De huidige dynamiek in de Nederlandse woningbouwsector wordt gedomineerd door een ingrijpende wetswijziging: de nieuwe Woningwet. Deze wet verplicht woningcorporaties tot het scheiden van hun maatschappelijke taken (DAEB) van hun commerciële activiteiten (niet-DAEB). Dit proces is geen simpele administratieve formaliteit, maar een complexe exercitie die diepe ingrepen vereist in de bedrijfsstructuur, de strategie en de operationele uitvoering van de corporatie. Naast deze juridisch-administratieve scheiding bestaat er echter een tweede, fundamenteel anderssoortige vorm van 'splitsing': het bouwkundig of zacht splitsen van bestaande woningen. Beide vormen van splitsing streven naar efficiëntie, maar opereren op verschillende niveaus en vereisen specifieke aanpakken.
De noodzaak tot scheiding van taken is een direct gevolg van het slotakkoord van de nieuwe Woningwet. Voor woningcorporaties betekent dit dat de maatschappelijke kernactiviteiten, gericht op het versuffen van de sociale taak, betaalbaarheid en passend toewijzen, gescheiden moeten worden van de commerciële tak. Dit proces leidt tot een herstructurering van de organisatie, waarbij de keuze tussen een administratieve scheiding of een volledige juridische splitsing centraal staat. De keuze is niet willekeurig; deze hangt sterk af van de specifieke omstandigheden per corporatie, de toekomstplannen en de benodigde flexibiliteit. Een administratieve scheiding biedt meer flexibiliteit voor asset management en bezitsverplaatsing tussen de toegelaten instelling en dochtermaatschappijen, terwijl een volledige juridische splitsing onomkeerbaar lijkt te zijn.
Naast de structurele scheiding van taken is er de technische uitdaging van het splitsen van de fysieke woningen zelf. Dit proces, ook wel 'bouwkundig splitsen' of 'zachte splitsing' genoemd, biedt een duurzaam alternatief voor nieuwbouw. Door het splitsen van bestaande woningen wordt minder CO2 en stikstof uitgestoten dan bij traditionele nieuwbouw. Bovendien draagt dit bij aan een spaarzaam gebruik van de krappe beschikbare ruimte in Nederland. Praktijkonderzoek onder acht woningcorporaties heeft aangetoond dat dit niet alleen milieuvriendelijk is, maar ook rendabel. De overgang naar nieuwe vormen van woningdelen vereist echter een sterke interne organisatie en nauwe samenwerking met aannemers en architecten om het proces soepel en snel te laten verlopen.
De Juridische en Administratieve Scheiding van Taken
De nieuwe Woningwet legt de nadruk op een duidelijke scheiding tussen de DAEB-tak (de sociale kern) en de niet-DAEB-tak (de commerciële tak). Dit is geen keuzevrijheid maar een wettelijk vereiste die corporaties tot een grondige analyse van hun portefeuille dwingt. Voor elke woning moet worden vastgesteld of deze tot de sociale portefeuille behoort, tot de geliberaliseerde voorraad, of in de toekomst geliberaliseerd kan worden. Deze differentiatie is essentieel voor het voldoen aan de regels voor passend toewijzen en het beheren van de marktwaarde van de woningen.
De keuze tussen een administratieve scheiding en een volledige juridische splitsing is een complexe afweging. Bij een administratieve scheiding blijft de moederorganisatie in tact, maar worden de activiteiten in aparte entiteiten ondergebracht. Dit biedt corporaties de mogelijkheid om flexibel met het bezit te schuiven tussen de toegelaten instelling en de dochtermaatschappijen. Deze structuur is vooral interessant voor corporaties met een beperkt aantal niet-DAEB-woningen. Zoals opgemerkt, een corporatie met slechts 7 procent niet-DAEB-bezit kan beter profiteren van deze structuur, aangezien de nadruk op de maatschappelijke taak (de andere 93 procent) behouden blijft.
Een andere optie is de 'hybride variant'. Hierbij kiest een corporatie ervoor om een deel van de niet-DAEB-activiteiten onder te brengen binnen de eigen organisatie en een ander deel in een bestaande of nieuwe juridische dochter. In juridische zin is dit een administratieve scheiding waarbij de dochters financieel levensvatbaar moeten zijn, net als woningvennootschappen. De regels voor verbonden ondernemingen zijn van toepassing op deze dochters. Een belangrijk voordeel van deze hybride structuur is dat de corporatie leningen kan verstrekken aan zowel de niet-DAEB-tak als aan de juridische dochters, mits zij voldoen aan de regels voor administratieve scheiding.
De keuze voor een van deze varianten hangt af van de strategie van de corporatie. Sommige corporaties, zoals Stadgenoot, hebben een voorkeur voor administratieve scheiding omdat juridische splitsing als te ingewikkeld en te kostbaar wordt ervaren. Bovendien is het risico groot dat een volledige juridische splitsing onomkeerbaar is; de wet voorziet niet in de mogelijkheid om dit later terug te draaien. Daarentegen biedt de administratieve scheiding de mogelijkheid om makkelijker aan de criteria voor passend toewijzen te voldoen en geeft meer controle over asset management. Het is cruciaal dat het bestuur en de huurdersorganisaties zich hierover uitspreken, omdat dit de basis vormt voor het toekomstige ondernemingsplan.
Bouwkundige Splitsing en Duurzame Woningdelen
Terwijl de juridische scheiding gaat over de structuur van de organisatie, richt bouwkundige splitsing zich op de fysieke woningvoorraad. Dit proces betreft het opdelen van bestaande grote woningen in twee of meer kleinere eenheden. Dit wordt gezien als een cruciale strategie voor de Nederlandse woningmarkt, waar ruimte schaars is. Door bestaande woningen te splitsen, wordt de CO2-voetafdruk en de stikstofemissie aanzienlijk gereduceerd vergeleken met de bouw van nieuwe woningen. Dit maakt splitsing tot een duurzame oplossing die bovendien rendabel is, zoals bevestigd door praktijkonderzoek onder acht woningcorporaties.
Het proces van woningsplitsing vereist een duidelijke criteria om te bepalen welke woningen geschikt zijn voor deze ingreep. Veel woningcorporaties hanteren een richtlijn waarbij woningen met een oppervlakte van ongeveer 100 m² als ideaal worden beschouwd voor splitsing. Daarnaast spelen beukmaten, de minimale diepte van de woning en de bouwperiode een rol. Wooncompagnie heeft bijvoorbeeld een specifiek stroomschema opgesteld om te bepalen welke woningen wel en niet splitsbaar zijn. Deze criteria zijn afhankelijk van de specifieke woningvoorraad van de corporatie, de actuele woningmarkt en de technische eisen die worden gesteld.
Er zijn verschillende varianten van woningdelen te onderscheiden. Platform31 noemt zeven varianten, waaronder bouwkundig splitsen en zachte splitsing. Het bouwkundig splitsen is een harde ingreep waarbij er fysieke scheidsmuren worden aangebracht. Dit vraagt veel capaciteit van de interne organisatie. Anderzijds biedt de 'zachte splitsing' een goedkopere alternatief. Woningcorporatie Talis richt zich bewust op deze zachte variant omdat deze economisch efficiënter is dan de harde splitsing. Andere corporaties overwegen ook andere vormen van woningdelen, zoals kamergewijze verhuur of 'friendswonen', om de bestaande voorraad beter te benutten.
Het succes van het bouwkundig splitsen hangt sterk af van de samenwerking. Het helpt om direct de aannemer en/of de architect bij het proces te betrekken. Een gezamenlijke inspectie van een leegkomende woning door deze partijen bevordert de snelheid van het proces. Bovendien is het raadzaam om goed te communiceren met de omwonenden. Het komt voor dat omwonenden bezwaar maken tegen de ingreep. Een goede aanpak is om hen te tonen dat de inbreuk op de privacy meevalt. Woningcorporatie Woonik heeft bijvoorbeeld een balustrade op de uitbouw bewust hoger laten maken om inkijk van de nieuwe buren bij de zittende bewoners te voorkomen.
Organisatiecapaciteit en Strategische Afwegingen
Het proces rondom het woningsplitsen vraagt relatief veel capaciteit in verhouding tot het aantal woningen dat het oplevert. Dit is een belangrijke factor voor de strategische keuzes van corporaties. Woonbedrijf heeft na het splitsen van vier woningen bewust gekozen om in te zetten op gestapelde nieuwbouw, omdat dit voor hen in Eindhoven de meest effectieve strategie leek, mede omdat zij al positie hebben in woningbouwprojecten. Toch blijft ook Woonbedrijf inzetten op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad door te kijken naar andere vormen van woningdelen.
De capaciteitseisen zijn echter niet alleen een last, maar kunnen ook een kans bieden. Het maken van een scheidingsplan voor de nieuwe Woningwet dwingt corporaties tot een grondige analyse van hun eigen bezit. Marien de Langen van Stadgenoot benadrukt dat dit meer is dan een 'moetje'. Door te achterhalen welke woning tot de sociale portefeuille behoort en welke tot de geliberaliseerde voorraad, krijgen corporaties beter zicht op de marktwaarde van hun woningen. Dit leidt tot een beter beheer van activa (asset management).
De keuze voor een scheidingsmodel is een strategische beslissing die de toekomstplannen van de corporatie beïnvloedt. Als er geen niet-DAEB-nieuwbouwplannen zijn, lijkt een administratieve scheiding het meest passend. Dit geeft de mogelijkheid om flexibel te blijven. Een belangrijk punt is dat de regels voor verbonden ondernemingen van toepassing zijn op de dochters, en dat de dochters financieel levensvatbaar moeten zijn. De wetgeving vereist dat de niet-DAEB-tak en de dochters kunnen rekenen op leningen van de moederorganisatie onder strikte regels.
Overzicht van Praktijkvoorbeelden en Splitsingen
Om de complexiteit van het proces te illustreren, is er een overzicht van recente splitsingen van woningcorporaties beschikbaar. Dit geeft inzicht in de praktijk en de diverse benaderingen die in Nederland worden gehanteerd. De volgende tabel toont een selectie van gesplitste woningcorporaties, met hun L-nummers, locaties en de datum van de splitsing.
| L-nummer en naam verkrijgende corporatie | Plaats | L-nummer en naam verdwijnende corporatie | Plaats | Splitsingsdatum |
|---|---|---|---|---|
| L0366 Woningstichting Wierden en Borgen | Bedum | L0449 Stichting Christelijke Woonroep Marenland | Appingedam | 1-11-2023 |
| L0688 Stichting Goud Wonen | Uithuizen | - | - | - |
| L0740 Woonstichting Groninger Huis | Zuidbroek | - | - | - |
| L1793 Stichting Acantus | Veendam | - | - | - |
| L2120 Stichting Hef Wonen | Rotterdam | L1924 Stichting Vestia | Rotterdam | 31-12-2022 |
| L2121 Stichting Hof Wonen | 's-Gravenhage | - | - | - |
| L2122 Stichting Stedelink | Zoetermeer | - | - | - |
Dit overzicht laat zien dat er verschillende vormen van splitsing plaatsvinden, variërend van volledige juridische splitsing tot administratieve scheiding. Het voorbeeld van Wierden en Borgen toont een volledige splitsing waarbij een nieuwe entiteit ontstaat uit een bestaande. De datum 1-11-2023 geeft aan dat dit een actief proces is in de sector.
De diversiteit in deze voorbeelden onderstreept dat er geen 'pasklaar antwoord' is voor elke corporatie. Zoals advocaat Eelkje van de Kuilen opmerkt: veel hangt af van de specifieke omstandigheden. Hoeveel flexibiliteit behoeft een corporatie? Wat zijn de toekomstplannen? Als er geen niet-DAEB-nieuwbouwplannen zijn, lijkt een administratieve scheiding het meest passend. Daarentegen, als er wel plannen zijn voor commerciële nieuwbouw, kan een juridische splitsing noodzakelijk zijn.
De Uitdaging van Communicatie en Omwonenden
Een cruciaal aspect van zowel de juridische scheiding als de bouwkundige splitsing is de communicatie. Bij het bouwkundig splitsen is het raadzaam om goed te communiceren met de omwonenden. Het komt nog wel eens voor dat zij bezwaar maken tegen de ingreep. Een goede aanpak is om hen te laten zien dat de inbreuk op de privacy beperkt blijft. Een praktisch voorbeeld is dat woningcorporatie Woonik een balustrade op de uitbouw bewust wat hoger liet maken om inkijk van de nieuwe buren bij de zittende bewoners te voorkomen. Deze maatregelen zijn essentieel om verzet te voorkomen en het proces soepel te laten verlopen.
Ook bij de juridische scheiding speelt communicatie een belangrijke rol. Het maken van een scheidingsplan vereist overleg met de samenwerkingsafspraken met de gemeente en de huurdersorganisaties. Dit is een van de 'puzzels' die corporaties moeten leggen. De Raad van Commissarissen en de huurdersorganisatie moeten zich definitief uitspreken over de gekozen variant van scheiding.
Het proces is tijdsbeslaglegend en vereist een hoge mate van interne organisatie. Iemand moet zich eigenaar voelen van het proces. De directe betrokkenheid van de aannemer en/of de architect helpt om de snelheid van het proces te bevorderen. Door samen een leegkomende woning door te lopen, kunnen risico's vroegtijdig worden opgespoord en opgelost.
Strategische Implicaties voor Toekomstige Portefeuilles
De nieuwe Woningwet en de noodzaak tot scheiding dwingen corporaties tot een grondige analyse van hun portefeuille. Dit leidt tot een betere inzicht in de marktwaarde van de woningen en een verbeterd asset management. Voorbeeld: Stadgenoot streeft naar een verdeling waarbij 70 procent van de woningen tot de goedkope woningvoorraad behoort, 20 procent tot de geliberaliseerde sector en 10 procent tot het middensegment. Deze verdeling biedt de mogelijkheid om in de toekomst te groeien in het middensegment.
Ook voor Ymere, een andere grote corporatie, is de strategie nog in ontwikkeling. Bestuurder Ber Bosveld geeft aan dat de nieuwe ondernemingsstrategie zwaar weegt, maar dat huurbeleid en toekomstige portefeuillestrategie nog moeten worden uitgewerkt. Dit toont dat de keuze voor een scheidingsvariant een dynamisch proces is dat voortdurend wordt aangepast aan de marktontwikkelingen en de behoeften van de bewoners.
Deze strategische afwegingen zijn essentieel voor de langdurige levensvatbaarheid van de corporatie. De keuze tussen een administratieve scheiding en een juridische splitsing beïnvloedt de financiële stabiliteit en de flexibiliteit van de organisatie. Een administratieve scheiding biedt meer ruimte voor aanpassing, terwijl een volledige juridische splitsing de structuur definitief vastlegt.
Conclusie
De scheiding van taken en het splitsen van woningen vormen twee verschillende maar verwante uitdagingen voor de Nederlandse woningbouwsector. De nieuwe Woningwet vereist een duidelijke scheiding tussen de sociale kern (DAEB) en de commerciële tak (niet-DAEB). Dit leidt tot een keus tussen een administratieve scheiding en een volledige juridische splitsing, waarbij de keuze afhankelijk is van de specifieke situatie en de toekomstplannen van de corporatie.
Parallel hieraan biedt het bouwkundig splitsen van bestaande woningen een duurzaam en rendabel alternatief voor nieuwbouw. Dit proces vereist een nauwkeurige selectie van woningen op basis van grootte, beukmaten en bouwperiode. De uitvoering vraagt veel capaciteit, maar biedt de kans op een betere benutting van de bestaande voorraad. Communicatie met omwonenden en nauwe samenwerking met aannemers en architecten zijn cruciaal voor het succes van het proces.
In het licht van de nieuwe wetgeving en de dringende noodzaak om de woningvoorraad te optimaliseren, moet elke corporatie zorgvuldig afwegen welke scheidingsvariant het beste past bij hun strategische doelstellingen. Of nu het gaat om een administratieve scheiding, een hybride structuur of een volledige juridische splitsing, de kern is hetzelfde: een betere inzicht in de eigen portefeuille en een duurzame aanpak van de woningmarkt. De keuze voor een specifieke variant bepaalt de toekomstige vormgeving van de Nederlandse sociale woningbouw.