De Nederlandse huizenmarkt wordt in grote mate bepaald door woningcorporaties, die zorg dragen voor ongeveer 32 procent van de totale woningvoorraad in Nederland. Deze instellingen dragen een aanzienlijke maatschappelijke verantwoordelijkheid voor het waarborgen van een gezonde leefomgeving en de waarde van het onroerend goed. De uitdagingen van de klimaatverandering, waaronder toenemende hitte in stedelijke gebieden en extreme regenval met daaruit voortvloeiende overstromingsrisico's, kunnen niet door corporaties alleen worden opgelost. De noodzaak voor samenwerking met externe instanties zoals waterschappen en gemeenten, alsook met bouwers en aannemers, is evident. In dit verband heeft promovendus Martin Roders van de TU Delft en Hogeschool Utrecht grondig onderzocht hoe ketensamenwerking kan fungeren als instrument om de implementatie van klimaatadaptaties te bevorderen. Zijn onderzoek, neergelegd in de dissertatie Partnering for climate change adaptations by Dutch housing associations, biedt inzicht in de mechanismen, uitdagingen en resultaten van deze samengewerkte benadering.
De Noodzaak van Klimaatadaptatie in Stedelijke Gebieden
Het klimaat verandert en de gevolgen worden steeds zichtbaarder in het Nederlandse stadsbeeld. Twee specifieke gevolgen van klimaatverandering staan centraal in het onderzoek: hitte en wateroverlast. Oververhitting van woningen is een direct gevolg van de stijgende temperaturen in de zomermaanden. Om dit tegen te gaan worden technische maatregelen ingezet, zoals het plaatsen van zonneschermen en het verbeteren van de woningisolatie. Deze isolatie speelt een dubbele rol: in de zomer voorkomt het dat warmte het huis binnendringt, terwijl het in de winter de warmte binnen houdt.
Wateroverlast, veroorzaakt door hevige regenval die het rioolstelsel kan overbelasten, vereist een ander type aanpak. Maatregelen zoals groene daken, regentonnen en poreuze bestrating zijn essentieel om de druk van het regenwater te verminderen en de wateropname in de bodem te vergroten. Deze aanpak voorkomt dat het rioolstelsel overbelast raakt tijdens extreme neerslag.
Het maken van het woningbestand 'klimaatbestendig' is voor veel woningcorporaties een relatief nieuw begrip en een complex proces. Gezien de omvang van het beheer van de corporaties (32% van de woningvoorraad), is hun bijdrage aan de maatschappelijke opgave enorm. Echter, gebleken is dat geen van de gevolgen van klimaatverandering door corporaties alleen kan worden tegengegaan. Dit vereist een brede aanpak met betrokkenheid van diverse partijen.
Het Concept van Ketensamenwerking
De kern van het onderzoek van Martin Roders draait om het concept van ketensamenwerking. Dit is een werkwijze waarbij verschillende partijen in de bouwketen – waaronder de corporatie, aannemers, en soms ook gemeenten en waterschappen – al in een vroeg stadium van de planvorming bij het proces worden betrokken. Dit staat in scherp contrast met de traditionele werkwijze van aanbesteding.
In een traditionele aanbesteding wordt het werk gegund aan de partij die het goedkoopste aanbod doet, wat vaak leidt tot een hiërarchisch proces waarbij partijen pas later bij het project komen. Bij ketensamenwerking wordt de vraag door de opdrachtgever (de corporatie) zeer specifiek geformuleerd. Door externe partijen met de nodige kennis van zaken vroeg te betrekken, kunnen snellere stappen worden gezet dan wanneer de corporatie alles zelf moet uitvinden.
Het onderzoek van Roders benadrukt dat ketensamenwerking niet automatisch leidt tot meer innovatie of klimaatadaptatie op zich. Dit is een verrassend maar cruciale bevinding. In de onderzochte pilotprojecten werd de invoering van de samenwerking zelf als de grootste innovatie gezien, in plaats van de technische maatregelen zoals zonnepanelen of groene daken. Echter, het resultaat van deze samenwerking is dat de betrokken partijen klaar zijn voor toekomstige innovaties, omdat ze de samenwerking die dit vergt al onder de knie hebben.
De Rol van De Transparante Keten: "Met de Boeken Open"
Een van de meest significante aspecten van ketensamenwerking is de transparantie in financiën, vaak aangeduid als werken "met de boeken open". In de zeven Nederlandse pilot-renovatieprojecten die door Roders werden gevolgd, werd in enkele gevallen vooraf met de aannemer een vast winstpercentage vastgesteld.
Dit verschilt fundamenteel van de traditionele marktwerking waarbij concurrentie op prijs de drijvende kracht is. Door te werken met een vast winstpercentage en volledige transparantie, konden corporaties en aannemers samenwerken aan de uitvoering. Dit leidde tot uitermate positieve uitkomsten. Projecten bleken beter voorspelbaar, zowel financieel als qua doorlooptijd, omdat de uitvoering vooraf beter kon worden doordacht dan bij traditionele aanbesteding.
Deze aanpak resulteert ook in minder faalkosten door cocreatie. De samenwerking zorgt voor een betere beheersbaarheid van kennis en planning, en brengt meer samenhang in het project dan wat bij de traditionele werkwijze het geval is. In een traditioneel proces zouden er bij problemen vaak enkele dagen verloren gaan door de hiërarchie van verantwoordelijkheden, terwijl in een geïntegreerd ketenproces problemen sneller en doeltreffender kunnen worden opgelost.
Vergelijking: Traditionele Aanbesteding versus Ketensamenwerking
| Aspect | Traditionele Aanbesteding | Ketensamenwerking |
|---|---|---|
| Selectiecriteria | Meestal gebaseerd op de laagste prijs. | Gebaseerd op waarde en potentie (zoals bij 'emvi'). |
| Betrokkenheid | Aannemer komt pas na gunning bij het project. | Partijen worden al in het vroege planvormingsstadium betrokken. |
| Financiële Transparantie | Gesloten boodschappen, winstpercentage niet bekend. | "Met de boeken open", vast winstpercentage vooraf afgesproken. |
| Innovatie | Vaak beperkt tot de gespecificeerde eisen. | Innovatie komt vaak voort uit de samenwerkingsproces zelf. |
| Risico's | Hoog risico op wijzigingen en faalkosten. | Minder faalkosten door cocreatie en beter vooruitzicht. |
| Resultaat | Moeilijk voorspelbaar qua tijd en kosten. | Beter voorspelbaar, zowel financieel als doorlooptijd. |
De Uitdagingen van Implementatie
Ondanks de positieve uitkomsten in de pilotprojecten, waarschuwt Roders dat ketensamenwerking in de komende jaren niet algemeen zal worden ingevoerd. Een van de hoofdrede hierbij is het financiële drukpunt waar corporaties onder staan. Het feit dat het aanbod bij ketensamenwerking niet tot stand komt via concurrentie op prijs, wordt gezien als een drempel. Corporaties liggen financieel onder het vergrootglas en worden vaak gedwongen te kiezen voor de goedkoopste oplossing om aan wettelijke of politieke eisen te voldoen.
Het onderzoek concludeert dat de 'emvi'-benadering (economic value in construction) momenteel de meest kansrijke methode lijkt. Hierbij wordt het werk niet gegund aan de goedkoopste aanbieder, maar aan de partij die de meeste waarde kan genereren. Toch blijft de manier waarop samenwerking tot stand komt van ondergeschikt belang voor het einddoel. De focus ligt op het bereiken van de klimaatadaptatie-doelen.
Het is opmerkelijk dat de invoering van de ketensamenwerking zelf als de grote innovatie werd gezien, en niet de technische maatregelen. Dit betekent dat het proces van samenwerking de basis legt voor toekomstige technische vernieuwingen. De partijen hebben het proces van samenwerking onder de knie gekregen, wat de weg opent voor verdere innovaties aan woningen.
De Rol van Externe Partijen en Huurders
Het onderzoek van Roders benadrukt dat woningcorporaties afhankelijk zijn van samenwerking met andere instanties, zoals waterschappen en gemeenten, om klimaatadaptaties te realiseren. Het betrekken van deze externe partijen lijkt in grote mate haalbaar, gezien hun gemeenschappelijke belangen op het gebied van leefbaarheid in buurten. Een gezamenlijke aanpak is essentieel omdat de gevolgen van klimaatverandering te groot zijn voor één partij alleen.
Ook de rol van de huurders is van groot belang. Huurders kunnen een actieve rol pakken door 'bottom-up' te vragen om het aanbrengen van maatregelen aan hun woning. Dit betekent dat de behoeften van de eindgebruiker direct kunnen vertalen naar concrete renovatiewerkzaamheden. Door de vraag goed te specificeren en de huurders te betrekken, ontstaat er een sterkere verbinding tussen de behoeften op straat en de technische oplossing.
Stadswarmte als Strategie voor Verduurzaming
Naast klimaatadaptatie speelt ook de transitie van de verwarming een cruciale rol in het verduurzamen van het woningbestand. Het doel is dat alle panden in 2050 van het gas af moeten komen. Dit betekent dat gebouwen anders verwarmd moeten worden. Stadswarmte biedt hier een uitkomst voor.
Stadswarmte is een manier om woningen, bedrijfspanden, zwembaden, ziekenhuizen en andere gebouwen te verwarmen. Dit gebeurt door middel van toevoer van warm water vanuit diverse warmtebronnen. In Rotterdam bijvoorbeeld is dat restwarmte uit de haven. In IJsselmonde gaan op korte termijn de eerste 56 huurwoningen over op stadswarmte van Vattenfall.
Programmamanagers van Woonbron, zoals Martin Roders, lichten het duurzaamheidsbeleid toe. Het beleid is gericht op het verbeteren van de kwaliteit van leven binnen de grenzen van de aarde. Woonbron heeft haar duurzaamheidsvisie het afgelopen jaar vastgesteld, wat de basis vormt voor de toekomstige renovaties en verduurzaming van het vastgoed.
Conclusie
Het onderzoek van Martin Roders en de ervaringen met pilotprojecten tonen aan dat ketensamenwerking een krachtig instrument is voor woningcorporaties om klimaatadaptaties te realiseren. Hoewel het niet automatisch leidt tot technische innovaties in elke stap, creëert het een basis van vertrouwen, transparantie en gezamenlijke kennisontwikkeling die essentieel is voor complexe opgaven zoals hittebestendigheid en waterbeheer.
De aanpak "met de boeken open" en het vastleggen van een winstpercentage biedt een stabiele basis voor samenwerking. Ondanks de drempels rondom de huidige marktconcurrentie op prijs, biedt de 'emvi'-benadering een veelbelovende weg voorwaarts. Door samenwerking met gemeenten, waterschappen en vooral de actieve betrokkenheid van huurders, kunnen woningcorporaties een waardevaste en gezonde leefomgeving creëren. De overgang naar stadswarmte en andere maatregelen vereist dit soort geïntegreerde aanpak.