat veel corporaties niet in staat zijn om de afgesproken opgaven voor nieuwbouw en verduurzaming te nakomen.
Inzicht in Benodigde Middelen en Kwaliteit
Voor het sturen op een duurzaam prestatiemodel is een gedetailleerd en meerjarig inzicht in de omvang van de benodigde middelen cruciaal. Het gaat om het totaal van de middelen die nodig zijn om de woningvoorraad zowel kwantitatief als kwalitatief in stand te houden. Dit is niet vanzelfsprekend en vereist een diepgaande analyse van de woningvoorraad. Een corporatie moet antwoorden op een reeks van complexe vragen die de noodzaak van het model verduidelijken.
Een van de belangrijkste vragen is of er sprake is van achterstallig onderhoud. Daarnaast moet worden gekeken of de kwaliteit van de woningen voldoet aan hedendaagse standaarden. Hoe groot is de onvermijdelijke sloopopgave? In welke tempo dienen de woningen CO2-neutraal te worden gemaakt? Wat is er nodig om de woningen aan te passen aan mogelijke wateroverlast en hittestress? Zijn er funderingsproblemen? Deze vragen vormen de basis voor het bepalen van de benodigde middelen per jaarschijf.
Het is essentieel dat elke woningcorporatie beziet hoe hoog de eigen ICR dient te zijn om een Saldo instandhouding te bereiken dat minimaal nul is. Dit hangt sterk af van de kwaliteit van de woningvoorraad. Een slechte kwaliteit vereist hogere investeringen voor instandhouding, wat de ICR verhoogt. Het Saldo instandhouding is direct gerelateerd aan de operationele kasstroom en de inflatoire leninggroei. Deze factoren bepalen of een corporatie de NPA kan nakomen.
Om dit inzicht te krijgen, moet de corporatie een gedetailleerde analyse van haar eigendomsportefeuille uitvoeren. Dit omvat een meerjarenbegroting die de benodigde middelen voor instandhouding per jaarschijf specificeert. Zonder dit inzicht is het onmogelijk om een duurzaam prestatiemodel op te bouwen dat de continuïteit waarborgt. Het gaat dus om een totaalbeeld van de uitgaven voor instandhouding, zowel voor het behouden van het aantal woningen als voor het behouden van de kwaliteit.
De Rol van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)
In juni 2022 hebben Aedes, Woonbond, VNG en het Rijk de Nationale Prestatieafspraken (NPA) getekend. Deze afspraken vormen het kader waarin het Duurzaam Prestatiemodel (DPM) wordt ingezet. Het DPM is de uitwerking van de afspraken en zorgt voor waarborging van zowel de financiële continuïteit als van de volkshuisvestelijke prestaties. Partijen hebben zich erop vast te verstandigen dat ze in 2024 een nadere verkenning uitvoeren naar de mogelijkheden om te komen tot een strategie waarbij ook op de lange termijn de financiële continuïteit en uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave gewaarborgd is.
De NPA is echter gebaseerd op de veronderstelling dat woningcorporaties maximaal lenen tot de grens die de toezichthouders hanteren. Als daar onvoldoende financiële mogelijkheden zijn, is er geen duurzaam prestatiemodel. Dit betekent dat de bestaande woningvoorraad niet op peil kan blijven, noch in kwantitatief noch in kwalitatief opzicht. De uitkomst is dat de meeste corporaties geen duurzaam prestatiemodel hebben, wat leidt tot de conclusie dat de NPA niet zonder extra maatregelen haalbaar is.
Het Duurzaam Prestatiemodel wordt in het kader van de NPA periodiek herijkt. Het doel is om te komen tot een strategie waarbij ook op de lange termijn de financiële continuïteit en uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave gewaarborgd is. De uitwerking van het DPM zorgt voor waarborging van zowel de financiële continuïteit als van de volkshuisvestelijke prestaties. Het model wordt elke twee jaar herijkt om te kijken of onder de actuele condities de opgave voor de eerstvolgende tien jaar haalbaar is.
Uitdagingen bij Nieuwbouw en Verduurzaming
Volgens de "Staat van de corporatiesector 2026" van de Autoriteit Woningcorporaties is duidelijk geworden dat woningcorporaties de bouw- en verduurzamingsafspraken met het Rijk, gemeenten en huurdersorganisaties niet kunnen nakomen. Dit betekent dat het niet mogelijk is om ruim 300.000 woningen te bouwen tot 2035 en een aanzienlijk deel van de bestaande woningvoorraad te verduurzamen.
Deze onmogelijkheid komt voort uit het gebrek aan middelen. Om corporaties voldoende middelen te geven om woningen te bouwen en te verduurzamen, zou het mogelijk moeten zijn om de huren meer in lijn te brengen met de prijsstijgingen. Huishoudens kunnen daarna eventueel gecompenseerd worden voor het koopkrachtverlies. Een andere mogelijkheid is dat corporaties geholpen worden met fiscale maatregelen of subsidies. Gebeurt dit niet, dan moeten de ambities worden bijgesteld.
Als het verlies van maatschappelijke prestaties niet wenselijk is, is het nodig dat hierop al in het regeerakkoord van het nieuwe kabinet wordt geanticipeerd. De verwachting in december 2024 was dat de opgave voor nieuwbouw en verduurzaming nog haalbaar zou zijn volgens de uitgangspunten van het Duurzaam Prestatiemodel (DPM). In het DPM wordt iedere twee jaar gekeken of onder de actuele condities de opgave voor de eerstvolgende tien jaar haalbaar is. Als dit niet gebeurt, dreigt het verlies van maatschappelijke prestaties.
| Uitdaging | Oorzaak | Mogelijke Oplossing |
|---|---|---|
| Onvoldoende middelen | Onvoldoende financiële ruimte voor nieuwbouw en verduurzaming | Verhoging van huren, subsidies, fiscale maatregelen |
| Niet-nakoming afspraken | Gebrek aan middelen, hoge rentekosten | Ajusteren van ambities of extra middelen |
| Verlies maatschappelijke prestaties | Gebrek aan continuïteit | Anticipeer op veranderingen in regeerakkoord |
Conclusie
Het Duurzaam Prestatiemodel (DPM) vormt de onmisbare basis voor de financiële continuïteit van woningcorporaties en de realisatie van de volkshuisvestelijke opgave. Zonder dit model is de sociale huurvoorraad niet op peil te houden, noch in kwantitatief noch in kwalitatief opzicht. De twee varianten, minimaal en optimaal, bieden een kader voor de strategische keuze tussen instandhouding en uitbreiding. Echter, de huidige financiële druk, zoals blijkt uit het onderzoek van Finance Ideas, toont aan dat veel corporaties de normen van de toezichthouders overschrijden of dreigen te overschrijden.
De Nationale Prestatieafspraken (NPA) zijn gebaseerd op de veronderstelling dat corporaties maximaal lenen tot de grens van de toezichthouders. Als er onvoldoende financiële middelen zijn, is er geen duurzaam prestatiemodel. Dit leidt tot de situatie dat corporaties de bouw- en verduurzamingsafspraken niet kunnen nakomen. Om dit te voorkomen, is er een noodzaak voor extra financiële middelen, hogere huren, of fiscale maatregelen. Als dit niet gebeurt, moeten de ambities worden bijgesteld, wat leidt tot een verlies van maatschappelijke prestaties.
Het DPM vereist een gedetailleerd inzicht in de benodigde middelen per jaarschijf. Dit omvat het beantwoorden van vragen over achterstallig onderhoud, kwaliteit, sloop, CO2-neutraliteit, wateroverlast en hittestress. Het model wordt periodiek herijkt om te zorgen voor continuïteit op de lange termijn. De uitwerking van het DPM zorgt voor waarborging van zowel de financiële continuïteit als van de volkshuisvestelijke prestaties. Het is essentieel dat elke woningcorporatie beziet hoe hoog de eigen ICR dient te zijn om een Saldo instandhouding te bereiken dat minimaal nul is.
Zonder een duurzaam prestatiemodel is de continuïteit van de sociale huisvesting in gevaar. De politieke keuze tussen de minimale en optimale variant bepaalt de strategie van de corporatie. Als de middelen onvoldoende zijn, is er geen duurzaam prestatiemodel, wat betekent dat de woningvoorraad niet op peil kan blijven. Het is daarom cruciaal dat er in het regeerakkoord wordt geanticipeerd op de noodzaak voor extra middelen, zodat de opgaven voor nieuwbouw en verduurzaming alsnog haalbaar blijven. Alleen door een gedetailleerd en meerjarig inzicht in de benodigde middelen kan de volkshuisvestelijke continuïteit worden gewaarborgd.