De verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad vormt een van de meest complexe en urgente opgaven van de 21e eeuw. Voor woningcorporaties, die beheerders zijn van een significant deel van de sociale huurwoningen, betekent dit een ingrijpende transformatie. Dit proces wordt niet enkel gedreven door technologische noodzaak, maar ook door een strikt juridisch kader dat de balans moet vinden tussen de dringende behoefte aan energiezuinige woningen en de rechten van de huurder. Centraal in dit proces staat de zogenaamde "70%-regeling", een wettelijk instrument uit het Burgerlijk Wetboek dat bepaalt wanneer een verhuurder mag doorgaan met een renovatie, zelfs als niet alle bewoners akkoord gaan. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van dit mechanisme, de voorwaarde van een "redelijk voorstel", het belang van draagvlak, en de praktische implicaties voor zowel corporaties als huurders.
Het Juridisch Kader: Artikel 7:220 BW en de Definitie van een Wooncomplex
Om de werking van de 70%-regeling te begrijpen, moet eerst het begrip "wooncomplex" worden gedefinieerd binnen de context van de Nederlandse wetgeving. Volgens de regels die gelden voor verhuurders, specificeert artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de procedures voor renovaties. Een cruciaal onderscheid ligt in het aantal woningen dat betrokken is bij het voorstel.
Indien het gaat om een woningcomplex, gedefinieerd als een "bouwkundige eenheid" van minimaal tien woningen, gelden specifieke regels. Dit complex kan bestaan uit een flatgebouw, een appartementencomplex, maar ook uit een rijtje huizen of een groep huizen van hetzelfde bouwtype binnen een specifieke straat of buurt. Zodra het gaat om tien of meer woningen, treedt de 70%-regel in werking. Dit betekent dat de verhuurder geen individuele instemming nodig heeft van elke enkelvoudige huurder, maar moet aantonen dat minimaal 70% van de huurders instemt met het voorstel.
De wet onderscheidt helder tussen situaties met minder dan tien woningen en situaties met tien of meer. Bij een klein aantal woningen (onder de tien) moet de verhuurder elke huurder individueel om instemming vragen. Bij een groter complex geldt de drempel van 70%. In dit laatste geval moeten dus minimaal 7 op de 10 bewoners instemmen. Dit mechanisme zorgt ervoor dat renovatieprojecten niet in impasse raken door een minderheid van tegenstanders, mits de meerderheid achter het plan staat.
De Definitie van een "Redelijk Voorstel"
De kern van de 70%-regeling ligt niet enkel in het tellen van stemmen, maar in de inhoud van het voorstel zelf. De wet stelt expliciet dat een renovatievoorstel "redelijk" moet zijn. Dit is geen willekeurige bepaling; het is de wettelijke borging van de belangen van de huurder. Een voorstel wordt pas als redelijk beschouwd als het voldoet aan strikte eisen omtrent de inhoud, het proces en de financiële gevolgen.
Een redelijk voorstel moet de volgende onderdelen bevatten: - De inhoud van de renovatie: wat er precies wordt aangepast, verwisseld of toegevoegd. - Het proces: hoe de werkzaamheden zullen verlopen, inclusief tijdsduur en overlast. - De financiële gevolgen: eventuele aanpassingen in de huurprijs als gevolg van de renovatie.
Als een verhuurder een voorstel doet dat deze criteria niet voldoet, is het voorstel per definitie niet "redelijk". In dat geval hebben huurders het recht om instemming te weigeren, ongeacht het aantal stemmen dat al is verzameld. Dit mechanisme fungeert als een controlemechanisme: het voorkomt dat corporaties zware lasten opgelegd worden aan huurders zonder dat er een duidelijk voordeel wordt geboden. De verhuurder is wettelijk verplicht een dergelijk voorstel schriftelijk te presenteren voordat er wordt overgegaan tot de daadwerkelijke uitvoering.
De Dynamiek van Instemming en de Rol van de Rechter
De praktische toepassing van de 70%-regeling creëert een specifieke dynamiek tussen verhuurder en huurder. Wanneer er sprake is van een wooncomplex van tien of meer woningen en er wordt gestemd over een redelijk voorstel, gelden de volgende regels:
- Als minimaal 70% van de huurders instemt, moeten de overige 30% (de nee-stemmers) zich neerleggen bij de beslissing.
- Huurders die niet willen instemmen hebben echter een juridische uitvalsoptie: zij kunnen hun zaak voorleggen aan de rechter.
- Als de huurder dit niet doet binnen de gestelde termijnen, wordt er wettelijk uitgegaan dat alle betreffende huurders hebben ingestemd. Dit principe, waarbij stilzwijgen wordt geïnterpreteerd als instemming, is essentieel voor het voortzetten van grote renovatieprojecten.
De rol van de rechter is tweezijdig. Niet alleen kunnen huurders een klacht indienen als ze vinden dat het voorstel niet redelijk is, maar ook de verhuurder kan naar de rechter stappen. Dit gebeurt wanneer minder dan 70% van de huurders instemt met het plan. In dit scenario moet de rechter oordelen of het voorstel redelijk is. De rechter baseert dit oordeel op de inhoud van het voorstel en de omstandigheden.
Als de rechter het voorstel redelijk vindt, moeten de bewoners de renovatie toestaan, zelfs als ze persoonlijk tegen het plan zijn. Dit mechanisme zorgt ervoor dat de maatschappelijke noodzaak van verduurzaming niet wordt geblokkeerd door een kleine minderheid die mogelijk geen vertrouwen heeft in de plannen of bang is voor verandering.
Het Probleem van Niet-Stemmers en de Noodzaak van Modernisering
De huidige wetgeving behandelt niet-stemmers op een manier die door experts als verouderd wordt gezien. De huidige regel is dat bewoners die niet reageren op het voorstel worden geacht niet te hebben ingestemd. Dit betekent dat hun "stilzwijgen" als een "nee" telt in de telling van de 70%-drempel. Dit kan leiden tot een situatie waarin een groot aantal mensen niet reageert (bijvoorbeeld wegens een verblijf in het buitenland of onderverhuur), waardoor het onmogelijk wordt om de 70% drempel te halen.
Er zijn pleidooien om deze regel te moderniseren. Het idee is dat als een huurder de kans heeft gehad om zich uit te spreken maar daar geen gebruik van heeft gemaakt, deze niet-stemmer niet meer als "nee" geteld mag worden. Dit zou de noemer in de berekening wijzigen. In plaats van het totaal aantal woningen, zou men kijken naar het aantal mensen die wel hebben gereageerd. Dit zou de uitvoering van renovatieprojecten versnellen en voorkomen dat projecten vastlopen door administratieve oorzaken. Hoewel dit nog niet in de wet staat, wordt erop gepleit dat dit een noodzakelijke aanpassing is voor de huidige maatschappelijke context.
Draagvlak en De Relatie tussen Corporatie en Huurder
Een fundamenteel aspect van de verduurzaming door woningcorporaties is het belang van draagvlak. Experts benadrukken dat een proces dat streeft naar 100% instemming fundamenteel anders verloopt dan een proces dat zich baseert op de 70%-regeling. Het creëren van draagvlak is niet slechts een juridische formaliteit, maar een noodzakelijke stap voor een succesvolle uitvoering.
Stroomversnelling, een organisatie die zich inzet voor verduurzaming, stelt dat het aanbod zo verleidelijk moet zijn dat de instemming vanzelf spreekt. Dit betekent dat corporaties en aanbieders hun uiterste inspanning moeten leveren om een voorstel te maken dat voor de huurder aantrekkelijk is. Het doel is niet om de rechten van de huurder te beperken, maar om te zorgen dat mensen de renovatie graag willen omdat het perspectief beter is dan de huidige situatie.
Het beperken van de rechten en de inbreng van huurders kan het benodigde draagvlak voor verduurzamingsmaatregelen aantasten. Als dit gebeurt, kan de relatie tussen huurders en de corporatie op de lange termijn verzuren. Een goede relatie is cruciaal omdat het draagvlak bepaalt hoe de inzet van de renovatie vorm krijgt. Als een proces wordt aangedreven door dwang (de 70%-regeling), is de kans groter dat er weerstand ontstaat. Echter, als het voorstel zo aantrekkelijk is dat het vanzelf spreekt, is de kans op succesvol voltooien veel groter.
Opgave en Doelstellingen: De Rol van Woningcorporaties
Woningcorporaties spelen een sleutelrol in het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Dit blijkt ook uit het Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving. Hun rol omvat de renovatie van woningen door isolatie, de aansluiting op warmtenetten of warmtepompen, en de installatie van zonnepanelen. Veel corporaties zijn hierin reeds goed op weg of lopen zelfs voorop.
De Nationale prestatieafspraken, aangepast in december 2024 samen met Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), stellen doelen voor de komende jaren. Een van de belangrijkste afspraken is dat woningcorporaties alle slecht geïsoleerde huurwoningen met energielabels E, F en G uiterlijk in 2028 uitfaseren moeten. Dit is een harde deadline die de urgentie van de 70%-regeling benadrukt.
De Aedes-benchmark van 2023 laat zien dat het aantal huurwoningen met een label E, F of G in 2022 met ongeveer 25% is afgenomen, van 247.000 naar 180.000 woningen. Dit getuigt van de vorderingen die al zijn gemaakt. Een ander onderdeel van de prestatieafspraken is dat woningcorporaties aan zittende huurders voor de isolatiemaatregelen die zij nemen, geen huurverhoging mogen doorvoeren. Dit is een belangrijke waarborging van de belangen van de huurder.
Onderscheid tussen Dringende Werkzaamheden en Renovatie
Een essentieel onderscheid in de wetgeving is dat tussen "dringende werkzaamheden" en "renovatie". Dit onderscheid bepaalt of de 70%-regeling van toepassing is.
Dringende werkzaamheden zijn gedefinieerd als werkzaamheden die "niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld". Dit omvat zaken als het vervangen van een gebroken ruit, het vernieuwen van oude riolering, het vernieuwen van een rotte dakconstructie, of schilderwerkzaamheden. Bij zulke werkzaamheden is de 70%-regeling helemaal niet van toepassing. Iedere huurder moet zijn verhuurder in staat stellen om deze dringende werkzaamheden uit te voeren.
Een renovatie daarentegen wordt gedefinieerd als een "vernieuwing door verandering of toevoeging". Hierbij moet een huurder meewerken, maar pas nadat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. De lijn tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is soms dun, maar het onderscheid is cruciaal voor het rechtmatige gebruik van de 70%-regel.
Financiële Aspecten en Verhuiskostenvergoeding
Een ander belangrijk aspect binnen het renovatieproces is de financiële compensatie voor de huurder. Als de renovatie zo ingrijpend is dat de bewoner tijdelijk moet verhuizen, heeft deze in beginsel een wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Dit recht is een vorm van bescherming voor de bewoner tegen de lasten die een grote renovatie met zich meebrengt.
Er zijn echter beperkingen op dit recht: - Er is geen recht op verhuiskostenvergoeding als de verhuizing voor korte tijd (kortere dan 28 dagen) is en naar een volledig gemeubileerde wisselwoning of logeerwoning gaat, waarbij de spullen van de bewoner in de woning blijven staan. - Als de bewoner tijdelijk verhuist naar een wisselwoning en daarna terugkeert in zijn eigen woning, heeft hij volgens de wet recht op slechts één verhuiskostenvergoeding, niet twee keer.
Dit duidt op een zorgvuldige afweging tussen de lasten van de verhuizing en de rechten van de huurder. Het doel is om de huurder te beschermen tegen financiële verliezen door de noodzakelijke tijdelijke verhuizing, maar tegelijkertijd te voorkomen dat er sprake is van dubbele vergoeding voor één en dezelfde verhuizing.
Tabel: Overzicht van de 70%-Regeling
Om de complexe regels van de 70%-regeling en de verwante rechten helder te maken, volgt hiernaast een overzicht van de verschillende scenario's.
| Scenariobestand | Aantal woningen | Vereiste instemming | Rol van de rechter | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| Klein complex | Minder dan 10 | 100% (individueel) | Geen | Elke huurder moet toestemming geven. |
| Groot complex | 10 of meer | Minimaal 70% | Ja, bij minder dan 70% of bij onredelijkheid | 30% mag weigeren, maar rechter beslist. |
| Dringende werken | Onbekend | Geen | Geen | Geen instemming vereist. |
| Redelijkheid | Alle situaties | N/A | Beslist over redelijkheid | Voorstel moet redelijk zijn, anders mag huurder weigeren. |
De Noodzaak van een Modernisering van de Wet
Ondanks de nuttigheid van de 70%-regel, bestaat er een groeiende discussie over de noodzaak van een modernisering van de wetgeving. De huidige praktijk, waarbij niet-stemmers als "nee" worden geteld, wordt door velen als verouderd beschouwd. De suggestie is om het aantal niet-stemmers uit de teller te halen. Dit betekent dat alleen degenen die hebben gereageerd in de noemer worden meegerekend.
De reden hiervoor is dat veel bewoners langere tijd in het buitenland verblijven of sprake is van onderverhuur, waardoor ze niet kunnen reageren. Als deze niet-stemmers niet meer meegeteld worden, wordt het makkelijker om de 70% drempel te halen, zolang de meerderheid van de reagerende bewoners akkoord gaat. Dit zou de uitvoering van verduurzamingsprojecten kunnen versnellen zonder de bescherming van de huurder aan te tasten, zolang het voorstel redelijk blijft.
Conclusie
De 70%-regeling vormt een cruciaal juridisch instrument voor de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad. Het biedt woningcorporaties de mogelijkheid om grote renovatieprojecten uit te voeren, zelfs als een minderheid van de bewoners hier tegen is, mits een meerderheid van 70% instemt. Dit mechanisme is ontworpen om te voorkomen dat noodzakelijke werken worden geblokkeerd door een kleine groep tegenstanders. Tegelijkertijd zorgt de eis van een "redelijk voorstel" voor een krachtige bescherming van de huurder. De verhuurder moet aantonen dat het voorstel redelijk is, en de rechter fungeert als de ultieme scheidsrechter in geschillen over de redelijkheid of de 70%-drempel.
De discussie over de modernisering van de wet, specifiek omtrent de telling van niet-stemmers, toont aan dat het wettelijk kader constant geëvalueerd moet worden om te voldoen aan de eisen van de huidige tijd. Het doel blijft onveranderlijk: een verduurzamingsproces dat gebaseerd is op draagvlak, waarbij het aanbod zo aantrekkelijk is dat het vanzelf spreekt, en waarbij de relatie tussen corporatie en huurder behouden blijft. Alleen door een balans tussen juridische zekerheid voor de uitvoering en de rechten van de huurder, kan de ambitieuze doelstelling om woningen met label E, F en G uit te faseren uiterlijk in 2028 gerealiseerd worden.