De vraag hoe rijk woningcorporaties in Nederland zijn, blijft een terugkerend thema in het publieke en politieke discours. Aan de ene kant bestaat er een hardnekkig narratief dat het geld bij de corporaties over de plinten klotst, een mening die in 2016 door toenmalig minister Blok werd gevoed toen hij de sector beschuldigde van een "Dagobert-Duckcomplex". Dit beeld wordt ondersteund door rapporten zoals dat van Follow the Money (FTM), die stelt dat corporaties een vermogen van 101 miljard euro bezitten terwijl huurders steeds armer worden. Aan de andere kant staat de realiteit dat dit vermogen geen liquide middelen zijn die zomaar kunnen worden verzilverd. Het gaat primair om de waarde van de woningvoorraad zelf.
De financiele positie van de sociale huisvestingssector is complex. Het is een sector die niet als doel heeft om winst te maximaliseren voor uitkeringen aan aandeelhouders, maar wel een sector die verplicht is om een winst- en verliesrekening op te nemen. De financiële prestaties van deze stichtingen en verenigingen zijn nauw verbonden met politieke besluitvorming en de marktontwikkelingen van de vastgoedsector. Dit artikel onderzoekt de aard van dit vermogen, de bronnen van inkomsten, de besteding van winsten en de verhouding tussen het grote vermogen van corporaties en de financiële situatie van hun huurders.
De Schijn en de Realiteit van het Vermogen
Om de vraag naar de rijkdom van corporaties te beantwoorden, is het cruciaal om onderscheid te maken tussen balanstotaal, eigen vermogen en liquide middelen. Volgens het rapport "Corporaties in Beeld 2021" van Finance Ideas is het totale vermogen van de sector in de loop van twintig jaar spectaculair gegroeid. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van 29 miljard euro naar ruim 101 miljard euro.
Deze stijging is echter geen toeval, maar voornamelijk het gevolg van de enorme waardestijgingen van de 2,4 miljoen sociale huurwoningen die in bezit zijn van de sector. Alleen al in het jaar voorafgaand aan het rapport nam de waarde van de sociale voorraad met 16 procent toe. Dit leidt tot een situatie waarbij het balanstotaal in 2020 voor de helft bestaat uit eigen vermogen, terwijl dit in 2001 nog slechts 30 procent was.
Het is essentieel te begrijpen dat dit vermogen grotendeels in vastgoed is gegoten. De waarde stijging van de woningen resulteert in een groter eigen vermogen, maar dit vermogen is niet direct beschikbaar voor uitkeren aan aandeelhouders (wat niet van toepassing is bij stichtingen) of voor onbeperkte investeringen in nieuwe bouwprojecten. Het is een gestructureerd vermogen dat vastzit in de gebouwen zelf. Als een corporatie haar bezittingen zou verkopen, zou ze inderdaad kunnen "verzilveren", maar dit is in strijd met de kerntaak van volkshuisvesting.
De politieke context speelt hierbij een doorslaggevende rol. De sector is decennialang een speelbal geweest van politieke overwegingen, variërend van privatisering tot liberalisering. Na de financiële crisis van 2008 werd de sociale woonsector zelfs gebruikt als een "pinautomaat" voor de staatskas. Een specifiek voorbeeld hiervan is de in 2013 ingevoerde Verhuurderheffing. Deze heffing had als doel het begrotingstekort te lenigen en hield de corporaties financieel in de kneep, wat hen noopte tot het verhogen van huren, het verkopen van woningen en het terughoudend te investeren in onderhoud en nieuwbouw.
Het is belangrijk op te merken dat de winst die wordt geboekt, niet bedoeld is om op een bankrekening te blijven staan. Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen zonder aandeelhouders. Winst wordt dus volledig ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Dit betekent dat opgebouwde winsten worden gebruikt voor het aflossen van leningen, het investeren in verduurzaming, renovaties en de nieuwbouw van woningen. De winst is dus geen einddoel, maar een middel om de taak van betaalbaar wonen te waarborgen.
Regionale Analyse en Financieel Resultaten 2024
Om een concreet beeld te schetsen van de financiële gezondheid, kijken we naar de jaarcijfers van specifieke corporaties, met name in de regio Utrecht. De jaarverslagen van 2024 tonen aan dat de exploitatie van huurwoningen verre van verliesgevend is. Drie grote Utrechtse corporaties - Woonin, Portaal en Cazas - boekten in 2024 aanzienlijke bedragen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de winstcijfers en het eigen vermogen van deze drie actoren:
| Corporatie | Winst 2024 (exploitatie + verkoop) | Eigen Vermogen |
|---|---|---|
| Woonin | 53 miljoen euro (exploitatie) + 34 miljoen (verkopen) = 87 miljoen | 5,9 miljard euro |
| Portaal | 78 miljoen euro (exploitatie) + 55 miljoen (verkopen) = 133 miljoen | 8,6 miljard euro |
| Cazas | 17 miljoen euro | 2,9 miljard euro |
Samen hebben deze drie corporaties een totaal eigen vermogen van 17,4 miljard euro. Het is opmerkelijk dat Woonin met slechts 17 procent hypotheekschuld op haar totale bezit een zeer lage schuldgraad heeft, wat wijst op een stabiele financiële positie.
Naast de exploitatie-winsten uit verhuur, hebben Portaal en Woonin resultaten geboekt door op grote schaal sociale huurwoningen te verkopen. Deze verkopen zorgen voor een significante bijdrage aan de totale winst, wat aantoont dat corporaties niet alleen op huren rekenen, maar ook op kapitaalverkoop om liquiditeiten te genereren of schulden af te lossen. Hoewel twee andere Utrechtse corporaties (SSH en Bo-Ex) hun cijfers voor 2024 nog niet hadden gepubliceerd, was hun resultaat in 2023 al positief met respectievelijk 25 en 12 miljoen euro.
Deze cijfers tonen aan dat de financiële positie van de sector in de regio Utrecht extreem sterk is. Echter, het is cruciaal om te benadrukken dat dit vermogen niet ten goede komt aan de huurders in de vorm van lagere huren of meer investeringen die direct hun levensstandaard verbeteren. Terwijl eigen woningbezitters de explosief gestegen huizenprijzen terug zien in hun persoonlijk vermogen, gaat dit voordeel aan corporatiehuurders voorbij.
De Politieke en Economische Context van Winstontwikkeling
De financiële ontwikkeling van de woningcorporaties kan niet los worden gezien van de politieke omgeving. De winstontwikkeling is een direct gevolg van besluiten over de sociale woonsector, die als speerpunt diende voor overheidsbegrotingen.
In de afgelopen decennia hebben de corporaties een cumulatieve nettowinst geboekt van bijna 52 miljard euro. Gemiddeld bedroeg de jaarlijkse winst 2,6 miljard euro. Dit zijn aanzienlijke bedragen die de sector in staat stellen om te investeren. Het gaat echter om een specifieke vorm van winst. Omdat corporaties geen winstoogmerk hebben, maar wel een wettelijke verplichting om een winst- en verliesrekening te voeren, is het begrip "winst" binnen deze sector atypisch. Het geld blijft niet op de rekening staan, maar wordt doorgesluisd naar investeringen.
De verhouding tussen corporaties en de staat is soms conflicterend. De verhuurderheffing van 2013 was een poging om geld van de sector naar de staatskas te halen, wat de liquiditeiten onder druk zette. Dit resulteerde in een periode waarin corporaties terughoudend werden in investeringen. Echter, na de parlementaire enquête en de invoering van de nieuwe Woningwet (vanaf 2014) kregen financiële verantwoording, schuldaflossing, risicomijding en kostenbeheersing prioriteit.
Dit leidde tot een situatie waarin de "rijkdom" van de corporaties vooral het gevolg is van de waardestijgingen van hun voorraad. De stijgende huizenprijzen betekenen dat de activa van de corporaties in waarde toenemen. In 2020 was de helft van het balanstotaal eigen vermogen, tegenover slechts 30 procent in 2001. Dit wijst op een zeer sterke balans.
Besteding van Winst en Investeringsstrategieën
Een van de meest fundamentele vragen die zich uit de financiële data stelt, is wat er met de opgebouwde winsten en het vermogen gebeurt. De kern is dat de winsten niet worden uitgekeerd, maar worden hergebruikt voor de kerntaak: volkshuisvesting.
In zijn algemeenheid zal een corporatie zijn winst investeren in: - De bestaande voorraad van woningen (verduurzaming, renovaties, onderhoud). - De nieuwbouw van woningen, zowel in de sociale huurmarkt als in de koopmarkt. - Het aflossen van leningen en het verminderen van schulden.
Het is essentieel om te begrijpen dat de winst van een corporatie niet hetzelfde is als de winst van een vennootschap. Omdat het gaat om stichtingen of verenigingen, is er geen aandeelhouder die dividend ontvangt. De "winst" is dus een intern middel om de doelen van de organisatie te verwezenlijken.
Toch is er een spanningsveld. Aan de ene kant wil de sector huren betaalbaar houden. Aan de andere kant moeten de opbrengsten de kosten voor grond en bouw van nieuwe huizen dekken. Tot twintig jaar geleden subsidieerde de rijksoverheid het verschil tussen kosten en baten. In de laatste decennia moesten de corporaties zelf meer geld verdienen. Dit resulteerde in een strategie waarbij corporaties actief werden op de grondmarkt.
Door te onderhandelen met gemeenten over lagere grondprijzen en door te investeren in gemengde projecten, kunnen corporaties nieuwe sociale huurwoningen bieden. Het bouwen van nieuwe woningen kost echter veel geld. Volgens berekeningen van hoogleraar George de Kam van de Radboud Universiteit Nijmegen, lukt het corporaties door slim ondernemen en gunstig gemeentebeleid om nieuwe sociale huurwoningen nog altijd zo'n 19 à 20 euro per stuk goedkoper te laten kostenen dan de marktprijs.
Echter, de bouwactiviteit is de laatste jaren afgenomen. Het afgelopen decennium werden er slechts rond de 15.000 woningen per jaar gebouwd, terwijl de corporaties zichzelf het doel hadden gesteld jaarlijks zo'n 25.000 op te leveren. Deze achterblijvende productie heeft gevolgen voor de sociale huisvesting, ondanks de grote financiële middelen die beschikbaar zijn.
De Rol van Verkoop en Grondmarkt
Een opvallend aspect van de recente financiële prestaties is de rol van het verkopen van sociale woningen. Zoals te zien was in de cijfers van Woonin en Portaal, dragen verkopen aanzienlijk bij aan de totale winst. Portaal zette 55 miljoen euro extra om via verkopen, en Woonin haalde 34 miljoen euro binnen op deze manier.
Deze verkopen zijn vaak een noodzakelijk middel om liquiditeiten te creëren. Door sociale woningen te verkopen, genereren corporaties kasstroom die kan worden gebruikt voor schuldaflossing of nieuwe investeringen. Het is echter een strategie die vragen oproept over de duurzaamheid van de sociale voorraad. Als corporaties hun bestaande sociale woningen verkopen, neemt de hoeveelheid sociale huurwoningen af.
De strategie om te verdienen aan het bouwen van koopwoningen is een andere route. De laatste jaren bouwen corporaties vooral gemengde projecten, met ruim een kwart van hun woningen in de koopmarkt. Omdat de opbrengsten van nieuwe sociale huurwoningen de kosten voor grond en bouw niet dekken, gebruiken corporaties de opbrengsten uit de verkoop van koopwoningen om de tekorten in de sociale woningbouw op te vullen. Dit is een vorm van kruissubsidieering binnen het portfolio.
De toezichthouder, de Autoriteit Woningtoezicht (Aedes/Aw), constateert dat woningcorporaties meer kunnen – en moeten – investeren in verduurzaming en nieuwe betaalbare woningen. Het opgebouwde vermogen en de flinke winsten maken dit mogelijk. Echter, de toezichthouder heeft noch de positie, noch de taak om concrete adviezen te geven. De focus ligt op het waarborgen van continuïteit.
De Verhouding tussen Vermogen en Huurders
Een van de meest kritische punten in het debat over de rijkdom van corporaties is de verhouding tussen het enorme vermogen van de sector en de financiële situatie van de huurders. Hoewel corporaties een vermogen van 101 miljard euro bezitten, wordt vaak gesteld dat huurders armer worden. Dit creëert een schijn van tegenstelling.
Het is echter belangrijk om te benadrukken dat het vermogen van de corporaties grotendeels bestaat uit sociale huurwoningen. Dit vermogen is niet liquide. Het is vastgebonden aan de vastgoedportefeuille. Als de waarde van de woningen stijgt, stijgt het eigen vermogen. Dit betekent echter niet dat de corporatie meer geld heeft om de huren te verlagen.
De winst die wordt geboekt, wordt ingezet voor investeringen. Echter, de vraag blijft of deze investeringen voldoende zijn om de druk op de huurders te verlichten. De laatste decennia zijn de corporaties meer hun eigen geld gaan verdienen, wat betekent dat ze minder afhankelijk zijn van subsidies. Dit heeft geleid tot een situatie waarin corporaties actief moeten zijn op de grondmarkt en moeten onderhandelen over lagere grondprijzen.
Een ander punt van zorg is dat het voordeel van de stijgende huizenprijzen aan huurders voorbijgaat. Terwijl eigenaren van woningen hun vermogen zien stijgen door de marktontwikkelingen, blijven huurders gebonden aan de huurprijs. Als de huizenprijzen stijgen, stijgt ook de waarde van de corporatie's activa, maar dit vertaalt zich niet direct in een lagere huur.
Corporaties hebben de verantwoordelijkheid om huren betaalbaar te houden. Ze spannen zich binnen hun financiële mogelijkheden maximaal in om dit te realiseren. Echter, de sector zelf kan het inkomensprobleem van huurders niet oplossen. Dit is een vraagstuk dat bij het kabinet moet worden aangepakt. De kritiek dat corporaties rijk zijn terwijl huurders arm worden, doet volgens Aedes geen recht aan de inspanning die de sector levert en voornemens is te leveren voor mensen met een laag inkomen.
Toekomstperspectief en Politieke Invloeden
De toekomst van de financiële positie van woningcorporaties is nauw verbonden met politieke besluitvorming. Het is een sector die als speerpunt fungeert voor overheidsbeleid. De verhuurderheffing en de nieuwe Woningwet hebben de sector gedwongen om meer zelfstandig te opereren.
Volgens minister De Jonge blijft er voldoende over om de bindende Nationale Prestatieafspraken uit te voeren. Met zoveel woningen extra op de balans kunnen organisaties zoals Follow the Money concluderen dat de corporaties nog altijd rijk zijn. Dit is gebaseerd op de enorme waardestijgingen van de voorraad.
De toezichthouder stelt dat woningcorporaties meer kunnen en moeten investeren in verduurzaming en nieuwe betaalbare woningen. Het opgebouwde vermogen en de flinke winsten maken dit mogelijk. Het is essentieel dat deze middelen worden gebruikt voor de bestaande voorraad en nieuwbouw, zodat de continuïteit van kwalitatief en voldoende sociale huurwoningen kan worden gewaarborgd.
Conclusie
De vraag naar de rijkdom van woningcorporaties is complex en veellagig. Aan de ene kant bezitten de corporaties een enorm vermogen van ruim 100 miljard euro, wat resulteert uit de waardestijgingen van de sociale voorraad. Aan de andere kant is dit vermogen grotendeels vastgebonden aan de woningvoorraad en niet beschikbaar voor directe uitkeren of ongebreidelde investeringen.
De winstontwikkeling van de sector is een gevolg van politieke besluiten en marktontwikkelingen. De verhuurderheffing en de nieuwe wetgeving hebben de sector gedwongen om meer zelfstandig te opereren. Ondanks de politieke druk en de financiële uitdagingen, boeken de corporaties grote winsten, voornamelijk door de verkoop van woningen en de stijgende vastgoedwaarden.
Het is cruciaal om te beseffen dat de "winst" van een corporatie niet bedoeld is om op de bankrekening te blijven staan, maar om te investeren in verduurzaming, renovaties en nieuwbouw. Dit vermogen is dus niet een doel op zich, maar een middel om de sociale huisvesting te waarborgen.
De verhouding tussen het grote vermogen van de corporaties en de financiële situatie van de huurders blijft een punt van discussie. Terwijl de waarde van de woningvoorraad stijgt, blijven huurders gebonden aan de huurprijs. De corporaties nemen hun verantwoordelijkheid om huren betaalbaar te houden, maar kunnen het inkomensprobleem van de huurders niet alleen oplossen. Dit vereist een bredere politieke aanpak.
De sector staat voor uitdagingen, waaronder het realiseren van meer nieuwbouw en het investeren in verduurzaming. De toekomstige prestaties van de corporaties zijn afhankelijk van politieke keuzes, de marktontwikkelingen en de vermogensstructuur. Het is een sector die, ondanks de kritiek, een cruciale rol speelt in het waarborgen van betaalbaar wonen in Nederland.