De financiële toezichthouders voor de sector van de sociale huisvesting, de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), hebben een fundamentele herijking van de financiële grenswaarden doorgevoerd. Deze aanpassingen hebben directe consequenties voor de leencapaciteit, investeringsmogelijkheden en de financiële stabiliteit van woningcorporaties. De wijzigingen betreffen met name de Loan-to-Value (LTV) en de solvabiliteit, die samenhangen met de introductie van het nieuwe begrip "beleidswaarde". Terwijl de traditionele maatstaven voor financiële risico's vaak gebaseerd waren op de bedrijfswaarde of marktwaarde, introduceert de nieuwe systematiek een andere benadering die meer stabiliteit in de vermogenspositie creëert.
Deze veranderingen zijn niet los te zien van de maatschappelijke context. De woningcorporaties staan voor grote uitdagingen, waaronder een enorm tekort aan sociale huurwoningen en de noodzaak tot verduurzaming en het aardgasvrij maken van de woningvoorraad. Om deze opgaven aan te kunnen gaan, is een forse lening nodig. De regulerende instanties hebben geoordeeld dat de bestaande normen te streng waren voor de benodigde investeringscapaciteit. De nieuwe regels, die in de loop van 2024 volledig van kracht zijn, streven naar een evenwicht tussen financiële veiligheid en de mogelijkheid tot noodzakelijke investeringen.
Het Nieuwe Financieel Kader en de Beleidswaarde
De kern van de recente aanpassingen ligt in de overgang van de "bedrijfswaarde" naar de "beleidswaarde". Begin 2019 werd deze overgang aangekondigd, maar destijds bleven de grenswaarden voor LTV en solvabiliteit ongewijzigd omdat de kwaliteit van de bepaling van de beleidswaarde nog onvoldoende was. Begin 2024 is in het Handboek Waarderen Marktwaarde een nieuwe systematiek gepubliceerd die een meer stabiele bepaling van de beleidswaarde mogelijk maakt. Deze nieuwe systematiek zorgt voor meer stabiliteit in de hoogte van de beleidswaarde, wat de voorspelbaarheid van de vermogenspositie vergroot.
De herijking van de grenswaarden volgt direct uit deze aanpassing van de systematiek. Ortec Finance heeft op verzoek van de Aw en het WSW buffers berekend voor macro-economische risico's. Het uitgangspunt voor de herijking is een gelijkblijvende risicobereidheid. Dit betekent dat de sector niet meer risico wil nemen dan voorheen, maar door de verbeterde kwaliteitsbeoordeling van de beleidswaarde kan de toelaatbare schuldruimte worden verruimd zonder dat het algehele risiconiveau stijgt.
De Aw en het WSW onderscheiden twee groepen van financiële ratio's: continuïteitsratio's en discontinuïteitsratio's. De continuïteitsratio's (ICR, LTV en solvabiliteit) kijken naar de continuering van de bedrijfsvoering onder normale omstandigheden. De discontinuïteitsratio's (dekkingsratio en onderpandsratio) kijken naar de situatie waarbij de onderneming stopt en de leningen moeten worden afgelost op basis van de marktwaarde van de activa en passiva.
De Veranderingen in LTV en Solvabiliteit
De meest zichtbare wijzigingen in het financiële kader betreffen de maximale grenswaarde voor de Loan-to-Value en de minimale vereiste solvabiliteit.
De maximale grenswaarde voor de Loan to Value (LTV) is verruimd van 75% naar 85%. Deze wijziging geldt voor zowel de DAEB-delen als de niet-DAEB-delen en voor zowel enkelvoudige als geconsolideerde berekeningen. De LTV is gedefinieerd als de verhouding tussen de schuld en de waarde van het vastgoed, waarbij de waarde van het vastgoed gebaseerd is op de beleidswaarde.
Parallel hiermee is de minimaal vereiste solvabiliteit naar beneden bijgesteld van 20% naar 15%. Ook deze wijziging geldt voor DAEB en niet-DAEB delen evenals voor enkelvoudige en geconsolideerde situaties. De daling van de solvabiliteit met 5 procentpunt is direct gerelateerd aan de stijging van de LTV; als de maximale schuld (LTV) toeneemt, neemt het benodigde eigen vermogen (solvabiliteit) vanzelf af om tot hetzelfde totaal te komen.
In de tabel hieronder wordt een overzicht gegeven van de oude en nieuwe grenswaarden voor de verschillende ratio's.
| Ratio | Type | Oude Grenswaarde | Nieuwe Grenswaarde | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| LTV (DAEB) | Continuïteits | Max 75% | Max 85% | Voor geconsolideerd en enkelvoudig |
| Solvabiliteit (DAEB) | Continuïteits | Min 20% | Min 15% | Voor geconsolideerd en enkelvoudig |
| LTV (Niet-DAEB) | Continuïteits | Max 75% | Max 85% | Voor geconsolideerd en enkelvoudig |
| Solvabiliteit (Niet-DAEB) | Continuïteits | Min 40% | Min 40% | Onveranderd |
| ICR (Niet-DAEB) | Continuïteits | Min 1,8 | Min 1,8 | Onveranderd |
| ICR (DAEB) | Continuïteits | Min 1,4 | Min 1,4 | Onveranderd |
| Dekkingsratio | Discontinuïteits | Max 70% | Max 70% | Onveranderd |
| Onderpandratio | Discontinuïteits | N.v.t. | Max 70% | Nieuwe ratio |
Er is een belangrijke nuance bij de niet-DAEB ICR grenswaarde. De Aw en het WSW onderzoeken nog of deze grenswaarde meer aangescherpt moet worden in de komende periode. Voor nu blijft de ICR voor niet-DAEB vast op een minimum van 1,8, terwijl de ICR voor DAEB blijft staan op een minimum van 1,4.
De Dekkingsratio en de Onderpandsratio
Naast de continuïteitsratio's spelen de discontinuïteitsratio's een cruciale rol bij de beoordeling van de financiële gezondheid in extreme situaties. De dekkingsratio is aangepast in de berekeningsmethode. Deze ratio wordt voortaan berekend op basis van de marktwaarde van de leningen, in plaats van de nominale waarde. Deze wijziging is voortgekomen uit de inzichten die zijn opgedaan tijdens de afwikkeling van de WSG en het strategisch programma van het WSW.
In een situatie van discontinuïteit (bijvoorbeeld faillissement of verkoop) is de vraag of de marktwaarde van het bezit voldoende is om de leningen af te lossen. Omdat de marktwaarde van leningen kan afwijken van de nominale waarde (bijvoorbeeld door wisselende rentetarieven), is het belangrijk om de dekkingsratio te berekenen op basis van de actuele marktwaarde van de schuld. De grenswaarde blijft op maximaal 70%. Dit betekent dat de marktwaarde van het bezit minimaal het dubbele van de marktwaarde van de schuld moet zijn.
Daarnaast is een nieuwe ratio toegevoegd: de onderpandsratio. Deze ratio betreft al het vastgoed (ongeacht DAEB of niet-DAEB) waarop het WSW bij volmacht hypotheek heeft gevestigd. Voorheen viel al het bezit onder de volmacht van het WSW, maar nu is er een specifieke ratio toegevoegd om dit te monitoren. De maximale grenswaarde voor de onderpandsratio is 70%. Dit betekent dat de marktwaarde van het onderpand ten minste een bepaald percentage van de marktwaarde van de leningen moet dekken.
Kritische Analyse van de Nieuwe Normen
Ondanks de verruiming van de normen door de toezichthouders rijzen er vragen over de praktische toepasbaarheid en de risico's. Een kritische analyse van de situatie toont aan dat het hanteren van de maximale LTV van 85% mogelijk problematisch is voor de langetermijn stabiliteit van corporaties.
Uit berekeningen op basis van de Thésor Benchmark blijkt dat de gemiddelde operationele kasstroom per verhuureenheid (vhe) € 1.427 bedraagt. De gemiddelde beleidswaarde van een corporatiewoning ligt rond de € 65.000 per vhe.
Als we uitgaan van de maximale terugverdientijd van 30 jaar, zoals voorgeschreven in het Algemeen Beoordelingskader, is de maximale schuld per vhe gelijk aan 30 keer de operationele kasstroom. Dit resulteert in een maximale schuld van circa € 42.800 per vhe. Met een gemiddelde beleidswaarde van € 65.000 per vhe, komt dit overeen met een LTV van 66% (€ 42.800 / € 65.000).
Hieruit volgt een interessant tegenstrijdig beeld. Aan de ene kant stellen de Aw en het WSW dat de LTV mag oplopen tot 85%. Dit impliceert een maximale schuld van € 55.250 per vhe (85% van € 65.000). Bij de gemiddelde operationele kasstroom van € 1.427 resulteert dit in een terugverdientijd van bijna 39 jaar.
Deze terugverdientijd van 39 jaar is aanzienlijk langer dan de gemiddelde exploitatieduur van het corporatiebezit, die volgens het "Corporaties in Perspectief" (CIP-rapportages) rond de 23 jaar ligt. Als een corporatie kiest voor de maximale LTV van 85%, wordt de terugverdientijd langer dan de verwachte exploitatieduur van de woning. Dit betekent dat de toekomstige investeringscapaciteit volledig wordt opgebruikt, wat de veerkracht van de corporatie vermindert.
Risico's en de noodzaak van een Buffer
Het gebruik van de maximale grenswaarde van 85% voor de LTV en de minimale solvabiliteit van 15% elimineert de buffer voor financiële tegenwind. Een corporatie met een LTV van 85% en een solvabiliteit van 15% heeft geen enkele buffer meer om risico's op te vangen bij een kleine financiële tegenvalling, zoals een daling van de huurinkomsten of een stijging van de rente.
De vraag is dus: wat zou de maximale LTV voor een specifieke corporatie eigenlijk moeten zijn? Moet men de oude norm van 75% hanteren of zelfs strenger zijn? De analyse suggereert dat het onverstandig is om te sturen op de absolute maximumnorm van 85%. De reden is dat na 10 tot 15 jaar er vast en zeker nieuwe maatschappelijke opgaven zullen komen waarvoor de financieringsruimte al opgebruikt zou zijn.
Als we de berekening omdraaien en kijken naar de terugverdientijd, blijkt dat een LTV van 66% (op basis van de Thésor Benchmark) meer realistisch is om een veilige buffer te behouden. Dit betekent dat een LTV van 85% alleen verantwoord is als de operationele kasstroom significant hoger is dan het gemiddelde van € 1.427. Als de kasstroom hoger is, kan de corporatie meer schuld dragen binnen dezelfde terugverdientijd.
De Effecten op de Leencapaciteit en Investeringsmogelijkheden
Ondanks de kritische noot over de buffer, stellen de regulerende instanties dat de leencapaciteit op basis van LTV voor de totale sector ruimer is geworden. De financiële ruimte voor de sector verandert niet wezenlijk door de aanpassingen van de beleidswaarde en de grenswaarden, maar de mogelijke lening per eenheid is toegenomen.
Deze verruiming is essentieel om de enorme maatschappelijke opgaven aan te pakken, waaronder de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen en de verduurzaming. Zonder deze verruiming zou de sector mogelijk niet in staat zijn om de benodigde investeringen te financieren. De Aw en het WSW hebben echter aangeduid dat de interne normen van veel corporaties vaak strenger zijn dan de wettelijke normen, en het wordt aangemoedigd om deze interne normen los te laten.
Echter, het risico ligt in de langetermijn. Als alle corporaties besluiten om direct de maximale LTV van 85% aan te nemen, raken ze hun toekomstige investeringscapaciteit kwijt. De vraag blijft of deze verruiming van de norm ingegeven is door politieke druk om de investeringen te stimuleren, en of dit verantwoord is voor de financiële stabiliteit.
Conclusie
De herijking van de financiële grenswaarden voor solvabiliteit en LTV door de Aw en het WSW vormt een cruciale stap in het beheer van woningcorporaties. Door de overgang naar de nieuwe systeematiek voor de bepaling van de beleidswaarde, is het mogelijk om de LTV te verhogen tot 85% en de solvabiliteit te verlagen tot 15%. Dit vergroot de leencapaciteit en maakt grote investeringen voor verduurzaming en woningbouw mogelijk.
Echter, de analyse toont aan dat het blindelings hanteren van de maximale LTV van 85% gevaarlijk kan zijn. Het leidt tot een terugverdientijd die de gemiddelde exploitatieduur overschrijdt en elimineert de financiële buffer. Een prudente benadering zou kunnen zijn om te sturen op een lagere LTV, bijvoorbeeld rond de 66% of zelfs de oude norm van 75%, om een buffer voor toekomstige risico's en nieuwe maatschappelijke opgaven te behouden.
De nieuwe ratio's, zoals de onderpandsratio en de aangepaste dekkingsratio gebaseerd op de marktwaarde van leningen, zorgen voor een gedetailleerder beeld van de financiële gezondheid in extreme situaties. Het is essentieel voor woningcorporaties om niet alleen te kijken naar de maximumgrenzen, maar ook naar de eigen kasstromen en de langetermijn stabiliteit. De verhouding tussen schuld en operationele kasstroom moet binnen de grens van 30 jaar terugverdientijd blijven, wat vaak een lagere LTV vereist dan de nieuwe maximumnorm toelaat.