De rol van woningcorporaties in de Nederlandse woningmarkt ondergaat een fundamentele verschuiving die direct impact heeft op de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor verschillende doelgroepen. Historisch gezien vormden corporaties een essentiële bron voor de verhuur van betaalbare woningen, maar in de loop van de jaren twintig hebben ze een actieve rol aangenomen als verkoper van vastgoed. Dit artikel analyseert de dynamiek van deze verkoopstromen, de wettelijke regelingen rondom de verkoop aan derden, de verdeling naar kopersprofiel en de complexe relatie tussen verkoop en de opgave van energielabelverbetering.
De feiten tonen aan dat de verkoop van woningcorporaties niet lineair verloopt, maar gekenmerkt wordt door duidelijke pieken en dalen die gerelateerd zijn aan de financiële situatie van de corporaties en de bredere economische context. Tussen 2009 en 2020 verkochten woningcorporaties in totaal ruim 236.000 woningen. Dit aantal vertegenwoordigt 12% van het totale aantal verkochte woningen in die periode. Hoewel dit een aanzienlijk aandeel lijkt, toont de tijdlijn een duidelijke trendwending. Het aantal verkopen piekte rond 2015, waarna het aantal verkochte corporatiewoningen sterk daalde. In 2019 werden nog ruim 11.000 woningen verkocht, terwijl dit aantal in 2020 steeg naar ongeveer 18.000 woningen. Ondanks deze stijging in 2020 blijft het absolute aantal onder het niveau van de piek in 2015 en ligt het fors lager dan in het decennium voorafgaand aan die piek.
Deze schommelingen zijn niet willekeurig, maar voortvloeien uit de financiële noodzaak van de organisaties. Na de kredietcrisis verslechterde de financiële positie van veel woningcorporaties. De daalende woningenwaarden en eerdere risicovolle investeringen dwongen ze tot verkoop om hun liquiditeitspositie te verbeteren. Daarnaast speelde de verhuurdersheffing, ingevoerd door minister Blok in 2013, een cruciale rol. Deze heffing kostte de corporaties veel vermogen, wat weer leidde tot een intensivering van verkoopactiviteiten. De verkoop diende als instrument voor vermogensherstel. Echter, sinds 2015 is de financiële noodzaak tot verkoop afgenomen, wat resulteerde in een substantiële daling van het aantal verkopen.
Verdeling naar Kopersprofiel en Marktontwikkeling
Een van de meest opvallende trends in de verkoop van woningcorporaties is de verschuiving in het kopersprofiel. Tot 2015 verkochten woningcorporaties 55% van hun woningen aan koopstarters. Deze groep vormde lange tijd de primaire doelgroep. Sinds 2015 neemt dit aandeel echter gestaag af. De vraag is of deze daling een gevolg is van een gebrek aan vraag of een strategische keuze van de verkopers.
De feiten wijzen op een duidelijke transitie in de aard van de kopers. In 2020 vertoont de verkoopmarkt twee dominante categorieën: onderlinge verkoop tussen corporaties en verkoop aan bedrijfsmatige investeerders. Deze categorieën hebben in vergelijking met 2019 een sterke groei getoond. De onderlinge verkoop tussen woningcorporaties steeg met maar liefst 300%, terwijl de verkoop aan bedrijfsmatige investeerders met 130% toenam. Deze cijfers tonen een fundamentele verschuiving aan: de markt is verschoven van particuliere eigenaar-bewoners naar institutionele kopers.
Omnipresent in deze verschuiving is de daling van verkoop aan particulieren die zelf in de woning willen wonen, de zogenoemde eigenaar-bewoners. Tussen 2019 en 2020 nam het aantal verkopen aan deze groep met 19% af. Ook het aantal verkopen aan koopstarters daalde in dezelfde periode met 17%. Dit is een kritieke ontwikkeling voor de markt, aangezien woningcorporaties voor velen een belangrijke bron van betaalbare koopwoningen vormen.
De impact van deze trends is het sterkst merkbaar voor de alleenstater. Voor alleenstarters was in 2014 nog ruim 20% van hun aankoop een woning van een woningcorporatie. In 2020 was dit aandeel gedaald naar slechts 7%. Voor samenstarters was de daling minder scherp, van 12% naar 4%, aangezien corporaties voor deze groep al een kleinere rol speelden. Het gevolg is dat voor starters op de woningmarkt een belangrijke bron van betaalbare koopwoningen is gekrompen.
De volgende tabel vat de veranderingen in de verkoopdynamiek tussen 2019 en 2020 samen:
| Verkoopcategorie | Trend (2019 naar 2020) | Opmerking |
|---|---|---|
| Onderlinge verkoop | Stijging van 300% | Corporaties kopen van elkaar in |
| Bedrijfsmatige investeerders | Stijging van 130% | Institutionele kopers nemen toe |
| Eigenaar-bewoners | Daling van 19% | Minder verkoop aan particulieren |
| Koopstarters | Daling van 17% | Minder betaalbare opties voor starters |
Hoewel de politiek en overheid in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties uit 2022 hebben afgesproken dat woningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en daarna aan andere huurders voordat ze in de vrije verkoop gaan, blijft de realiteitcomplex. Ondanks deze regeling en de politieke voorkeur voor verkoop aan huurders (zoals verwoord in het regeerakkoord van september 2010), verkochten corporaties desondanks vaak aan investeerders omdat dit een hogere prijs opleverde. De financiële belangen van de corporaties lijken dus vaak te prevaleren boven de voorkeur voor doorstroom binnen de sociale huur.
Wettelijke Kaders en de Aanbiedingsplicht
De verkoop van vastgoed door woningcorporaties is onderhevig aan strenge wettelijke eisen, vooral wat betreft de volgorde van aanbieding en de noodzaak van toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw). De doelstelling van deze regels is het voorkomen van vermogensweglek en het beschermen van de huurdersbelangen.
Een cruciaal onderdeel van de regelgeving is de aanbiedingsplicht. Volgens de regels geldt een specifieke volgorde van aanbieding. Als een woningcorporatie een woning wil verkopen, moet deze eerst worden aangeboden aan de zittende huurder. Als deze niet geïnteresseerd is, komt de woning beschikbaar voor andere huurders van dezelfde corporatie. Pas na het uitblijven van interesse van huurders komt de woning beschikbaar voor derden. Deze regeling moet zorgen voor doorstroom binnen de sociale sector.
Op 1 juli 2024 hebben de regels rondom de verkoop van vastgoed gewijzigd met ingang van het gewijzigd Besluit Toezicht Woningcorporaties (Btiv). De aanbiedingsplicht is hierbij verruimd. Deze verruiming geldt specifiek voor blijvend gereguleerde DAEB-eengezinswoningen en potentieel te liberaliseren DAEB-eengezinswoningen. Het concept van de "eengezinswoning" volgt de definitie van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit omvat elke woning die ook een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen (zoals twee onder één kap), boerderijen met woningen en alle rijenhuizen. Kenmerkend is dat de woning zelfstandig is, op de begane grond ligt, de toegang op de openbare weg uitkomt en er geen andere woningen boven of onder de woning in kwestie zijn. Als er woningen boven of onder zijn, spreekt men van appartementen of maisonnettes, waarop deze specifieke regeling niet van toepassing is.
Er zijn uitzonderingen op de aanbiedingsvolgorde. Deze geldt niet wanneer de corporatie woningen verkoopt aan een andere woningcorporatie (onderlinge verkoop). Ook bij de verkoop van woningen uit de niet-DAEB-tak van de corporatie geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Dit is een belangrijke nuance, aangezien veel corporaties een vermogen hebben dat buiten de publieke taak valt.
Procedure voor Verkoop aan Derden en Integriteit
Wanneer een woningcorporatie besluit tot verkoop aan een derde partij (een investeerder of particuliere koper na de huurders), moet er een specifiek verkoopproces worden doorlopen. Dit proces is ontworpen om te waarborgen dat de verkoop niet leidt tot een weglek van maatschappelijk vermogen en dat de belangen van de volkshuisvesting niet worden geschaad.
Het verkoopproces voor woningen uit de DAEB-tak omvat de volgende essentiële stappen:
- De woningcorporatie moet helder uiteenzetten hoe de verkoop zich verhoudt tot het belang van de volkshuisvesting. Dit vereist een motivering waarom de verkoop noodzakelijk is.
- De corporatie moet motiveren waarom de woning niet kan worden vervreemden aan de zittende of andere huurders, of aan een andere toegelaten instelling. Alleen als het argument is dat een derde partij meer biedt, is dit op zichzelf onvoldoende motivatie. Er moet een concreet maatschappelijk belang worden aangetoond.
- Als het aanbiedingsproces is doorlopen en er geen huurders of toegelaten instellingen hebben zich gemeld, komt de derde partij in aanmerking.
- De Autoriteit Woningcorporaties beoordeelt de integriteit van de beoogde koper. De koper dient zelf een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) aan te vragen en deze te verstrekken aan de woningcorporatie.
- Een VOG is niet nodig voor pensioenfondsen (onder toezicht van De Nederlandsche Bank) en voor gemeenten die woningen willen kopen van een verkopende woningcorporatie.
Deze eisen zijn er om te voorkomen dat maatschappelijk vermogen weglekt naar particuliere investeerders zonder dat dit ten goede komt aan de doelgroep van de corporatie. De Aw fungeert als toezichthouder en moet vooraf goedkeuring geven voor bepaalde verkopen. De wijziging van het Btiv per 1 juli 2024 heeft geen overgangsbepalingen, wat betekent dat de nieuwe regels direct gelden voor alle verkooptransacties na deze datum.
Energieprestaties en de Verduurzamingsopgave
Een ander kritiek aspect van de verkoop van woningcorporaties is de relatie tussen de energiewaarde van de woning en de doelgroep van de koper. De verkoop van woningen met een lager energielabel (C of lager) is een veelvoorkomend verschijnsel. Woningcorporaties verkopen met name woningen met label C of lager, en slechts een beperkt aantal woningen met label A of B.
Opvallend is dat de laatste jaren corporaties vaker woningen met een lager energielabel verkopen. Tegelijkertijd hebben ze in 2020 relatief veel woningen met een lager label aangekocht. Mogelijk betreft dit woningen met een koopgarantregeling. Deze dynamiek vergroot de verduurzamingsopgave voor woningcorporaties aanzienlijk. Aangezien de doelstelling is om CO2-neutraal te zijn in 2050, moet de corporatie deze aangekochte woningen met een slechtere energieprestatie gaan verduurzamen. Dit creëert een extra financiële en technische last voor de organisatie.
De verdeling van de verkoop naar energielabel is sterk gekoppeld aan het type koper. Woningcorporaties verkopen woningen met een relatief mindere energieprestatie vaker aan koopstarters. De cijfers tonen een duidelijke correlatie: - Ruim 45% van de verkochte woningen met een energielabel C of lager is verkocht aan een koopstarter. - 69% van alle woningen die koopstarters van een woningcorporatie kopen heeft een energielabel C of lager. - Het grootste deel (31%) van deze woningen heeft specifiek energielabel C.
Dit is een zorgwekkend patroon. Koopstarters hebben over het algemeen de minste financiële capaciteit om een huis te verduurzamen. Terwijl koopstarters bij andere verkopers vaker slechtere labels (D of E) kopen, blijkt uit onderzoek uit 2019 en 2020 dat veel jongeren woningen in de labelklassen C, D en E kopen. Dit betekent dat de starters op de markt worden geconfronteerd met woningen met een hoger energieverbruik, wat hun toekomstige woonkosten verhoogt en hun vermogen om te verduurzamen beperkt.
Ook bij de onderlinge verhandeling van woningen is een duidelijke trend zichtbaar. Van de woningen die onderling tussen corporaties worden verhandeld, heeft 62% een energielabel C of lager. Dit wijst erop dat de onderlinge markt vaak bestaat uit woningen die niet voldoen aan de meest actuele duurzaamheidseisen.
De volgende tabel geeft een overzicht van de relatie tussen energielabel en kopersprofiel:
| Energielabel | Aandeel bij Koopstarters | Aandeel bij Onderlinge Verkoop |
|---|---|---|
| Label C of lager | 69% van alle aankopen door starters | 62% van onderlinge verkopen |
| Label A of B | Minder dan 31% | Minder dan 38% |
Deze data suggereert dat woningcorporaties vaak hun minder duurzame vastgoed verkopen aan groepen met beperkte financiële middelen, wat de verduurzamingsopgave voor de hele markt compliceert. De opgave om in 2050 CO2-neutraal te zijn vereist dat deze woningen alsnog worden geüpgraded, maar de koper (de starter) heeft vaak niet de middelen om dit direct te financieren.
Toekomstperspectief en de Rol van Investeerders
De verkoopdynamiek van woningcorporaties blijft een dynamisch proces dat continu evolueert. In het licht van de Nationale Prestatieafspraken is de verwachting dat corporaties in de komende jaren prioriteit blijven geven aan verkoop aan huurders. Er is echter een spanningsveld tussen de wens tot doorstroom en de realiteit van de markt.
In 2023 is het aandeel verkochte woningen aan investeerders verder afgenomen. Deze daling is mede veroorzaakt door de "Wet Betaalbare Huur", die heeft geleid tot afgenomen interesse onder investeerders. Deze wet heeft de rendementen voor investeerders in de huurmarkt beïnvloed, waardoor ze minder actief zijn geworden op de markt.
Echter, of huurders hier daadwerkelijk voordeel van hebben is de vraag. Gezien de historisch lage verkoop van corporatiewoningen, is de kans klein dat de huurders snel een woning kopen. De verkoopactiviteit is zo laag dat de kans dat een zittende huurder het aanbod krijgt, beperkt blijft. De financiële noodzaak tot verkoop is afgenomen, maar het absolute aantal verkopen is nog altijd laag in vergelijking met de piek van 2015.
De vraag is of de overgang naar een markt die minder afhankelijk is van investeerders en meer gericht op huurders, leidt tot een betere doorstroom. De huidige trend toont aan dat terwijl de verkoop aan investeerders afneemt, de verkoop aan koopstarters ook afneemt. Dit creëert een situatie waarin de vraag is wie er uiteindelijk de woning koopt als er geen huurder is. De verwachting voor de komende jaren is dat corporaties zullen proberen om de verkoop aan huurders te maximaliseren, maar de praktijk toont dat de aanbodkrimpend blijft.
Conclusie
De verkoop van woningcorporaties is een complex proces dat wordt gedreven door financiële noodzaak, wettelijke regels en de veranderingen in de marktstructuur. De trend van de afgelopen jaren toont een duidelijke verschuiving van verkoop aan koopstarters naar onderlinge verhandelingen en verkoop aan bedrijfsmatige investeerders. Dit heeft geleid tot een kromping van de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor starters, terwijl tegelijkertijd de verkoop van woningen met lage energieprestaties toeneemt.
De invoering van de aangepaste aanbiedingsplicht per 1 juli 2024 en de strenge eisen van de Autoriteit Woningcorporaties voor verkoop aan derden zijn bedoeld om de belangen van de volkshuisvesting te beschermen. Desondanks deze regels blijft de daadwerkelijke impact beperkt door het lage aantal verkopen. De afnemende verkoop aan investeerders en de focus op de verkoop aan huurders zijn positieve signalen, maar het absolute volume van de markt is zo laag dat de vraag of dit tot meer doorstroom leidt, nog open blijft. De verduurzamingsopgave wordt bemoeilijkt door de verkoop van woningen met slechte energielabels aan groepen met beperkte financiële middelen. De toekomst van de verkoopactiviteiten van woningcorporaties hangt af van het vermogen om deze complexiteiten te balanceren binnen de wettelijke kaders en de financiële realiteit van de organisaties.