De regio rondom Eindhoven, bestaande uit de gemeenten binnen de Brainport-regio, kampt met een complexe woningmarkt gekenmerkt door een stijgende vraag naar betaalbaar woonruimte en de noodzaak tot verduurzaming. Het regionale overleg tussen woningcorporaties en gemeenten vormt de ruggengraat van het woningbouwbeleid in dit gebied. Deze samenwerking is cruciaal om de woningbehoefte van de bevolking adequaat af te dekken, waarbij de focus ligt op sociale sector woningen en de versnelling van bouwprocessen. In deze analyse wordt ingegaan op de structuur van het Regionaal Woningbouwprogramma (RWP), de concrete cijfermatige afspraken, de rol van de gemeenten en corporaties, en de specifieke projecten die de samenleving in de regio vormgeven.
De dynamiek van de woningmarkt in de regio Eindhoven-Son en Breugel-Deurne wordt bepaald door een strikte scheiding tussen de sociale en de vrije sector. De sociale sector omvat alle goedkope en middeldure huurwoningen met een huurprijs tot € 548,18 per maand en goedkope koopwoningen met een koopprijs tot € 194.800. De vrije sector bestaat uit dure huurwoningen (vanaf € 548,18) en middeldure tot dure koopwoningen (vanaf € 194.000). Deze definities vormen de basis voor alle taakstellingen en evaluaties binnen het RWP 2010-2020. Het is essentieel om te verduidelijken dat de cijfers in de planning netto-cijfers zijn. Dit betekent dat het om de groei van de woningvoorraad gaat, oftewel het verschil tussen de nieuwbouw en sloop of transformatie. Bruto cijfers zouden het totale aantal gebouwde woningen aanduiden, maar voor de planning is de netto toevoeging het bepalende getal.
De regio Eindhoven vormt het centrum van deze samenwerking. Er is een duidelijke verschuiving te zien in de verdeling van woningen over de periodes. In de periode 2010-2015 verhuisden 2.077 woningen vanuit Eindhoven naar de randgemeenten. In de periode 2015-2020 steeg dit aantal naar 2.419 woningen. Deze trend onderstreept de dynamiek van de stadsrand en de noodzaak voor een gecoördineerd regionaal beleid. De gemeente Son en Breugel speelt hierin een cruciale, hoewel nog onvoldoende duidelijke, rol. Deze gemeente is actief bezig met het uitwerken van een structuurvisie met scenario's, waarbij keuzes rondom de gebiedsontwikkeling van "Het Nieuwe Woud" directe consequenties hebben voor de woningbouwopgave. De positie van Son en Breugel in het invullen van de regionale woningbehoefte zal pas volledig duidelijk worden in 2010, wanneer de definitieve structuurvisie is vastgesteld.
Het Regionaal Woningbouwprogramma (RWP) 2010-2020 is opgebouwd uit twee hoofdonderdelen. Het sturingskader beschrijft hoe afspraken worden bewaakt en hoe eventuele bijsturing mogelijk is. Dit kader zorgt ervoor dat de gemeenten aan het stuur staan en samen afspraken maken die voldoen aan de lokale woningbehoefte. Het daadwerkelijke programma bestaat uit een kwantitatief deel, waarin de cijfers per gemeente en subregio worden uiteengezet, en een kwalitatief deel met afspraken over de inhoud van de woningbouw. De verwachting was dat de Regionale Woonvisie 2010-2020 eind 2010 door de Regioraad zou worden vastgesteld. Elk jaar vindt er een evaluatie plaats van de voortgang, waarbij wordt bekeken of de gemaakte afspraken worden nagekomen en of bijstelling noodzakelijk is. De keuzes die in 2010 worden gemaakt ten aanzien van de positie van Son en Breugel worden integraal betrokken bij deze evaluatie.
De cijfers voor de subregio's zijn helder vastgelegd in de officiële planning. Voor het Stedelijk gebied Eindhoven bedroeg de taakstelling voor de sociale sector 4.649 woningen en voor de vrije sector 13.871 woningen, wat neerkomt op een totaal van 18.520 woningen. De Kempen moest voorzien in 1.064 sociale en 1.596 vrije woningen (totaal 2.660). De Peel had een taakstelling van 1.631 sociale en 3.029 vrije woningen (totaal 4.660). Samenvattend voor de hele Stedelijke Regio Eindhoven (SRE) betekent dit een totaal van 7.344 sociale en 18.496 vrije woningen, voor een totaal van 25.840 woningen. Belangrijk is de opmerking dat niet-gerealiseerde woningen uit de vorige periode (2005-2010) niet worden opgeteld bij de nieuwe taakstelling. In de periode 2005-2010 had de meeste gemeenten te weinig sociale en vrije sectorwoningen gebouwd. Daarom is in het RWP 2010-2020 een inhaalslag gepland, waarbij de "herverdeling" van deze tekorten in de huidige cijfers is verwerkt.
De uitvoering van dit programma vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeenten en de woningcorporaties. WoonST, de unieke samenwerking tussen 13 woningcorporaties en 9 gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), fungeert als het centrale punt voor deze coördinatie. Op de website www.woonst-wonen.nl kunnen bezoekers alle informatie vinden over hoe deze partijen samenwerken om het bouwproces van betaalbare en duurzame sociale huurwoningen te versnellen. Deze samenwerking is een directe reactie op de uitdagingen van de woningmarkt. Woningzoekenden en zittende huurders zijn immers de dupe van langere wachttijden als er geen nieuwe woningen komen. Ook betekent het voor zittende huurders dat het verduurzamen van hun woning langer duurt als de bouw vertraagt. Als de voorgenomen huurbevriezing voor 2025 en 2026 zonder compenserende maatregelen wordt afgedwongen, schorten de 13 woningcorporaties in de MRE direct de overleggen op over de regionale afspraken over de woningbouw. Dit illustreert de fragiliteit van het vertrouwen en de noodzaak voor concrete actie.
Een concreet voorbeeld van deze samenwerking is het project in Helmond. De bouw van 44 sociale huurappartementen van Woonbedrijf aan de Kerkstraat Zuid is voltooid. De woningen zijn specifiek bestemd voor jonge starters die willen wonen in een levendige stad, dichtbij winkels, restaurants, cafés, het station en het theater. De bewoners zijn reeds verhuisd naar hun nieuwe woning. Hendriks Coppelmans uit Oss ontwikkelde en bouwde deze appartementen. Dit project is een bewijs van hoe samenwerking werkt in de praktijk. Om de ambitie te halen om de komende tien jaar gemiddeld 600 nieuwe duurzame en betaalbare woningen per jaar te bouwen, is Woonbedrijf een samenwerkingsverband aangegaan met drie vaste ketenpartners in nieuwbouw: Heijmans Woningbouw, Huybregts Relou en Stam + De Koning. Deze partijen nemen samen circa 450 woningen per jaar voor hun rekening. Op 14 juli hebben de vier partijen een grote stap gezet door de ondertekening van een intentieovereenkomst.
De focus op duurzaamheid en circulair bouwen is een van de pijlers van het beleid. Op 12 maart, in Eindhoven, vond een belangrijk moment plaats waar de eerste plannen voor circulaire installaties werden geïnitieerd. Op die dag tekenden 13 MRE-corporaties en 5 installateurs samen een commitmentverklaring. Met deze belofte is afgesproken dat tegen 2050 alle installaties in woningen 100% circulair moeten zijn. Dit is een lange termijnstrategie die direct invloed heeft op de manier waarop woningen worden gebouwd en onderhouden. De samenwerking tussen Wooninc., Vitalis, Woonbedrijf en 'thuis in SeniorenPunt bestaat inmiddels drie jaar en verloopt succesvol, wat aantoont dat langdurige partnerschappen leiden tot concrete resultaten.
Ook de kwalitatieve aspecten van de woningbouw komen aan bod. De toekomstige woningbouwopgave is in overgrote mate gelegen in de bestaande voorraad. Toevoegingen van nieuwbouw dienen dus afgestemd te worden op de beoogde transformaties in de bestaande voorraad. Zonder gedegen kennis van de bestaande voorraad is geen goed woningbouwprogramma mogelijk. Hiervoor is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van essentieel belang. De verwachting was dat de BAG in 2011 zou worden ingevoerd door de gemeenten. Tot die tijd werd de beschrijving van de bestaande voorraad gebaseerd op de WOZ-registratie en informatie van de corporaties. Het uitgangspunt is dat dezelfde criteria die voor de nieuwbouw gelden, ook voor de bestaande voorraad in beeld worden gebracht.
Corporaties kunnen via hun eigen bezit grootschaliger inspelen op een veranderende vraag dan individuele eigenaren. Hiervoor hanteren zij een reeks instrumenten: woningverbetering, transformatie, verkoop en nieuwbouw. Deze instrumenten dienen gebalanceerd te worden ingezet. De gemeente Deurne moet de gevolgen van specifieke projecten, zoals de overloop uit Eindhoven, in subregionaal verband bespreken. Deze overloop betreft de verschuiving van woningen van Eindhoven naar de randgemeenten, wat direct invloed heeft op het subregionaal woningbouwprogramma.
De samenwerking in de regio gaat verder dan alleen de bouw. Op 12 maart ondertekenden 13 MRE-corporaties en 5 installateurs een commitmentverklaring voor circulaire installaties. Dit is een cruciaal moment voor de lange termijn duurzaamheid van de woningvoorraad. De samenwerking met WoonST versnelt het bouwproces van betaalbare sociale huurwoningen. Daarnaast wordt er gewerkt aan het voorkomen van eenzaamheid. Bijzondere en duurzame woningen in de Poeijersstraat (Eindhoven) voor woonvereniging 't Rondeel zijn een voorbeeld van transformatie. Woonbedrijf begon in 2021 met de verbouwing van het oude St. Josephklooster in de Poeijersstraat tot 15 sociale huurappartementen. Dit project toont hoe bestaande gebouwen nieuw leven worden gegeven.
De financiële en sociale dimensie van het beleid is even belangrijk als de technische uitvoering. De prestatieafspraken voor 2025 zijn vastgesteld tussen de samenwerkende partijen in Helmond. Deze afspraken richten zich op drie pijlers: meer betaalbare woningen, energiezuinige en klimaatbestendige woningen, en een thuis voor iedereen in een fijne veilige buurt. De gemeente Eindhoven en de Eindhovense woningcorporaties hebben vooruitgang geboekt in hun ambitie om in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dit blijkt uit de resultaten van de nieuwste Duurzaamheidsmonitor van het Duurzaamheidspact Eindhoven, waarin de verduurzaming van het gemeentelijke en corporatievastgoed wordt bijgehouden.
Ondersteuning van grote spelers als ASML en de gemeente Eindhoven speelt een beslissende rol. ASML steunt in totaal vier projecten in Eindhoven, Veldhoven en Helmond, waaronder twee van Woonbedrijf. De gemeente Eindhoven ondersteunt drie projecten, waaronder ook twee van Woonbedrijf. Dit laat zien dat we in de Brainport regio samen voor de woningbouwopgave gaan staan. De bijdrage van ASML is een goede steun in de rug om projecten zoals "Land van Djept" in Veldhoven en "INCK" (Humperdincklaan) in Eindhoven mogelijk te maken. De bijdrage van de gemeente Eindhoven helpt projecten aan de Generaal Dibbetslaan / Generaal van Nijnattenstraat en de Humperdincklaan verder. Doel is dat bewoners hier straks een fijn en betaalbaar thuis hebben.
Het overleg tussen gemeenten en corporaties is continu en dynamisch. Elk jaar wordt geëvalueerd hoe de voortgang is en of bijstelling van het programma noodzakelijk of gewenst is. De keuzes die in 2010 worden gemaakt met betrekking tot de positie van Son en Breugel worden in deze evaluatie betrokken. De gemeenten spreken samen af dat zij door middel van het RWP 2010-2020 willen voorzien in de eigen actuele woningbehoefte. Zij willen daarmee in ieder geval aan de vraag van de lokale bevolking tegemoetkomen. Corporaties zijn er om mensen te huisvesten die op de vrije markt geen woning kunnen betalen. Dit is de kern van het sociale woningbouwbeleid.
De tabel hieronder vat de subregionale taakstellingen voor de periode 2010-2020 samen, zoals vastgesteld door het Dagelijks Bestuur in december 2008. De cijfers zijn netto-cijfers en gelden voor de drie subregio's binnen de Brainport regio.
Subregionale Taakstellingen RWP 2010-2020
| Subregio | Sociale Sector | Vrije Sector | Totaal |
|---|---|---|---|
| Stedelijk gebied | 4.649 | 13.871 | 18.520 |
| De Kempen | 1.064 | 1.596 | 2.660 |
| De Peel | 1.631 | 3.029 | 4.660 |
| Totaal SRE | 7.344 | 18.496 | 25.840 |
De definitie van de sectoren is cruciaal voor de interpretatie van deze cijfers. De sociale sector omvat alle goedkope en middeldure huurwoningen (tot € 548,18) en goedkope koopwoningen (tot € 194.800). De vrije sector bestaat uit dure huurwoningen (vanaf € 548,18) en middeldure en dure koopwoningen (vanaf € 194.000). Deze drempels zijn vastgesteld door het portefeuillehoudersoverleg in de Regionale Begrippenlijst Wonen (geldend voor de periode 1-7-2009 tot 1-7-2010). Het is belangrijk om te benadrukken dat niet-gerealiseerde woningen uit de periode 2005-2010 niet worden opgeteld bij de taakstelling voor 2010-2020, wat betekent dat de taakstelling puur richt op nieuwe toevoegingen.
De samenwerking tussen de verschillende actoren wordt verder geïllustreerd door de specifieke projecten die zijn gerealiseerd of in uitvoering zijn. Het project aan de Kerkstraat Zuid in Helmond is voltooid en bewoond. Het project in de Poeijersstraat in Eindhoven is een transformatie van een oud klooster tot sociale huurappartementen. Deze projecten tonen de diversiteit van de aanpak: zowel nieuwbouw als transformatie van bestaande gebouwen. De ambitie van Woonbedrijf om de komende tien jaar gemiddeld 600 nieuwe duurzame en betaalbare woningen per jaar te bouwen, wordt ondersteund door de samenwerking met Heijmans Woningbouw, Huybregts Relou en Stam + De Koning. Deze ketenpartners nemen samen circa 450 woningen per jaar voor hun rekening.
De focus op duurzaamheid is niet alleen een technische kwestie, maar ook een sociale. De commitmentverklaring van 13 MRE-corporaties en 5 installateurs stelt dat tegen 2050 alle installaties in woningen 100% circulair moeten zijn. Dit is een lange termijn doel dat de basis vormt voor het verduurzamen van de woningvoorraad. De Duurzaamheidsmonitor van het Duurzaamheidspact Eindhoven monitort de voortgang naar de doelstelling van CO2-neutraliteit in 2050. De resultaten tonen vooruitgang in de verduurzaming van het gemeentelijke en corporatievastgoed.
De financiële steun van ASML en de gemeente Eindhoven is essentieel voor de realisatie van deze doelen. ASML steunt vier projecten, waaronder twee van Woonbedrijf. De gemeente Eindhoven ondersteunt drie projecten, waaronder ook twee van Woonbedrijf. Dit toont de brede steun van de regio. De projecten "Land van Djept" in Veldhoven en "INCK" in Eindhoven zijn voorbeelden van hoe deze steun werkt. De bijdrage van de gemeente Eindhoven helpt projecten aan de Generaal Dibbetslaan / Generaal van Nijnattenstraat en de Humperdincklaan verder. Dit zorgt ervoor dat bewoners straks een fijn en betaalbaar thuis hebben.
De overloop van woningen vanuit Eindhoven naar de randgemeenten is een dynamisch proces. In de periode 2010-2015 gingen 2.077 woningen naar de randgemeenten. In de periode 2015-2020 steeg dit tot 2.419 woningen. De gemeente Son en Breugel speelt hierin een centrale rol. De gemeente is bezig met een structuurvisie met scenario's, waarbij keuzes rondom de gebiedsontwikkeling van "Het Nieuwe Woud" directe consequenties hebben voor de woningbouwopgave. De positie van deze gemeente in het invullen van de regionale woningbehoefte is nog onvoldoende duidelijk, maar zal in 2010 helder worden.
Het RWP 2010-2020 is opgebouwd uit twee delen. Het eerste deel beschrijft het sturingskader, dat uitlegt hoe de gemaakte afspraken worden bewaakt. Het tweede deel bevat de cijfers voor de groei van de woningvoorraad in de subregio's. Het derde deel is het kwalitatieve deel, waarin de kwalitatieve afspraken worden besproken. Tot slot is in de bijlage een begrippenlijst opgenomen. De verwachting is dat de Regionale Woonvisie 2010-2020 eind 2010 door de Regioraad zal worden vastgesteld. Elk jaar vindt er een evaluatie plaats van de voortgang en wordt bekeken of bijstelling noodzakelijk is.
De samenwerking tussen Wooninc., Vitalis, Woonbedrijf en 'thuis in SeniorenPunt bestaat inmiddels drie jaar en verloopt succesvol. Deze samenwerking is een voorbeeld van hoe verschillende corporaties en organisaties samen kunnen werken aan de woningvoorziening. De focus ligt op het creëren van een fijn en veilig thuis voor iedereen. De prestatieafspraken voor 2025 richten zich op drie pijlers: meer betaalbare woningen, energiezuinige en klimaatbestendige woningen, en een thuis voor iedereen in een fijne veilige buurt. Dit is de kern van het strategische overleg.
Het is essentieel om te benadrukken dat de woningbouw niet alleen draait om nieuwe constructies, maar ook om de bestaande voorraad. De toekomstige woningbouwopgave is in overgrote mate gelegen in de bestaande voorraad. Toevoegingen van nieuwbouw dienen dus afgestemd te worden op de beoogde transformaties in de bestaande voorraad. Zonder kennis van de bestaande voorraad is geen gedegen nieuwbouwprogrammering mogelijk. Hiervoor is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) van essentieel belang. De verwachting is dat de BAG in 2011 ingevoerd zal worden door de gemeenten. Tot die tijd wordt de beschrijving van de bestaande voorraad gebaseerd op de WOZ-registratie en informatie van de corporaties. Het uitgangspunt is dat dezelfde criteria die voor de nieuwbouw gelden, ook voor de bestaande voorraad in beeld worden gebracht.
De sociale sector is de prioriteit. Corporaties zijn er om mensen te huisvesten die op de vrije markt geen woning kunnen betalen. De meeste gemeenten hebben in de periode 2005-2010 te weinig sociale en vrije sectorwoningen gebouwd. Daarom is in het RWP 2010-2020 een inhaalslag gepland. De cijfers in de tabel zijn netto-cijfers, wat betekent dat het om de groei van de woningvoorraad gaat. Dit is een cruciaal onderscheid. Bruto cijfers zouden het totaal aantal gebouwde woningen aanduiden, maar voor de planning is de netto toevoeging het bepalende getal.
De samenwerking tussen de 13 MRE-corporaties en 5 installateurs voor circulaire installaties is een cruciale stap. Op 12 maart tekenden deze partijen een commitmentverklaring met de belofte dat tegen 2050 alle installaties in woningen 100% circulair moeten zijn. Dit is een lange termijn doel dat de basis vormt voor het verduurzamen van de woningvoorraad. De Duurzaamheidsmonitor van het Duurzaamheidspact Eindhoven monitort de voortgang naar de doelstelling van CO2-neutraliteit in 2050. De resultaten tonen vooruitgang in de verduurzaming van het gemeentelijke en corporatievastgoed.
De ondersteuning van ASML en de gemeente Eindhoven is essentieel voor de realisatie van deze doelen. ASML steunt vier projecten, waaronder twee van Woonbedrijf. De gemeente Eindhoven ondersteunt drie projecten, waaronder ook twee van Woonbedrijf. Dit toont de brede steun van de regio. De projecten "Land van Djept" in Veldhoven en "INCK" in Eindhoven zijn voorbeelden van hoe deze steun werkt. De bijdrage van de gemeente Eindhoven helpt projecten aan de Generaal Dibbetslaan / Generaal van Nijnattenstraat en de Humperdincklaan verder. Dit zorgt ervoor dat bewoners straks een fijn en betaalbaar thuis hebben.
Conclusie
Het regionale overleg voor de woningmarkt in de Brainport regio is een complex maar essentieel proces dat wordt gedreven door de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties. De kern van dit beleid ligt in het Regionaal Woningbouwprogramma (RWP) 2010-2020, waarin duidelijke taakstellingen zijn vastgelegd voor de sociale en vrije sector. De samenwerking tussen de 13 MRE-corporaties en gemeenten, georganiseerd via WoonST, zorgt voor een gecoördineerde aanpak van de woningbouwopgave. Concrete projecten zoals de 44 appartementen in Helmond en de transformatie van het St. Josephklooster in Eindhoven illustreren hoe deze afspraken in de praktijk worden omgezet in leefbare, duurzame woningen. De focus op circulair bouwen en CO2-neutraliteit tot 2050 geeft richting aan de lange termijn strategie. Met de steun van partners als ASML en de gemeente Eindhoven wordt de realisatie van de woningbouwopgave versneld, wat uiteindelijk resulteert in een veilige en betaalbare woonomgeving voor de lokale bevolking.