De Nederlandse woningvoorziening staat voor een cruciale omslag in hoe renovaties en nieuwbouw worden gefinancierd en uitgevoerd. Centraal in dit proces staat de zogenoemde '70-procent instemmingsregeling'. Dit mechanisme is meer dan een formele vereiste; het fungeert als een cruciaal instrument voor woningcorporaties om de balans te houden tussen de maatschappelijke taak van betaalbaar wonen en de harde economische realiteit van de huidige bouw- en financieringskosten. De relatie tussen de instemming van huurders, de financiële haalbaarheid van projecten en de kostenconstructie van servicekosten vormt een complex web dat direct invloed uitoefent op de verduurzamingssnelheid en de financiële stabiliteit van de sector.
De financiering van sociale woningbouw en renovatie is een van de meest ingewikkelde aspecten van het vastgoedbeheer. Huidige analyses tonen aan dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen voor woningcorporaties zwaar verliesgevend is geworden anno 2024. Dit komt doordat de netto-huuropbrengst onvoldoende is om de annuïtaire maandlast van rente en aflossingen over een exploitatieperiode van vijftig jaar te dekken. Wanneer een reële rente van 1,8 procent wordt gehanteerd, bedraagt de maandlast ongeveer 658 euro, terwijl de netto-huuropbrengst uitkomt op slechts 594 euro. Dit gat van 64 euro per maand per woning wijst op een structureel tekort. Om deze tekorten te dekken, zijn directe huurtoeslagen van de overheid noodzakelijk, hoewel deze naar verwachting in de loop der tijd zullen dalen naarmate de huurenindexatie de rentelasten compenseert.
De 70-procent regeling voor renovaties speelt hierbij een sleutelrol. Wanneer 70% van de huurders instemt met een renovatievoorstel, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Dit 'redelijk vermoeden' is het juridische fundament dat een woningcorporatie in staat stelt door te gaan met een complexgewijze renovatie, zelfs als er minder dan 100% instemming is. Dit mechanisme is ontworpen om te voorkomen dat een enkeling een heel project kan blokkeren. Echter, de regel bevat ook een belangrijke bescherming: de rechter kan toetsen of het voorstel voor de weigerende huurder redelijk is, ongeacht de 70%-drempel. Een reden voor weigering kan bijvoorbeeld zijn dat een huurder na de renovatie zich niet meer met zijn rolstoel kan verplaatsen door de gangen van het gebouw. In dergelijke gevallen kan de rechter besluiten dat het voorstel onredelijk is voor deze specifieke persoon, zelfs als het algemeen door de meerderheid wordt gesteund.
Financiële Realiteit van Sociale Woningbouw en Renovatie
De financiële positie van Nederlandse woningcorporaties wordt gekenmerkt door een sterke balans, maar de dagelijkse exploitatie van sociale woningen is financieel uitdagend. De solvabiliteit van zestig procent op basis van de beleidswaarde wordt beschouwd als ruimschoots voldoende. Deze sterke balans heeft zijn oorsprong in de gestegen marktwaarde van de woningportefeuille. De loan-to-value (LTV) ratio is riant in vergelijking met particuliere beleggers, die een bovengrens van 50 tot 70 procent hanteren. Woningcorporaties hebben een LTV van slechts 19 procent op basis van de marktwaarde en 42 procent op basis van de beleidswaarde.
Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is aanzienlijk. De marktwaarde wordt berekend op basis van de markthuur, terwijl de beleidswaarde is afgeleid van de marktwaarde maar aangepast voor het maatschappelijke beleid van de corporatie, wat betekent dat deze uitgaat van de huur die volgt uit het beleid van de corporatie en niet van de markthuur. Voor de onderzochte corporaties bedraagt dit verschil 23 miljard euro, wat neerkomt op een verschil van 44 procent. Voor de financierbaarheid is de marktwaarde relevanter omdat deze het onderpand van de lening weergeeft. Mocht een woningcorporatie in financiële moeilijkheden komen, dan kan de corporatie (of de geldverstrekker) in het uiterste geval de woningen verkopen om de leningen (gedeeltelijk) af te lossen. Dit geeft inzicht in het risico dat een geldverstrekker loopt.
De operationele kasstromen van woningcorporaties worden zwaar beïnvloed door de fluctuerende huizenprijzen die boekhoudkundig in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen. De rentekosten voor een onroerendgoedbedrijf zijn zeer bescheiden en bedragen slechts vijftien procent van de huuropbrengsten. Ondanks deze lage rentebetalingen blijkt de vrije kasstroom uit de operationele activiteiten maar net de rentebetalingen te dekken, waardoor de rentedekkingsratio net boven de kritieke grens van de toezichthouder AW ligt.
In de periode 2020–2023 hebben de Amsterdamse woningcorporaties 4,6 miljard euro geïnvesteerd. Deze investeringen zijn gelijkelijk verdeeld over nieuwbouw en woningverbeteringen. De financiering hiervan is geschied via kort en lang vreemd vermogen (0,6 miljard), eigen middelen (1,5 miljard) en voor een nog groter deel door verkoop van de bestaande woningen (2,3 miljard). Dit aandeel in de verkoop van bestaande woningen illustreert de noodzaak om bestaand bezit te liquideren om nieuwe projecten te kunnen realiseren.
De 70%-Regeling: Mechanisme en Juridische Toetsing
De '70 procent instemmingsregel' is een fundamenteel instrument bij complexgewijze renovaties. Bij deze vorm van renovatie geldt een norm van 'redelijk vermoeden'. Als 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Dit vermoeden is essentieel voor het doorvoeren van grote renovatieprojecten, vooral in het kader van verduurzaming en energietransitie.
Echter, deze regel biedt geen onvoorwaardelijke doorvoeringsgarantie voor de hele groep. Een individuele huurder die weigert in te stemmen met de renovatieplannen, kan een gerechtelijke procedure starten. De rechter zal dan toetsen of het renovatievoorstel redelijk is voor die specifieke huurder. Het feit dat 70% van de huurders heeft ingestemd, maakt nog niet dat het voorstel ook voor die ene weigerende huurder redelijk is. De rechter zal toetsen aan de individuele belangen. Een reden waarom een renovatievoorstel niet redelijk kan zijn, is bijvoorbeeld omdat de weigerende huurder na de renovatie zich niet meer met zijn rolstoel kan verplaatsen door de gangen van het gebouw. Beslist de rechter dat het voorstel redelijk is, dan is ook de weigerende huurder verplicht om mee te werken aan de renovatie.
Dit mechanisme zorgt voor een balans tussen de efficiency van de renovatie en de rechten van de individuele huurder. Het voorkomt dat een enkeling het gehele project kan blokkeren, maar bescherming blijft bestaan voor diegenen voor wie de renovatie onverenigbaar is met hun levenssituatie.
Kostenverdeling en Verhuiskostenvergoeding
Naast de renovatieplannen spelen financiële aspecten als verhuiskostenvergoedingen en onderhoudskosten een belangrijke rol in de relatie tussen verhuurder en huurder. Wanneer een renovatie zo groot is dat de woning onbewoonbaar wordt, heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding. De minimale verhuiskostenvergoeding bedraagt sinds februari 2023 € 7.156,00. De overheid stelt dit minimumbedrag jaarlijks opnieuw vast. Of een huurder daadwerkelijk aanspraak maakt op een verhuiskostenvergoeding, is afhankelijk van meerdere factoren, waaronder het wel of niet aangeboden krijgen van een wisselwoning.
De Huurcommissie heeft ook regels vastgesteld voor andere kostenposten. Er is geen maximaal uurtarief voor de huismeester, anders dan bij de huismeester, geldt hier geen maximaal uurtarief. Voor 'roerende' beveiligingscamera's mogen verhuurders een gebruiksvergoeding vragen van 70 procent van de waarde, waarbij uitgegaan wordt van een levensduur van 5 jaar. Het onderhoud aan deze camera's wordt samen gedragen door huurder en verhuurder in een verhouding van 70/30 procent. Voor 'roerende' brandveiligheidsmiddelen dragen huurder en verhuurder de onderhoudskosten eveneens samen, maar hierbij ieder voor 50 procent.
Verder mag de verhuurder kosten voor gladheidsbestrijding doorberekenen aan de huurder, net als voor tuinonderhoud. Bij deze kosten moet er sprake zijn van een exclusief (gezamenlijk) gebruiksrecht.
De Huurcommissie heeft in een vernieuwd beleidsboek expliciet benoemd dat ze de afrekening van servicekosten in bepaalde gevallen ook hoger kan vaststellen dan het bedrag dat door de verhuurder is afgerekend. Aan deze bijgestelde versie zijn de verbruiksnormen van het Nibud voor water en energie (jaar 2024) toegevoegd. De Huurcommissie hanteert deze normen voor de uitvoering van de redelijkheidstoets. De graaddagen over november en december 2024 worden toegevoegd zodra deze begin januari 2025 beschikbaar zijn.
Verduurzaming en de Rol van de Gemeente en Rijk
De verduurzaming van de woningvoorziening is een prioriteit voor overheid en corporaties. Er zijn verschillende meningen over hoe dit het best kan worden bereikt. Een voorstel van Wientjes was om de 70 procent instemmingsregel af te schaffen om de versnelling van renovaties te bevorderen. Stroomversnelling, een organisatie die zich inzet voor de versnelling van de energietransitie, is hiermee niet eens. Leden van Stroomversnelling stellen zich voor dat de relatie met de huurder het beste wordt behouden door het aanbod zo verleidelijk te maken dat instemming vanzelf spreekt. Het doel is niet alleen te renoveren omdat het moet, maar omdat mensen het graag willen en omdat het perspectief beter is dan wat er nu is.
Stroomversnelling benadrukt dat een proces dat samen met de bewoners wordt vormgegeven bepaalt hoe de inzet vorm krijgt. Een proces dat 100% instemming beoogt, ziet er totaal anders uit dan een proces waarbij dat niet nodig is. In een proces waarbij 100% instemming wordt beoogt wil je als bewoner wel verzeild raken, terwijl dat in een proces zonder die vereiste niet het geval is. Volgens Stroomversnelling is het niet nodig om af te dingen op de bescherming van de huurders om de gewenste versnelling in de renovatie- en verduurzamingsopgave te krijgen, en is dit allerminst zonder risico.
Vanuit de overheid komen er ook financiële ondersteuningen. De budgettaire kosten voor het Rijk en/of gemeenten Amsterdam bedragen 132 miljoen per jaar voor de 50.000 woningen. Voor het hele land zouden 200.000 extra sociale woningen – het corporatie-aandeel aan sociale woningen van de 1 miljoen extra woningen die Hugo de Jonge wenste – onder dezelfde veronderstellingen een jaarlijks budgettair beslag leggen van 530 miljoen.
De bruto-huursom stijgt ieder jaar omdat de sociale huren zijn geïndexeerd aan de lonen. Omdat de rentebetalingen nominaal gelijk blijven, daalt ieder jaar het bedrag dat de corporaties tekortkomen. Bij een gemiddelde indexatie van 2,5 procent zijn de directe toeslagen na twintig jaar verdwenen. Voor Amsterdam zouden de totale budgettaire verplichtingen, in euro's van 2024, te betalen over de komende vijftien jaar, beperkt blijven tot één miljard. Doordat corporaties het benodigde kapitaal zelf kunnen aantrekken, is een directe huurtoeslag een goedkoper instrument dan een bouwpremie om de woningen te realiseren.
Dankzij hun ijzersterke balansen zijn de woningcorporaties in potentie een ideale partner voor de overheid om veel meer betaalbare woningen te realiseren. De gemeenten, in dit geval Amsterdam, dienen zich wel meerjarig te committeren aan extra huurbijdragen om de woningexploitatie rond te krijgen. Wanneer een reële rente van 1,8 procent wordt gehanteerd, en rekening wordt gehouden met verwachte inflatie en huurstijgingen, komt men uit op een maandlast van 658 euro. Dit bedrag ligt boven de netto-huuropbrengst van 594 euro. Daarmee is anno 2024 de bouw van sociale huurwoningen zwaar verliesgevend voor de woningcorporaties.
Grenzen van financieel beleid maken het denkbaar en wellicht wenselijk vanuit de maatschappelijke doelstelling dat woningcorporaties ondanks de verwachte verliezen toch veel gaan bouwen. Dit impliceert dat de maatschappelijke doelstelling van de woningcorporatie niet is om tussentijds te verkopen of uit te ponden, maar om een exploitatieperiode van vijftig jaar na te streven.
Overzicht van Financiële Parameters en Kosten
Om de complexe financiële structuur helder te maken, is hieronder een tabel met de kerncijfers voor de financiering en kostenverdeling.
| Parameter | Waarde / Percentage | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Solvabiliteit | 60% (beleidswaarde) | Ruimschoots voldoende voor stabiele balansen. |
| LTV Marktwaarde | 19% | Veel lager dan de 50-70% van particuliere beleggers. |
| LTV Beleidswaarde | 42% | Afgeleid van het sociale huurbeleid, lager dan marktwaarde. |
| Verschil Markt-/Beleidswaarde | 23 miljard euro (44%) | Aanzienlijke kloof tussen markt en sociale doelstelling. |
| Netto-huuropbrengst | 594 euro/maand | Berekening na aftrek van 10% beheer en 15% onderhoud. |
| Maandlast (Rente/Aflossing) | 658 - 1003 euro | Afhankelijk van rentevoet (1,8% tot 4,0%). |
| Verhuiskostenvergoeding | Minimaal € 7.156,00 | Geldt sinds februari 2023, jaarlijks vastgesteld. |
| Kostenverdeling Camera's | 70% huurder / 30% verhuurder | Voor onderhoud aan roerende beveiligingscamera's. |
| Kostenverdeling Brandveiligheid | 50% huurder / 50% verhuurder | Voor onderhoud aan roerende brandveiligheidsmiddelen. |
| Jaarlijkse investering Amsterdam | 4,6 miljard euro (2020-2023) | Verdeling: 50% nieuwbouw, 50% renovatie. |
| Budgettaire last Rijk/Gemeente | 132 miljoen/jaar (Amsterdam) | Voor 50.000 woningen. |
| Landelijk budget voor 200.000 woningen | 530 miljoen/jaar | Projectie voor extra sociale woningvoorziening. |
Conclusie
De 70-procent instemmingsregel fungeert als een cruciaal instrument in de Nederlandse sociale woningbouw en renovatie. Het stelt woningcorporaties in staat om complexgewijze renovaties door te voeren zonder dat een enkele huurder het project kan blokkeren, terwijl er wel een juridische toetsing blijft voor individuele belangen. De financiële situatie van de sector wordt gekenmerkt door een sterke balans op lange termijn, maar een structureel tekort in de dagelijkse exploitatie. De netto-huuropbrengst is onvoldoende om de financieringskosten te dekken, wat leidt tot een zware verliesgevendheid bij de bouw van nieuwe sociale woningen.
De overheid speelt een onmisbare rol in deze dynamiek door directe huurtoeslagen te verstrekken. Hoewel deze toeslagen naarmate de huurenindexatie stijgt zullen dalen, blijven ze essentieel voor de realisatie van sociale woningbouw. De financiële haalbaarheid van verduurzamingprojecten hangt sterk af van de verhouding tussen de 70%-norm, de kostenverdeling van servicekosten en de bereidheid van huurders om mee te werken. Organisaties als Stroomversnelling pleiten voor een proces waarbij de verduurzaming zo aantrekkelijk wordt gemaakt dat de instemming vanzelf spreekt, in plaats van te vertrouwen op de 70%-norm als enige dwangmiddel.
De toekomst van de sociale woningvoorziening ligt in de samenwerking tussen gemeenten, het Rijk en de woningcorporaties. Door de financiële lasten te verdelen en de 70%-regeling als instrument te gebruiken, kan de verduurzaming versneld worden zonder de rechten van huurders volledig te negeren. De sleutel ligt in een proces dat gericht is op 100% instemming, waarbij de relatie met de huurder behouden blijft en de verduurzaming niet als verplichting maar als kans wordt gezien.