De Nederlandse woningmarkt staat voor fundamentele uitdagingen die de basis vormen voor elke verkiezingsdiscussie over wonen en bouwen. Het Centraal Planbureau (CPB) speelt een cruciale rol door de verkiezingsprogramma's van politieke partijen door te rekenen. Deze doorrekeningen moeten het kaf van het koren scheiden in verkiezingsjaren, maar de recente analyses tonen aan dat de methodologie voor woningbouw aanzienlijk beperkt is. Terwijl veel partijen prioriteit geven aan het vergroten van de nieuwbouw om het woningtekort sneller te verlagen, ontbreekt het CPB aan een bruikbaar woningmarktmodel dat deze plannen kwantitatief kan toetsen. Dit resulteert in een situatie waarin de verwachte opbrengst van de doorrekeningen teleurstellend is.
Het probleem ligt niet alleen in de gebrekkige kwantificering van de bouwomvang, maar ook in de onduidelijkheid rondom de samenstelling van de nieuwbouw. Het CPB heeft geen berekening gemaakt over hoeveel extra woningen er precies gebouwd zullen worden op basis van de verkiezingsprogramma's. In plaats daarvan is gekozen voor kwalitatieve inschattingen gebaseerd op de ontwikkeling van woningprijzen, de investeringsruimte van woningcorporaties, directe subsidies en andere maatregelen. De pijltjes in de analyses geven de uitkomst van deze inschattingen weer, maar het blijft onduidelijk of de plannen leiden tot 100.000 nieuwe woningen of tot een ander aantal. Noch de omvang, noch de samenstelling van de nieuwbouw is met zekerheid vastgesteld.
Deze beperkingen hebben directe gevolgen voor de uitvoerbaarheid van de plannen. Het CPB heeft niet getoetst of de door de partijen voorgestelde maatregelen realiseerbaar zijn. Er is een fundamenteel gebrek aan een geïntegreerd model dat de relatie tussen beleid en daadwerkelijke bouwproductie weergeeft. Dit maakt dat veel uitspraken over de omvang en samenstelling van de nieuwbouw gebaseerd blijven op aannames en kwalitatieve schattingen. De doorrekening voor de woningbouwplannen toont dus een teleurstellend beeld omdat het planbureau niet over een bruikbaar woningmarktmodel beschikt.
Beleidseffecten op Prijsdynamiek en Huurmarkt
Naast de onzekerheid rondom de bouwomvang biedt de CPB-doorrekening ook inzichten in de effecten van partijplannen op de prijzen van koop- en huurwoningen. Het CPB vergelijkt deze uitkomsten met een basispad. Voor koophuizen wordt in dit basispad een prijsstijging van 2,7% per jaar aangenomen. De analyse toont aan dat er aanzienlijke verschillen zijn tussen de plannen van de diverse politieke partijen.
Een groot aantal partijen, waaronder de VVD, NSC, BBB en SGP, hanteren een aanpak waarbij de koopprijzen per saldo ongemoeid blijven. Dit betekent dat de prijsstijging onveranderd blijft op het niveau van het basispad. Andere partijen kiezen ervoor om de aftrek van de hypotheekrente geleidelijk of snel te verlagen. Door deze maatregel komt de stijging van de koopprijzen lager uit dan in het basispad. Alleen de plannen van de partij Volt laten een daadwerkelijke daling van de koopprijzen zien. Dit is een direct gevolg van de voorgenomen verplaatsing van de eigen woning naar box 3 met een vermogenswinstbelasting bij verkoop van de woning.
Op het gebied van de huurmarkt is de situatie vergelijkbaar maar met eigen specifieke dynamiek. Volgens het basispad stijgen de huren jaarlijks met 3,0%. De afwijkingen in de plannen van de partijen zijn beperkt. De coalitie GL-PvdA komt het laagst uit met een stijging van 2,5% per jaar. Dit resultaat is het gevolg van een uitbreiding van de huurprijsregulering tot woningen met 250 woningwaarderingspunten. Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich JA21, die tijdelijke huurcontracten wil invoeren. Hierdoor stijgen de huren extra. Huurders worden vervolgens voor deze hogere huurstijging gecompenseerd via een heffingskorting voor inkomstenbelasting.
Tabel 1 hieronder vat de effecten van de doorrekeningen op de prijsontwikkeling samen:
Tabel 1. Koop- en huurprijzen in de kabinetsperiode en effecten op structureel woningaanbod
| Indicatoren | Basispad | VVD, NSC, BBB, SGP | Andere partijen (hypotheekrente) | Volt | GL-PvdA (huur) | JA21 (huur) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stijging koopprijzen (%) | 2,7% per jaar | 2,7% per jaar | Lager dan basispad | Daling | - | - |
| Stijging huurprijzen (%) | 3,0% per jaar | 3,0% per jaar | 3,0% per jaar | 3,0% per jaar | 2,5% per jaar | Hoger dan basispad |
| Maatregel | Geen verandering | Geen verandering | Verminderde renteaftrek | Verplaatsing naar box 3 | Uitbreiding huurprijsregulering | Tijdelijke contracten |
Deze tabellen en vergelijkingen maken duidelijk dat de impact van beleid direct zichtbaar is op de prijsontwikkeling. Waar bij de nieuwbouw de schattingen kwalitatief blijven, zijn de effecten op prijzen beter te kwantificeren. Het is echter opvallend dat het CPB bij de nieuwbouw geen basispad heeft gespecificeerd. Dit maakt het onmogelijk om met zekerheid te zeggen hoeveel extra woningen er worden gebouwd door de diverse plannen. De doorrekening voor de woningbouw blijft daardoor beperkt tot een schatting van de kansen, zonder harde getallen voor de daadwerkelijke bouwproductie.
Financiële Instrumenten en de Rol van Woningcorporaties
Een centraal onderdeel van de woningbouwplannen betreft de subsidies en de financiële bijdragen aan woningbouw. De belangrijkste instrumenten zijn de rechtstreekse financiële bijdragen en de afschaffing of verlaging van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Deze middelen zijn cruciaal voor het realiseren van nieuwbouwdoelen. Het CPB heeft in zijn doorrekening aandacht besteed aan de effecten van deze maatregelen, maar ook hier gelden kanttekeningen bij de beschikbare kwalitatieve inschattingen.
Een specifiek voorbeeld is het plan van GL-PvdA. Deze partij heeft grote bedragen uitgetrokken voor rijksleningen en garanties voor woningcorporaties. Dit lijkt op het eerste gezicht een robuuste aanpak, maar bij nadere analyse zijn er vragen te stellen over de noodzaak en de werking van deze maatregelen. Het plan voorziet in rijksleningen die 30% van de stichtingskosten van de corporatiewoningen dekken met een gunstige rente van 1%. Het planbureau heeft hier voor 2030 € 0,1 mld. in ingerekend als voordeel voor woningcorporaties. Dit bedrag wordt echter als een beperkte bijdrage gezien; het "zet weinig zoden aan de dijk".
De redenering achter deze maatregel is dat rijksleningen lang geleden zijn afgeschaft. Woningcorporaties lenen al decennialang rechtstreeks op de kapitaalmarkt, waarbij de leningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit stelsel functioneert prima en er is geen noodzaak voor nieuwe rijksleningen. Sterker nog, de rijksleningen zouden voor hetzelfde bedrag in mindering worden gebracht op de borgingsruimte die het WSW aan woningcorporaties verstrekt. Dit betekent dat de extra leningen geen nettowinst opleveren voor de corporaties, aangezien de borgcapaciteit afneemt met dezelfde waarde.
Daarnaast wil GL-PvdA jaarlijks bedragen storten in het WSW. Deze storten lopen op tot € 4,0 mld. in 2030 en stijgen verder naar € 10,0 mld. in 2036. Het doel hiervan is de mogelijkheden voor woningcorporaties voor het afsluiten van leningen te verruimen. Dit is raadselachtig, want het is niet duidelijk waarom het WSW voor deze aanvullende borging een bijdrage van het Rijk moet krijgen, en dan ook nog zulke grote bedragen. Waarschijnlijk doelt dit op de verruiming van de staatssteun, zodat het WSW ook leningen voor middenhuur via het WSW geborgd kan gaan borgen. Er wordt verwacht dat na een besluit van de Europese Commissie de staatssteunregels in 2027 worden verruimd.
Tabel 3 hieronder geeft de financiële details van deze plannen weer:
Tabel 3. Rijksleningen en garantiebijdragen voor woningbouw van woningcorporaties (GL-PvdA)
| Component | 2030 (mld. Euro) | 2036 (mld. Euro) | Opmerking |
|---|---|---|---|
| Rijksleningen | 6,8 | 15,0 | Dekken 30% stichtingskosten, rente 1% |
| Storting in garantiefonds WSW | 4,0 | 10,0 | Vergroting borgingsruimte |
| Totaal | 10,8 | - | Ten laste van de EMU-schuld |
Deze cijfers tonen de schaal van de voorgestelde maatregelen, maar ook de complexiteit van de interactie met bestaande systemen. Het is onduidelijk of deze grote bedragen daadwerkelijk leiden tot een substantiële toename van de nieuwbouw of dat het gaat om een herverdeling van bestaande financiële middelen. De kwalitatieve inschattingen van het CPB geven geen helder antwoord op de vraag of de plannen leiden tot de beoogde hoeveelheid nieuwe woningen.
Het Verschijnsel van 'Huurdereigenaren' bij Corporaties
Een ander aspect dat het CPB in kaart heeft gebracht, betreft de structuur van de doelgroep van woningcorporaties. Een nieuw onderzoek van het CPB toont aan dat bijna 12.000 corporatiehuurders structureel ook eigenaar zijn van één of meerdere woningen. Sommigen bezitten zelfs meer dan tien woningen. Hoewel dit een kleine groep betreft (ongeveer een half procent van alle corporatiehuurders), roept het vragen op over het passende gebruik van schaarse sociale huurwoningen.
Het onderzoek brengt met microdata in kaart hoe vaak corporatiehuurders één of meerdere woningen bezitten en welke omstandigheden hierbij een rol spelen. De data zijn geanonimiseerd; het CPB heeft dus geen zicht op wie deze huurders zijn. Van de 12.000 structurele 'huurder-eigenaars' lijkt bij ongeveer één op de zes het bezit voort te komen uit omstandigheden waar de huurder weinig invloed op heeft. Dit zijn situaties zonder keuzevrijheid, zoals de erfenis van een woning die niet snel verkocht kan worden.
Bij vijf van de zes gevallen lijkt er sprake te zijn van een botsing met de doelstelling van corporaties. Woningcorporaties hebben als wettelijke taak mensen te huisvesten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Bij huurders met een eigen woning lijkt daarom sprake van een bijzondere vorm van 'scheefhuur'. Dit fenomeen benadrukt de complexiteit van het doelgroepenbeleid. Als een persoon die een woning bezit ook een corporatiewoning hooft, valt dit buiten de oorspronkelijke bedoeling van sociale woningbouw.
Deze bevindingen zijn relevant voor de plannen van woningbouw. Als er sprake is van een inefficiënt gebruik van schaarse sociale woningen door mensen die ook andere woningen bezitten, kan dit de noodzaak voor extra nieuwbouw beïnvloeden. Als het woningtekort deels wordt veroorzaakt door dit verschijnsel, dan kan het herverdelen van bestaande woningvoorraad meer opleveren dan enkel bouwen van nieuwe woningen. Het CPB heeft hier echter geen specifiek plan in zijn doorrekening verwerkt, omdat de focus ligt op de kwalitatieve inschatting van nieuwbouwplannen.
Beperkingen van de CPB-Doorrekening en de Woningmarkt
De kern van de kritiek op de CPB-doorrekening is het gebrek aan een bruikbaar woningmarktmodel. Het planbureau komt niet verder dan kwalitatieve inschattingen, die bovendien de nodige kanttekeningen verdienen. Dit is opvallend omdat de doorrekeningen van het CPB een belangrijke functie vervullen om het kaf van het koren te scheiden in verkiezingstijd. Zonder een robuust model is het moeilijk om de daadwerkelijke effecten van beleid te voorspellen.
De onduidelijkheid rondom de omvang en samenstelling van de nieuwbouw is een direct gevolg hiervan. Het CPB heeft niet berekend hoeveel woningen er extra gebouwd gaan worden op basis van de verkiezingsprogramma's. Er is alleen een kwalitatieve inschatting gemaakt, gebaseerd op de ontwikkeling van woningprijzen, de investeringsruimte van woningcorporaties, directe subsidies voor woningbouw en andere maatregelen. De partijen doen uitspraken over omvang en samenstelling, maar het CPB heeft niet getoetst of die plannen realiseerbaar zijn met de voorgestelde maatregelen.
Deze beperkingen leiden tot een situatie waarin de opbrengst van de doorrekening van de woningbouwplannen teleurstellend is. Het CPB heeft geen basispad gespecificeerd voor de nieuwbouw. Dit betekent dat het onmogelijk is om met zekerheid te zeggen hoeveel extra woningen er worden gebouwd. De pijltjes in de tabellen geven slechts de uitkomst van de inschatting weer, maar het is onduidelijk of de plannen leiden tot 100.000 nieuwe woningen, of tot meer. Ook is het onduidelijk wat de samenstelling van de nieuwbouw is.
Het gebrek aan een kwantitatief model maakt dat de analyse beperkt blijft tot een schatting van de kansen. Dit is een grote beperking in een context waarin de woningmarkt sterk afhankelijk is van precieze data. Zonder dit model is het moeilijk om te bepalen of de voorgestelde subsidies en leningen daadwerkelijk leiden tot een toename van het woningaanbod. De kwalitatieve inschattingen geven geen duidelijke antwoorden op de vraag hoe snel het woningtekort verlaagd kan worden.
Conclusie
De doorrekeningen van het CPB over de woningbouw tonen een complex beeld van de huidige staat van de Nederlandse woningmarkt en de politieke plannen om dit te verbeteren. Ondanks de grote prioriteit die politieke partijen geven aan het vergroten van de nieuwbouw, blijft de analyse van het CPB beperkt tot kwalitatieve inschattingen vanwege het ontbreken van een bruikbaar woningmarktmodel. Dit leidt tot onduidelijkheid over de daadwerkelijke omvang en samenstelling van de nieuwbouw.
De effecten van de plannen op prijzen zijn beter in kaart te brengen. Er zijn duidelijke verschillen tussen de partijen wat betreft de effecten op koopprijzen en huurprijzen. Alleen Volt laat een daling van de koopprijzen zien door fiscale maatregelen. Op het gebied van de huurprijzen variëren de resultaten tussen een stijging van 2,5% (GL-PvdA) en hogere stijgingen bij partijen die tijdelijke contracten voorstellen (JA21).
De financiële instrumenten voor woningcorporaties, zoals de rijksleningen en bijdragen aan het WSW, tonen de complexiteit van de bestaande systemen. Hoewel grote bedragen zijn uitgetrokken, blijft twijfelen over de noodzaak en de werkelijke impact. De 12.000 corporatiehuurders die ook eigenaar zijn van woningen illustreren bovendien dat er sprake is van een inefficiënt gebruik van sociale woningen. Dit verschaft een nieuw perspectief op het woningtekort: het gaat niet alleen om bouwen, maar ook om de efficiëntie van de bestaande voorraad.
Uiteindelijk is de opbrengst van de CPB-doorrekening voor de woningbouwplannen teleurstellend vanwege het gebrek aan een kwantitatief model. De kwalitatieve inschattingen geven geen harde antwoorden op de vraag hoeveel extra woningen er gebouwd worden. Dit benadrukt de noodzaak van een beter woningmarktmodel om het kaf van het koren te scheiden in toekomstige verkiezingsjaren. Zonder dit model blijft de discussie over woningbouw gebaseerd op schattingen en aannames, wat de effectiviteit van het beleid in de praktijk onzeker maakt.