De Nederlandse woningmarkt staat onder druk. Het gebrek aan betaalbare huisvesting, de stijgende bouwkosten en de noodzaak van verduurzaming vormen een complexe uitdaging voor de woningcorporaties. Deze organisaties staan centraal in de sociale huursector, maar hun rol is veranderd van puur beheerder naar actieve ontwikkelaar. Een kritisch punt van discussie is de financiële positie van deze corporaties, vaak aangeduid als 'winst' door externe partijen, hoewel de sector dit concept ontkent omdat het geld direct wordt teruggeinvesteerd in volkshuisvesting. Dit artikel onderzoekt de financiële mechanismen, de politieke context, de bouwcijfers en de strategische noodzaak om de investeringscapaciteit van corporaties te vergroten om het woningtekort aan te pakken.
De Financiële Paradox: Winst of Investeringsmiddelen?
De discussie rondom de financiële positie van woningcorporaties draait vaak om het begrip 'winst'. Uitbreidingen van de sector tonen een interessante realiteit: de woningcorporaties hebben in de onderzochte periode een cumulatieve nettowinst geboekt van bijna 52 miljard euro, wat neerkomt op gemiddeld 2,6 miljard euro per jaar. Dit cijfer is opmerkelijk als men kijkt naar de doelstellingen van deze organisaties. Volgens de rechtsvorm en kerntaak is elk bedrag dat als 'winst' wordt gemarkeerd, niet bedoeld voor uitkering aan aandeelhouders, maar voor het aflossen van leningen en het financieren van nieuwe bouwprojecten en de verduurzaming van de bestaande voorraad.
Onderzoek van de Woonbond wees erop dat corporaties in 2016 gemiddeld ongeveer 1500 euro winst maakten per sociale huurwoning, wat neerkomt op een totaal van ruim 3 miljard euro. Deze opbrengsten vloeien rechtstreeks voort uit de verhuur van sociale woningen. De interpretatie van deze cijfers leidde echter tot een debat. Woningcorporaties zelf zien de term 'winst' als misplaatst, omdat het geen winstmakende bedrijven zijn in de traditionele zin. Zij benadrukken dat elke euro die overblijft linksom of rechtsom ten goede komt aan de huurder, door investering in infrastructuur of onderhoud.
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw), opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, publiceert jaarlijks het Sectorbeeld waarin de financiële cijfers van de hele sector worden samengevoegd. Deze data toont een duidelijke verschuiving in de financiële structuur. Tussen 2001 en 2020 groeide het totale eigen vermogen van de sector van 29 miljard naar 101 miljard euro. In 2001 bestond het balanstotaal voor 30 procent uit dit eigen vermogen, terwijl dit in 2020 zeker voor de helft uit eigen vermogen bestond. Deze toename in eigen vermogen wijst op een grote financiële buffer die nodig is voor toekomstige plannen voor nieuwbouw en verduurzaming.
De Impact van Fiscale Belastingen op Investeringscapaciteit
De financiële positie van corporaties wordt beïnvloed door verschillende heffingen die door de overheid worden toegepast. Een cruciaal punt van kritiek betreft de vennootschapsbelasting. Hoewel corporaties geld terugsteken in volkshuisvesting, betalen ze vennootschapsbelasting alsof het winstmakende bedrijven zijn. Voor de hele sector komt dit neer op 1,35 miljard euro per jaar, met een trend naar stijgende bedragen in de komende jaren. Dit wordt vaak gezien als een onnodige last die de investeringscapaciteit belemmert.
Naast de vennootschapsbelasting moet rekening worden gehouden met de verhuurdersheffing die tussen 2013 en 2022 door corporaties werd betaald. Sinds 2013 hebben de corporaties bijna 14 miljard euro aan deze heffing betaald, naast de 5,5 miljard euro aan vennootschapsbelasting. Samen vormen deze twee posten een totaal van 19,5 miljard euro. Een veelvoorkomend argument binnen de sector is dat dit geld eigenlijk teruggevoerd had moeten worden om de financiële ruimte te vergroten. Als de overheid deze bedragen zou terugbetalen, zouden de corporaties over voldoende 'armslag' beschikken om aanzienlijk meer mensen betaalbaar te kunnen huisvesten.
De behoefte aan extra middelen hangt nauw samen met de stijgende bouwkosten. De huidige gemiddelde huur van 607 euro is kostendekkend voor het onderhoud en beheer van bestaande woningen, maar ontoereikend om nieuwe woningen te ontwikkelen of de verduurzaming te bekostigen. De bouwkosten voor nieuwe bouwprojecten zijn significant hoger dan de inkomsten uit de huur van bestaande woningen kunnen opbrengen. Zonder extra financiële injectie of de afschaffing van belastingen, blijft de capaciteit tot nieuwbouw beperkt. Een mogelijke oplossing die wordt aangedragen is het behandelen van corporaties consequent als 'not-for-profit' organisaties, waarbij de winstbelasting wordt afgeschaft en eventueel terugbetaald wordt, evenals de verhuurdersheffing uit het verleden.
Regionale Dispariteiten in Nieuwbouw en Deelname van Corporaties
De realisatie van nieuwe sociale huurwoningen varieert sterk per gemeente. De verdeling van nieuwbouwwoningen tussen commerciële verhuurders en sociale corporaties toont grote verschillen in verschillende regio's. Van alle woningen die tussen 2017 en 2021 werden gebouwd, ging een derde naar commerciële verhuurders. In de zes grootste gemeenten van Nederland is dit percentage zelfs opgelopen tot zestig procent. Dit betekent dat slechts een klein deel van de nieuwbouw eindigt bij de sociale sector, hoewel de totale woningvoorraad in Nederland sinds 2012 met 800.000 woningen is toegenomen. Het aantal woningen dat specifiek eigendom is van corporaties bleef in deze periode echter gelijkblijven.
Er zijn echter voorbeelden van gemeenten die succesvoller zijn in het realiseren van corporatiewoningen. Krimpen aan den IJssel is een opvallend voorbeeld: van de 95 woningen die in vier jaar werden gebouwd, was bijna 90 procent een corporatiewoning. Dit hoge percentage wordt toegeschreven aan het 'toeval' dat er twee grote woonblokken werden opgeleverd en er weinig koopwoningen waren. Over een periode van tien jaar zou dit percentage lager liggen, maar Krimpen heeft alsnog met 30 procent een aanzienlijk hoger aandeel dan het landelijk gemiddelde.
In Wageningen lag het aandeel corporatiewoningen in de nieuwbouw op 62 procent. Volgens een woordvoerder hangt dit mede samen met de politieke kleur van het bestuur, waar GroenLinks, PvdA en D66 samenwerken. Ook speelt de aanwezigheid van veel studentenwoningen, die door corporaties zijn opgeleverd, een rol. In tegenstelling hiermee staat Nuenen als een voorbeeld waar tussen 2020 en 2023 geen enkele corporatiewoning is gebouwd, wat resulteert in een totaal van slechts 15,5 procent sociale huurwoningen in het totaal van de gemeente. De wethouder van Nuenen bevestigt de ambitie om dit percentage te verhogen, maar merkt op dat dit een financieel vraagstuk is. Hij pleit voor regie vanuit de landelijke overheid om bouwlocaties beschikbaar te stellen voor corporaties, in plaats van aan commerciële partijen.
De Rol van Gemeenten bij de Beschikbaarstelling van Grond
De sleutel tot het vergroten van de woningvoorraad ligt bij de gemeenten die de beschikbare grond kunnen toewijzen. Momenteel worden bouwlocaties vaak toegewezen aan commerciële verhuurders, wat leidt tot een tekort aan sociale huurwoningen. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om een groter deel van de nieuwbouw door corporaties te laten ontwikkelen. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor de transformatie van bestaande gebouwen.
Het is mogelijk dat gemeenten hun inwoners minder op kosten jagen door bouwlocaties niet aan commerciële verhuurders te gunnen, maar juist te reserveren voor sociale verhuur. In de jaren tien gebeurde het omgekeerde: in financiële nood verkochten corporaties woningen aan commerciële partijen. Het overnemen van bestaande huurwoningen door corporaties is echter momenteel weinig haalbaar, omdat de huizenprijzen te hoog liggen. Dit is pas een optie als de huizenprijzen dalen.
Verduurzaming en de Uitdaging van de Energie-Transitie
Naast nieuwbouw staat de verduurzaming van de bestaande voorraad op de agenda. Corporaties moeten binnen de gestelde termijnen voldoen aan strengere eisen. Er is een afspraak gemaakt dat er in 2028 geen woningen met een slecht energielabel mogen zijn. De kosten om dit na te komen zijn aanzienlijk. De huidige huurdiensten dekken de kosten van verduurzaming nauwelijks. De investeringsnoodzaak voor verduurzaming is dusdanig dat het een zware last is voor de financiële positie van de corporaties, vooral gezien de hoge kosten van bouwmaterieel en arbeid.
De verduurzaming is niet alleen een technisch, maar ook een financieel vraagstuk. Zonder externe steun of fiscale verlichting zou het moeilijk zijn om deze doelen te bereiken binnen de gestelde deadlines. Sommige gemeenten, zoals Nuenen, suggereerden zelfs dat het verduurzamingstempo wellicht omlaag kan gaan, wat de druk op de financiële buffer verkleint, maar tegelijkertijd de lange termijn duurzaamheidsdoelen in gevaar brengt.
De Politieke en Maatschappelijke Context van de Sociale Sector
De ontwikkeling van de sociale huurmarkt is sterk verbonden met politieke besluitvorming. De sector is een speelbal geweest van politieke overwegingen, zoals privatisering en liberalisering. Na de financiële crisis van 2008 werd de sector zelfs gebruikt als een 'pinautomaat' voor de staatskas, waarbij heffingen als de verhuurderheffing werden ingevoerd om het begrotingstekort te lenigen.
De nieuwe woningnood maakt elk voorjaar een brief van de woningcorporatie bij ruim 2 miljoen huishoudens zichtbaar, waarin de jaarlijkse huurverhoging (gemiddeld 2 procent) wordt aangekondigd. De inkomens van sociale huurders hebben echter niet dezelfde groei gekend als de kosten van de woningmarkt. Dit creëert een spanningsveld tussen de noodzaak van verhuurders om winst (of beter: financiering) te genereren en de betaalbaarheid voor de huurder.
De belangenvereniging Aedes en de Woonbond pleiten voor een hogere inkomens voor lagere inkomensgroepen, zodat wonen voor iedereen betaalbaar blijft. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gaf aan dat het tekort aan sociale huurwoningen in 2021 op 279.300 woningen ligt. Dit grote tekort vereist een verhoging van het tempo van de bouw van corporatiewoningen.
Vergelijkende Overzichten van Financiële Indicatoren
Om de complexe financiële positie van de sector inzichtelijk te maken, zijn hieronder de kerngegevens uit de beschikbare bronnen samengevat.
| indicator | Bedrag / Waarde | Periode / Context |
|---|---|---|
| Cumulatieve nettowinst | 52 miljard euro | Totaal over de onderzochte periode |
| Gemiddelde jaarnettowinst | 2,6 miljard euro | Gemiddeld per jaar |
| Vennootschapsbelasting | 1,35 miljard euro | Jaarlijkse last |
| Verhuurdersheffing (2013-2022) | 14 miljard euro | Cumulatief betaald |
| Totaal eigen vermogen (2020) | 101 miljard euro | Uitgegaan van 29 miljard in 2001 |
| Gemiddelde huurprijs | 607 euro | Kostendekkend voor onderhoud, niet voor nieuwbouw |
| Gemiddelde winst per woning | 1.500 euro | Per sociale huurwoning (2016) |
| Nieuwbouwdoelstelling corporaties | 25.000 per jaar | Gewenst doel |
| Werkelijke nieuwbouw corporaties | ~15.000 per jaar | Feitelijk gerealiseerd de afgelopen 5 jaar |
| Tekort sociale huurwoningen | 279.300 | Stand in 2021 |
De tabel bovenaan laat zien dat er een kloof bestaat tussen de doelstellingen en de realisatie. De doelstelling van 25.000 woningen per jaar ligt ruimschoots boven de daadwerkelijke opbrengst van ongeveer 15.000 woningen per jaar. Dit gat wordt veroorzaakt door de gebrekkige toegang tot grond, de hoge kosten van verduurzaming en de belastingdruk die de investeringscapaciteit belemmert.
Strategieën voor Vergroting van de Investeringscapaciteit
Om het tekort aan sociale woningen op te lossen, zijn er meerdere strategieën in het veld bespreekbaar. De eerste strategie is het vergroten van de investeringscapaciteit door de afschaffing van de vennootschapsbelasting en de terugbetaling van de verhuurderheffing. Hierdoor krijgen corporaties direct meer geld om in nieuwbouw en verduurzaming te investeren. Een tweede strategie is dat gemeenten meer grond aan corporaties toewijzen, in plaats van aan commerciële ontwikkelaars. Dit vereist een sterke regierol van de landelijke overheid om gemeenten aan te sporen om hieraan mee te werken.
Verder is er de optie om bestaande woningen over te nemen, hoewel dit momenteel vanwege de hoge huizenprijzen niet haalbaar is. Als de huizenprijzen dalen, zou dit een schone oplossing kunnen zijn om snel de voorraad te vergroten. Een derde strategie is het verlagen van het verduurzamingstempo, zoals aangevoerd door de wethouder van Nuenen. Dit zou de druk op de financiën verkleinen, maar loopt het risico dat de doelen voor 2028 niet gehaald worden.
De Rol van de Overheid en Regie
Zonder regie vanuit de overheid komen er onvoldoende bouwlocaties beschikbaar. Verschillende gemeenten die weinig sociale woningen hebben gebouwd, staan niet per se onwelwillend tegenover meer dwang vanuit de landelijke overheid. De wethouder van Nuenen benadrukte dat de minister hier een vraag heeft om corporaties in de positie te brengen om meer te bouwen. De overheid moet optreden als regisseur om de bouwlocaties correct toe te wijzen aan de sociale sector.
De Aw (Autoriteit Woningcorporaties) ziet het als hoog tijd dat corporaties hun hoge eigen vermogen steken in hun hoofdtaak: zorgen voor voldoende woningen. Ook wordt een grotere betrokkenheid van de overheid gewenst om de vastgelopen woningmarkt het hoofd te bieden.
Conclusie
De financiële en bestuurlijke uitdagingen waar woningcorporaties voor staan, zijn multifactorieel. Ze omvatten de belastingdruk, de beperkte toegang tot bouwlocaties, de hoge kosten van verduurzaming en het gebrek aan beschikbaarheid van grond. De cijfers tonen aan dat er een enorme kloof bestaat tussen de doelstelling van 25.000 nieuwbouwwoningen per jaar en de daadwerkelijke realisatie van ongeveer 15.000. Dit gap wordt versterkt door het feit dat een groot deel van de nieuwbouw naar commerciële verhuurders gaat.
Om dit op te lossen is het essentieel dat de overheid ingrijpt. Dit kan door de afschaffing van de vennootschapsbelasting en de terugbetaling van de verhuurderheffing, waardoor de investeringscapaciteit van corporaties wordt vergroot. Daarnaast moeten gemeenten hun beleid aanpassen om meer grond aan de sociale sector te gunnen. Zonder deze ingrepen blijft het tekort aan sociale huurwoningen, dat nu op 279.300 staat, verder toenemen. De sector heeft een grote financiële buffer opgebouwd, maar deze moet worden benut voor de kernopdracht van volkshuisvesting. De toekomst van de sociale woningbouw hangt af van een gezamenlijke inspanning van corporaties, gemeenten en de landelijke overheid.