De discussie over de rol van de overheid in de verhuurmarkt is in Nederland al decennia actueel, maar wint steeds meer aan urgentie gezien de stijgende woningkosten en het tekort aan betaalbare woonruimte. Het traditionele model, waarbij erkende instellingen (woningcorporaties) de verhuur van sociale woningen voor hun rekening nemen, wordt door sommige politieke krachten ter discussie gesteld. Er ontstaat een alternatief denkbeeld waarbij de gemeente zelf als verhuurder optrad, of een gemeentelijk woningbedrijf opricht om de markt te beïnvloeden. Dit artikel onderzoekt de technische, financiële en beleidsmatige aspecten van deze verschuiving, gebaseerd op actuele discussies, wetgeving en casuïstiek uit de praktijk.
De Politieke Discussie: Van Corporatie naar Gemeentelijk Bedrijf
Het concept van een gemeentelijk woningbedrijf is niet nieuw. Reeds in 1994 was er in Amsterdam sprake van een dergelijk initiatief, hoewel dit later werd opgeheven. De discussie herleeft echter regelmatig wanneer de markt onder druk staat. Partijen als de SP en GroenLinks pleiten in hun verkiezingsprogramma's voor een gemeentelijk woningbedrijf. Het doel hierbij is niet noodzakelijk het zelf bouwen van woningen, maar vooral het aankopen van woningen die door corporaties worden verkocht.
Het argument dat achter dit plan schuilt, is het creëren van een buffer in de markt. Als woningen worden verkocht door corporaties, verdwijnen ze vaak naar het duurdere, vrije segment door verkoop. Door deze woningen op te kopen, kan de gemeente ervoor zorgen dat ze uitgezonderd blijven van de marktkrachten en dat de gemeente zelf mag kiezen voor wie ze worden bestemd. Dit biedt de gemeente de mogelijkheid om de markt enigszins te beteugelen.
Tegelijkertijd bestaat er een tegenstand. De directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), Anne-Jo Visser, betoogt dat de bestaande corporaties al klaar en in staat zijn om de rol van de gemeente te vervullen, ook wat betreft het aanbieden van middenhuur. Volgens Visser hoeft er daarom geen nieuw gemeentelijk bedrijf opgericht te worden. De AFWC pleit ervoor dat gemeenten de corporaties moeten faciliteren in het realiseren van middenhuur, bijvoorbeeld door extra eisen en regels af te schaffen die de bouw bemoeilijken.
Een ander belangrijk punt van kritiek komt van Lex Pouw. Hij waarschuwt dat een gemeente als huisbaas fungeert als een "slager die zijn eigen vlees keurt", wat leidt tot vertroebeling van de governance. Pouw stelt dat het voornemen van een gemeentelijk bedrijf vooral gaat over marktmacht, maar dat de schaal waarop een gemeente zou kunnen opereren (honddeden of duizenden woningen) onvoldoende is om een betekenisvolle rol te spelen in vergelijking met de grote corporaties die al zo'n 40 procent van de woningvoorraad in bezit hebben.
De Paradox van de Sociale Huurder: Vermogensproblematiek en Wetgeving
Een van de meest brandende kwesties in de sociale huur is het fenomeen dat een aanzienlijk aantal sociale huurders zelf ook woningen in eigendom bezit. Een onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) onthulde dat ongeveer 12.000 sociale huurders één of meerdere woningen in bezit hebben. Dit creëert een paradox: deze huurders betalen een lage, gesubsidieerde huurprijs aan hun woningcorporatie, terwijl zij zelf inkomsten genereren door hun eigendommen te verhuren of ze te gebruiken voor dringend eigen gebruik.
De wetgeving stelt dat toegelaten instellingen (woningcorporaties) voorrang moeten geven aan het huisvesten van personen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (artikel 46, lid 1 van de Woningwet). Wanneer een huurder al over een woning in eigendom beschikt, rijst de vraag of deze persoon nog wel tot de doelgroep van de sociale verhuurder behoort.
Er is al jurisprudentie hieromtrent. In een specifiek geval gaf een rechter de woningcorporatie Ymere de bevoegdheid om de huur op te zeggen wegens "dringend eigen gebruik". De redenatie was dat de huurder, vanwege het bezit van twee woningen, niet langer past binnen de doelgroep. Dit onderstreept dat de sociale huurmarkt strikte vermogensproeven vereist om de rechtvaardigheid van het systeem te bewaken. Het is essentieel dat gemeenten en corporaties deze wetgeving strikt toepassen om te voorkomen dat sociale woningen als een vorm van vermogensopbouw fungeren voor hen die reeds over eigendom beschikken.
Regulering van de Verhuurmarkt en de Wetten
De overheid heeft in de afgelopen jaren diverse wetten ingevoerd om de verhuurmarkt te reguleren en zekerheid te bieden aan huurders. De Wet-Nijboer, die in mei 2021 van kracht is gegaan en sinds 1 mei 2024 is verlengd voor een periode van vijf jaar, stelt strenge beperkingen in voor de jaarlijkse huurstijgingen.
Volgens deze wet mogen verhuurders de huurprijs voor bestaande huurders verhogen met het gemiddelde van de loonstijging of de inflatie plus één procentpunt, afhankelijk van welke twee de laagste is. Er geldt echter een harde limiet: de stijging mag maximaal 5,5 procent bedragen. Deze wet heeft de weg vrijgemaakt voor huurders om bij de Huurcommissie stappen als een verhuurder probeert een te hoge stijging door te voeren, zelfs als de huurovereenkomst anders luidt.
Daarnaast is er sinds juli 2023 de Wet goed verhuurderschap van kracht. Deze wet is bedoeld om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan. De regels, die door gemeenten moeten worden gehandhaafd, omvatten onder andere: - Een maximale waarborgsom. - De rechten en plichten van een huurder. - Verboden op discriminatie. - Specifieke regels voor de verhuur van woningen aan arbeidsmigranten.
De wetgeving geeft de gemeente een belangrijke rol als handhaver. Een verhuurder heeft in de regel goede intenties en is gebaat bij goede huurders, maar de regels zijn nodig om misbruik te voorkomen. Het doel is zekerheid voor de huurder over hun woonlasten en de betaalbaarheid daarvan.
De Spelregels voor Sociale Huur en Toewijzing
In de praktijk worden er specifieke spelregels gehanteerd voor de verhuur van sociale woningen. Deze regels zijn ontworpen om de kwaliteit van de huisvesting te waarborgen en de doelgroepen te beschermen. Een belangrijk aspect is dat de verhuurder van sociale huurwoningen in het algemeen een "toegelaten instelling" moet zijn. Van deze regel kan alleen in uitzonderlijke gevallen worden afgeweken.
Als een gemeente zelf de rol van verhuurder wil aannemen, moeten er strenge voorwaarden worden gesteld. Volgens de spelregels geldt het volgende: - De verhuurder moet een toegelaten instelling zijn, tenzij er een uitzondering wordt toegestaan door zowel de ontwikkelaar en de woningcorporatie gezamenlijk aan het bestuur. - De huren worden geïndexeerd conform het Rijkshuurbeleid en de prestatieafspraken. - Er geldt een verbod op uitponden of liberaliseren gedurende 50 jaar. Dit betekent dat de woning niet mag worden verkocht of omgezet naar de vrije markt binnen deze periode. - 70% van de op te leveren sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met recht op huurtoeslag. Dit betekent dat deze huishoudens een maximale huurprijs hebben tot de aftoppingsgrens. - Mocht de sociale huur door een particuliere belegger in verhuur worden genomen (op basis van een maatwerkafspraak), dan geldt de verplichting om een deel van de sociale huurwoningen beschikbaar te stellen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals uitstroom uit maatschappelijke opvang en statushouders.
Deze regels zorgen ervoor dat de sociale woningvoorraad niet ontsnapt naar de vrije markt, maar blijft toegankelijk voor de doelgroep die het meest kwetsbaar is. De verdeling en toewijzing verloopt meestal via een centrale dienst, zoals de Woonservice.
Financiële Aspecten en Grondprijzen
Een van de grootste uitdagingen voor de gemeente bij het overnemen van de verhuurrol zijn de kosten. Het aankopen van woningen die door corporaties worden verkocht, is een kostbare onderneming. Vorig jaar was de gemiddelde verkoopprijs van een sociale huurwoning ruim 345.000 euro. In gewilde wijken is dit bedrag nog veel hoger. Dit betekent dat een gemeente die de rol van eigenaar wil aannemen, aanzienlijke investeringen moet doen.
Desondanks de hoge kosten, benadrukken voorstanders zoals Rutger Groot Wassink dat de gemeente goedkoop kan lenen. Een gemeentelijk bedrijf kan profiteren van de lagere rente die gemeenten hebben ten opzichte van particuliere beleggers. Dit kan helpen om de kosten van het opkopen van woningen te beperken.
Echter, de financiële haalbaarheid blijft een punt van discussie. Lex Pouw benadrukt dat als de gemeente als eigenaar optreedt, ze de grondprijzen en erfpacht voor sociale huurwoningen moeten verlagen. Corporaties lijden vaak verlies bij het bouwen van sociale woningbouw. Als de gemeente zelf de eigenaar wordt, zou dit kunnen helpen om de grondprijzen te verlagen, maar dit vereist een actief beleid van de gemeente richting het Rijk om subsidies te regelen die extra kwaliteitseisen compenseerbaar maken. In het verleden was er subsidie als de gemeente extra kwaliteitseisen stelde, en daar valt nog winst te behalen.
De Rol van Middenhuur en Wijkontwikkeling
Een van de cruciale functies van een gemeentelijk woningbedrijf zou kunnen zijn het leveren van middenhuur. Er is een tekort aan huurwoningen voor het lagere middensegment. Een gemeentelijke woningcorporatie zou hierin kunnen springen. Wanneer er doorstroming ontstaat, komen er ook weer sociale huurwoningen vrij. Dit creëert een dynamiek die wijken gemengder maakt.
Volgens Pouw is het doel van een gemeentelijk bedrijf niet zozeer het opkopen van woningen, maar het faciliteren van de realisatie van middenhuur. Als de gemeente zich sterker maakt dat corporaties sneller en eenvoudiger nieuwe woningen kunnen bouwen, kan het gat in het middensegment worden opgeborgen. Dit helpt om de sociale woningvoorraad te behouden en te voorkomen dat verkochte sociale huurwoningen naar het duurdere segment verdwijnen.
De AFWC pleit ervoor dat gemeenten de corporaties moeten faciliteren, bijvoorbeeld door extra eisen en regels af te schaffen. Dit kan leiden tot een snellere realisatie van woningen en een betere mix van woningtypen in de wijk. Een gemengde wijk, waarin sociale huur, middenhuur en koopwoningen naast elkaar staan, wordt gezien als een sleutel tot een gezonde stedelijke dynamiek.
De Praktijk van Opkoop en Beheer
De discussie rondom een gemeentelijk woningbedrijf raakt niet alleen de verhuur, maar ook de beheerderol. Als de gemeente woningen opkoopt, moet er een beheersstructuur worden opgezet. Dit kan leiden tot de vraag wie er precies verantwoordelijk is voor het onderhoud en de verhuur.
In sommige gevallen nemen gemeenten incidenteel woningbouw in eigen hand, maar dit gaat vaak niet om sociale huurwoningen, maar om reguliere sociale koopwoningen of tijdelijke woningen. Voorbeelden zijn te vinden in gemeenten als Eemnes, Ede, Uithoorn en Purmerend. In de praktijk blijft de focus echter vaak liggen op de vraag of de gemeente als verhuurder de rol van de corporatie kan vervangen of aanvullen.
Het is belangrijk om te benadrukken dat de gemeente genoeg sturingsmiddelen heeft om corporaties gewenst beleid te laten uitvoeren. Een gemeente kan bijvoorbeeld grondprijzen verlagen of subsidies regelen om het bouwen van sociale woningen te stimuleren. Dit is een alternatief voor het volledig overnemen van de verhuurrol.
Conclusie
De discussie over de gemeente als verhuurder van woningen, in plaats van een woningcorporatie, is ingewikkeld en omvat tal van financiële, juridische en beleidsmatige aspecten. Het idee van een gemeentelijk woningbedrijf biedt de kans om de markt te beteugelen, maar vereist aanzienlijke investeringen en een duidelijke governance-structuur. De bestaande corporaties, die al 40% van de woningvoorraad bezitten, kunnen vaak een efficiëntere rol spelen dan een nieuwe gemeentelijke entiteit, mits er voldoende ruimte wordt gecreëerd voor snellere bouw en minder bureaucratie.
De wetgeving, zoals de Wet-Nijboer en de Wet goed verhuurderschap, geeft de gemeente belangrijke handhavingsinstrumenten om de markt te reguleren en huurders te beschermen. De spelregels voor sociale huur zorgen ervoor dat de doelgroep behouden blijft en dat de woningvoorraad niet ontsnapt naar de vrije markt. Een succesvolle strategie vereist een balans tussen het opkopen van woningen, het faciliteren van corporaties en het handhaven van de wetten die de rechten van huurders waarborgen. Uiteindelijk ligt de sleutel tot een gezonde woningmarkt niet noodzakelijk in het overnemen van de verhuurrol, maar in het scheppen van een omgeving waarin sociale en middenhuur kunnen gedijen.