Het beheer, de instandhouding en het gebruik van gebouwen vormen de kern van de dagelijkse werking van een woningcorporatie. Voor een corporatie betekent "aanhouden van gebouwen" niet alleen het fysiek in stand houden van de constructie, maar ook het regelen van de juridische en operationele randvoorwaarden waaronder deze gebouwen worden gebruikt. In het huidige Nederlandse systeem is de rol van de woningcorporatie sterk gefixeerd op de DAEB (De Algemene Belangrijke Belangen), wat beperkingen oplegt aan hoe en aan wie gebouwen verhuurd of gebruikt mogen worden. Een correct begrip van deze regels is essentieel voor het vermijden van sancties door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het waarborgen van de duurzaamheid van het onroerend bezit.
De complexiteit ligt vaak in de interactie tussen het eigendomsrecht en het gebruikrecht. Woningcorporaties mogen niet zomaar gebouwen aanhuren om te gebruiken voor opvang van derden, zoals het COA of gemeenten, tenzij er sprake is van specifieke uitzonderingen. Wanneer een corporatie gebouwen aanhoudt voor andere doeleinden dan direct wonen, moet er een duidelijke scheiding zijn tussen de primaire functie van het gebouw en de tijdelijke functie. Bijvoorbeeld: als een Bouwobject voor Onderwijs of Maatschappelijk Gebouw (BOG/MOG) tijdelijk wordt gebruikt als opvang voor asielzoekers of vluchtelingen, verandert de primaire functie tijdelijk van maatschappelijk vastgoed naar wonen. Dit vereist echter specifieke juridische constructies, zoals een bruikleenovereenkomst, waarbij geen toewijzingsregels van toepassing zijn.
Een van de meest kritische aspecten bij het aanhouden van gebouwen is de relatie met derden, met name in situaties waarbij een corporatie als tussenpersoon optrad. Volgens artikel 45 van de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV), mag een corporatie werkzaamheden voor derden uitvoeren, mits dit binnen het bereik van de volkshuisvesting valt. Dit omvat het huren van gebouwen van derden, het verhuur ervan aan de DAEB-doelgroep en het uitvoeren van administratie. Deze regeling is sinds 1 januari 2022 versoepeld; voorafgaande toestemming van de Aw is niet langer noodzakelijk, zolang de voorwaarde van minimaal 90% verhuur aan de DAEB-doelgroep en het naleven van de passendheidstoets wordt aangehouden.
Het beheer van gemengde complexen brengt een extra laag van complexiteit met zich mee. Hier ontmoeten het appartementsrecht en het huurrecht elkaar. In gebouwen waarbij een corporatie zowel eigenaar is van een deel als verhuurder, ontstaan vaak spanningsverhoudingen tussen de particuliere eigenaars, de corporatie als groot-eigenaar en de huurders. Een voorbeeld hiervan is de situatie waarin een corporatie een gebouw splitst in appartementsrechten, maar de reeds zittende huurders niet opgenomen zijn in het huishoudelijk reglement. Dit kan leiden tot situaties waarin de Vereniging van Eigenaren (VvE) geen directe actie kan ondernemen tegen een huurder die de regels overtreedt, omdat de huurder niet gebonden is aan de regels van de VvE tenzij deze expliciet van toepassing zijn verklaard door de kantonrechter.
De infrastructuur rondom het gebouw is eveneens een cruciaal onderdeel van het aanhouden van gebouwen. Volgens artikel 45, lid 2 van de Woningwet valt onder het gebied van de volkshuisvesting ook het treffen en in stand houden van parkeergelegenheid, stalling voor scootmobielen en fietsen, en de bijbehorende infrastructuur zoals laadpalen voor elektrische voertuigen. Een woningcorporatie mag laadstroom leveren voor deze voertuigen, mits dit rechtstreeks verband houdt met de bewoning van de woningen. Dit mag alleen voor bepaalde groepen, zoals de DAEB-doelgroep, en moet voldoen aan de bepalingen in het BTIV.
In het vervolg wordt ingegaan op de specifieke regels rondom het gebruik van gebouwen voor opvang, de interactie met derden, de situatie in gemengde complexen en de vereisten voor infrastructuur en grondontwikkeling. Deze onderdelen vormen samen het volledige beeld van hoe een woningcorporatie gebouwen moet aanhouden binnen de kaders van de wetgeving.
Regels rondom Tijdelijke Opvang en Gebruik van Gebouwen
Een van de meest gevoelige terreinen voor woningcorporaties is het gebruik van gebouwen voor tijdelijke opvang, bijvoorbeeld voor asielzoekers of gedwongen verhuizingen. De corporatieregelgeving staat enkel verhuur toe voor functies die gericht zijn op de wijk, wat betekent dat een woningcorporatie geen vastgoed mag aanhuren voor opvang zonder een huurcontract of een gebruiksovereenkomst met de eindgebruiker. Dit is bewust zo geregeld door de rijksoverheid en staat niet open voor een bredere interpretatie van de "bedoeling" van de wet.
Wanneer een gebouw, zoals een BOG of MOG-gebouw, in gebruik wordt genomen voor opvang, verandert de primaire functie tijdelijk van maatschappelijk vastgoed naar wonen. Dit impliceert dat er sprake is van tijdelijk verblijf. In deze situatie wordt vaak een bruikleenovereenkomst afgesloten. Een cruciaal punt is dat bij bruikleenovereenkomsten geen toewijzingsregels gelden, wat betekent dat de gebruiker niet onderhevig is aan de sociale huurwetgeving.
Er zijn echter twee specifieke uitzonderingen waarbij een woningcorporatie mag woningen verhuren of gebruiken voor opvang door derden (zoals het Centraal Opvangorgaan Asielzoekers - COA, een gemeente of een maatschappelijke organisatie):
- Intermediaire verhuur: Een woningcorporatie mag woningen verhuren aan een tussenpersoon (een gemeente of een maatschappelijke organisatie) die vervolgens de woningen verhuurt aan derden. In dit geval geldt dat de tussenpersoon een huurcontract of gebruiksovereenkomst moet sluiten met de eindgebruiker. De corporatie zelf voldoet aan dezelfde regels als bij eigen bezit.
- Leegstandvergunning: Wooncomplexen of woningen mogen tijdelijk verhuurd worden aan derden voor opvang mits er sprake is van een geldige leegstandvergunning. Deze vergunning is vaak een voorwaarde voor het sluiten van een huurcontract of gebruikersovereenkomst, afhankelijk van de lokale regelgeving.
Bij het bepalen van de interventie bij onrechtmatigheid houdt de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) rekening met de houding van de betreffende woningcorporatie en de gevolgen van de onrechtmatigheid. De Aw werkt met de landelijke handhavingsstrategie (LSHO). Bij het constateren van een onrechtmatigheid krijgt een woningcorporatie de gelegenheid om deze ongedaan te maken of te beëindigen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door het alsnog aanbieden van huurcontracten of een gebruiksovereenkomst aan de gebruiker.
Het is essentieel te begrijpen dat bij een huurcontract regels gelden over de toewijzing in relatie tot inkomen en huurtoeslaggebruik. Bij een gebruiksovereenkomst gelden deze regels niet. Deze onderscheid is cruciaal voor het beheer van gebouwen die tijdelijk worden gebruikt voor doeleinden anders dan permanente bewoning.
Werkzaamheden voor Derden en De DAEB-doelgroep
Een woningcorporatie mag onder strikte voorwaarden werkzaamheden uitvoeren voor derden. Dit omvat het huren van gebouwen en aanhorigen van derden, het verlenen van onderhoud, het plaatsen van kleinschalige voorzieningen en het verzorgen van de administratie en bedrijfsvoering. Deze werkzaamheden vallen onder het gebied van de volkshuisvesting zoals gedefinieerd in artikel 45 (zevende lid, sub a t/m d) van de Woningwet.
De voorwaarden voor deze activiteiten zijn uitgewerkt in artikel 52d van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De kern van deze regels is dat de werkzaamheden voor derden moeten bijdragen aan de missie van de corporatie, die gericht is op het bieden van sociale huisvesting.
De belangrijkste voorwaarden waaraan moet worden voldaan zijn:
- Minimaal 90% van de verhuureenheden moet worden verhuurd aan huishoudens uit de DAEB-doelgroep.
- De huurprijs mag niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens.
- De corporatie moet voldoen aan dezelfde regels van de passendheidstoets die gelden voor eigen bezit.
Sinds 1 januari 2022 is het voor deze werkzaamheden niet langer nodig om vooraf toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties te vragen, mits bovenstaande voorwaarden worden nageleefd. Dit betekent dat de administratieve last voor corporaties is verminderd, maar de eisen rondom doelgroep en prijsniveau blijven strikt.
De wet maakt hier een duidelijk onderscheid tussen het beheer van gebouwen voor de eigen doelgroep en het uitvoeren van taken voor derden. Als een corporatie gebouwen van derden aanhuurt, moet er sprake zijn van een duidelijke relatie tussen de activiteit en de sociale missie. Dit verhindert dat corporaties zich richten op commerciële verhuur aan niet-DAEB groepen onder het mom van "werkzaamheden voor derden".
Gemengde Complexen: Spanningen tussen Eigenaar, Corporatie en Huurder
In gemengde complexen, waar een woningcorporatie een deel van de woningen heeft verkocht en de rest nog verhuurt, ontstaat een complexe driehoek van belangen. Dit zijn gebouwen waarin particuliere eigenaars (apartementsrechten), de corporatie als groot-eigenaar en de huurders samenleven. De problemen in deze structuren zijn divers: particuliere eigenaars voelen zich vaak slecht vertegenwoordigd in de Vereniging van Eigenaren (VvE), terwijl huurders zich ook vaak niet gehoord voelen binnen het gebouw.
De corporatie zelf komt vaak klem te zitten tussen zijn verplichtingen als mede-eigenaar in de VvE en zijn rol als verhuurder. Appartementseigenaars moeten zich houden aan de regels van de VvE, terwijl huurders zich moeten houden aan hun huurovereenkomst. Soms moeten huurders zich ook houden aan regels van de VvE, wat tot onduidelijkheid leidt over wat van wie verwacht mag worden.
Een concreet voorbeeld illustreert de complexiteit: in een situatie waarbij een corporatie een gebouw heeft laten splitsen in appartementsrechten, werd vergeten dat de reeds zittende huurder zich diende te houden aan het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Dit bleef jarenlang onopgemerkt totdat de buren overlast ondervonden omdat de huurder met toestemming van de corporatie een gastouderopvang bedreef in het gehuurde. De VvE kon geen directe actie ondernemen omdat de huurder niet gebonden was aan de regels die voor alle overige bewoners golden. Verhuurder was niet tot actie te bewegen en de huurder was niet bereid zich te conformeren. In deze casus was het noodzakelijk dat de VvE de kantonrechter verzocht om de bepalingen uit het reglement op de huurder van toepassing te verklaren.
De wetgeving probeert hier een oplossing te bieden via artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin de bevoegdheid van de vergadering van eigenaren wordt opgenomen om besluiten te nemen over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten. Dit artikel biedt een juridisch kader om de positie van de huurder in beeld te brengen en te reguleren, waardoor de VvE handvat krijgt om handhaving mogelijk te maken.
De spanning tussen de verschillende partijen in gemengde complexen vereist dat de corporatie als groot-eigenaar actief een bemiddelende rol vervult, zowel binnen de VvE als naar de huurders toe. Het vergroten van het zeggenschap van huurders in de VvE wordt soms gezien als een oplossing, maar dit brengt ook nieuwe uitdagingen met zich mee qua bestuursstructuur.
Infrastructuur en Diensten voor de Bewoners
Het aanhouden van gebouwen omvat niet alleen het gebouw zelf, maar ook de bijbehorende infrastructuur. Volgens artikel 45, lid 2 van de Woningwet valt het in stand houden van parkeergelegenheid voor auto's, stalling voor scootmobielen of fietsen onder het gebied van de volkshuisvesting. Ook laadpalen en oplaadplekken vallen hieronder.
Een specifiek punt is dat woningcorporaties mag voor oplaadplekken laadstroom leveren. Dit mag alleen voor bepaalde groepen en alleen zolang de stroomlevering rechtstreeks verband houdt met de bewoning van de woongelegenheden waarbij de laadplek gerealiseerd is. De groepen waaraan deze diensten mogen worden geleverd, en welke diensten rechtstreeks verband houden met bewoning, staan vermeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Btiv), lid 1 en in de bijlage over servicekosten.
Dit betekent dat het aanleggen en beheren van laadinfrastructuur een integraal onderdeel is van het aanhouden van gebouwen. Een corporatie mag geen stroom leveren voor particuliere eigenaars die niet tot de doelgroep behoren, of voor doeleinden die niet direct verband houden met de bewoning. De beperkingen zijn strikt om te voorkomen dat de corporatie zich bezighoudt met commerciële energiediensten buiten de DAEB-regels.
Grondaankopen en Ontwikkelingstermijnen
Het aanhouden van gebouwen begint vaak bij de aanschaf van de grond. Voor grondaankopen in de DAEB geldt een termijn van vijf jaar (sinds 1 juli 2024 wordt deze termijn verlengd naar tien jaar) om te bouwen. De corporatie moet een ernstige intentie tonen om binnen deze termijn sociale huurwoningen op te bouwen.
Als de aangekochte gronden na de termijn (5 jaar, of 10 jaar na de nieuwe wetgeving) nog niet zijn ontwikkeld, moet de corporatie aantonen dat er sprake is van een serieuze intentie om sociale woningbouw te realiseren. Als dit niet aannemelijk is, moet de grond tegen marktwaarde worden overhevelen naar de niet-DAEB sfeer of verkocht worden. Dit is bijvoorbeeld het geval als er geen woonbestemming meer op de grond rust, of als de bouwplannen zijn gewijzigd naar minder dan 90% sociale woningbouw.
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft een specifieke handhavingsstrategie. Als er uitzicht bestaat op 90% sociale woningbouw binnen een redelijke termijn, maar de oorspronkelijke termijn is verstreken, treedt de Aw niet direct handhavend op, mits er een serieuze intentie is. Er is echter een "grace period" van twee jaar na de afloop van de oorspronkelijke termijn. Als na deze periode (in totaal 7 jaar, of 10+2 jaar na de wijziging) nog geen woningen in DAEB zijn gebouwd, moet de corporatie de grond overhevelen of verkopen.
Deze regels zorgen ervoor dat corporaties niet zomaar grond vasthouden zonder te bouwen, wat essentieel is voor de beschikking van sociale woningen. De termijn van 5 jaar wordt vanaf 1 juli 2024 verlengd naar 10 jaar, wat een significante verlenging betekent voor het planningsproces van grondontwikkeling.
Handhaving en Rol van de Autoriteit Woningcorporaties
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) speelt een cruciale rol in het toezicht op het aanhouden van gebouwen. Bij het constateren van een onrechtmatigheid, zoals het niet naleven van de regels voor opvang of het gebruik van gebouwen buiten de DAEB-doelgroep, krijgt een woningcorporatie de gelegenheid om deze onrechtmatigheid ongedaan te maken of te beëindigen.
De Aw werkt met de landelijke handhavingsstrategie (LSHO). Bij het bepalen van de interventie houdt de Aw rekening met de houding van de betreffende woningcorporatie en de gevolgen van de onrechtmatigheid. Een corporatie kan bijvoorbeeld een huurcontract of een gebruiksovereenkomst alsnog sluiten om de situatie te regulariseren.
De handhavingsstrategie is gericht op correctie en voorkoming van structurele overtredingen. Als een corporatie herhaaldelijk overtredingen pleegt of weigert om aan de regels te voldoen, kan de Aw ingrijpen met sancties. Dit geldt bijvoorbeeld als een corporatie grond niet tijdig ontwikkelt of gebouwen gebruikt voor doeleinden die buiten de DAEB vallen.
Conclusie
Het aanhouden van gebouwen door een woningcorporatie is een complexe opgave die vereist dat de corporatie een balancering vindt tussen de sociale missie en de juridische beperkingen van de Woningwet. Of het nu gaat om tijdelijke opvang, werkzaamheden voor derden, het beheer van gemengde complexen of de ontwikkeling van grond, elk aspect wordt streng gereguleerd om te waarborgen dat de middelen worden ingezet voor de DAEB-doelgroep.
De regels rondom het aanhouden van gebouwen zijn ontworpen om te voorkomen dat corporaties afwijken van hun kernfunctie. Dit betekent dat tijdelijke functies, zoals opvang, strikt moeten worden omlijnd met gebruiksrechten en dat infrastructuur zoals laadpalen enkel voor de doelgroep mag worden geboden. In gemengde complexen is de interactie tussen eigendom, verhuur en bewoning een voortdurende uitdaging die vraagt om heldere afspraken en juridische zekerheid voor alle betrokkenen.
De recentste wijzigingen, zoals de verlenging van de grondontwikkelingstermijn naar 10 jaar en het wegvallen van de vereiste voorafgaande toestemming voor werkzaamheden voor derden, tonen aan dat de wetgeving evolueert om de praktijken aan te passen aan de behoeften van de markt en de samenleving. Het is aan de corporaties om deze kaders strikt te volgen om te voorkomen dat er sprake is van onrechtmatigheid die tot handhaving door de Aw leidt.